2013年注冊(cè)物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)真題及參考答案

1、2013年注冊(cè)物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)真題、單項(xiàng)選擇題（共10題，合計(jì)10分）1.某住宅小區(qū)采用公開(kāi)招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)中有招標(biāo)人代表2人,則該評(píng)標(biāo)委員會(huì)中物業(yè)管理方面的專(zhuān)家不得少于（c）人。2. A.33. B.44. C.55. D.66.關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特點(diǎn)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（c）。7. A.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂8. B.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于書(shū)面合同9. C.前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期須為3至5年10. D.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于附終止條件的合同11.物業(yè)裝飾裝修管理流程一般包括的內(nèi)容有：申報(bào)登記，備齊資料，辦理開(kāi)工手續(xù)，簽訂裝修管理協(xié)議，施工，驗(yàn)收

2、。上述流程正確順序是（c）。12. A.-13. B.-14. C.-15. D.-16.下列消防管理措施中，不屬于物業(yè)管理措施的是（A）。17. A.配置消防中隊(duì)車(chē)輛18. B.建立義務(wù)消防隊(duì)伍19. C.開(kāi)展消防安全檢查20. D.加強(qiáng)消防設(shè)備保養(yǎng)21.物業(yè)服務(wù)企業(yè)公司章程的主要內(nèi)容中不包括（D）。22. A.經(jīng)營(yíng)范圍23. B.注冊(cè)資本24. C.法定代表人25. D.資質(zhì)等級(jí)26.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)門(mén)禁系統(tǒng)的檢查維護(hù)屬于（B）管理。27. A.特約服務(wù)28. B.公共秩序29. C.社會(huì)治安30. D.增值服務(wù)31.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部以文件的形式下達(dá)對(duì)年度優(yōu)秀員工的獎(jiǎng)勵(lì)

3、，應(yīng)使用的物業(yè)管理行政公文文種是（B）。32. A.決定33. B.通知34. C.批復(fù)35. D.意見(jiàn)36.新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理招標(biāo)主體是（A）。37.A.建設(shè)單位38. B.業(yè)主大會(huì)39. C.物業(yè)產(chǎn)權(quán)人40. D.業(yè)主委員會(huì)41.物業(yè)服務(wù)企業(yè)薪酬體系設(shè)計(jì)包括的步驟有：薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，薪酬體系的修正，職位分析，薪酬定位，職位評(píng)價(jià)，薪酬體系的實(shí)施，薪酬調(diào)查。上述各步驟的正確順序應(yīng)是（C）。42. A.-W-43. B-44. C-45. D.-46.業(yè)主入住時(shí)，住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)由（A）提供。47. A.建設(shè)單位48. B工程施工單位49. C物業(yè)服務(wù)企業(yè)50. D.工程監(jiān)理單位、多項(xiàng)選擇題

4、（共5題，合計(jì)10分）11、在早期介入階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗(yàn)收的主要目的是（ABCD）。A.查找工程質(zhì)量，功能配套存在的遺留問(wèn)題B.了解專(zhuān)家給施工單位或建設(shè)單位的意見(jiàn)和建議C.掌握驗(yàn)收的情況D.為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備E.簽署竣工驗(yàn)收意見(jiàn)12、住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)此住宅小區(qū)實(shí)施承接查驗(yàn)的前提條件包括（DE）。13、A.物業(yè)管理費(fèi)收繳率達(dá)到95%以上B.原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)書(shū)面同意移交小區(qū)物業(yè)管理權(quán)C.業(yè)務(wù)委員會(huì)同意新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管小區(qū)D.業(yè)主大會(huì)與原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的物業(yè)服務(wù)合同已到期或完全解除E.業(yè)主大會(huì)同新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)環(huán)境管理與業(yè)主

5、的生活和工作密切相關(guān)，其基本內(nèi)容有（ABCDE）。A.白蟻防治B.建筑物外墻清洗C.下水管道疏通D.電梯機(jī)房清潔E.垃圾收集與處理下列科目中，應(yīng)當(dāng)計(jì)入物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)總額的有（ACDE）。A.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)B.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金利息收入C.投資凈收益D.營(yíng)業(yè)外收支額14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、29、E.補(bǔ)貼收入30、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常物業(yè)管理服務(wù)期間，應(yīng)當(dāng)收集和整理的物業(yè)管理檔案包括（DE）。31、A.物業(yè)丈量報(bào)告32、B.物業(yè)工程地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告33、C.物業(yè)員工考勤和獎(jiǎng)勵(lì)檔案34、D.電梯維修記錄35、E.業(yè)主投訴管理記錄三、案例分析（共4題，合

6、計(jì)40分）案例一某小區(qū)在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，就如下事項(xiàng)達(dá)成一致：建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理業(yè)主入住手續(xù)；擬由物業(yè)服務(wù)企業(yè)主持成立業(yè)主大會(huì)的籌備工作；地下停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)屬建設(shè)單位，外包給專(zhuān)業(yè)公司管理；一因停車(chē)位不足，擬將部分消防通道劃為臨時(shí)停車(chē)位，同時(shí)要求做好警示標(biāo)志?！締?wèn)題】：對(duì)上述擬辦或約定事項(xiàng)判斷正誤，并簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。（20分）案例二某住宅小區(qū)2000年交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已對(duì)該小區(qū)投保公眾責(zé)任險(xiǎn)。2010年，該小區(qū)1號(hào)樓部分自來(lái)水主管道開(kāi)始出現(xiàn)漏水，物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取抱箍堵漏措施維修。2011年4月起，漏水大范圍爆發(fā)。經(jīng)鑒定，簡(jiǎn)單封堵已不能解決問(wèn)題，應(yīng)逐步更換主管道

7、。由于維修改造方案未確定，更換工作被擱置。2011年10月的一天，該樓業(yè)主張某家發(fā)現(xiàn)天花板被泡：物業(yè)服務(wù)企業(yè)緊急搶修，發(fā)現(xiàn)樓上自來(lái)水主管道漏水，須鑿開(kāi)樓上業(yè)主李某家廚房墻壁更換該段主管，經(jīng)協(xié)商業(yè)主李某同意?！締?wèn)題】：1、造成張、李兩家相關(guān)損失的責(zé)任主體是誰(shuí)？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。（5分）2、賠償和維修張、李兩家的費(fèi)用應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。（5分）3、如果大面積更換自來(lái)水主管道，費(fèi)用應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。（5分）案例三某超高層辦公樓產(chǎn)權(quán)屬單一業(yè)主，分散出租。該辦公樓采用中央空調(diào)制冷，運(yùn)行時(shí)間為每年5月1日至9月30日?？照{(diào)能源費(fèi)按每月每平方米實(shí)行定期收費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，盈虧包干。一家具有

8、國(guó)家備案資質(zhì)的節(jié)能服務(wù)公司來(lái)本大廈調(diào)研后，提出可實(shí)行合同能源管理模式實(shí)施節(jié)能管理。方案主要內(nèi)容如下：由節(jié)能服務(wù)公司出資，采用一種經(jīng)實(shí)驗(yàn)室論證成功的創(chuàng)新技術(shù)改造空調(diào)設(shè)備（主要是主機(jī)及其配套設(shè)備）：改造工程時(shí)間自今年2月25日起實(shí)施，周期60天（若出現(xiàn)改造工程逾期情況，節(jié)能服務(wù)公司將提前10天告知）；預(yù)計(jì)改造后空調(diào)節(jié)能率可達(dá)30%,節(jié)省的能源費(fèi)用按8:2的比例在節(jié)能服務(wù)公司與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進(jìn)行分配，合同期為6年。【問(wèn)題】：1、根據(jù)上述條件，本方案實(shí)施中，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能遭遇的重大風(fēng)險(xiǎn)是什么？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。（7分）2、若實(shí)施節(jié)能改造，被更換拆除的設(shè)備設(shè)施處置權(quán)歸誰(shuí)所有？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。（7分）

9、36、37、38、39、40、41、42、43、44、45、46、47、48、49、50、51、52、53、54、55、3、業(yè)主提出：同意上述節(jié)能改造方案。但在合同期滿后，節(jié)省的能源費(fèi)用應(yīng)歸業(yè)主所有。此要求是否合理？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。（6分）56、案例四57、某住宅小區(qū)可收費(fèi)面積為10萬(wàn)平方米，經(jīng)測(cè)算，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)年成本為200萬(wàn)元，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行包干制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)期望管理該項(xiàng)目利潤(rùn)率達(dá)到年服務(wù)費(fèi)收入白10%。假設(shè)營(yíng)業(yè)稅及附加的稅率為5.65%。58、【問(wèn)題】：59、1、請(qǐng)計(jì)算在上述條件下，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是多少？（單位：元/平方米*月，保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）（8分）60、2、按此收費(fèi)標(biāo)

10、準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率應(yīng)達(dá)到多少，才能保證該小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)保本運(yùn)行？（保留小數(shù)點(diǎn)后兩位，xx.xx%）（9分）61、3、由于工資、維修材料及能源費(fèi)用的剛性增長(zhǎng)，該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)成本上漲了20%,問(wèn)：若物業(yè)服務(wù)企業(yè)希望保持原有的利潤(rùn)，每年物業(yè)費(fèi)需增加多少？（單位：萬(wàn)元，保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）（8分）62、注：以上計(jì)算請(qǐng)列出計(jì)算公式及計(jì)算過(guò)程一、某小區(qū)物業(yè)收費(fèi)面積是10萬(wàn)平方米，經(jīng)測(cè)算物業(yè)服務(wù)成本200萬(wàn)元。該項(xiàng)目實(shí)行包干制管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)希望獲取的利潤(rùn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的10%營(yíng)業(yè)稅及附加為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的5.65%。問(wèn)題：1、請(qǐng)按照包干制測(cè)算出物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)（保留最后小數(shù)點(diǎn)兩位）？2、物業(yè)服務(wù)收繳率達(dá)到

11、多少，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能保本經(jīng)營(yíng)（保留最后小數(shù)點(diǎn)兩位）？3、由于成本上漲了20%該物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年上漲多少物業(yè)服務(wù)費(fèi)才能保持現(xiàn)有利潤(rùn)不變（保留最后小數(shù)點(diǎn)兩位）？二、某物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位達(dá)成如下協(xié)議：1、地下車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸建設(shè)單位所有，委托給專(zhuān)業(yè)公司管理是否正確？請(qǐng)說(shuō)明理由？2、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)主持成立業(yè)主大會(huì)，是否合理？請(qǐng)說(shuō)明理由？3、因車(chē)位緊張將小區(qū)部分消防通道改為臨時(shí)車(chē)位是否合理？請(qǐng)說(shuō)明理由？4、建設(shè)單位委托物業(yè)公司辦理入住手續(xù)，是否合理？請(qǐng)說(shuō)明理由？三、某辦公大樓，為單一業(yè)主，散戶(hù)出租。中央空調(diào)，每年5月-10月集中供冷，物業(yè)公司按面積收取定額能源費(fèi)，包干經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。有一設(shè)備節(jié)能公

12、司提出一個(gè)節(jié)能方案（僅供實(shí)驗(yàn)室論證成功）：如把現(xiàn)有的空調(diào)設(shè)備換成它們的空調(diào)，所有的安裝費(fèi)用均由節(jié)能公司出，安裝期限為2個(gè)月如有推遲提前給物業(yè)公司通知。安裝后節(jié)約能源大約在30%節(jié)能公司與物業(yè)公司簽訂六年的合同，節(jié)能公司與物業(yè)公司按照8:2的比例分配能源節(jié)省的費(fèi)用。1、如果安裝以后物業(yè)公司和業(yè)主面臨的重大風(fēng)險(xiǎn)是什么？2、舊設(shè)備拆下來(lái)以后歸誰(shuí)有？誰(shuí)有處置權(quán)利？3、如果六年合同到期后，業(yè)主要求將所有的節(jié)省節(jié)能費(fèi)用歸全體業(yè)主所有，是否合理？為什么？四、某小區(qū)11號(hào)1H2000年交付使用，物業(yè)公司已購(gòu)買(mǎi)公眾責(zé)任險(xiǎn)。到2010年時(shí)物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)自來(lái)水主管道漏水，物業(yè)公司用管箍將管道緊固好。過(guò)了一段時(shí)間后自來(lái)

13、水管道漏水嚴(yán)重，經(jīng)物業(yè)公司檢查后確定需要全部換管道。但是由于維修方案沒(méi)有確定下來(lái)此事擱置。到了2011年張某發(fā)現(xiàn)自家天花板被泡， 經(jīng)物業(yè)公司檢查發(fā)現(xiàn)由于樓上王某家的自來(lái)水主管道破裂造成。需要將王某家的墻砸開(kāi)換管道。經(jīng)協(xié)商李王同意。1、造成張、李兩家損失的責(zé)任主體是誰(shuí)？為什么？2、兩家的損失誰(shuí)來(lái)賠付？為什么？3、更換自來(lái)水主管道的費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)付？案例解析案例一1、請(qǐng)按照包干制測(cè)算出物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)（保留最后小數(shù)點(diǎn)兩位）。（1）包干制條件下物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成：成本+利潤(rùn)+稅費(fèi)。設(shè)年物業(yè)服務(wù)費(fèi)為X,則：X=200+10%X+5.65%XX-10%X-5.65%X=200X=237.11萬(wàn)元其中：利潤(rùn)=23

14、7.11X10%=23.71萬(wàn)元稅費(fèi)=237.11X5.65%=13.43萬(wàn)元（2）物業(yè)服務(wù)費(fèi)月單價(jià)=237.11萬(wàn)+10萬(wàn)+12=1.98元2、請(qǐng)測(cè)算出物業(yè)收繳率達(dá)到多少，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能保本經(jīng)營(yíng)（保留最后小數(shù)點(diǎn)兩位）？計(jì)算公式=（年成本+年稅費(fèi)）+年物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額二（200萬(wàn)+13.43萬(wàn)）+237.11元90%3、由于人工成本上漲了20%該物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年上漲多少成本才能保持現(xiàn)有利潤(rùn)不變（保留最后小數(shù)點(diǎn)兩位）？設(shè)總成本上漲20%利潤(rùn)不變條件下的年物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額為Y,則：Y=200萬(wàn)X20%+23.71萬(wàn)+5.65%YY=279.5萬(wàn)元新增成本二XY=279.5237.11=42.39萬(wàn)

15、元案例二1、地下車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸建設(shè)單位所有，委托給專(zhuān)業(yè)公司管理是否正確，請(qǐng)說(shuō)明理由？正確。由于該小區(qū)地下車(chē)位的權(quán)屬歸建設(shè)單位，另因地下車(chē)位的管理與經(jīng)營(yíng)不屬于公共性物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容。因此，建設(shè)單位既可以依法將其管理權(quán)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以依法將其管理權(quán)委托給專(zhuān)業(yè)公司。2、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)主持成立業(yè)主大會(huì)是否合理，理由？不合理。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式。首次業(yè)主大會(huì)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位、辦事處、居委會(huì)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，并由業(yè)主大會(huì)籌備組具體負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的籌備工作。物業(yè)服務(wù)

16、企業(yè)只能協(xié)助，不能具體負(fù)責(zé)主持成立業(yè)主大會(huì)。3、因車(chē)位緊張將小區(qū)部分消防通道改為臨時(shí)車(chē)位是否合理？請(qǐng)說(shuō)明理由？不合理。如果將消防通道改為臨時(shí)停車(chē)位，往往會(huì)導(dǎo)致消防通道的堵塞，嚴(yán)重影響消防車(chē)通行、消防疏散及搶救，危及物業(yè)使用人的財(cái)產(chǎn)及生命安全。因此，在任何情況下都不能將消防通道改為停車(chē)位。4、建設(shè)單位委托物業(yè)公司辦理入住手續(xù)，是否合理？請(qǐng)說(shuō)明理由？合理。入住的實(shí)質(zhì)是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為。入住操作模式主要有兩種：一種是以建設(shè)單位為主體， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)相配合的模式； 第二種是建設(shè)單位將入住工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為辦理入住手續(xù)。因此，建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理入住手續(xù)是合理

17、的。案例三1、如果安裝以后物業(yè)公司和業(yè)主面臨的重大風(fēng)險(xiǎn)是什么？(1)更換空調(diào)設(shè)備帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。該節(jié)能方案僅在實(shí)驗(yàn)室試驗(yàn)成功，安裝使用后的具體效果難以確定。如果安裝后的節(jié)能效果達(dá)不到試驗(yàn)效果，無(wú)論是勉強(qiáng)使用或是更換新的空調(diào)設(shè)備，都使物業(yè)公司和業(yè)主將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。(2)安裝工期風(fēng)險(xiǎn)。 該案例可知， 節(jié)能公司無(wú)法確?？照{(diào)安裝按期完工。 一旦進(jìn)入供冷期無(wú)法完工，不能給該辦公樓的住用人供冷，物業(yè)公司和業(yè)主將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。2、舊設(shè)備拆下來(lái)以后歸誰(shuí)有？誰(shuí)有處置權(quán)利？舊空調(diào)設(shè)備歸該辦公樓業(yè)主所有。該辦公樓的全體業(yè)主具有處置權(quán)。3、如果六年合同到期后，業(yè)主要求將所有的節(jié)省節(jié)能費(fèi)用歸全體業(yè)主所有，是否合理？為什么？合理。因?yàn)槲飿I(yè)公司與節(jié)能公司簽訂的合同如無(wú)特別約定，節(jié)能公司安裝的空調(diào)設(shè)備在合同到期后應(yīng)歸全體業(yè)主所有。由此節(jié)省的節(jié)能費(fèi)用也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。案例四參考答案1、張、李兩家責(zé)任主體是誰(shuí)？為什