投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量

1、投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展史均已證明，經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，會(huì)計(jì)越重要；經(jīng)濟(jì)越重要，會(huì)計(jì)信息促進(jìn)或妨礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的能力越強(qiáng)。會(huì)計(jì)的核心是計(jì)量。因?yàn)?，?huì)計(jì)本身就是一個(gè)計(jì)量過程，會(huì)計(jì)如果不能可靠地計(jì)量某些對象，它就不會(huì)在財(cái)務(wù)報(bào)表中確認(rèn)、記錄和報(bào)告。即使在人們看來，確認(rèn)這些對象對于經(jīng)濟(jì)決策是極其重要和相關(guān)的。會(huì)計(jì)計(jì)量的關(guān)鍵是會(huì)計(jì)計(jì)量模式的選擇，而會(huì)計(jì)計(jì)量模式選擇的核心則是計(jì)量屬性的選擇。公允價(jià)值作為多種計(jì)量屬性的集合自然成為研究的重點(diǎn)。所以，本文將主要關(guān)注公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用情況，即公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的體現(xiàn)，并且分析公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的計(jì)量所存在的問題，并為探索我國投

2、資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量提出相關(guān)建議。一、公允價(jià)值的基本理論（一）公允價(jià)值的涵義公允價(jià)值是指資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。上世紀(jì)90年代以來，隨著衍生金融工具的大量產(chǎn)生，人們越來越關(guān)注對企業(yè)商譽(yù)、衍生金融工具等資產(chǎn)和負(fù)債的確認(rèn)和計(jì)量。因?yàn)闅v史成本計(jì)量的會(huì)計(jì)信息缺少相關(guān)性和及時(shí)性，才使得現(xiàn)行財(cái)務(wù)報(bào)告過度關(guān)注歷史、成本和利潤，從而忽視未來現(xiàn)金流和價(jià)值。然而公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量正好就是既要計(jì)量資產(chǎn)和負(fù)債在資產(chǎn)負(fù)債表中的公允價(jià)值，還要計(jì)量公允價(jià)值變動(dòng)所造成的利得和損失。這樣即可彌補(bǔ)會(huì)計(jì)收益的不足并且還能向經(jīng)濟(jì)收益看齊，更加準(zhǔn)確地顯示企業(yè)獲得的現(xiàn)金流量，同

3、時(shí)更確切地反映企業(yè)的經(jīng)營能力、償債能力以及所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，更合理地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況以及企業(yè)的真實(shí)收益，還可以全面評(píng)價(jià)企業(yè)管理當(dāng)局的經(jīng)營業(yè)績。（二）公允價(jià)值的特征1、交易雙方平等、自愿、熟悉情況。2、公允價(jià)值的本質(zhì)是一種基于市場信息對資產(chǎn)或負(fù)債價(jià)值的認(rèn)定。3、形成公允價(jià)值的雙方不一定是特定的或現(xiàn)實(shí)的交易及交易雙方，可以是假定的或虛擬的交易及交易雙方。4、公允價(jià)值的計(jì)量對象是全面的，不僅資產(chǎn)有公允價(jià)值，負(fù)債也同樣具有公允價(jià)值。（三）公允價(jià)值的計(jì)量方法在我看來對公允價(jià)值的計(jì)量，我們首先要考慮的是如果存在市場交易的情況下，交換價(jià)格就是公允價(jià)值，所以若沒有相反證據(jù)表明所進(jìn)行的交易是不公正或非出于自愿

4、，市場交易價(jià)格即為資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值。其次，如果不存在實(shí)際交易的情況下，我們就應(yīng)該尋找市場上相類似的交易，并以類似交易的價(jià)格作為公允價(jià)值的計(jì)量基礎(chǔ);最后，如果某項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債沒有可觀察的，由市場直接決定的價(jià)格，卻有合約規(guī)定的或可以預(yù)期的未來現(xiàn)金流量可以估計(jì)，這樣就可以運(yùn)用現(xiàn)值技術(shù)估計(jì)公允價(jià)值。公允價(jià)值的計(jì)量主要分為：市價(jià)法、類似項(xiàng)目法、估價(jià)技術(shù)法這三種。二、公允價(jià)值計(jì)量方法及在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用（一）投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式。企業(yè)一旦采取公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地

5、產(chǎn)采用公允價(jià)值模式的后續(xù)計(jì)量。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)明確規(guī)定采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：其一投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；其二企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，因此對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。這兩個(gè)條件必須同時(shí)具備。我們采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不能對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。當(dāng)我們采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”科目?！巴顿Y性房地產(chǎn)”科目可按其類別和項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算，

6、如“投資性房地產(chǎn)成本”、“投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)”。而當(dāng)企業(yè)以投資性房地產(chǎn)作為主營業(yè)務(wù)時(shí)，就應(yīng)通過對“主營業(yè)務(wù)收入”和“主營業(yè)務(wù)成本”科目核算相關(guān)的損益。1公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量，如果取得的方式不同，那么取得時(shí)的成本計(jì)量也不同?，F(xiàn)分別介紹幾種取得方式的成本計(jì)量：1外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本。其中包括購買價(jià)款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)及其他支出等。2自行建造投資性房地產(chǎn)的成本。當(dāng)建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，其中包括土地成本、建造成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用以及支付和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。3以其他方式取得

7、的投資性房地產(chǎn)的成本。其中包括自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)等。本文將在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換中專門闡述。我們在實(shí)際工作中，存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。所以能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；而不能單獨(dú)計(jì)量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。2公允價(jià)值模式下非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)出要分為兩種：（1）公允價(jià)值模式下作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)在當(dāng)今社會(huì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換

8、為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。我們應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項(xiàng)房地產(chǎn)的公允價(jià)值借記“投資性房地產(chǎn)成本”科目，并同時(shí)轉(zhuǎn)銷原存貨賬面價(jià)值和已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。我們把公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；同時(shí)把公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額貸記“資本公積其他資本公積”科目。（2）公允價(jià)值模式下自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)企業(yè)把原本用于生產(chǎn)或經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改為出租，即固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項(xiàng)房地產(chǎn)的公允價(jià)值借記“投資性房地產(chǎn)成本”科目，同時(shí)轉(zhuǎn)銷原固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)賬面價(jià)值和已計(jì)提的折舊或攤銷及減值準(zhǔn)備。當(dāng)公允價(jià)值小于

9、賬面價(jià)值時(shí)，應(yīng)按其差額應(yīng)借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；當(dāng)公允價(jià)值大于賬面價(jià)值時(shí)，應(yīng)按其差額應(yīng)貸記“資本公積其他資本公積”科目。3公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)有兩種計(jì)量模式，這兩種后續(xù)計(jì)量模式分為：（1）成本模式的后續(xù)計(jì)量。（2）公允價(jià)值模式的后續(xù)計(jì)量。成本模式的后續(xù)價(jià)量是目前在投資性房地產(chǎn)中最常見的計(jì)量模式。而公允價(jià)值的后續(xù)計(jì)量需要滿足一定的條件才能進(jìn)行計(jì)量。并且，同一企業(yè)只能采取一種模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。我們從資料中不難看出，在2007年年度報(bào)告中，有630家公司在半年報(bào)中披露了投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目。僅有18家上市公司選擇公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，占半

10、年報(bào)中所有披露有投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)的上市公司數(shù)目的2.86%。而剩下的612家上市公司全部選用成本計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量。由此可見,對公允價(jià)值的運(yùn)用尚需進(jìn)一步規(guī)范。我們對公允價(jià)值屬性的表述還需更加明確，才能有利于對實(shí)務(wù)的理解和執(zhí)行。我們同時(shí)通過借鑒國外對公允價(jià)值的先進(jìn)理念，來加強(qiáng)我國在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量方面的應(yīng)用。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不計(jì)提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。然而在資產(chǎn)負(fù)債表日，當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額，應(yīng)借記“投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)”科目，貸記“公允

11、價(jià)值變動(dòng)損益”科目。當(dāng)公允價(jià)值低于其賬面余額的差額，應(yīng)借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)”科目。稅法對公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的規(guī)定，對于投資性房地產(chǎn)，通常情況下不得調(diào)整固定資產(chǎn)賬面價(jià)值。比如，當(dāng)投資性房地產(chǎn)以低于賬面價(jià)值的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，其差額稅法不允許從應(yīng)納稅所得額中扣除。但下述情況屬于例外：國家統(tǒng)一規(guī)定的清產(chǎn)核資；將固定資產(chǎn)的一部分拆除；固定資產(chǎn)發(fā)生永久性損害，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，可調(diào)整至該固定資產(chǎn)可收回金額，并確認(rèn)損失；根據(jù)實(shí)際價(jià)值調(diào)整原暫估價(jià)值或發(fā)現(xiàn)原計(jì)價(jià)有錯(cuò)誤。另外，房屋、建筑物應(yīng)當(dāng)從投入使用月份的次月起計(jì)提折舊。三、公允價(jià)值模式下對房地產(chǎn)企業(yè)的影

12、響（一）有利影響近幾年來，在房地產(chǎn)資產(chǎn)大幅增值的背景下，我們不難看出大多數(shù)投資性物業(yè)的賬面凈值相對市場價(jià)值已明顯低估，這樣不利于企業(yè)會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，所以我們采用公允價(jià)值計(jì)量模式替代成本模式是形勢所趨，這也是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則改革的重大步驟，所以采用公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量能夠給企業(yè)帶來如下好處：1、采用公允價(jià)值計(jì)量模式能夠使資產(chǎn)負(fù)債比率降低新準(zhǔn)則將使投資性物業(yè)比重較大的公司凈資產(chǎn)賬面價(jià)值得到較大提升，但資產(chǎn)賬面價(jià)值的增加則會(huì)降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比率。這樣會(huì)使企業(yè)呈現(xiàn)出較低的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而給企業(yè)的融資帶來了一定的有利條件，并增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資能力，同時(shí)緩解資金緊張的局面，使房地產(chǎn)業(yè)的資金需求量變大，在

13、我看來目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要是銀行貸款。然而近年來，國家為控制信貸風(fēng)險(xiǎn)出臺(tái)了一系列政策，使房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的門檻提高，房地產(chǎn)企業(yè)陷入了資金緊缺的困境。新準(zhǔn)則的出臺(tái)為企業(yè)提供了以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的選擇，使被低估的房地產(chǎn)估價(jià)更符合其市場價(jià)值，這樣無疑將有助于提高企業(yè)向銀行貸款的信譽(yù)，并增強(qiáng)其融資能力，同時(shí)在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面，這樣有利于房地產(chǎn)公司進(jìn)行融資、并購和規(guī)模擴(kuò)張。2、對利潤水平的影響現(xiàn)在由于將不再計(jì)提折舊，使得投資性物業(yè)出租業(yè)務(wù)的成本將大幅降低，毛利率和凈利率則會(huì)有明顯提高。但不少資產(chǎn)富余型公司由于過高的折舊和攤銷而導(dǎo)致凈利潤水平過低，其真實(shí)投資價(jià)值一

14、直得不到市場的認(rèn)同。不過當(dāng)這些公司采用公允價(jià)值模式后，這類公司的凈利潤水平將顯著提升。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中還規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是為賺取資金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，所以在一定條件下可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但由于房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，企業(yè)在持有投資性房地產(chǎn)數(shù)年后，它們的市場價(jià)值不僅會(huì)高于其賬面凈值，還能高于其賬面原值的數(shù)倍，所以企業(yè)自然就能從中受益。同時(shí)，在新準(zhǔn)則規(guī)定中，企業(yè)在持有投資性房地產(chǎn)后，可以不對這一類資產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。這一舉措必然會(huì)影響到企業(yè)當(dāng)年的利潤，上市公司當(dāng)期凈利潤會(huì)有較大程度的提高。房地產(chǎn)類上市公司、商業(yè)地產(chǎn)資源豐富的商業(yè)類公司，受公允價(jià)值計(jì)

15、量模式的影響較大。例如：某上市公司擁有一項(xiàng)閑置建筑物，按準(zhǔn)則規(guī)定，閑置建筑物不能作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算，只能采用成本計(jì)量模式。但是，上市公司可通過同關(guān)聯(lián)方簽訂租賃協(xié)議的方式，將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，并采用公允價(jià)值模式計(jì)量，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值差額計(jì)入當(dāng)期損益，從而達(dá)到調(diào)節(jié)利潤的目的。3、對企業(yè)現(xiàn)金流的影響從投資性房地產(chǎn)的計(jì)量過程來看，它并沒有對企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生影響，但是如上所述，它通過改變企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，從而在一定程度上改變了企業(yè)的融資行為以及相應(yīng)的現(xiàn)金流。所以決定公司價(jià)值的應(yīng)該是企業(yè)未來的現(xiàn)金凈流入，而公允價(jià)值計(jì)量并沒有改變企業(yè)的價(jià)值，只是將企業(yè)的隱性價(jià)值顯性化,從而更好地體現(xiàn)企業(yè)的核心盈利

16、能力和真實(shí)的資產(chǎn)價(jià)值。在以資產(chǎn)負(fù)債表為線索的分析中，不難看出，公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用主要會(huì)影響到企業(yè)對外表現(xiàn)的盈利能力。但是如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值核算的話,在投資性房地產(chǎn)升值的情況下給公司帶來的收益對公司利潤的影響程度會(huì)較大,但這部分收益將不會(huì)帶來任何現(xiàn)金的流入。在制定分紅政策時(shí),如果上述收益參與分紅會(huì)導(dǎo)致公司現(xiàn)金流的下降,如果不參與分紅,又會(huì)導(dǎo)致公司分紅比例的下降。（二）不利影響目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都采用的是成本模式計(jì)量，只有極少數(shù)公司采用的是公允價(jià)值模式計(jì)量，為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，從對公允價(jià)值模式價(jià)量的投資性房地產(chǎn)一系列分析可以看出存在以下問題：1、稅收問題有待解

17、決如果采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，那么擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)也將擁有相當(dāng)可觀的資產(chǎn)升值空間，并使過去企業(yè)隱性的收益在報(bào)表中顯現(xiàn)出來，同時(shí)投資性房地產(chǎn)的增值部分也將計(jì)入當(dāng)年的利潤表，當(dāng)然在現(xiàn)行稅法的規(guī)定下，企業(yè)也將繳納更多的所得稅。另外，采用公允價(jià)值模式不對房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，通過逐年計(jì)提折舊達(dá)到抵稅的方法便不能應(yīng)用，這也將造成企業(yè)多交所得稅。同時(shí)企業(yè)為達(dá)到避稅的目的，增加企業(yè)的留存收益，將會(huì)在很大程度上會(huì)仍采用歷史成本的核算方法，但那樣公允價(jià)值的優(yōu)越性就難以體現(xiàn)，同時(shí)國家的宏觀調(diào)控也就難以進(jìn)行。2、市場規(guī)范的程度仍有待提高在我看來目前我國的房地產(chǎn)市場與國外發(fā)達(dá)國家相比，我國市場的

18、完善程度仍有待提高，然而受相關(guān)利益的驅(qū)使，許多企業(yè)在交易過程中仍存在非法牟取暴利的不規(guī)范行為，一些上市公司為滿足二級(jí)市場增發(fā)、配股以及經(jīng)理人股票期權(quán)計(jì)劃的需要而操縱利潤;當(dāng)然市場的法制建設(shè)也相對落后，尤其是對公允價(jià)值信息的控制規(guī)范方面。采用公允價(jià)值計(jì)量需要有規(guī)范的房地產(chǎn)交易市場和客觀公正的評(píng)估機(jī)構(gòu)，當(dāng)然這些涉及多個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)，同時(shí)評(píng)估難度也相對較大，然而企業(yè)每年的評(píng)估費(fèi)用也會(huì)增加企業(yè)的成本。所以鑒于成本效益原則的考慮，可能造成公允價(jià)值評(píng)估的不規(guī)范，公允價(jià)值取得的隨意性。3、利潤操縱當(dāng)然新準(zhǔn)則也為企業(yè)蓄意利潤操縱提供了“土壤”。相比較于以往我們對于公允價(jià)值使用的回避，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有條件地引入了公允價(jià)

19、值計(jì)量屬性，使得企業(yè)盈余的彈性增強(qiáng)。對職業(yè)判斷的過度依賴使得公允價(jià)值被操縱存在理論上的可能。但與其他計(jì)量屬性相比，公允價(jià)值計(jì)量屬性的最大區(qū)別在于大部分按照公允價(jià)值計(jì)量的資產(chǎn)和負(fù)債，其在每一會(huì)計(jì)期間的公允價(jià)值上下變動(dòng)的部分計(jì)入當(dāng)期損益。由于公允價(jià)值“生存”的限定性條件，過多地依賴于會(huì)計(jì)人員對具體交易事項(xiàng)和相關(guān)條件的職業(yè)判斷，在我國現(xiàn)階段相關(guān)市場尤其是資產(chǎn)評(píng)估市場不夠成熟和充分以及相關(guān)人員執(zhí)業(yè)水平參差不齊的客觀情況下，公允價(jià)值的確認(rèn)難免出現(xiàn)“顯失公允”現(xiàn)象，也就難免會(huì)出現(xiàn)公允價(jià)值再次成為利潤操縱的工具。四、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量運(yùn)用的建議（一）稅務(wù)部門應(yīng)減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)在我看來稅務(wù)部門應(yīng)出臺(tái)措

20、施減輕企業(yè)稅負(fù)。由于企業(yè)投資性房地產(chǎn),在成本模式下,計(jì)提的折舊可以稅前列支。所以采用公允價(jià)值計(jì)量,不再計(jì)提折舊,會(huì)造成利潤上升,并增加企業(yè)稅賦,但這部分增加的收益同樣沒有現(xiàn)金流入，在納稅時(shí)是否可以作為納稅調(diào)整遞減項(xiàng)列示，免征或者采取暫時(shí)不征收的辦法降低企業(yè)稅負(fù)；但對于出租類房地產(chǎn)物業(yè)如果依據(jù)房產(chǎn)余值計(jì)繳房產(chǎn)稅,則需要按房地產(chǎn)物業(yè)原值的一定比例繳納房地產(chǎn)稅，但在計(jì)稅基數(shù)上是采用賬面成本還是公允價(jià)值來納稅對公司會(huì)有很大的影響。國家的相關(guān)稅務(wù)部門應(yīng)出臺(tái)相關(guān)的措施，對實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用公允價(jià)值核算投資性房地產(chǎn)的企業(yè)當(dāng)期產(chǎn)生的“浮盈”，給予一定的稅收減免或者暫時(shí)不征收由于公允價(jià)值計(jì)量增加的收益，以更好地

21、推動(dòng)公允價(jià)值在實(shí)務(wù)中應(yīng)用，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，打消企業(yè)的顧慮，避免企業(yè)為避稅而傾向于繼續(xù)使用歷史成本計(jì)量模式，遏制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，嚴(yán)控投資性房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性，也更利于國家實(shí)施對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。（二）加大監(jiān)管力度，提高人員素質(zhì)，防止利潤操縱證券市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)對擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司應(yīng)加大管理力度，在制定相關(guān)科學(xué)合理的考核指標(biāo)時(shí)，為了防止企業(yè)為保牌或配股而利用公允價(jià)值操縱利潤的情況出現(xiàn)，規(guī)范上市房地產(chǎn)公司相關(guān)信息的披露，對收益的來源與變動(dòng)予以密切地關(guān)注，則對違規(guī)的上市公司加以嚴(yán)懲：1建立企業(yè)經(jīng)營者責(zé)任追究制。對唆使會(huì)計(jì)制假的當(dāng)事人除讓其受到行政處罰外，還必

22、須讓其承擔(dān)民事賠償責(zé)任。2建立嚴(yán)格的處罰制度。利潤操縱者不僅要遭受行政處罰，還要付出身敗名裂、傾家蕩產(chǎn)和坐牢的代價(jià)。3盡快建立民事賠償制度。通過利潤操縱者的經(jīng)濟(jì)賠償維護(hù)廣大投資者的權(quán)益，提高利潤操縱者被發(fā)現(xiàn)的可能性和受到懲處的力度。4引進(jìn)集團(tuán)訴訟制。應(yīng)當(dāng)使利潤操縱者行為敗露后將面臨天文數(shù)字的賠償金額。5盡快構(gòu)建有效的市場退出機(jī)制。對有利潤操縱行為的企業(yè)立即摘牌，對相關(guān)中介機(jī)構(gòu)堅(jiān)決取締，對利潤操縱者不僅追究其民事責(zé)任，還要追究其刑事責(zé)任。只有提高會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力和專業(yè)水平才能合理運(yùn)用公允價(jià)值。因?yàn)闆]有高素質(zhì)的會(huì)計(jì)人員，公允價(jià)值就不可能得到合理地估計(jì)和很好地運(yùn)用。因此只有不斷加大教育投入，培

23、養(yǎng)公允價(jià)值觀念強(qiáng)、懂理論會(huì)實(shí)務(wù)、職業(yè)道德高尚的會(huì)計(jì)人員才是公允價(jià)值得以全面運(yùn)用的必備條件，也是防止利潤操縱的有效途徑。（三）完善公允價(jià)值評(píng)估的相關(guān)規(guī)定，保證公允價(jià)值的準(zhǔn)確性國家財(cái)政部門需加快制定有關(guān)公允價(jià)值取得、評(píng)估和變動(dòng)的相關(guān)細(xì)則，我們可以借鑒香港的相關(guān)規(guī)定，對采用公允價(jià)值的房地產(chǎn)企業(yè)，也可以規(guī)定企業(yè)每年度必須聘請獨(dú)立的測量師對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以作為公允價(jià)值的確定依據(jù)，并在年度報(bào)表中作詳細(xì)地披露，以保證信息使用者及時(shí)了解投資性房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)、公允價(jià)值確認(rèn)的方法等情況。在我看來目前，只有從維護(hù)行業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)，我國資產(chǎn)評(píng)估界也應(yīng)及時(shí)加強(qiáng)五方面工作：1加強(qiáng)與會(huì)計(jì)、審計(jì)等行

24、業(yè)的協(xié)調(diào)，建立運(yùn)轉(zhuǎn)高效、協(xié)調(diào)有序、上下級(jí)銜接的工作程序，盡可能做到“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一處理”，加強(qiáng)信息共享和工作協(xié)調(diào)，以共同提高會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和評(píng)估準(zhǔn)則的質(zhì)量和公信力。2積極主動(dòng)配合會(huì)計(jì)主管部門，明確公允價(jià)值確定方法等，或適時(shí)出臺(tái)相關(guān)的操作細(xì)則，以加強(qiáng)對實(shí)務(wù)界的操作指導(dǎo)，促進(jìn)審計(jì)界對公允價(jià)值評(píng)估結(jié)果的認(rèn)可和采納。3借鑒國際評(píng)估行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國的實(shí)際情況，深入研究社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)中資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，制訂和完善資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域的法律法規(guī)，保障資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)各方的合法權(quán)益。4加強(qiáng)我國資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范的國內(nèi)統(tǒng)一和國際協(xié)調(diào)，加快以財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)為目的等專業(yè)評(píng)估準(zhǔn)則的建設(shè)步伐，有效推動(dòng)評(píng)估業(yè)與會(huì)計(jì)業(yè)的合作。5對業(yè)已發(fā)布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和指導(dǎo)意見及時(shí)跟進(jìn)研究，對行業(yè)有重大影響和行業(yè)急需解決的專業(yè)技術(shù)共性問題，及現(xiàn)行準(zhǔn)則和規(guī)范實(shí)施過程中存在的專業(yè)技術(shù)問題進(jìn)行研究。五