物流園商業(yè)計劃書

1、* *物流園商業(yè)計劃書一、*物流業(yè)簡況和 *物流業(yè)優(yōu)勢 享有“花都”美譽的*市,不僅是我國南方重要的經(jīng)濟、文化、商業(yè)中心，而且還是華南地區(qū)重要的交通運輸樞紐。據(jù)不完全統(tǒng)計，每天進出 *市的各 種貨運車輛約有十五萬多臺次，每年進出 *市的貨物在 1.7 億多萬噸。貨物 運輸業(yè)的飛速發(fā)展不僅使貨物運輸總量大幅度增長，而且也使運輸生產(chǎn)的 組織方式和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化，這其中就包括近年來從貨物運輸業(yè) 與倉儲業(yè)逐步演繹出來的新興產(chǎn)業(yè)第三方物流服務(wù)業(yè)。早在 80 年代中期，各地的運輸企業(yè) 其中大多為私營企業(yè)和個體商戶） 就已看好 *物流服務(wù)業(yè)發(fā)展的的市場潛力，紛紛搶灘占地，在各種商品批發(fā) 市場的周圍、

2、停車場的附近建起了大大小小的貨運站場和貨運檔口，并從 事貨運代理業(yè)務(wù)。從 1991 年 9 月成立第一家正規(guī)的貨運站場到 1998 年 7 月， *市已擁有 專業(yè)的貨運站場50多家，站場總面積達一百多萬平方 M，年營業(yè)總額約為 350 億元以上，年貨運總量達 1.5 億多萬噸。據(jù)統(tǒng)計， *市的貨運市場每年 可為貨主、車主配貨 102 萬輛次，按每車拉貨 20 噸、平均運距 1000 公 里、每百公里耗油 25 升計算，年運費約達 100 多億元，貨運業(yè)的發(fā)展促使 貨物流通量以每年 25%的速度迅速增長。各方面的信息和資料都證明物流 業(yè)是新世紀的朝陽產(chǎn)業(yè)。二、*物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀* 是華南地區(qū)經(jīng)濟中

3、心和交通樞紐，* 市交通運輸體系建設(shè)不斷發(fā)展，已由單一結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣Y(jié)構(gòu)，形成了包括公路、鐵路、水路、航空和管道五種運輸方式的綜合體系表1*市近年各種運輸方式貨運量統(tǒng)計單位：萬噸年份公路水路鐵路民航全社全2000989611364236612333152001201881086723311433768200221237107002122173444320032200497902041193423820042254995692018203458520052328691452052193491530000250002000015000100005000圖1近年各種運輸方式貨運量 萬噸）200120

4、02200320042005公路一-水路-一鐵路*民航一一全社會（一）公路物流*市公路貨運主要分為兩部分：專業(yè)運輸，社會運輸。其中，專業(yè)運輸 指的是部、省及市屬的大型運輸企業(yè)運輸所承擔(dān)的貨物運輸部分，社會運 輸指其他形式的社會運輸企業(yè)，包括個體及聯(lián)戶，所承擔(dān)的運輸份額。近 年來，公路貨運的發(fā)展趨勢是專業(yè)運輸不斷萎縮，社會運輸?shù)玫搅藰O大發(fā) 展。 2000 年公路運輸總量 12549 萬噸，其中社會運輸達 6755 萬噸，已經(jīng) 占了 60% 。（二）機場物流南方航空貨運中心擁有各種運輸飛機 100 架，經(jīng)營航線 300 多條，其 中國內(nèi)航線 250 多條，國際和地區(qū)航線 50 多條，航線網(wǎng)絡(luò)連接國

5、內(nèi)外 80 多個大、中城市，形成了以 * 為中心覆蓋全國，輻射亞洲，連接歐美澳的航 線網(wǎng)絡(luò)，其中國內(nèi)航線覆蓋面均居國內(nèi)航空公司之首。而且國際快運的加 盟，使運營猛增。（三）鐵路物流中鐵物流是中國鐵路物資 * 公司 2000 年傾力推出的服務(wù)品牌，它依托遍 布全國的鐵路物資儲運網(wǎng)絡(luò)，引入現(xiàn)代物流理念，利用現(xiàn)代信息技術(shù)和市 場機制，對傳統(tǒng)物資進行改造、優(yōu)化、升華，為社會提供多層次、互動式 物流服務(wù)。為電子商務(wù)的發(fā)展提供裝備精良、運作高效的堅實物質(zhì)基礎(chǔ)。（四）郵政物流2000 年 *郵政確立了“以信息化改造傳統(tǒng)郵政，用現(xiàn)代化構(gòu)筑物流產(chǎn)業(yè)” 的發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮郵政的獨特優(yōu)勢，大力拓展郵政包裹、特快專

6、遞 EMS ）、報刊配送、國內(nèi)與國際貨運、同城配送等物流服務(wù)、實現(xiàn)業(yè)務(wù)收 入 11 億元，名列全國省會城市首位，成為 * 市物流市場一支主力軍。目前 *郵政正與戴爾、聯(lián)想、 TCL 、澳洲電視購物 TVSN ）、美開樂郵政公司 等大型企業(yè)合作，提供一整套物流服務(wù)。三、*物流業(yè)的發(fā)展規(guī)劃情況為加快 *市物流業(yè)的發(fā)展， *市交通委員會目前已完成 * 市物流園區(qū)總體布局，規(guī)劃局、市信息中心等部門共同完成了 * 現(xiàn)代物流發(fā)展實 施綱要，該綱要對 *物流業(yè)發(fā)展提出了框架性的指導(dǎo)意見。*物流發(fā)展定位：以國際現(xiàn)代物流為主導(dǎo)，以市域現(xiàn)代物流為基礎(chǔ) 東南亞區(qū)域現(xiàn)代物流為主體，服務(wù)全國、全球，以最快速度融入全球現(xiàn)

7、代 物流的分工和合作體系中去。建設(shè)物流園區(qū)：建成黃埔、南沙、 *國際空港三大國際性綜合型物流園 區(qū)和一批市域性民營專業(yè)型物流中心及配送中心。構(gòu)建物流運輸平臺：以 *新機場、 *國際空港等國際性樞紐貨運站為依 托，以航空網(wǎng)、水運網(wǎng)、鐵路網(wǎng)、高速公路網(wǎng)為通道網(wǎng)絡(luò)，以城市主干道 為配送道路體系來構(gòu)建物流運輸平臺，形成公路、鐵路、水路、航空和管 道綜合運輸體系。四、廣東及 *地區(qū)物流業(yè)發(fā)展前景目前，廣東物流業(yè)初步形成了國有、集體、股份制、個體、私營和外 資等各種經(jīng)濟成份共同發(fā)展的新格局，同時積極探索中外合資合作物流業(yè) 發(fā)展的新路子，中國加入世貿(mào)組織后，從批發(fā)、運輸、維修等產(chǎn)品的分銷 領(lǐng)域，到租賃、速遞

8、、貨物儲運、包裝等物流服務(wù)領(lǐng)域，都將進一步擴大 開放，眾多外資商業(yè)企業(yè)相繼進入廣東，為廣東物流經(jīng)濟帶來生機和活 力，作為廣東第三產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展的物流業(yè)，必將成為外商投資的重點領(lǐng) 域，廣東地區(qū)，尤其是珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)，必將成為外商進入中國市場的 重要登陸點。 *作為華南經(jīng)濟中心和交通樞紐中心，是外商投資最為活躍的 地區(qū)，也是全球外資加工制造業(yè)最密集的地區(qū)，具有發(fā)展國際物流和區(qū)域物流的良好經(jīng)濟基礎(chǔ)和地理優(yōu)勢。近年來 * 的經(jīng)濟集聚力和輻射力日益增大，依托空港、海港發(fā)展的國際大物流格局初步形成，現(xiàn)有的公路、鐵 路、信息網(wǎng)路和白云國際機場等一大批樞紐性交通基礎(chǔ)設(shè)施，將為*現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供良好的硬件環(huán)

9、境， *物流業(yè)發(fā)展前景良好。五、開發(fā)*物流園項目的成功機會a) 政策機會1、*的物流規(guī)劃將陸續(xù)進入實施階段，政府將繼續(xù)大力推進物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展。白云區(qū)被規(guī)劃為 *市五大區(qū)域性綜合型物流園區(qū)之一。新的政府機構(gòu)有利于物流業(yè)的統(tǒng)籌規(guī)劃和協(xié)調(diào)管理，醞釀中的政策措施 會更趨成熟。例如，國家發(fā)展和改革委員會正在研究、制定的中國物流發(fā) 展業(yè)規(guī)劃大綱與發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)政策：國家質(zhì)檢總局和原國家經(jīng)貿(mào)計劃設(shè)立 全國物流標準化委員會：國家科技部將根據(jù)原有現(xiàn)代物流科研項目的進展 部署后兩年的滾動計劃等等。此外交通運輸、郵政、信息、商務(wù)等有關(guān)政 府部門和一批地方政府也將會制定新的計劃和政策，泛珠江三角，九加二 的合作，物流也是

10、主要的合作項目之一。2、雖然國家控制固定資產(chǎn)投資的增長速度，但物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍將 是投資重點。我國物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將繼續(xù)受到關(guān)注。除了國家仍將把物流基礎(chǔ)設(shè) 施作為投資重點之外，民間資本與外國資本也將把物流作為投資的新方 向，因此基投資主體將呈現(xiàn)多元化趨向。物流裝備也將受到重視，提高物 流裝備技術(shù)水平已成為物流業(yè)發(fā)展的重要組成部分。3、*市政府關(guān)于貨運站場的整頓政策及發(fā)展規(guī)劃。*市為了規(guī)范市內(nèi)貨物運輸市場，緩解市內(nèi)交通壓力，迎接2018年亞運會的召開，自2005年開始出臺一系列政策大力整頓貨運站場，完成中心 區(qū)、過度區(qū)向發(fā)展區(qū)過渡工作。按計劃，2009年底前，分期、分批完成 56家在中心區(qū)、過

11、渡區(qū)貨運市場、貨車停車場、大型貨運公司自有貨場和 已經(jīng)許可的貨運市場全部撤遷到貨運發(fā)展區(qū)：1)目前已完成中心區(qū)6家貨運站場的搬遷工作；2)2007年7月底要完成沙河涌沿線9大貨運站場的 搬遷工作；3)2008年之前完成沙太路貨運站場的搬遷工作；4) 2009年之前完成增槎路貨運站場的搬遷工作。b)投資物流市場機會我國物流市場需求和現(xiàn)代物流業(yè)均已進入快速增長時期。2003年物流相關(guān)總支出達1 9 0 0 0億元，物流成本占GDP的比重約為20%o 2 0 0 4年是我國第三方物流迅速發(fā)展的一年，一批超大型國有物 流企業(yè)投身第三方物流市場。70%的物流服務(wù)提供商在過去的三年中， 年均業(yè)務(wù)增幅都高達

12、3 0%。隨著中國加入WTO，快速發(fā)展的物流業(yè)使外資物流企業(yè)紛紛進入中 國，國際上10家最大零售企業(yè)已有落戶中國，在中國設(shè)立采購中心?？?國公司在中的采購量將從目前的2 0 0多億美元增加到2 0 0 5年的5 0 0多億美元。據(jù)統(tǒng)計2 0 0 4年，我國物流市場規(guī)模已達到2 4 0 0億 元，比2 0 0 3年增長2 6%左右。整個中國第三方物流市場2 0 0 0年 至2 0 0 5年的年增長率預(yù)計將達2 5%。物流業(yè)必將成為*市的新型支柱產(chǎn)業(yè)。六、*物流園具有的經(jīng)營優(yōu)勢一）具有經(jīng)濟地理位置和城市規(guī)劃優(yōu)勢*物流園位于白云區(qū)石井鎮(zhèn)鴉崗村，處于*市交通委員會和白云區(qū) 規(guī)劃的*物流園區(qū)內(nèi),北界花都

13、區(qū),西交南海、佛山，東鄰天河、黃圃區(qū)、南 靠荔灣區(qū)，是*市最繁華的增槎路貨運一條街的延伸，經(jīng)營貨運有較高的知 名度。地理位置十分優(yōu)越：12分鐘抵達*火車站、省客運站、流花車站 約 10公里）；距白云國際機場18分鐘車程 約25公里）；距2008年6月 前政府批定搬遷的嘉忠、湖天、華盛等 20多家貨運市場5分鐘車程 約 3.5公里）；20分鐘直達沙太路要搬遷的20多家貨運市場。二）項目位于交通樞紐的優(yōu)勢白云區(qū)石井街交通發(fā)達，路網(wǎng)完善，是*市東西北的交通要沖，公路運輸極為繁華，是106，107國道、廣清高速、京珠高速公路出口的匯集 地，華南干線三期直達物流園區(qū)，市內(nèi)多條公交線路途經(jīng)物流園區(qū)。項目

14、所在地周邊已形成一定規(guī)模的貨運市場，物流氛圍濃厚，是現(xiàn)代物流集散 地。（三 綜合服務(wù)完善、科學(xué)布局優(yōu)勢* *物流園是集貨物配送、運輸、倉儲、交易結(jié)算、廣告、信息 發(fā)布、咨詢服務(wù)于一體的專業(yè)物流市場，提供公路、鐵路、空運綜合 性、跨區(qū)域多功能服務(wù)的物流園區(qū)，同時設(shè)置銀行、旅業(yè)、餐飲、超 市、汽車維修、檢測等配套服務(wù)設(shè)施。七、*物流發(fā)展公司決定投資該項目的原因1、物流園區(qū)良好的發(fā)展機遇：為了解決市內(nèi)交通，規(guī)劃市政路,*市政府決定于2009年以前完成對沙太路、增槎路貨運站場的搬遷，將中心 區(qū)、過渡區(qū)的貨運站場搬遷到發(fā)展區(qū)，為了配合市政府的這一舉措*物流發(fā)展公司決定投資興建該項目。2、*市政府及有關(guān)部

15、門對發(fā)展區(qū)貨運站場給予政策上扶植：*市重點建設(shè)3+5”物流園區(qū)，鼓勵中心區(qū)和過渡區(qū)物流業(yè)戶向發(fā)展區(qū)搬遷，對發(fā)展 區(qū)貨運站場給予政策上的扶植，*市政府、*市交通委員會、國土局、規(guī)劃 局等有關(guān)部門大力支持發(fā)展區(qū)物流園區(qū)的建立。在2007年5月31日召開的*市政府工作會議中，下發(fā)了穗府 2007101號文件，指示白云區(qū)政府、區(qū)規(guī)劃分局、區(qū)國土房管分局要做好 已建、擬建物流園的工作。3、*物流園項目所處地理位置優(yōu)越，交通四通八達，是發(fā)展物流的黃 金地段，擁有中心區(qū)、過渡區(qū)50多家貨運站場良好的客源。八、*物流園項目規(guī)模四期占地400多畝，總投資10926.54萬元，商鋪93624平方M、綜合 辦公樓9

16、968.9平方M、倉儲10016平方M，園區(qū)內(nèi)有：商鋪、綜合辦公 大樓 綜合服務(wù)大廳、賓館、寫字樓等）、倉庫、停車場等。九、物流園的經(jīng)營、管理、運作園區(qū)內(nèi)設(shè)有健全的組織機構(gòu)體系：1 ）設(shè)有決策層和執(zhí)行層；2）設(shè)有 招商部、項目部、物業(yè)管理處、保安部、行政部、信息咨詢服務(wù)中心等部門，各部門權(quán)責(zé)明確，分工合作物流園區(qū)經(jīng)營管理，包括招商引資、宣傳推廣、品牌建設(shè)、物業(yè)租 售、物業(yè)管理與維護、為入住企業(yè)提供貨物配送、運輸、倉儲、廣告、交 易結(jié)算、安全監(jiān)管等；且為入住企業(yè)提供各種配套服務(wù)，包括商務(wù)服務(wù)、 經(jīng)營管理咨詢、工商稅務(wù)代辦、信息發(fā)布、保險、通信、小型購物、后 勤、保安、環(huán)衛(wèi)、消防、文化娛樂、餐飲、

17、住宿、處理企業(yè)投訴， 為入住 企業(yè)提供一流的管理、一流的服務(wù)。十、項目投資規(guī)模概算 四期總投資 10926.54 萬元 一期投資概算： 3642 萬元一）土地面積 66000平方M “三通一平”050萬元1、填土平整場地50萬元2、地面排污、排水50萬元3、車道水泥硬化500萬元4、通水電400萬元5、綠化50萬元二）商鋪、辦公樓、倉庫 2132 萬元1、4棟商鋪：15000平方M ）X 700元）/平方M=1050萬元2、 辦公室、招待所：9968.9平方M X 900元）/平方M=897.2萬元3、2棟倉庫：4400平方M ）X 420元）=184.8萬元三）設(shè)備460萬元1、消防150

18、萬元2、空調(diào)、停車場收費系統(tǒng)、大門、監(jiān)控110 萬元四）報建、土地項目調(diào)整200 萬元二期投資概算： 2428.18 萬元（一） 土地面積66600平方M “三通一平”35萬元1、填土平整場地50 萬元2、地面排污、排水25 萬元3、車道水泥硬化300 萬元4、通水電50 萬元5、綠化10 萬元二）商鋪、倉庫 1913.18 萬元1、7棟商鋪：26208平方M）X 700元）/平方M=1834.56 萬元2、 1棟倉庫：1872平方M ）X 420元）/平方M=78.62萬元三）設(shè)備、消防80 萬元三期投資概算： 2428.18 萬元（一） 土地面積66600平方M “三通一平”35萬元1、填

19、土平整場地50 萬元2、地面排污、排水25 萬元3、車道水泥硬化300 萬元4、通水電50 萬元5、綠化10 萬元二）商鋪、倉庫 1913.18 萬元、 7 棟商鋪： 26208 平方 M)X 7000 元) /平方 M=1834.56 萬元2、1棟倉庫：1872平方M ）X 420元）平方 M=78.62萬元三）設(shè)備、消防80 萬元四期投資概算： 2428.18 萬元 一）土地面積 66600 平方 M “三通一平”435 萬元1、填土平整場地50 萬元2、地面排污、排水25 萬元3、車道水泥硬化300 萬元4、通水電50 萬元5、綠化10 萬元二）商鋪、倉庫1、7棟商鋪：26208平方M）

20、X 700元）/平方M=1834.56 萬元2、1 棟倉庫： 1872 平方 M）X 420 元）平方 M=78.62 萬元三）設(shè)備消防80 萬元十一、進園商客的估計、經(jīng)營收益及投資回報預(yù)算中心區(qū)、過度區(qū) 56 家貨運站場的業(yè)戶必然要搬遷到發(fā)展區(qū) 市政府、 市交委只批準 10 幾家貨運站場在發(fā)展區(qū)新建）， * 物流園項目具有充足的 客源。經(jīng)營收益來源：商鋪、寫字樓、賓館出租、停車場收費、廣告位出 租、汽修廠等。投資回報評估 ： 第一年投資回報：一期 100 畝 凈收入： 1155.4 萬元1、4棟商鋪15004 平方M ）X 40元/月=60萬元/月2、寫字樓、賓館9968.9V平方M）X 20元）=19.9萬元/月3、停車場收500臺）X 20元/月X 30元）=37.5萬元4、2棟倉庫4400平方M）元/月X 20元）=8.8萬元/月第一年收入：126.2萬元/月X 12=1514.4萬元第一年工資、稅收、租地費用合計： 70 萬元 +50 萬元 +239 萬元=359 萬元 第一年凈收入： 1155.4 萬元第二年投資回報：四期 400 畝 凈收入： 8103.6 萬元1、25棟商鋪93624平方M ） X 70元/月=655.368萬