不同類(lèi)型物業(yè)的管理服務(wù)

1、,Q學(xué)習(xí)目標(biāo)：了解不同類(lèi)型物業(yè)的各自特點(diǎn)、管理要求，掌握針對(duì)不同類(lèi)型的物業(yè)管理的組織實(shí)施。關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)寫(xiě)字樓商場(chǎng)物業(yè)工業(yè)物業(yè)其它物業(yè)第8章不同類(lèi)型物業(yè)的管理與服務(wù)8.1住宅小區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)是指按照城市統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)、建設(shè)，達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全，相對(duì)封閉、獨(dú)立的居住區(qū)域。8.1.1住宅小區(qū)物業(yè)特點(diǎn)與管理要求1.住宅小區(qū)的特點(diǎn)(1) 以居住功能為主，其他功能設(shè)施齊全。居住是住宅小區(qū)的主要功能，小區(qū)內(nèi)商業(yè)、體育健身、文化教育、娛樂(lè)等設(shè)施較為齊全，能夠滿(mǎn)足居民基本需求，方便居民的生活，便于集中服務(wù)與管理。(2) 人口密度高，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜。住宅小區(qū)建設(shè)是一種社會(huì)化的住宅開(kāi)發(fā)，

2、一般都具有一定規(guī)模，而且建筑密度大，這就形成了住宅小區(qū)內(nèi)人口密度高的特點(diǎn)。小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人來(lái)自城市各行各業(yè)、各個(gè)階層，在職業(yè)特征、文化素養(yǎng)、傳統(tǒng)習(xí)慣、生活方式等方面形成了復(fù)雜的結(jié)構(gòu)，長(zhǎng)期相互影響中，形成了相對(duì)獨(dú)立的“社區(qū)文化”。2 .住宅小區(qū)的物業(yè)管理目標(biāo)及管理要求(1) 住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)1 )創(chuàng)造舒適、安全、安靜、安詳、和諧的居住環(huán)境。2) 提供便利、快捷的多種服務(wù)，方便居民生活。3) 發(fā)揮物業(yè)的最大使用價(jià)值，保證物業(yè)的正常使用。(2) 住宅小區(qū)物業(yè)管理要求1 )物質(zhì)環(huán)境要求包括： 搞好小區(qū)設(shè)施配套建設(shè)。主要是指治安、消防、衛(wèi)生、交通、文體、娛樂(lè)等公共設(shè)施的配套，一般按照“統(tǒng)籌兼顧

3、、添建補(bǔ)缺”的原則，就近方便地配置。 美化環(huán)境。保護(hù)環(huán)境，衛(wèi)生保潔，保證園區(qū)的干凈、整潔，主要在綠化美化上下功夫，要綠化空地、規(guī)劃園區(qū)，提供宜人的環(huán)境。 做好小區(qū)的基礎(chǔ)管理工作，尤其是房屋修繕、公共設(shè)施保養(yǎng)維護(hù)、道路交通管理等工作要做到規(guī)范正規(guī)、便捷優(yōu)質(zhì)。2 )社會(huì)環(huán)境管理要求 健全機(jī)構(gòu)，形成機(jī)制，實(shí)行專(zhuān)業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的模式。充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，調(diào)動(dòng)多方面的積極性，使專(zhuān)業(yè)管理與民主管理相結(jié)合。 完善制度，協(xié)調(diào)理順內(nèi)、外部各方關(guān)系，進(jìn)行綜合治理。 開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，加強(qiáng)精神文明建設(shè)，豐富業(yè)主和使用人業(yè)余文化生活。8.1.2住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織實(shí)施1 .住宅小區(qū)管理的原則住宅小

4、區(qū)管理服務(wù)內(nèi)容廣泛，是個(gè)龐雜的系統(tǒng)工程，要想提高物業(yè)管理水平和效率，保證小區(qū)的良好運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，必須遵循以下幾點(diǎn)原則：(1)服務(wù)第一、方便群眾的原則住宅小區(qū)管理和服務(wù)工作涉及千家萬(wàn)戶(hù)，因此，應(yīng)根據(jù)不同對(duì)象的服務(wù)需求，提供多種服務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量，用優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)滿(mǎn)足業(yè)主和使用人居住生活的需求。(2)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，綜合管理的原則現(xiàn)代住宅小區(qū)體系完整，配套設(shè)施、設(shè)備齊全，有很強(qiáng)的整體性、系統(tǒng)性。只有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，綜合管理，才能充分發(fā)揮小區(qū)的整體性，達(dá)到各環(huán)節(jié)、各部分工作的完善協(xié)調(diào)，帶來(lái)小區(qū)的良好運(yùn)作。(3) 有償服務(wù)，合理收費(fèi)的原則住宅小區(qū)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，讓業(yè)

5、主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符、物有所值。案例8-1:小區(qū)內(nèi)的單棟樓能獨(dú)立實(shí)行物業(yè)管理嗎某機(jī)關(guān)將一小區(qū)內(nèi)的一棟住宅樓全部買(mǎi)下，分給單位職工居住。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)由小區(qū)的物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。該單位感覺(jué)物業(yè)管理費(fèi)比較高，而物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量卻難如人意，所以就想把自己買(mǎi)下的這棟樓封閉起來(lái)，由本單位自己進(jìn)行管理或由本單位委托其他物業(yè)管理公司來(lái)管理。開(kāi)發(fā)商明確告知該單位，這是絕不可能的。該單位對(duì)此不以為然。該單位員工認(rèn)為，不是說(shuō)業(yè)主有權(quán)選聘物業(yè)管理公司嗎？你開(kāi)發(fā)商有什么權(quán)力來(lái)干涉？雙方為此爭(zhēng)得不可開(kāi)交。分析：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l理規(guī)定小區(qū)必須實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，而不能由部分住戶(hù)單獨(dú)再委托其他的物業(yè)管理公司來(lái)

6、管理。本案例中，購(gòu)房單位雖然將小區(qū)內(nèi)的一棟樓全部買(mǎi)下，但是該住宅樓中是這個(gè)小區(qū)的一部分，與小區(qū)整體不可分割，該單位的員工也只是這個(gè)小區(qū)住戶(hù)的一部分，與其他住戶(hù)權(quán)利等同。可見(jiàn)，單獨(dú)封閉某一樓宇是不允許的。想一想：如果該小區(qū)物業(yè)管理公司確實(shí)服務(wù)不到位，收費(fèi)不合理，該單位應(yīng)該怎樣維護(hù)自己的權(quán)益？2 .住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織實(shí)施為了做好小區(qū)的物業(yè)管理工作，建設(shè)部先后頒發(fā)和制定了城市新建住宅小區(qū)管理辦法、全國(guó)城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評(píng)實(shí)施細(xì)則、全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則，對(duì)住宅小區(qū)的管理提出了具體的要求。因此，小區(qū)管理的組織實(shí)施工作應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手并達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。(1)管理運(yùn)作物業(yè)管理企業(yè)

7、要建立現(xiàn)代企業(yè)制度，完善各項(xiàng)管理制度，制定各崗位考核標(biāo)準(zhǔn)，依照物業(yè)管理合同對(duì)小區(qū)實(shí)行管理經(jīng)營(yíng)和有償服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員應(yīng)遵守職業(yè)道德規(guī)范，主要負(fù)責(zé)人和業(yè)務(wù)骨干要經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)，持證上崗，有較強(qiáng)的事業(yè)心和開(kāi)拓精神。員工要統(tǒng)一著裝，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。（2）房屋維修管理1 ）房屋外觀(guān)完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫落，無(wú)污跡。2）小區(qū)內(nèi)組團(tuán)及棟號(hào)有明顯標(biāo)志及引路方向平面圖。3）禁止違反規(guī)劃私搭亂建，不得擅自改變房屋用途。4）封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序，陽(yáng)臺(tái)的使用不礙觀(guān)瞻，房屋裝飾不得危及房屋結(jié)構(gòu)與他人安全。5）房屋完好率達(dá)98%以上，零修及時(shí)率達(dá)98%以上，零修合格率達(dá)100%,并建立回訪(fǎng)制

8、度和回訪(fǎng)記錄。6）房屋的資料檔案要齊全，管理完善，并建立住戶(hù)檔案，住戶(hù)所在棟號(hào)、門(mén)號(hào)、房號(hào)要清晰，隨時(shí)可查。（3）共用設(shè)備設(shè)施管理1）共用配套設(shè)施完好，無(wú)隨意改變用途。2 ）共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)定要求有記錄，無(wú)事故隱患，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范，公共設(shè)備圖紙資料檔案齊全，管理完善。3 ）供水設(shè)備正常運(yùn)行，保持設(shè)施完好，二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全。4）電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，制定出現(xiàn)故障后的應(yīng)急處理預(yù)案。鍋爐供暖、煤氣、燃?xì)膺\(yùn)行正常，三北地區(qū)冬季供暖的居室內(nèi)溫度不低于16度；5）道路保持通暢，路面平整，要求井蓋無(wú)缺損無(wú)丟失

9、，排水排污管道要保持暢通。（4）綠化管理1 ）小區(qū)綠地布局合理，花草樹(shù)木與建筑小品配置得當(dāng)。2 ）新建小區(qū)公共綠地人均應(yīng)在1.5平方米以上。舊區(qū)改造的小區(qū)，公共綠地人均不低于0.5平方米。3）不能改變綠地使用用途，不能破壞、踐踏、占用綠地；綠地保持清潔，不能有紙屑、煙頭、石頭等雜物，花草樹(shù)木修剪整齊。（5）環(huán)境衛(wèi)生管理1）小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施要完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱，垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備。2）有專(zhuān)職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清。3 ）房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)，無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象，樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃等保持清潔。4）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)

10、準(zhǔn)，無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象。5）無(wú)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜。（6）保安、車(chē)輛管理1 ）小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理。2 ）有專(zhuān)業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度，保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境，文明值勤、訓(xùn)練有素、言語(yǔ)規(guī)范、認(rèn)真負(fù)責(zé)。3 ）保安人員要有明顯標(biāo)志，工作規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。4）危及人身安全處要有明顯標(biāo)識(shí)和具體防范措施。5）機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)制度完善，管理責(zé)任明確，車(chē)輛進(jìn)出有登記。6）非機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理制度完善，按規(guī)定位置停放，管理有序。（7）消防管理1）健全專(zhuān)職和兼職的消防組織，建立嚴(yán)格的消防制度和責(zé)任人制度，制定嚴(yán)密的住宅小區(qū)的消防制度。2）堅(jiān)持固定的巡查檢修制度，節(jié)假日和重大活動(dòng)前要全

11、面檢查，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，必須限期整改解決。3）經(jīng)常進(jìn)行防火防災(zāi)的宣傳教育。4 ）抓好平時(shí)的管理訓(xùn)練和演習(xí)。（8）社區(qū)文化建設(shè)1）小區(qū)訂有居民精神文明建設(shè)公約。2）小區(qū)內(nèi)有娛樂(lè)場(chǎng)所和設(shè)施，管理單位定期組織開(kāi)展健康有益的社區(qū)文化活動(dòng)。3 ）積極配合街道、辦事處、居委會(huì)、派出所開(kāi)展各種工作。（9）收費(fèi)管理1 ）在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定；2 ）定期向業(yè)主公開(kāi)物業(yè)管理費(fèi)用的收支情況。（10）管理效益1）為居民開(kāi)展多種有償便民服務(wù)。2 ）業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)。3 ）有較強(qiáng)的發(fā)展后勁和以業(yè)養(yǎng)業(yè)的發(fā)展計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。閱讀資料深圳城建：棋高一著2000年5月，在武漢中央花園物業(yè)管理權(quán)招標(biāo)會(huì)上

12、，深圳市城建物物業(yè)管理公司戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，獲得業(yè)主代表的全票通過(guò)，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)一舉奪標(biāo)。在常人看來(lái)，物業(yè)管理一般包括公共安全、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、社區(qū)文化等日常的管理與服務(wù)工作。盡管這些對(duì)深圳城建物業(yè)管理公司來(lái)講駕輕就熟，但僅憑這些與其他物業(yè)公司相比并不占多少優(yōu)勢(shì)。城建物業(yè)有它自己獨(dú)特的致勝秘訣。1. 綜合治理確保小區(qū)平安。確保小區(qū)居民生命財(cái)產(chǎn)安全、生活安寧是物業(yè)管理的首要工作。城建物業(yè)計(jì)劃在小區(qū)已建成部分的四周設(shè)置鑄鐵通透式圍欄，既與區(qū)內(nèi)住宅樓的總體設(shè)計(jì)風(fēng)格相協(xié)調(diào)，美觀(guān)大方，又便于實(shí)施封閉式管理。在一期工程全部入主后，安排保安護(hù)衛(wèi)人員24小時(shí)值班。同時(shí)，與駐地附近的部隊(duì)或武警官兵、派出所聯(lián)系，攜

13、手在小區(qū)組織開(kāi)展“尊警民共建安全文明小區(qū)”袍。另外，在絕大部分業(yè)主入伙后，將與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，投入部分資金，參照一些采用現(xiàn)代技防設(shè)備的先進(jìn)小區(qū)的做法，進(jìn)一步完善和提升中央花園的技防水平。人防并舉，確保小區(qū)安全。2 .借助集團(tuán)消費(fèi)為住戶(hù)降低生活費(fèi)用支出。他們計(jì)劃成立中央花園“仲消費(fèi)服務(wù)社；通過(guò)集體（批量）訂貨、購(gòu)買(mǎi)，為小區(qū)內(nèi)的住戶(hù)采購(gòu)日常大宗消費(fèi)用品（如米、油、洗滌用品、衛(wèi)生紙等）以節(jié)約開(kāi)支；通過(guò)電話(huà)預(yù)約、送貨上門(mén)等方式，為住戶(hù)，特別是家有老人、小孩的生活不方便戶(hù)提供方便和周到的服務(wù)。3 .確定“拙U關(guān)愛(ài)對(duì)象；安排專(zhuān)人實(shí)施重點(diǎn)服務(wù)，為他們排憂(yōu)解難。如對(duì)家有高齡老人、殘疾人、弱智人的家庭，管理處將

14、建立專(zhuān)門(mén)檔案，作為重點(diǎn)對(duì)象，提供專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和經(jīng)常性的幫助，并發(fā)動(dòng)和組織居民、鄰里“版心：通過(guò)互幫互助，形成融洽而溫馨的小區(qū)人際氛圍。4.拓展以家政服務(wù)、社區(qū)服務(wù)為主要內(nèi)容的多種經(jīng)營(yíng)路子，為小區(qū)居民生活、工作提供各種方便。如介紹可靠的保姆和“鐘點(diǎn)工；提供家電維修與清洗，代訂報(bào)刊、牛奶，上門(mén)回收廢舊物品，免費(fèi)為業(yè)主介紹房屋出租等。5 .開(kāi)辦周一到周五的小區(qū)“四點(diǎn)半兒童學(xué)校；為雙職工家庭安心工作解除后顧之憂(yōu)。所謂“四點(diǎn)半學(xué)校'；即在一般小學(xué)和幼兒園（大班）下午4:30左右放學(xué)到6:00左右家長(zhǎng)下班回到家里之前的一個(gè)多小時(shí)的時(shí)間內(nèi)，由管理處專(zhuān)門(mén)拿出場(chǎng)地，安排專(zhuān)人組織他們或做家庭作業(yè)或做游戲，或進(jìn)

15、行體育活動(dòng)等，直到家長(zhǎng)下班后將孩子接回家或電話(huà)通知孩子回家。6. 圍繞幫助業(yè)主（住戶(hù)）子女全面發(fā)展和成才，組織開(kāi)展多方面的活動(dòng)。如舉辦少兒素質(zhì)教育成果展覽展示、作文比賽，在寒（暑）假組織舉辦冬（夏）令營(yíng)等。同時(shí)，為提高住戶(hù)的家教水平，還將聘請(qǐng)武漢大學(xué)、華中師大等高校的有關(guān)專(zhuān)家教授作為中央花園住戶(hù)的“酒教育顧問(wèn)；定期或不定期地到小區(qū)為家長(zhǎng)開(kāi)辦輔導(dǎo)講座，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)示范、答疑。組織開(kāi)展豐富、高雅而又為居民喜聞樂(lè)見(jiàn)的各種社區(qū)文化活動(dòng)，促進(jìn)正常的人際交流和小區(qū)居民共同價(jià)值觀(guān)念、文明風(fēng)尚和社區(qū)精神的形成。每周一早晨舉行例行的升國(guó)旗儀式；在居民活動(dòng)、休閑相對(duì)集中的廣場(chǎng)邊設(shè)置美觀(guān)、漂亮的不銹鋼閱報(bào)欄，并每天更

16、換新的報(bào)紙；開(kāi)設(shè)圖書(shū)閱覽室，乒乓球室、棋牌室、健身房、老年人門(mén)球俱樂(lè)部；舉辦以家庭為單位參加的"/區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)"等7. 培養(yǎng)和提高業(yè)主的“毗管理消費(fèi)”炒，使物業(yè)管理和服務(wù)水平的提高與管理費(fèi)的收繳達(dá)到一種良性循環(huán)的狀態(tài)。具體做法：一是舉辦與物業(yè)管理”矢職培訓(xùn)班，向業(yè)主介紹其權(quán)利、義務(wù)和物業(yè)管理的基本知識(shí)、基本要求，經(jīng)業(yè)主進(jìn)行對(duì)比；使之認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的好處和價(jià)值；二是請(qǐng)業(yè)主代表了解管理人員如保潔員、保安員的工作，使他們體會(huì)物業(yè)管理人員的甘苦；三是經(jīng)常性地征詢(xún)業(yè)主的意見(jiàn)，及時(shí)改進(jìn)工作，并按規(guī)定每季度公開(kāi)管理處財(cái)務(wù)收支賬目。通過(guò)采取這些措施，逐步提高業(yè)主管理費(fèi)的交繳率，以保證物業(yè)管理和服

17、務(wù)的正常運(yùn)作。8.2寫(xiě)字樓物業(yè)管理寫(xiě)字樓是指供政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事務(wù)和從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的大廈?，F(xiàn)代寫(xiě)字樓一般具有現(xiàn)代化的設(shè)備、智能化的設(shè)施，由辦公用房、輔助用房和交通系統(tǒng)三部分組成。8.2.1寫(xiě)字樓物業(yè)的分類(lèi)、特點(diǎn)與管理要求1. 寫(xiě)字樓的分類(lèi)目前，我國(guó)對(duì)寫(xiě)字樓的分類(lèi)尚無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)工作需要，通常依照建筑面積、使用功能、現(xiàn)代化程度、綜合條件等進(jìn)行不同的分類(lèi)。(1) 按建筑面積劃分1) 小型寫(xiě)字樓，建筑面積一般在1萬(wàn)平方米以下。2) 中型寫(xiě)字樓，建筑面積一般在13萬(wàn)平方米。3) 大型寫(xiě)字樓，建筑面積一般在3萬(wàn)平方米以上。(2) 按使用功能劃分1)單純型寫(xiě)字樓，

18、基本上只有辦公一種功能。2) 商住型寫(xiě)字樓，具有辦公和居住兩種功能。3) 綜合型寫(xiě)字樓，以辦公為主，同時(shí)也具備其它多種功能，如公寓、餐廳、商場(chǎng)、娛樂(lè)廳等功能。(3) 按現(xiàn)代化程度劃分1)非智能型寫(xiě)字樓，也就是自動(dòng)化程度較低的普通寫(xiě)字樓。2)智能型寫(xiě)字樓，通常包括通信自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、大樓管理自動(dòng)化、建筑設(shè)備自動(dòng)化等。(4) 按綜合條件劃分1)甲級(jí)寫(xiě)字樓，具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求，有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的設(shè)備維修與保安服務(wù)。2) 乙級(jí)寫(xiě)字樓，具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的

19、要求，但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類(lèi)建筑物。3) 丙級(jí)寫(xiě)字樓，物業(yè)使用年限較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿(mǎn)足新的建筑條例或規(guī)范要求，建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿(mǎn)足低收入承租人的需求，租金低，尚可保持合理的出租率。2. 寫(xiě)字樓的特點(diǎn)(1)建筑規(guī)模大，機(jī)構(gòu)和人員集中寫(xiě)字樓多為高層建筑，層數(shù)多，建筑面積大，少則幾萬(wàn)平方米，多則幾十萬(wàn)平方米。因此，可供租售的面積也不斷增加，業(yè)主或租賃單位多，人口密度很大。(2) 建筑檔次高，設(shè)備先進(jìn)寫(xiě)字樓購(gòu)建安裝的設(shè)備設(shè)施都是比較先進(jìn)的，如供電系統(tǒng)一般設(shè)有兩路電源供電，同時(shí)設(shè)有柴油發(fā)電機(jī)組作為應(yīng)急電源；大廈設(shè)計(jì)安裝中

20、央空調(diào)以保證大廈冬暖夏涼；根據(jù)客流量大小，設(shè)計(jì)安裝多部電梯。另外，大廈內(nèi)一般都配有樓宇智能系統(tǒng)保證大廈內(nèi)秩序井然，正常運(yùn)轉(zhuǎn)。(3) 地理位置優(yōu)越，交通便利寫(xiě)字樓多位于城市中心的繁華地段，與公共設(shè)施和商業(yè)設(shè)施相鄰，有便利的交通條件，方便人員往來(lái)。使用時(shí)間集中，人員流動(dòng)性大寫(xiě)字樓的作息時(shí)間比較集中，上下班時(shí)間及辦公時(shí)間人來(lái)人往、熙熙攘攘、川流不息；下班后人走樓空，冷冷清清。(4) 功能齊全，設(shè)施配套現(xiàn)代寫(xiě)字樓一般擁有大、小會(huì)議室、小型酒吧、娛樂(lè)餐飲、健身房、停車(chē)場(chǎng)等。綜合型寫(xiě)字樓還有餐廳、商場(chǎng)、商務(wù)中心、銀行、郵電等配套服務(wù)場(chǎng)所設(shè)施，能為客戶(hù)的工作和生活提供很多方便，滿(mǎn)足他們高效辦公的需要。3.

21、寫(xiě)字樓物業(yè)管理的要求寫(xiě)字樓主要是辦理行政事務(wù)，從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的場(chǎng)所。這里公務(wù)來(lái)往頻繁，商業(yè)洽談不斷，這些特點(diǎn)決定了對(duì)其物業(yè)管理的獨(dú)特要求。(1) 要求確保設(shè)備能完好運(yùn)行，正常使用寫(xiě)字樓內(nèi)單位、人員眾多，電腦、傳真機(jī)、通信設(shè)備、打印機(jī)等全天使用，必須保證供電系統(tǒng)的正常運(yùn)行，否則將會(huì)影響辦公人員的工作效率，甚至?xí)o客戶(hù)帶來(lái)巨大損失，導(dǎo)致客戶(hù)的投訴或索賠。電梯是高層寫(xiě)字樓中最重要的交通工具，所以電梯要制定嚴(yán)格的運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)制度，保證其正常使用；中央空調(diào)、通訊設(shè)備等都是大樓的重要設(shè)備，要經(jīng)常檢修、維護(hù)，保證其完好，不影響辦公人員的正常使用。(2) 要求加強(qiáng)安全管理，提供安全保障高層寫(xiě)字樓人員流動(dòng)大，且隱蔽

22、死角多，必須加強(qiáng)治安保衛(wèi)。對(duì)電梯間、樓梯間及各隱蔽地方，保安人員要定時(shí)巡邏檢查，并建立嚴(yán)格的督促機(jī)制。樓內(nèi)的各種管道、通風(fēng)口、豎井等極易給壞人提供便利，要有安全措施。節(jié)假日，對(duì)進(jìn)入寫(xiě)字樓辦公區(qū)域人員要有嚴(yán)格的登記查證制度。必須做好應(yīng)付突發(fā)事件的各類(lèi)預(yù)案。如高層樓宇造成火災(zāi)的因素很多，一旦發(fā)生火災(zāi)，后果難以想象，必須特別注意預(yù)防各類(lèi)火災(zāi)發(fā)生，保證消防設(shè)施的完好和消防通道的暢通。一旦有突發(fā)事件，物業(yè)管理人員應(yīng)冷靜處理，將損失控制到最低。(3) 要求保持環(huán)境優(yōu)雅、整潔寫(xiě)字樓由于人員出入量大，容易出現(xiàn)臟、亂和建筑材料損壞問(wèn)題。為了保持干凈、整潔的辦公環(huán)境，寫(xiě)字樓內(nèi)、電梯間、衛(wèi)生間、走廊、大堂等公共區(qū)域

23、的衛(wèi)生及辦公區(qū)域的衛(wèi)生應(yīng)由專(zhuān)業(yè)的保潔人員進(jìn)行定時(shí)、定期的清潔維護(hù)，力爭(zhēng)做到無(wú)雜物、無(wú)灰塵。同時(shí)，為了改善寫(xiě)字樓形象，大樓外墻也應(yīng)定期清潔，以保持樓宇外表美觀(guān)，樓內(nèi)垃圾要及時(shí)清運(yùn)，定期消毒，預(yù)防疾病的傳播。寫(xiě)字樓內(nèi)要擺放適當(dāng)?shù)幕ɑ芎途G色觀(guān)賞植物，既增加了美感，又凈化了環(huán)境，使樓內(nèi)的人員感到舒適、優(yōu)雅。(4) 寫(xiě)字樓的科技含量大，對(duì)物業(yè)管理人員提出了更高要求寫(xiě)字樓自身規(guī)模大、功能多，特別是智能化的寫(xiě)字樓設(shè)備設(shè)施都很先進(jìn)，這些先進(jìn)設(shè)備的使用與維護(hù)，要求具有與之相適應(yīng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)，對(duì)管理人員的要求自然更高了，許多設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，是要持證上崗的。同時(shí)，指導(dǎo)業(yè)主和使用人正確地使用設(shè)備

24、，避免因不正常的使用操作而導(dǎo)致設(shè)備損壞，也是物業(yè)管理服務(wù)的工作之一。8.2.2寫(xiě)字樓物業(yè)管理的組織實(shí)施1.寫(xiě)字樓使用前的準(zhǔn)備工作1) 物業(yè)管理企業(yè)與大廈業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，并制定業(yè)主公約或用戶(hù)公約。2) 制定物業(yè)管理方案，草擬寫(xiě)字樓各項(xiàng)管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、各工作崗位考核標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)金辦法等。3 )根據(jù)寫(xiě)字樓的具體情況，編寫(xiě)物業(yè)管理維修公約，計(jì)算出樓宇各部分所占的管理份額，使入住者公平地負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)及管理專(zhuān)項(xiàng)維修資金的支出。4) 根據(jù)寫(xiě)字樓的特點(diǎn)及周邊環(huán)境，制定出爭(zhēng)創(chuàng)全國(guó)或省、市、自治區(qū)物業(yè)管理示范大廈的規(guī)劃和具體的實(shí)施方案，并落實(shí)到各部門(mén)。5) 按照有關(guān)規(guī)定，做好

25、寫(xiě)字樓的接管、驗(yàn)收工作。2. 房屋的維修維護(hù)管理(1)寫(xiě)字樓裝修監(jiān)督管理在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和使用人共同簽訂的物業(yè)管理公約中都會(huì)約定“裝修條款”，將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主和使用人；業(yè)主和使用人在進(jìn)行裝修前，裝修方案應(yīng)經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)審核批準(zhǔn)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行必要的監(jiān)控；裝修工程結(jié)束后，物業(yè)管理企業(yè)要檢查和驗(yàn)收。(2)日常維護(hù)對(duì)建筑物各部位做好日常檢查工作，如檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)由檢查部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)批復(fù)后技術(shù)部門(mén)人員到場(chǎng)，做好損壞部位的原因分析與鑒定工作，并進(jìn)行維修。要保障寫(xiě)字樓外觀(guān)的完好整潔，引導(dǎo)標(biāo)志齊全完好。應(yīng)使房屋完好率達(dá)到98%以上，零修及時(shí)率達(dá)到98%以上，

26、零修合格率達(dá)到100%,并建立健全用戶(hù)回訪(fǎng)制度，作好回訪(fǎng)記錄。（3）大修改造對(duì)需大修改造的項(xiàng)目，應(yīng)制訂大修改造計(jì)劃，并經(jīng)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)后實(shí)施。工程施工過(guò)程中應(yīng)跟蹤監(jiān)理，完工后應(yīng)進(jìn)行工程驗(yàn)收。3. 寫(xiě)字樓的設(shè)備設(shè)施使用管理及維修養(yǎng)護(hù)為了保證設(shè)備能夠正常運(yùn)行，延長(zhǎng)使用年限，應(yīng)制定嚴(yán)格的設(shè)備養(yǎng)護(hù)和維修制度，做好設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)、檢修工作。此外，設(shè)備管理人員應(yīng)實(shí)行24小時(shí)值班制度，以最短時(shí)間處理突發(fā)運(yùn)行故障。4. 安全管理服務(wù)1）根據(jù)實(shí)際需要建立安全管理組織機(jī)構(gòu)，配齊安全管理人員，包括保安人員、消防管理人員。2）建立有效的安全制度，如保安人員交接班制度、值班制度、電視監(jiān)控管理制度、寫(xiě)

27、字樓門(mén)衛(wèi)管理制度、保安巡邏管理制度、消防管理制度、車(chē)輛管理制度，并保證安全制度的實(shí)施。3）確立保安巡邏的崗位和路線(xiàn)，做到定時(shí)、定點(diǎn)、定線(xiàn)巡邏與突擊檢查相結(jié)合，特別注意出入口、倉(cāng)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）等隱蔽處。4）在主要入口處、電梯內(nèi)、貴重物品存放處及易發(fā)生事故的區(qū)域或重點(diǎn)部位安裝閉路電視監(jiān)視器，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)采取措施。5）建立24小時(shí)固定值班、站崗和巡邏制度，做好交接班工作。6）配備必要的消防設(shè)備設(shè)施，建立消防管理檔案。定期組織及安排消防檢查，消除消防隱患，迅速處理消防事故。7）做好停車(chē)場(chǎng)管理工作，加強(qiáng)車(chē)輛進(jìn)出與停車(chē)的引導(dǎo)服務(wù)和及時(shí)疏導(dǎo)來(lái)往車(chē)輛，使出入寫(xiě)字樓的車(chē)輛井然有序，保證車(chē)輛及行人的安全。5.

28、清潔服務(wù)寫(xiě)字樓清潔衛(wèi)生工作要實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，制定完善的清潔細(xì)則，明確需要清潔的部位，所需清潔次數(shù)、時(shí)間，由專(zhuān)人負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督。指定地點(diǎn)設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)店等保潔設(shè)備。寫(xiě)字樓的清潔衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目包括清潔保養(yǎng)工作，外墻的定期清潔，公共區(qū)域、走廊及通道的清潔，空調(diào)機(jī)房、變電房及樓房的配電室清潔，電梯清潔保養(yǎng)，消防系統(tǒng)及其設(shè)備的清潔，供水、排水、泵房系統(tǒng)及其設(shè)備的清潔，公共照明設(shè)備的清潔，公共洗手間的清潔，寫(xiě)字樓外圍區(qū)域的清潔等。6. 綠化服務(wù)綠化、美化管理既是一年四季日常性的工作，又具有階段性的特點(diǎn)，必須按照綠化的不同品種、不同習(xí)性、不同季節(jié)、不同生長(zhǎng)期，適時(shí)確定不同的養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)，安排不同

29、的落實(shí)措施，保證無(wú)破壞、踐踏，保證寫(xiě)字樓內(nèi)四季常綠。7. 寫(xiě)字樓的前臺(tái)服務(wù)寫(xiě)字樓的前臺(tái)服務(wù)主要項(xiàng)目有：通信、引導(dǎo)服務(wù)和留言服務(wù)，信件報(bào)刊訂閱收發(fā)、傳送服務(wù)，客人行李搬運(yùn)、寄送服務(wù)，物品寄存服務(wù)，預(yù)訂餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)服務(wù)，出租車(chē)預(yù)約服務(wù)，洗衣、送衣服務(wù)，提供旅游活動(dòng)安排服務(wù)，航空機(jī)票訂購(gòu)、確認(rèn)服務(wù)，文娛活動(dòng)安排及組織服務(wù)，花卉代購(gòu)、遞送服務(wù)，代購(gòu)清潔物品服務(wù)，其它委托代辦服務(wù)。8. 寫(xiě)字樓的商務(wù)服務(wù)(1) 硬件配置寫(xiě)字樓的商務(wù)中心應(yīng)配備一定的現(xiàn)代化辦公設(shè)備，如電話(huà)、傳真機(jī)、電腦、打印機(jī)、電視、錄音機(jī)、投影儀及其他的辦公用品。商務(wù)中心設(shè)備的配置，可根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的增加而逐步添置。商務(wù)中心人員在

30、使用過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格按照操作程序進(jìn)行操作，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行必要的保養(yǎng)，設(shè)備一旦發(fā)生故障，應(yīng)由專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行維修。(2) 商務(wù)中心工作人員的要求商務(wù)中心的服務(wù)要周到、快捷。商務(wù)中心工作人員應(yīng)具備品德修養(yǎng)好，有良好的服務(wù)意識(shí)；有流利的外語(yǔ)聽(tīng)、說(shuō)、讀、寫(xiě)能力；有熟練的中、英文錄入能力；有熟練操作各種現(xiàn)代辦公設(shè)備的能力；懂得商務(wù)管理、秘書(shū)工作知識(shí)和一定的設(shè)備清潔、保養(yǎng)基本知識(shí)。(3) 商務(wù)中心的服務(wù)項(xiàng)目寫(xiě)字樓商務(wù)中心的服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)客戶(hù)的需要進(jìn)行設(shè)置，主要包括各類(lèi)文件的處理打印服務(wù)；客戶(hù)外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等服務(wù)；電視、錄像、電腦、投影儀等辦公設(shè)備的租賃服務(wù)；印刷文件、名片等印刷服務(wù)；商務(wù)會(huì)談、會(huì)議

31、安排服務(wù)；翻譯服務(wù)；長(zhǎng)話(huà)、傳真、電訊、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)；郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù)；商務(wù)咨詢(xún)、商務(wù)信息查詢(xún)服務(wù)等服務(wù)內(nèi)容。（4）商務(wù)中心的工作程序1 ）接待客戶(hù)并了解客戶(hù)所需服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間及服務(wù)要求。2）向客戶(hù)講明收費(fèi)情況，開(kāi)具收費(fèi)通知單，并按規(guī)定收取押金。3）按客人服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)要求及時(shí)、準(zhǔn)確地完成服務(wù)。4）填寫(xiě)商務(wù)中心費(fèi)用收據(jù)單，并陪同客人到財(cái)務(wù)部結(jié)帳。寫(xiě)字樓內(nèi)部人員因工作需要使用商務(wù)中心的設(shè)備，應(yīng)填寫(xiě)商務(wù)中心設(shè)備使用申請(qǐng)單,經(jīng)其所在部門(mén)同意，方可使用。用后應(yīng)在費(fèi)用結(jié)算單上簽名。9.寫(xiě)字樓的租賃管理寫(xiě)字樓是收益性物業(yè)，除了業(yè)主少部分自用外，大部分用于出租。如果物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托代理物

32、業(yè)租售業(yè)務(wù)，則營(yíng)銷(xiāo)推廣是其一項(xiàng)經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容。要使寫(xiě)字樓保證較高的出租率和較高的收益，物業(yè)管理公司必須做好營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)，開(kāi)展寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)的市場(chǎng)調(diào)研和營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃制定；整體形象設(shè)計(jì)、宣傳推廣；引導(dǎo)潛在承租人考察物業(yè)；潛在承租人的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約，幫助潛在承租人和業(yè)主溝通業(yè)務(wù)。案例8-2:車(chē)庫(kù)進(jìn)雨水奔馳車(chē)被泡兩天物業(yè)公司被判賠付只因突降暴雨，物業(yè)措手不及，以致車(chē)庫(kù)進(jìn)水，業(yè)主停在里面的一部新款奔馳車(chē)被全部淹毀。業(yè)主一氣之下將某物業(yè)公司告上了法庭。某日暴雨忽降，湍急的水流向地下車(chē)庫(kù)涌去。在雨水倒灌的過(guò)程中，物業(yè)公司有充分的時(shí)間通知原告到地下停車(chē)場(chǎng)取車(chē)，如將車(chē)開(kāi)出地下停車(chē)場(chǎng)，將不會(huì)造成奔馳轎車(chē)被水淹沒(méi)損害結(jié)

33、果的發(fā)生。但由于物業(yè)公司主觀(guān)上的疏忽，僅僅是通知其工作人員到車(chē)庫(kù)入口筑壩攔水，當(dāng)本案原告通過(guò)鄰居得知車(chē)庫(kù)進(jìn)水時(shí)，此時(shí)水深將近1米，原告無(wú)法進(jìn)車(chē)庫(kù)取車(chē)。在雨水倒灌的過(guò)程中，被告東方物業(yè)公司采取措施不力，汽車(chē)被水淹沒(méi)了將近48個(gè)小時(shí)后，才將汽車(chē)從車(chē)庫(kù)中拖出。分析：物業(yè)公司做為車(chē)庫(kù)出租方及物業(yè)管理部門(mén)，應(yīng)當(dāng)按照約定保持租賃物符合約定的用途，承擔(dān)地下車(chē)庫(kù)物業(yè)管理養(yǎng)護(hù)與維修義務(wù)。案發(fā)當(dāng)日的暴雨，雖然具有不可預(yù)見(jiàn)性，但物業(yè)公司未盡合理注意義務(wù)及充分的防御職責(zé)：物業(yè)公司主觀(guān)上疏忽，僅僅是通知其工作人員到車(chē)庫(kù)入口筑壩攔水，未通知車(chē)主進(jìn)車(chē)庫(kù)取車(chē)。造成汽車(chē)被水淹沒(méi)了將近48個(gè)小時(shí)后，因此，物業(yè)公司具有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)負(fù)賠

34、償修復(fù)責(zé)任。此案例中的暴雨不是不可抗力，因?yàn)榉彩腔谕鈦?lái)因素發(fā)生的，而事件的發(fā)生雖是客觀(guān)的，但當(dāng)事人能夠預(yù)見(jiàn)而由于疏忽沒(méi)有預(yù)見(jiàn)，或者未盡最大努力加以防止，不可抗力不能成立。因此，法院判決：物業(yè)公司將奔馳車(chē)修復(fù)成被水浸泡前的原狀，如不能按規(guī)定期限履行，就要賠償業(yè)主修車(chē)發(fā)生的各項(xiàng)實(shí)際費(fèi)用867336元，廢棄的車(chē)輛零部件歸物業(yè)公司所有。想一想：如果你是該公司經(jīng)理，暴雨來(lái)臨時(shí)，你會(huì)怎樣處理？8.3商業(yè)物業(yè)的管理商業(yè)物業(yè)是指能同時(shí)供眾多零售商和其他商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)租賃，用于從事各種經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)的大型收益性物業(yè)。其有兩層含義：一是以各種零售商店（或柜臺(tái)、樓面）組合為主，包括其他商業(yè)服務(wù)和金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)的建筑群體

35、；二是購(gòu)物中心的樓層和攤位是專(zhuān)供出租給商人零售商品作為經(jīng)營(yíng)收入的物業(yè)?，F(xiàn)代商場(chǎng)百業(yè)陳雜，不僅有多家零售商店、專(zhuān)業(yè)商店，還有各種服務(wù)業(yè)、娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行等。8.3.1商業(yè)物業(yè)的類(lèi)型、特點(diǎn)與要求1. 商業(yè)物業(yè)的類(lèi)型商場(chǎng)物業(yè)一般可根據(jù)建筑規(guī)模、建筑功能和建筑結(jié)構(gòu)等進(jìn)行不同的分類(lèi)。（1）按建筑規(guī)模劃分1）居住區(qū)商場(chǎng)。建筑規(guī)模一般在1萬(wàn)平方米以下，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口通常在5萬(wàn)人以下，年?duì)I業(yè)額一般在3000萬(wàn)1億元之間。2）地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)。建筑規(guī)模一般在13萬(wàn)平方米，商業(yè)服務(wù)范圍以某一區(qū)域?yàn)橹?，服?wù)人口在1030萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額一般在15億元。3) 市級(jí)購(gòu)物中心。建筑規(guī)模一般都在3萬(wàn)平方米

36、以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額一般在5億元以上。(2) 按建筑功能劃分1) 綜合型。包括購(gòu)物、娛樂(lè)場(chǎng)所、餐飲店、影劇院、銀行分支機(jī)構(gòu)等。2) 商住兩用型。低樓層是商場(chǎng)、批發(fā)部等，高樓層為辦公室、會(huì)議室、居住用房。(3) 按建筑結(jié)構(gòu)劃分1) 敞開(kāi)型。商業(yè)場(chǎng)多由露天廣場(chǎng)、走廊通道并配以低層建筑群構(gòu)成，其中設(shè)有大型停車(chē)場(chǎng)、小件批發(fā)市場(chǎng)等。2) 封閉型。商業(yè)場(chǎng)所為商業(yè)樓宇，如商場(chǎng)、商廈、商城、購(gòu)物大廈、購(gòu)物中心、貿(mào)易中心等O2. 商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)(1) 建筑空間大，裝飾設(shè)計(jì)新穎、別致，有特色建筑內(nèi)部一般用大間隔、大空間設(shè)置；外觀(guān)設(shè)計(jì)講求宏偉、富麗，有的還配置休閑廣場(chǎng)

37、；內(nèi)部裝飾追求典雅、奇特。建筑外部、進(jìn)出口處都要有鮮明的標(biāo)志(2) 設(shè)施齊全現(xiàn)代商業(yè)設(shè)備、設(shè)施先進(jìn)，除一般現(xiàn)代樓宇擁有的基本設(shè)備、設(shè)施夕卜，還有滾梯、觀(guān)光電梯、餐飲和娛樂(lè)設(shè)施等。(3) 客流量大商場(chǎng)進(jìn)出人員雜，客流量大，不受管制，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)非常重要；還有些商品屬于易燃易爆物品，消防安全也不能馬虎。3.商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理的要求(1)要樹(shù)立商場(chǎng)的良好形象企業(yè)的良好形象就是一種無(wú)形資產(chǎn)。商業(yè)物業(yè)必須具有良好的形體環(huán)境和商業(yè)特色，以增大知名度，擴(kuò)大影響力。因此，物業(yè)管理企業(yè)要認(rèn)真做好廣告宣傳活動(dòng)，擴(kuò)大商場(chǎng)的知名度和影響力，樹(shù)立良好的商業(yè)企業(yè)形象和聲譽(yù)。(2) 需要確保商場(chǎng)的安全性商場(chǎng)建筑物類(lèi)型

38、復(fù)雜、樓層高、功能多、建筑面積大、進(jìn)出口多，造成人流量大，人員復(fù)雜，這些人在進(jìn)出商場(chǎng)時(shí)又不受任何的限制，尤其是敞開(kāi)式的商場(chǎng)堆滿(mǎn)了商品，給制定和落實(shí)安全措施帶來(lái)了很多困難。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通過(guò)完善的技防和人防措施，最大限度地保證業(yè)主和使用人、顧客的利益，保證他們的安全。許多商品屬于易燃易爆物品，火災(zāi)的防范工作尤為重要。物業(yè)管理企業(yè)平時(shí)應(yīng)做好對(duì)消防設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)工作，同時(shí)制定完善的應(yīng)急預(yù)案，保證應(yīng)急措施的實(shí)用。(3) 要確保顧客消費(fèi)的便利性商業(yè)物業(yè)內(nèi)部要保持各種引導(dǎo)、提示標(biāo)識(shí)的完整性，為前來(lái)消費(fèi)的顧客提供一個(gè)明確的休閑、消費(fèi)導(dǎo)向，為顧客提供消費(fèi)便利。作為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該經(jīng)常對(duì)各種標(biāo)志進(jìn)行巡視檢查

39、，如有損壞及時(shí)更新，如有變化應(yīng)及時(shí)更換。(4) 要確保設(shè)備、設(shè)施的可靠性。商業(yè)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行是開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必須的保證，任何一種設(shè)備設(shè)施的故障都會(huì)給銷(xiāo)售者和顧客帶來(lái)不便，甚至?xí)?lái)巨大混亂，造成不安全因素。因此，要對(duì)商業(yè)物業(yè)的設(shè)備設(shè)施精心養(yǎng)護(hù)、及時(shí)維修，保證運(yùn)行可靠。閱讀資料全國(guó)首部商場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)今推行，將禁帶飲料進(jìn)商場(chǎng)邊喝可樂(lè)邊逛商場(chǎng)，但從8月27日起，你可能不再如此"蕭西：全國(guó)首部商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)由上海百聯(lián)集團(tuán)物業(yè)管理有限公司制定完成，這個(gè)涵蓋101項(xiàng)具體細(xì)則的新標(biāo)準(zhǔn)將從27日起在百聯(lián)旗下的一百等21家百貨商廈和約100家大賣(mài)場(chǎng)逐步推行。新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，商場(chǎng)、賣(mài)場(chǎng)的門(mén)崗有義

40、務(wù)阻止顧客將飲料帶入商廈、大賣(mài)場(chǎng)。據(jù)制定該標(biāo)準(zhǔn)的百聯(lián)集團(tuán)華聯(lián)物業(yè)管理公司有關(guān)人士解釋說(shuō)，如果顧客拿沒(méi)有開(kāi)啟過(guò)的飲料入店，極易與店中的飲料商品發(fā)生混淆。如顧客開(kāi)啟后飲用不慎，飲料可能會(huì)滴到商品上；倘若灑在地上，容易造成過(guò)往顧客摔跤。那么，碰到有顧客拿著飲料進(jìn)店，門(mén)崗該怎么辦？門(mén)崗或勸顧客喝完飲料后進(jìn)店，或建議顧客將飲料寄存或放入包中。另外，門(mén)崗要在雨天為顧客提供傘套服務(wù)；引導(dǎo)顧客將購(gòu)物籃、購(gòu)物車(chē)放在指定位置；如發(fā)現(xiàn)進(jìn)口處顧客出現(xiàn)擁堵現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)報(bào)告保安主管，采取疏散措施等。此外，新標(biāo)準(zhǔn)對(duì)扶梯口、休息區(qū)、消防區(qū)等商場(chǎng)管理“盲點(diǎn)”也作出規(guī)定。例如發(fā)現(xiàn)兒童在自動(dòng)扶梯上玩耍，應(yīng)立即阻止。上海商業(yè)決策咨詢(xún)

41、專(zhuān)家黃成芝說(shuō)，目前在招商、物業(yè)、營(yíng)銷(xiāo)和財(cái)務(wù)管理等四大商業(yè)要素中，物業(yè)管理最弱。上海物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)岳尊賢認(rèn)為，此標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，標(biāo)志著上海物業(yè)向標(biāo)準(zhǔn)化又邁進(jìn)了一步。據(jù)了解，若運(yùn)行順暢，新標(biāo)準(zhǔn)將向上海甚至全國(guó)其他百貨店、大賣(mài)場(chǎng)推廣。8.3.2商業(yè)物業(yè)管理的組織實(shí)施1. 安全保衛(wèi)管理1）要保證所有固定裝置設(shè)備和裝飾品均達(dá)到高度安全的標(biāo)準(zhǔn)，以免造成對(duì)顧客和兒童的意外損傷。2）不間斷值班巡邏，在營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)應(yīng)安排便衣保安員在商場(chǎng)內(nèi)巡邏。3）在商場(chǎng)的重要部位，如收款臺(tái)、財(cái)務(wù)室、各出入口等處，安裝閉路電視監(jiān)控器、紅外線(xiàn)報(bào)警監(jiān)控裝置，隨時(shí)進(jìn)行全方位監(jiān)控。4）營(yíng)業(yè)時(shí)間結(jié)束時(shí)，要進(jìn)行嚴(yán)格清場(chǎng)，確保商場(chǎng)內(nèi)無(wú)閑雜人員，以

42、免商品失竊。5）結(jié)合商業(yè)物業(yè)的實(shí)際情況，制定各類(lèi)應(yīng)急預(yù)案，并組織演練，保證在緊急情況下能夠順利實(shí)施預(yù)案。6）同當(dāng)?shù)毓膊块T(mén)建立工作聯(lián)系，發(fā)現(xiàn)案情時(shí)，積極主動(dòng)協(xié)助、配合公安部門(mén)的工作。2 .消防管理工作1）制定嚴(yán)密的消防制度。2）,在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部組建一支素質(zhì)高、責(zé)任心強(qiáng)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)過(guò)硬、經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)消防隊(duì)伍成立一支消防隊(duì)；在商場(chǎng)銷(xiāo)售者中成立一支義務(wù)消防隊(duì)，通過(guò)宣傳、培訓(xùn)，使所以銷(xiāo)售者提高消防意識(shí)，熟悉消防知識(shí)，掌握消防器材的使用。3）定時(shí)定期對(duì)消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查維護(hù)，保證其隨時(shí)能正常投入使用。4）針對(duì)商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)，完善各種消防標(biāo)識(shí)配置，如避難指示圖、各出入口指示、滅火器材的存放位置、標(biāo)識(shí)

43、等。同時(shí)，一定要保持標(biāo)識(shí)的完整、清晰。5）保持消防通道暢通無(wú)阻，一旦發(fā)生火警，能及時(shí)疏散人群。6）制定消防預(yù)案，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部和所有銷(xiāo)售者進(jìn)行培訓(xùn)，定期或不定期地組織演習(xí)，從而確保緊急情況下能有效組織救火、疏散人員，保證人身、財(cái)產(chǎn)安全。3 .環(huán)境保潔及綠化管理1）制定合適的保潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立清潔檢查機(jī)制，并有效落實(shí)和實(shí)施。2）基本的保潔工作安排在非營(yíng)業(yè)時(shí)間。營(yíng)業(yè)時(shí)間采用流動(dòng)保潔，而且避免濕拖。3）設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)隨時(shí)、定時(shí)收集垃圾雜物，并清運(yùn)到垃圾存放點(diǎn)。4）定期清潔商業(yè)物業(yè)外墻面、廣告牌，確保外觀(guān)形象，雨天、雪天及時(shí)采取防護(hù)措施。5）置放的綠化、盆栽植物保持干凈、鮮活，枯萎的要及時(shí)調(diào)換。4

44、.車(chē)輛管理。1）車(chē)輛管理要分設(shè)送貨車(chē)、小車(chē)、摩托車(chē)、自行車(chē)專(zhuān)用停放場(chǎng)所。2）設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)指揮維持交通，安排車(chē)輛停放；專(zhuān)人負(fù)責(zé)看管車(chē)輛，以防丟失。3）要與交通管理部門(mén)建立工作聯(lián)系，了解停車(chē)場(chǎng)情況，有助于車(chē)輛疏導(dǎo)工作和簡(jiǎn)單處理解決交通糾紛問(wèn)題。5.房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理。1）確保商業(yè)物業(yè)外觀(guān)完好整潔，引導(dǎo)標(biāo)志齊全完好。2）結(jié)合營(yíng)業(yè)時(shí)間，制定設(shè)備設(shè)施日常性、階段性維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，使設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作順利逐步實(shí)施，不影響正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。3）供電系統(tǒng)設(shè)備的管理是其他設(shè)備正常運(yùn)行的基礎(chǔ)，要加強(qiáng)對(duì)供電設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)管理，原則上要保證兩路供電系統(tǒng)并配置備用發(fā)電機(jī)，以備斷電時(shí)應(yīng)急使用。4）建立有效的巡視檢查制度，

45、對(duì)供電設(shè)備系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯、中央空調(diào)等設(shè)備定時(shí)、定期巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)解決，確保設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。5）對(duì)設(shè)備設(shè)施的報(bào)修工作應(yīng)于第一時(shí)間及時(shí)處理，保持高效率，以使商業(yè)物業(yè)不至于因設(shè)備故障而中斷經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。6.建立企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)。企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)（簡(jiǎn)稱(chēng)CIS）是強(qiáng)化商場(chǎng)形象的一種重要方式，即以商場(chǎng)樓宇所特有和專(zhuān)用的文字、圖案、顏色、字體組合成一定的基本標(biāo)志一一作為顧客和社會(huì)公眾識(shí)別自己的特征，強(qiáng)化和識(shí)別商場(chǎng)樓宇形象。7.銷(xiāo)售者的選配主要依據(jù)所管理的商業(yè)物業(yè)的規(guī)模大小和不同層次去選配銷(xiāo)售者。大型商場(chǎng)如省級(jí)、國(guó)家級(jí)的，甚至是國(guó)際級(jí)的，其經(jīng)營(yíng)的商品范圍、零售商店的類(lèi)型以及商業(yè)機(jī)構(gòu)

46、門(mén)類(lèi)應(yīng)該是越齊越好，應(yīng)盡量爭(zhēng)取一些省市級(jí)、全國(guó)性乃至世界級(jí)的分店為基本銷(xiāo)售者，給人以購(gòu)物天堂、度假去處的感覺(jué)。中型公共商業(yè)樓宇，如大城市區(qū)一級(jí)的，其經(jīng)營(yíng)的商品和零售商店類(lèi)型應(yīng)該盡量齊全，也應(yīng)有其他各種商業(yè)機(jī)構(gòu)，同時(shí)應(yīng)盡量爭(zhēng)取省市級(jí)和區(qū)級(jí)大商店的分店作為基本銷(xiāo)售者。小型商場(chǎng)，其主要功能是為附近居民提供生活方便，不必考慮求全。案例8-3:店鋪屢屢違反管理規(guī)定怎么辦某商業(yè)樓宇一層有店鋪近20家，他們大多都能夠按照有關(guān)管理規(guī)定開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。但其中一家店鋪，近來(lái)屢屢違規(guī)，經(jīng)常將一些招牌、商品和雜物擺出店門(mén)之外，影響了環(huán)境的整潔美觀(guān)。管理人員數(shù)次勸說(shuō)、批評(píng)、警告，其往往不予理睬，仍然我行我素。難道真就沒(méi)有

47、好的解決辦法了？管理處有關(guān)人員坐在一起，分析情況，商量對(duì)策。最后決定由主管找店鋪老板正式談話(huà)，若不見(jiàn)效，則堅(jiān)決采取處罰措施。一天，主管將該店鋪老板約到管理處辦公室。首先，嚴(yán)肅指出其屢屢亂擺亂放，嚴(yán)重違反了符合政府法規(guī)精神、又為業(yè)主住戶(hù)認(rèn)可的管理規(guī)定，理應(yīng)予以懲處，但考慮到其曾經(jīng)能夠積極配合管理工作，所以再給一次自覺(jué)整改的機(jī)會(huì)（應(yīng)該來(lái)硬的而又暫不動(dòng)硬的，仁至義盡，使之能夠聽(tīng)得進(jìn)后來(lái)講的道理）。然后，提出三個(gè)問(wèn)題請(qǐng)其換位思考：假如你是小區(qū)管理人員，你如何去履行自己的管理職責(zé)呢？假如你的同行都象你一樣，你想象我們商廈又是怎樣一種面貌呢？如果你是客戶(hù)，你愿意到門(mén)前亂七八糟的店鋪里購(gòu)物嗎？（恐怕最能打動(dòng)

48、他的就是最后這句話(huà)）。嚴(yán)肅較真的態(tài)度、推心置腹的談話(huà)，使店鋪老板受到震動(dòng)，當(dāng)即保證不再亂擺亂放。事后，他馬上進(jìn)行了整改。分析：糾正違規(guī)行為需要有處罰手段，否則不足以維護(hù)正常管理秩序。但動(dòng)輒處罰并非最佳選擇，因?yàn)樘幜P到誰(shuí)的頭上誰(shuí)的心里都不舒服。處罰只能是不得以而為之，最好的辦法還是通過(guò)說(shuō)服教育解決問(wèn)題。想一想：如果你是該商業(yè)樓宇的物業(yè)管理員，你會(huì)怎么處理此事？8.4工業(yè)物業(yè)的管理工業(yè)物業(yè)是指對(duì)自然資源或農(nóng)產(chǎn)品、半成品等進(jìn)行生產(chǎn)加工，以建造各種生產(chǎn)資料、生活資料的生產(chǎn)活動(dòng)的房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)所。供生產(chǎn)企業(yè)、科研單位安置生產(chǎn)設(shè)備與試驗(yàn)設(shè)備，進(jìn)行生產(chǎn)活動(dòng)或科學(xué)試驗(yàn)的物業(yè)及其附屬設(shè)備設(shè)施稱(chēng)

49、為工業(yè)廠(chǎng)房。工廠(chǎng)一般都有儲(chǔ)備原材料和儲(chǔ)備產(chǎn)品的建筑物，稱(chēng)之為倉(cāng)庫(kù)。工業(yè)園區(qū)是指在一定區(qū)域內(nèi)建造的，以工業(yè)生產(chǎn)用房為主，并配有一定的辦公樓宇、生產(chǎn)用房(住宅)和服務(wù)設(shè)施的地方。以上所說(shuō)的工業(yè)廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)、工業(yè)園區(qū)等統(tǒng)稱(chēng)為工業(yè)物業(yè)。8.4.1工業(yè)物業(yè)的分類(lèi)、特點(diǎn)與管理要求1 .工業(yè)物業(yè)的分類(lèi)根據(jù)工業(yè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響情況工業(yè)物業(yè)可分為：(1) 無(wú)污染工業(yè)物業(yè)物業(yè)內(nèi)的工業(yè)項(xiàng)目對(duì)空氣、水不產(chǎn)生污染，亦無(wú)氣味、無(wú)噪聲污染。(2) 輕污染工業(yè)物業(yè)物業(yè)內(nèi)的工業(yè)項(xiàng)目不產(chǎn)生有毒、有害物質(zhì)，不產(chǎn)生廢水、廢渣，噪聲污染小，無(wú)燃煤、燃油的鍋爐等設(shè)施。(3) 一般工業(yè)物業(yè)物業(yè)內(nèi)的企業(yè)項(xiàng)目必須設(shè)置防治污染設(shè)施。(4) 特殊工

50、業(yè)區(qū)物業(yè)內(nèi)的工業(yè)項(xiàng)目因大量使用有毒、有害的化學(xué)品，必須設(shè)置完善的防治污染設(shè)施。2. 工業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)(1) 投資大，投資回收期長(zhǎng)工業(yè)物業(yè)建設(shè)需要巨大資金，從投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地征用、施工建設(shè)，到廠(chǎng)房建成投入使用，再到資金的回收，一般需要較長(zhǎng)時(shí)間。(2) 非流動(dòng)性生產(chǎn)不同的工業(yè)產(chǎn)品對(duì)工業(yè)物業(yè)的要求是有區(qū)別的，再加上一些工業(yè)物業(yè)具有規(guī)模大、投資大的特點(diǎn)，使得工業(yè)物業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中交易緩慢，具有非流動(dòng)性。(3) 工業(yè)設(shè)備的功能容易過(guò)時(shí)新技術(shù)革命帶來(lái)功能更先進(jìn)的設(shè)備，這對(duì)原有的技術(shù)設(shè)備是一很大的沖擊，這一點(diǎn)無(wú)疑會(huì)增加投資者的風(fēng)險(xiǎn)。因此在遠(yuǎn)景規(guī)劃時(shí)，投資者應(yīng)以審慎的態(tài)度，通過(guò)增加物業(yè)的租賃用途等方法盡

51、量防范這種風(fēng)險(xiǎn)。(4) 對(duì)周?chē)h(huán)境容易產(chǎn)生污染生產(chǎn)企業(yè)對(duì)環(huán)境造成污染主要包括以下幾種情況：1) 空氣污染。造成空氣污染的因素有：直接燃煤，排放過(guò)多的二氧化硫氣體；機(jī)動(dòng)車(chē)排放尾氣，經(jīng)強(qiáng)紫外線(xiàn)照射形成光學(xué)煙霧污染；基建揚(yáng)塵形成塵煙污染。2) 水體污染。工業(yè)廢水含有大量有毒、有害污染物，進(jìn)入水體后形成水體污染。3) 固體廢棄物污染。固體廢棄物是人們?cè)谏詈蜕a(chǎn)中扔棄的固體物質(zhì)。4) 噪聲污染。工業(yè)企業(yè)造成的噪聲污染主要有交通躁聲、生產(chǎn)噪聲。5) 電磁波污染。工業(yè)生產(chǎn)中的電子設(shè)備設(shè)施、電器設(shè)備設(shè)施產(chǎn)生的污染。(5) 建筑獨(dú)特，基礎(chǔ)設(shè)施齊全工業(yè)廠(chǎng)房通常采用框架結(jié)構(gòu)的大開(kāi)間建筑形式，室內(nèi)采光、通風(fēng)好。房屋

52、抗震性、耐腐蝕性和樓地面承載能力強(qiáng)，工業(yè)物業(yè)內(nèi)一般有高負(fù)荷變電站和污水處理廠(chǎng)、郵電、通信設(shè)施齊全，以滿(mǎn)足企業(yè)的生產(chǎn)要求。3. 工業(yè)物業(yè)的管理要求(1) 對(duì)治安保衛(wèi)和消防工作有嚴(yán)格要求高科技型生產(chǎn)企業(yè)從原材料到產(chǎn)品、成品，不僅價(jià)格昂貴，而且技術(shù)保密性強(qiáng)，一旦丟失或損壞，會(huì)給企業(yè)生產(chǎn)帶來(lái)很大損失。因此，必須加強(qiáng)安全防范，建立一套有效的制度，防患于未然。生產(chǎn)企業(yè)會(huì)使用和接觸一些危險(xiǎn)品，如管理不善，易發(fā)生火災(zāi)、爆炸事故。因此，物業(yè)管理企業(yè)要做好危險(xiǎn)品的管理工作，定期檢查，消除不安全因素。(2) 要求加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)設(shè)備設(shè)施的管理工業(yè)用水、用電不同于生活用水、用電，其耗水量大、耗電量大。停水、停電都會(huì)造成相當(dāng)

53、大的負(fù)面影響，尤其是有的企業(yè)是連續(xù)生產(chǎn)的，一旦發(fā)生停電、停水就會(huì)帶來(lái)巨大損失。因此，工業(yè)廠(chǎng)房必須保持持續(xù)的供水、供電，如果確實(shí)需要維修、搶修而需要臨時(shí)中斷時(shí)，必須要提前做好安排。(3) 對(duì)保潔、綠化等常規(guī)性服務(wù)要求高標(biāo)準(zhǔn)由于使用功能的特殊性，有的生產(chǎn)用房難以保持清潔；有的工業(yè)廠(chǎng)房要求清潔度相當(dāng)高，甚至要求車(chē)間內(nèi)一塵不染。因此，對(duì)不同的工業(yè)廠(chǎng)房應(yīng)有不同的衛(wèi)生保潔制度和方法。對(duì)難以保持清潔的工業(yè)廠(chǎng)房，應(yīng)勤清潔、清理、清掃。對(duì)清潔要求高的廠(chǎng)房平時(shí)要采取高新保潔技術(shù)，保護(hù)清潔要求。同時(shí)，做好對(duì)工業(yè)垃圾和生活垃圾的分離及處置工作，尤其對(duì)有毒有害的工業(yè)廢氣物更要做好妥善的處理。綠化方面，應(yīng)根據(jù)工業(yè)廠(chǎng)房生產(chǎn)

54、特點(diǎn)種植一些能適合排除工廠(chǎng)異味和廢氣的植物，能夠?yàn)楣と斯ぷ?、生活、娛?lè)提供一個(gè)優(yōu)美的環(huán)境。(4) 對(duì)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)性要求強(qiáng)各類(lèi)生產(chǎn)企業(yè)有其各自的生產(chǎn)設(shè)備和設(shè)施，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)。這就要求物業(yè)管理部門(mén)了解不同行業(yè)的有關(guān)知識(shí)，有針對(duì)性地制定具有權(quán)威性和約束力的管理規(guī)定，養(yǎng)護(hù)好轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，維護(hù)轄區(qū)內(nèi)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序。8.4.2工業(yè)物業(yè)管理的組織實(shí)施1.制定嚴(yán)格的管理制度1)工業(yè)廠(chǎng)房與倉(cāng)庫(kù)的管理規(guī)定。2) 各個(gè)崗位的工作職責(zé)與操作規(guī)定。3) 機(jī)器設(shè)備的安裝、管理、使用規(guī)定。4) 材料領(lǐng)取、加工、檢驗(yàn)、耗用等規(guī)定。5）產(chǎn)品入廠(chǎng)、入庫(kù)的規(guī)定。6）成品發(fā)貨出廠(chǎng)、出庫(kù)等制度。7）安全保衛(wèi)制度。8）消防制度。9

55、）根據(jù)工業(yè)物業(yè)的具體情況以及物業(yè)管理的服務(wù)要求，制定物業(yè)管理公約。2 .工業(yè)廠(chǎng)房和倉(cāng)庫(kù)公用部位的管理1）廠(chǎng)房和倉(cāng)庫(kù)等公共場(chǎng)所，工業(yè)企業(yè)不得隨意堆放物品。2）加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工愛(ài)護(hù)公共部位及維護(hù)公共場(chǎng)所清潔衛(wèi)生的教育。3）工業(yè)企業(yè)不得以任何形式占用公用部位，不可占用園林綠地。4）為確保廠(chǎng)房和倉(cāng)庫(kù)的建筑安全、消防安全和人員安全，工業(yè)企業(yè)不得在規(guī)定范圍內(nèi)的基地上或屋頂、外墻、技術(shù)層搭建和安裝設(shè)備。若在外墻或屋頂設(shè)置企業(yè)標(biāo)志和廣告，應(yīng)事先向物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。3 .工業(yè)廠(chǎng)房和倉(cāng)庫(kù)的內(nèi)部管理制度1）因使用水、電不當(dāng)而給其它企業(yè)造成損失的，其損失由責(zé)任者承擔(dān)。2）工業(yè)企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)需要，對(duì)廠(chǎng)房和

56、倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行分割改造和內(nèi)部安裝設(shè)備時(shí)，不可損壞樓面結(jié)構(gòu)和超過(guò)樓面允許的載荷。施工前應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)提供圖紙，并取得認(rèn)可，施工時(shí)接受物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和管理。3）工業(yè)企業(yè)的工業(yè)廢棄物要妥善處理，不得隨意傾倒排放，可以由物業(yè)管理企業(yè)集中處理。4）工業(yè)企業(yè)應(yīng)按照樓層的承受負(fù)荷要求放置設(shè)備和貨物。如有超載放置，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)要求修復(fù)到正常狀態(tài)，由此造成的損失由責(zé)任企業(yè)承擔(dān)。5）未經(jīng)允許，不得擅自改變物業(yè)的用途和功能。除經(jīng)公安部門(mén)批準(zhǔn)同意設(shè)立專(zhuān)用庫(kù)房夕卜，禁止在廠(chǎng)內(nèi)堆放易燃、易爆、有腐蝕性的危險(xiǎn)品和有害物品。4 .工業(yè)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理工業(yè)物業(yè)設(shè)備設(shè)施大體可分為工業(yè)生產(chǎn)專(zhuān)用設(shè)施和設(shè)備、工業(yè)生活共用設(shè)施和設(shè)

57、備以及工業(yè)物業(yè)附屬設(shè)施和設(shè)備三大類(lèi)。工業(yè)生產(chǎn)專(zhuān)用設(shè)施和設(shè)備，由工業(yè)企業(yè)自管；工業(yè)生活共用設(shè)施、設(shè)備以及工業(yè)物業(yè)附屬設(shè)施、設(shè)備（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為工業(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備），可委托物業(yè)管理公司管理。1）物業(yè)管理企業(yè)要定期對(duì)道路路面加以維護(hù)，保證其完好，以便工業(yè)企業(yè)的正常使用。道路上不得隨意占用、堆放原材料和其他物品，以保障道路暢通。2）維護(hù)工業(yè)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各種公共標(biāo)志的完好性。這些標(biāo)志為進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)的車(chē)輛和人員提供向?qū)Ш途镜淖饔谩Ｒ虼?，需要?jīng)常地、定期地進(jìn)行檢查、維護(hù)及核對(duì)，及時(shí)修復(fù)或更換破損的標(biāo)志或已作了內(nèi)容調(diào)整的標(biāo)志。3）工業(yè)區(qū)內(nèi)的地下管線(xiàn)，包括熱力管線(xiàn)、燃?xì)夤芫€(xiàn)、生活污水管線(xiàn)、生產(chǎn)廢水管線(xiàn)、電力管線(xiàn)、自來(lái)水管線(xiàn)、雨水管線(xiàn)等，其所經(jīng)過(guò)的上方應(yīng)設(shè)置明顯標(biāo)識(shí)，以防止因重載車(chē)輛的碾壓和施工對(duì)管線(xiàn)造成的意外損壞。物業(yè)管理人員要定期對(duì)這些管網(wǎng)進(jìn)行檢查、測(cè)試及維護(hù)，以保證這些管線(xiàn)正常使用。5 .工業(yè)物業(yè)的環(huán)境管理（1）工業(yè)物業(yè)內(nèi)環(huán)境污染的防治環(huán)境污染的治理有兩個(gè)方面，即防與治，預(yù)防為主，治理為輔。1）空氣污染的防治。盡可能消除揚(yáng)塵，減輕物業(yè)范圍內(nèi)空氣中二氧化硫氣體和機(jī)動(dòng)車(chē)尾氣的含量。提示工業(yè)企業(yè)改變能源結(jié)構(gòu)，減少直接燃煤的比例；硬化地面，減少塵土；綠化凈化空氣中二氧化硫和機(jī)動(dòng)車(chē)尾氣；限制車(chē)輛駛?cè)?，減少尾氣排放。2）水體污染的防治。禁止和防止工業(yè)