房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓實例

1、某房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓中存貨評估案例 河南興豫天健資產(chǎn)評估有限公司柳青青（一）項目評估背景 某房地產(chǎn)企業(yè)是一家成立時間不到五年的公司，注冊資本3000萬元人民幣，公司注冊地在鄭州，評估基準日時開發(fā)的樓盤也在鄭州。 公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目位于中原西路南側(cè)。整個項目工程占地面積254畝，總建筑面積約60萬平方米。工程分二期開發(fā)，一期工程開發(fā)的商品房于2009年完工并銷售（已可居?。?，二期工程目前正在建設。 一期工程開發(fā)商品房基本情況： 占地面積64708.36平方米，建設物業(yè)13棟，規(guī)劃建筑面積269,486.21平方米，其中：住宅建筑面積248,937.01平方米、地下車庫建筑面積17,557.00

2、平方米；實際竣工圖成套住宅面積235,922.93 平方米，商業(yè)物業(yè)面積17750平方米，車位面積22000平方米，地下室3748平方米。 目前13棟物業(yè)已部分銷售并已入住。 二期工程開發(fā)商品房基本情況： 占地面積.7平方米，擬建設物業(yè)17座，規(guī)劃建筑面積275,883.72平方米，其中：成套住宅建筑面積207,956.01平方米、地下車庫建筑面積67,927.71平方米、幼兒園建筑面積2,992.20平方米，根據(jù)委估單位提供的材料計算，實際竣工圖住宅面積191,177.70平方米，商業(yè)物業(yè)面積20,103.63平方米、幼兒園建筑面積2,992.20平方米。 住宅商品樓共十七棟，住宅樓層由十二

3、層到三十一層不等，設計為框架結(jié)構(gòu)。目前十七棟樓房有五棟已完成主體工程，完成工程進度90%，現(xiàn)已預售，預計年底可達入住條件；另有五棟已完成地基工程，完成工程進度30%，預計年底可達預售條件；其他七棟現(xiàn)已進行基礎開控，預計工程進度為10%；隨住宅樓建設的商業(yè)已有9,723.57平方米，完成整個工程進度的90%。 （二）評估的思路 為了在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)價值評估中準確把握存貨的評估價值，首先應當對房地產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)的特性、房地產(chǎn)開發(fā)過程中經(jīng)濟合同的種類及政府有關(guān)部門的批文和證件、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用的構(gòu)成、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算過程、房地產(chǎn)開發(fā)的政策和法規(guī)等有一個全面的理解和把握。 房地產(chǎn)開發(fā)

4、企業(yè)資產(chǎn)總量大、具有位置固定性、開發(fā)周期及生命周期長、較高的保值增值性、政策影響強、專業(yè)管理依賴性強、變現(xiàn)性差、投資數(shù)額大、投資回收周期長等特點。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨中除一般工業(yè)企業(yè)所共有的原材料、低值易耗品外，重點包括開發(fā)成本土地開發(fā)、開發(fā)成本房屋開發(fā)、開發(fā)產(chǎn)品商品房等科目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨除具有一般工業(yè)企業(yè)的共性外，還具有其不動產(chǎn)所固有的特殊性，因此，在資產(chǎn)評估實務中應根據(jù)其特點采取相應的評估方法以便準確的確定其價值。 房地產(chǎn)從實物形態(tài)上主要分為土地、在建工程、建成后的物業(yè)三大類。其中土地按開發(fā)程度又分為生地、毛地、熟地；建成后的物業(yè)又包括：居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊物業(yè)。不

5、同的實物形態(tài)其價值的構(gòu)成及評估方法的選取是不同的。 房地產(chǎn)開發(fā)中政府有關(guān)部門的批文和核發(fā)的有關(guān)證件有：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、國有土地使用證、商品房預售許可證、竣工驗收報告等。 房地產(chǎn)開發(fā)是一項龐大的系統(tǒng)工程，在整個開發(fā)過程中有各種各樣的經(jīng)濟合同：土地使用權(quán)出讓合同、征地合同、拆遷補償合同、項目可行性研究合同、勘察設計合同、監(jiān)理合同、產(chǎn)品購銷合同、施工合同、商品房預售合同、商品房購銷合同、商品性土地購銷合同等。評估師充分索取這些合同對于了解所評房地產(chǎn)存貨的信息是非常必要的。 房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本費用主要有九項內(nèi)容構(gòu)成： 一土地費用，

6、土地費用又包括： 1. 土地出讓金、征地費 2. 城市建設配套費 3拆遷安置補償費 二前期工程費 1規(guī)劃勘察設計費 2可行性研究費 3場地平整費 三. 房屋開發(fā)費 1建安工程費 2. 公共配套設施建設費 3. 基礎設施建設費 四. 管理費用 五. 銷售費用 六. 財務費用 七. 其他費用 八. 不可預見費用 九. 稅費 房地產(chǎn)公司的存貨因為賬務處理不同而存在不同的會計科目中，對于賬面成本明顯低于與存貨的開發(fā)進度相對應的實際成本的情況，應做出調(diào)整。如：土地已開發(fā)成熟地，但土地出讓金（或土地轉(zhuǎn)讓款）或應上繳國家的城市建設配套費尚未付清亦未掛賬的情況，應將欠付的費用做預提處理或調(diào)增應付賬款，并調(diào)增土

7、地開發(fā)成本。如：對于施工已達到一定的形象進度，而企業(yè)賬面成本明顯低于與其進度相對應的實際成本時應根據(jù)實際形象進度占施工合同約定工程價款的比例調(diào)增房屋開發(fā)成本，并調(diào)增應付工程款；或?qū)㈩A付工程款（或預提費用）按形象進度調(diào)入房屋開發(fā)成本。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算過程： 簡單的講，首先要歸集土地的費用，再根據(jù)開發(fā)的用地量進行土地成本的分攤；歸集本期開發(fā)的前期工程費，這個費用有時候也要根據(jù)用地量進行分攤；第三，歸集工程建安費用；在完成全部開發(fā)過程、并經(jīng)驗收合格后，就應計入本期的相關(guān)費用全部進行歸集，然后進行成本結(jié)轉(zhuǎn)，將開發(fā)完成產(chǎn)品的成本從“開發(fā)成本”的有關(guān)科目轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中。 在理解和把握以上

8、幾方面的問題后，對評估企業(yè)價值中的存貨的評估值就容易多了。 （三）評估方法 本案例中存貨包括：在用的低耗品及在產(chǎn)品，在產(chǎn)品就是開發(fā)成本，開發(fā)成本包括已成完并進行銷售的物業(yè)（一期）和在建工程（二期），已銷售的物業(yè)又包括成套商品住房、獨立車位、地下室及商業(yè)物業(yè)。 一期已完工尚未銷售的物業(yè)為67461.69平方米，期中包括：成套住宅房349套，建筑面積41,095.57平方米；地下停車位204個，建筑面積為7,619.40平方米；可銷售地下室996.72平方米；商業(yè)門面房建筑面積17,750.00方米。 二期總可銷售面積平方米，已完成的投資金額348,157,823.57元，預計總投資額960,18

9、7,691.10元。 在產(chǎn)品的評估，根據(jù)存貨存在的狀態(tài)不同面采用不同的評估方法： §1、對存貨中已完工待售的產(chǎn)成品用市場比較法（市場價值倒扣法）進行評估 對已經(jīng)簽訂商品房銷售(預售)合同的根據(jù)合同確定開發(fā)產(chǎn)品銷售金額，尚未簽訂商品房銷售(預售)合同的主要采用市場比較法確定開發(fā)產(chǎn)品銷售金額，在此基礎上扣除相關(guān)稅費和適當比例的利潤確定評估值。根據(jù)產(chǎn)品是否暢銷情況采用下列公式： 評估價值=建筑面積×（銷售單價-銷售費用-銷售稅金及附加-所得稅-評估扣除利潤×r）土地增值稅 其中： 銷售單價 對外出售的產(chǎn)成品主要包括成套商品住宅、商業(yè)門面房等，可以采用市價法評估，商品住宅

10、市場交易活躍，評估人員從房產(chǎn)中介處收集與委估房產(chǎn)類似房產(chǎn)（同一棟樓或同一地段、相同結(jié)構(gòu)）的交易價格。所收集的價格一般為業(yè)主的掛價，評估人員經(jīng)分析確定委估房產(chǎn)的潛在市場價格。 具體取值根據(jù)該項目各棟物業(yè)3月平均銷售價，結(jié)合目前房地產(chǎn)市場情況和未來發(fā)展趨勢，確定各種物業(yè)的銷售均價。 一期已開發(fā)完工的住宅物業(yè)銷售價格因所處樓層不同而售價不同，從3200元/平方米到5500元/平方米而不等，平均售價為4500元/平方米；正在銷售的車位是每個為90000元；地下室1800元/平方米；商業(yè)物業(yè)的平均銷售單價為6000元/平方米。 銷售費用率 銷售費用率按企業(yè)一期及鄭州其他房地產(chǎn)平均銷售費用率確定，根據(jù)企業(yè)

11、已完成的銷售測算為2.5%。 銷售稅金及附加 包括營業(yè)稅及附加（銷售收入的5.5%）、印花稅（銷售收入的0.05%），綜合稅率為5.55%。 所得稅 該企業(yè)所得稅適用稅率為25，以企業(yè)利潤總額為計稅基數(shù)。根據(jù)鄭州市房地產(chǎn)企業(yè)實際所得稅執(zhí)行情況，所得稅費用占銷售收入的3。 扣除利潤 根據(jù)其近期鄭州房產(chǎn)銷售情況，鄭州的房地產(chǎn)價格在全國處于中游水平，鄭州是省會城市，人口比較多，對房子的需求還比較大。鄭州的房地產(chǎn)還是比較暢銷的產(chǎn)品，不扣除產(chǎn)品所包含的利潤。 注：r為評估時扣除利潤的率，暢銷產(chǎn)品的扣除率為0，一般銷售產(chǎn)品的扣除率為50%，勉強可銷售的產(chǎn)品的扣除率為100%。 土地增值稅的扣除 根據(jù)中華人

12、民共和國土地增值稅暫行條例實施細則計算，計算內(nèi)容如下： 土地增值額房地產(chǎn)銷售有關(guān)的收入與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的稅金取得土地使用權(quán)所支付的費用房地產(chǎn)開發(fā)成本財務費用房地產(chǎn)開發(fā)間接費用其他扣除項目 根據(jù)鄭州市房地產(chǎn)企業(yè)實際土地增值稅執(zhí)行情況，土地增值稅費用占銷售收入的1.5。 具體計算如下： 名 稱 套 面積（m2） 單價 收入（元） 1、一期住宅 349 41,095.57 4500 184,930,065.00 2、車位 204 7,619.40 90000 18,360,000.00 3、地下室 996.72 1800 1,794,096.00 4、商業(yè)房 17,750.00 6000 106,5

13、00,000.00 合 計 67,461.69 4619 311,584,161.00 1、稅金及附加 17,292,920.94 2、土地增值稅 4,673,762.42 3、銷售費用 7,789,604.03 4、企業(yè)所得稅 9,347,524.83 扣 除 合 計 39,103,812.21 評估值 272,480,348.79 §2、對尚未完工的開發(fā)項目可以成本法評估。 評估價值=同類完工商品房銷售價格*約當量*（1-銷售費用-銷售稅金及附加-所得稅-評估扣除利潤×r）土地增值稅 其中：約當量=商品房已完成投資額/商品房總投資額*100%。 商品房已完成投資額：按企

14、業(yè)實際已發(fā)生的投資額計（包括已計賬和根據(jù)工程形象進度預計入賬的工程成本）； 商品房總投資額：按企業(yè)預測投資總額調(diào)整后確認； 銷售費用、銷售稅金及附加、所得稅、土地增值稅的解釋同已完工待售產(chǎn)成品； 扣除利潤 根據(jù)其近期房產(chǎn)銷售情況，結(jié)合基準日后國家出臺的相關(guān)政策，考慮待估企業(yè)應承擔的銷售風險，扣減企業(yè)未實現(xiàn)利潤3.5%。 二期可銷售總面積256，876.00平方米，已投資金額348，157，823.57元，預計總投資額960,187,691.10元，由于各種可銷售房產(chǎn)的投資量無法分割，所占比例也較小，統(tǒng)一按居住用房計算，計算如下： 二期評估計算表 名 稱 面積(m2) 約當量 單價(元) 收入

15、1、二期房產(chǎn) 256,876.00 0.364,500.00 416,139,120.00 合 計   416,139,120.00 1、稅金及附加  23,095,721.16 2、土地增值稅  6,242,086.80 3、銷售費用  10,403,478.00 4、企業(yè)所得稅  12,484,173.60 5、扣除未實現(xiàn)利潤  14,564,869.20 扣 除 合 計  66,790,328.76 評估值  349,348,791.24 （四）房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)價值評估中存貨評估應注意的問題 1注意房

16、地產(chǎn)企業(yè)的預收賬款的內(nèi)容，預收款往往是未結(jié)轉(zhuǎn)銷售的部分房款，它能提示我們防止漏評資產(chǎn)或高估資產(chǎn)。 2注意存貨與預付工程款的關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)企業(yè)的會計為了方便與工程建造方工程款的結(jié)算需要，往往把預付工程款列在預付賬款科目。實際預付工程款為開發(fā)成本的一部分，故按形象進度評估存貨時應將預付工程款調(diào)整到存貨科目評估，避免重復評估。 3注意存貨與其他應收款的關(guān)聯(lián)性。常有這種情況：房地產(chǎn)企業(yè)將小區(qū)內(nèi)某一項工程發(fā)包給建筑施工方，會計為了對該項工程單獨核算，就把該項工程相關(guān)的成本費用、預收預付，都暫時記在其他應收款科目。這種做法，建筑施工企業(yè)很普遍。評估人員應該關(guān)注其他應收款的內(nèi)容性質(zhì)，將這類性質(zhì)的其他應收款調(diào)整到存貨或在建工程科目評估。 4注意開發(fā)成本的完整性。我們按形象進度評估存貨時還要向工程負責人了解，該形象進度所對應的應付未付工程款、設備款有多少？應在存貨評估值中扣除，或增加負債。否則虛增資產(chǎn)。由于目前帶資施工的現(xiàn)象還有，房地產(chǎn)企業(yè)的賬面未反映的負債數(shù)額很大，評估師應要求企業(yè)對賬面未反映的負債做出承諾。 5注意存貨科目與待攤遞延資產(chǎn)、遞延稅款、應交稅金的關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)企業(yè)在未結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入前，項目公司全部管理費，銷售費列入待攤、遞延資產(chǎn)。由于稅法規(guī)定，收到房款就必須交納營業(yè)稅及附加，已交稅金有的在應交