土地基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法模版

1、2、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法根據(jù)地塊的特點(diǎn)及評估人員收集的資料，經(jīng)綜合分析，在確定估價(jià)原則的基礎(chǔ)上本評估中運(yùn)用的估價(jià)方法是按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的規(guī)定，結(jié)合估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料和待估宗地的自然經(jīng)濟(jì)狀況、估價(jià)目的以及待估宗地所在的土地市場具體特點(diǎn)來確定估價(jià)方法。估價(jià)對象的設(shè)定用途為住宅用地，坐落區(qū)有完善的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，故可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評估。1.基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，在設(shè)定的土地開發(fā)程度和設(shè)定容積率條件下，對現(xiàn)狀利用條件及現(xiàn)狀開發(fā)條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估在某一估價(jià)期日法定最高出讓年期土地使用權(quán)的單位土地面積的區(qū)域平均

2、價(jià)格。地價(jià)構(gòu)成包括土地取得費(fèi)用（征地補(bǔ)償費(fèi)或城市拆遷補(bǔ)償費(fèi)），土地開發(fā)費(fèi)用，土地所有權(quán)收益等。根據(jù)湖北省國土資源廳辦公室關(guān)于開展新一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的通知（鄂土資辦文（2006）53號文件）的規(guī)定，本次基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為2006年6月30日；土地級別是基準(zhǔn)地價(jià)的空間載體，各類用地基準(zhǔn)地價(jià)對應(yīng)的區(qū)位條件是各級別區(qū)域內(nèi)平均的區(qū)位條件；土地還原利率：商業(yè)7.17%；住宅6.37%；工業(yè)5.77%。根據(jù)以上規(guī)定，結(jié)合黃岡市具體情況，確定2006年黃州城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵定義如下：黃州城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵表 內(nèi)容用途估價(jià)基準(zhǔn)日平均容積率開發(fā)程度年限使用權(quán)類型商業(yè)2006年6月30日1.8五通一平40國有出讓土地

3、使用權(quán)住宅2006年6月30日1.5五通一平70國有出讓土地使用權(quán)工業(yè)2006年6月30日0.8三通一平50國有出讓土地使用權(quán)注：“五通一平”指紅線外通路、通電、通氣、通上水、通下水及紅線內(nèi)場地平整?！叭ㄒ黄健敝讣t線外通路、通電、通水及紅線內(nèi)場地平整。黃岡市黃州城區(qū)級別基準(zhǔn)地價(jià)表單位：元/平方米土地級別商業(yè)用地1212935722523338住宅用地738564432334260工業(yè)用地535396275181/2.計(jì)算公式根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程與2006年黃岡市黃州城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估宗地地價(jià)的計(jì)算公式為：基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)

4、5;（1±K）×式中： K宗地所在地價(jià)區(qū)位影響因素總修正值 宗地個(gè)別因素修正系數(shù)的乘積如果評估設(shè)定的待估宗地的開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度存在差異，則需進(jìn)行開發(fā)程度的修正，得到評估設(shè)定待估宗地開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)，即：設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價(jià)開發(fā)程度修正幅度3.確定待估宗地的土地級別及基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)對象宗地位于黃岡市黃州區(qū)八一路東段，設(shè)定用途為居住，根據(jù)黃岡市黃州城區(qū)土地定級和基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告，該土地位于黃岡市城區(qū)住宅用地I級地段，其基準(zhǔn)地價(jià)為783元平方米。4.編制待估宗地區(qū)位因素說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表，確定區(qū)位因素修正系

5、數(shù)K（1）宗地地價(jià)修正系數(shù)表和修正系數(shù)說明表引用根據(jù)黃岡市黃州城區(qū)土地定級和基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告，級住宅用地宗地地價(jià)區(qū)域因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表和修正系數(shù)表（見表1和2），按照待估宗地的區(qū)域因素及個(gè)別因素條件，可建立待估宗地地價(jià)影響因素說明表和修正系數(shù)表，并修正得到待估宗地在基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定條件下的宗地地價(jià)。表1 級住宅用地宗地地價(jià)區(qū)域因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣繁華程度距市級商服中心(米)50（50，300（300，800（800，15001500距區(qū)級商服中心(米)50（50，300（300，800（800，15001500交通條件臨街道類型生活型主干道混合型主干道生活型次干道

6、混合型次干道支路臨公交站點(diǎn)狀況(條)76，7）4，6）2，4）2距長途汽車站(米)（100，200100或（200，300（300，500（500，700700距客運(yùn)碼頭(米)500（500，1000（1000，2000（2000，35003500基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況供電狀況(%)9585，95)75，85)65，75)65供水狀況(%)9585，95)75，85)65，75)65排水狀況(%)9585，95)75，85)65，75)65供氣狀況(%)9585，95)75，85)65，75)65距中學(xué)(米)（100，200100或（200，300（300，500（500，700700距小學(xué)(米)（

7、100，200100或（200，300（300，500（500，700700距幼兒園(米)（100，200100或（200，300（300，500（500，700700距醫(yī)院(米)（100，200100或（200，300（300，500（500，700700距公園(米)（100，200100或（200，300（300，500（500，700700距農(nóng)貿(mào)市場(米)（100，200100或（200，300（300，500（500，700700距文化館 (米)（100，200100或（200，300（300，500（500，700700距郵局 (米)（100，200100或（200，300（300，

8、500（500，700700距銀行 (米)（100，200100或（200，300（300，500（500，700700距體育場 (米)（100，200100或（200，300（300，500（500，700700環(huán)境狀況大氣狀況(污染指數(shù))60（60，70（70，80（80，9090水環(huán)境I類水域II類水域III類水域IV類水域V類及超V類水域噪聲狀況（db）48（48，55（55，62（62，7070綠地覆蓋率程度(%)5040，50)30，40)10，30)10人口狀況居住人口密度狀況(人/km2)10000，12000)7000，8000）12000，13000）8000，10000)

9、4000， 7000）13000，15000）<400015000城市規(guī)劃用地規(guī)劃前景好前景較好無限制限制較小限制大道路規(guī)劃前景好前景較好無限制限制較小限制大注：( 表示， )表示， 表示，表示。臨公交線路狀況指經(jīng)過某公交站點(diǎn)的公交線路條數(shù)；大氣狀況（污染指數(shù)）以一年內(nèi)實(shí)測平均值為準(zhǔn)。水環(huán)境以距離待估區(qū)域最近的地表水域的水質(zhì)測算為準(zhǔn)，分類標(biāo)準(zhǔn)參考中華人民共和國地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。聲狀況指待估區(qū)域的平均等效聲級，單位為分貝。表2 級住宅用地宗地地價(jià)區(qū)域因素修正系數(shù)表因素權(quán)重因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣繁華程度0.1430距市級商服中心0.07430.01830.00920.0000-0.009

10、2-0.0183距區(qū)級商服中心0.06870.01700.00850.0000-0.0085-0.0170交通條件0.1909臨街道狀況0.06720.01660.00830.0000-0.0083-0.0166臨公交站點(diǎn)狀況0.07330.01810.00900.0000-0.0090-0.0181距長途汽車站0.03320.00820.00410.0000-0.0041-0.0082距客運(yùn)碼頭0.01720.00420.00210.0000-0.0021-0.0042基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況0.3213供電狀況0.04920.01210.00610.0000-0.0061-0.0121供水狀況0.

11、04980.01230.00610.0000-0.0061-0.0123排水狀況0.04740.01170.00580.0000-0.0058-0.0117供氣狀況0.02790.00690.00340.0000-0.0034-0.0069距中學(xué)0.02030.00500.00250.0000-0.0025-0.0050距小學(xué)0.02330.00580.00290.0000-0.0029-0.0058距幼兒園0.01860.00460.00230.0000-0.0023-0.0046距醫(yī)院0.01820.00450.00220.0000-0.0022-0.0045距公園0.01000.0025

12、0.00120.0000-0.0012-0.0025距農(nóng)貿(mào)市場0.02100.00520.00260.0000-0.0026-0.0052距文化館0.00850.00210.00100.0000-0.0010-0.0021距郵局0.00800.00200.00100.0000-0.0010-0.0020距銀行0.01120.00280.00140.0000-0.0014-0.0028距體育場0.00790.00190.00100.0000-0.0010-0.0019環(huán)境狀況0.1896大氣狀況0.03880.00960.00480.0000-0.0048-0.0096水環(huán)境0.03690.00

13、910.00460.0000-0.0046-0.0091噪聲狀況0.02980.00740.00370.0000-0.0037-0.0074綠地覆蓋率程度0.08410.02080.01040.0000-0.0104-0.0208人口狀況0.0809居住人口密度狀況0.08090.02000.01000.0000-0.0100-0.0200城市規(guī)劃0.0743用地規(guī)劃0.03700.00910.00460.0000-0.0046-0.0091道路規(guī)劃0.03730.00920.00460.0000-0.0046-0.00921.00001.00000.24680.12340.0000-0.12

14、34-0.2468（2）影響待估宗地地價(jià)的各項(xiàng)因素評估參照上述黃岡市黃州城區(qū)住宅用地宗地地價(jià)修正系數(shù)說明表和修正系數(shù)表，結(jié)合待估宗地的實(shí)際情況和對住宅用地的地價(jià)影響因素，編制待估宗地因素修正系數(shù)表如下。待估宗地因素修正系數(shù)表因素因子調(diào)查情況優(yōu)劣程度修正幅度（）繁華程度距市級商服中心距區(qū)級商服中心交通條件臨街道狀況臨公交站點(diǎn)狀況距長途汽車站距客運(yùn)碼頭基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況供電狀況供水狀況排水狀況供氣狀況距中學(xué)距小學(xué)距幼兒園距醫(yī)院距公園距農(nóng)貿(mào)市場距文化館距郵局距銀行距體育場環(huán)境狀況大氣狀況水環(huán)境噪聲狀況綠地覆蓋率程度人口狀況居住人口密度狀況城市規(guī)劃用地規(guī)劃道路規(guī)劃合計(jì)5. 編制待估宗地個(gè)別因素說明、優(yōu)劣

15、程度及修正系數(shù)表，確定個(gè)別因素修正系數(shù)S（1）容積率修正系數(shù)黃州城區(qū)住宅用地容積率修正系數(shù)表 級 別容積率級級級級級0.50.6814 0.6969 0.7190 0.7345 0.7593 0.60.7132 0.7272 0.7471 0.7611 0.7834 0.70.7451 0.7576 0.7753 0.7877 0.8076 0.80.7770 0.7879 0.8034 0.8143 0.8317 0.90.8089 0.8182 0.8315 0.8409 0.8558 1.00.8407 0.8485 0.8596 0.8674 0.8798 1.10.8726 0.87

16、88 0.8877 0.8940 0.9039 1.20.9044 0.9091 0.9158 0.9205 0.9280 1.30.9363 0.9394 0.9439 0.9470 0.9520 1.40.9681 0.9697 0.9719 0.9735 0.9760 1.51.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.61.0318 1.0303 1.0281 1.0265 1.0240 1.71.0637 1.0606 1.0561 1.0529 1.0479 1.81.0955 1.0908 1.0841 1.0794 1.0719 1.91.1274

17、1.1211 1.1122 1.1058 1.0958 2.01.1592 1.1513 1.1402 1.1323 1.1197 2.11.1910 1.1816 1.1682 1.1587 1.1436 2.21.2229 1.2118 1.1962 1.1851 1.1675 2.31.2547 1.2421 1.2242 1.2115 1.1914 2.41.2865 1.2723 1.2522 1.2379 1.2152 2.51.3183 1.3026 1.2802 1.2642 1.2391 2.61.3502 1.3328 1.3081 1.2906 1.2629 2.71.3

18、820 1.3630 1.3361 1.3170 1.2867 2.81.4138 1.3932 1.3640 1.3433 1.3105 2.91.4456 1.4234 1.3920 1.3696 1.3343 3.01.4774 1.4536 1.4199 1.3959 1.3580 3.11.5092 1.4838 1.4478 1.4222 1.3817 3.21.5410 1.5140 1.4758 1.4485 1.4055 3.31.5728 1.5442 1.5037 1.4748 1.4292 3.41.6046 1.5744 1.5316 1.5010 1.4528 3.

19、51.6364 1.6046 1.5595 1.5273 1.4765 3.61.6682 1.6347 1.5874 1.5535 1.5002 3.71.6999 1.6649 1.6152 1.5797 1.5238 3.81.7317 1.6951 1.6431 1.6060 1.5474 3.91.7635 1.7252 1.6710 1.6322 1.5710 41.7953 1.7554 1.6988 1.6583 1.5946 注：若容積率不在上表之中，則可利用容積率函數(shù)求取地價(jià)，然后與基準(zhǔn)地價(jià)相比得出修正系數(shù)。委估地塊的設(shè)定容積率為*，故容積率修正系數(shù)為*。（2）使用年期修正

20、系數(shù)住宅用地使用年期修正系數(shù)表使用年期12345678910修正系數(shù)0.06070.11770.17140.22180.26920.31380.35570.39510.43210.4669使用年期11121314151617181920修正系數(shù)0.49960.53040.55930.58650.61210.63610.65870.68000.69990.7187使用年期21222324252627282930修正系數(shù)0.73640.75300.76860.78320.79700.81000.82220.83360.84440.8545使用年期31323334353637383940修正系數(shù)0.

21、86400.87300.88140.88930.89670.90370.91030.91650.92230.9277使用年期41424344454647484950修正系數(shù)0.93290.93770.94220.94650.95050.95430.95780.96110.96430.9672使用年期51525354555657585960修正系數(shù)0.97000.97260.97500.97730.97950.98150.98340.98520.98690.9885使用年期61626364656667686970修正系數(shù)0.99000.99140.99270.99400.99510.99620.

22、99730.99820.99911委估地塊使用年限設(shè)定為最高法定限年，住宅用地法定最高使用年限為70年，故年期修正系數(shù)為1。（3）交易期日修正系數(shù)本次評估的估價(jià)基準(zhǔn)日為2008年7月22日，黃岡市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為2006年6月30日, 與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差2年。 根據(jù)黃岡市2007年黃岡市黃州城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測報(bào)告，2007年住宅用地價(jià)格平均上漲了7.31%本地的地價(jià)增長指數(shù)，2008年上半年在2%左右，因此本次估價(jià)對象的交易期日修正系數(shù)17.31%+2%1.0931（4）住宅用地宗地面積修正住宅用地宗地面積修正說明表指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說明面積適中，對土地利用極為有利面積對土地利用較為有利面積對土地利用無不良影響面積較小，對土地利用有一定影響面積過小，對土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重影響修正系數(shù)1.061.0310.970.94（5）住宅用地宗地形狀修正住宅用地宗地形狀修正系數(shù)表指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說明形狀規(guī)則，對土地利用合理土地利用較為合理土地利用無不良影響形狀不規(guī)則，對土地利用不合理形狀不規(guī)則，對土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響修正系數(shù)1.061.0310.970.94（6）建筑朝向修正表 住宅用地建筑物朝向修正系數(shù)表指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說明南東南、西南東東北、西北北、西修正系數(shù)1.061.03