房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制措施1

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制措施前言隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的開放，房地產(chǎn)建設(shè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。國(guó)家宏觀調(diào)控也在進(jìn)一步加強(qiáng)，在開發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中，以最低的成本獲取最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走向成功的關(guān)鍵。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理與控制的目的是：在確保工程質(zhì)量、開發(fā)周期的前提下以合理的最佳成本完成一個(gè)特定的建筑產(chǎn)品，其管理必須是全過(guò)程、全方位的，排除多種干擾因素進(jìn)行全面成本管理與控制。怎樣有效地控制成本，我想從以下方面進(jìn)行淺述：一、成本控制的意義房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本特點(diǎn)是：產(chǎn)品的一次性、多變性和不確定性。所謂一次性是指每次開發(fā)的項(xiàng)目均有不同的地域環(huán)境，風(fēng)格類型和使用要求，一次設(shè)計(jì)僅適

2、用于一個(gè)特定開發(fā)項(xiàng)目。而就一個(gè)特定的環(huán)境和項(xiàng)目而言又有多種風(fēng)格的建筑和結(jié)構(gòu)類型可供選擇，形成多變性和不確定性。因此要使開發(fā)項(xiàng)目的成本達(dá)到最低，其成本管理則是一個(gè)十分復(fù)雜系統(tǒng)的工程。要完成這個(gè)系統(tǒng)工程必須由信息工程、專業(yè)技術(shù)、營(yíng)銷策劃、經(jīng)濟(jì)分析造價(jià)控制、統(tǒng)籌各方協(xié)同配合方能實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)一體化程序?yàn)椋哼x址、征地、策劃、設(shè)計(jì)、工程、銷售、售后服務(wù)六個(gè)階段；但就項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)分四個(gè)階段：一是策劃階段；二是設(shè)計(jì)階段；三是施工階段；四是保修服務(wù)階段。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要成本構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)雖不同于一般企業(yè)，但也有其共同點(diǎn)。下面就具體分析一下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成。1項(xiàng)目前期階段的成本。這一階段主要

3、是在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究分析，綜合論證和決策。具體工作包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)思與定位、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究和報(bào)批立項(xiàng)，這期間直接發(fā)生的各項(xiàng)支出，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是基礎(chǔ)性階段，非常重要。但是這一階段的成本占總成本的比例較低，一般不會(huì)超過(guò)4。此階段的成本主要是指項(xiàng)目開發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究等開發(fā)費(fèi)用，為了保證項(xiàng)目的成功，應(yīng)加強(qiáng)此階段的工作。2土地、土建、設(shè)備費(fèi)用。土地費(fèi)用是評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目是否可行和預(yù)期利潤(rùn)的最主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地有三種方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策的加強(qiáng)，通過(guò)拍賣方式獲得開發(fā)土地成為主要的方式。但土地、土建、設(shè)備費(fèi)用

4、是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費(fèi)用，約占總成本的30-40%。土地費(fèi)用是評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。我們?cè)跊Q定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開發(fā)每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價(jià))，以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。配套及其他收費(fèi)支出。主要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)計(jì)也是不可缺少的。其他收費(fèi)項(xiàng)目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案裝訂金、勞保費(fèi)、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)難以全部收回。這類收

5、費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高。這部分成本是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成中受外界因素影響最大的一塊，一般占項(xiàng)目總投資的10-15%。3項(xiàng)目設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段成本。具體包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)、計(jì)劃成本，招標(biāo)投標(biāo)成本和施工前準(zhǔn)備成本。如工程勘察(測(cè)量)費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、竣工檔案保證金、臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)等。準(zhǔn)備工作中的繳納供水、供電、供氣、供熱、污水處理廠建設(shè)費(fèi)、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源，接用手續(xù)、人防、消防審核費(fèi)用等。4項(xiàng)目施工階段的成本。 這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體建造過(guò)程，一般從現(xiàn)

6、場(chǎng)開工到竣工后交付使用為止。開工手續(xù)辦理時(shí)的監(jiān)理、審計(jì)、實(shí)心粘土磚限制使用費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅、協(xié)調(diào)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)等。施工成本包括其間的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)、總部管理費(fèi)等?？⒐を?yàn)收時(shí)的手續(xù)費(fèi)、綜合驗(yàn)收、性能認(rèn)定、測(cè)繪產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等。5管理費(fèi)用。管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括：管理人員的工資差旅費(fèi)用、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、職工教育費(fèi)等。 在整個(gè)成本中所占的比例一般為2左右。6貸款利息。房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，因此必須借助于銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付利息，貸款利息也成為開發(fā)成本的一個(gè)重要組

7、成部分。但是對(duì)于具體的企業(yè)、具體的項(xiàng)目，它所占成本的構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。7稅費(fèi)。與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅等，根據(jù)項(xiàng)目的不同，稅費(fèi)略有差別，除所得稅外一般占銷售收人的7 8其它費(fèi)用。它主要包括：宣傳費(fèi)用、各種不可預(yù)見費(fèi)用，在成本構(gòu)成中一般為5左右。三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制措施1、項(xiàng)目策劃階段成本控制此階段是開發(fā)項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵，一個(gè)項(xiàng)目策劃的好壞最終對(duì)成本和效益影響可以達(dá)到30%左右。此階段的成本管理表現(xiàn)為項(xiàng)目的選址(地段、地塊的選擇)和項(xiàng)目建設(shè)方案。在地塊的選擇上除了看地價(jià)和土地

8、出讓金的高低外，還要比較補(bǔ)償費(fèi)(拆遷、賠償、過(guò)渡等項(xiàng)費(fèi)用)和配套設(shè)施費(fèi)用的高低，結(jié)合銷售價(jià)格進(jìn)行綜合平衡，選出最佳經(jīng)濟(jì)效益。接著是建設(shè)方案的確定，當(dāng)建設(shè)地點(diǎn)特定后，對(duì)開發(fā)成本和效益尤為重要，通常的作法是進(jìn)行建設(shè)方案招標(biāo)。開發(fā)商制定招標(biāo)文件除了小區(qū)(或區(qū)域)的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能、配套要求和建筑設(shè)計(jì)等技術(shù)指標(biāo)外，還必須有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(投資估算)，在方案評(píng)定時(shí)由技術(shù)專家和經(jīng)濟(jì)專家共同組成評(píng)審專家組。業(yè)主選定的中標(biāo)方案必須是技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)俱佳的方案，或是技術(shù)方案特佳而經(jīng)濟(jì)指標(biāo)欠佳，但在實(shí)施中可采取措施有效優(yōu)化經(jīng)濟(jì)指標(biāo)者。經(jīng)濟(jì)專家在評(píng)標(biāo)時(shí)對(duì)投標(biāo)人的投資估算進(jìn)行審計(jì)評(píng)估，確認(rèn)其真實(shí)可靠程度，防止中標(biāo)方案在實(shí)施

9、中突破(或較大突破)估算值。2、設(shè)計(jì)階段的成本控制。 設(shè)計(jì)階段的成本控制，是項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程成本管理的重點(diǎn)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)要盡可能采用國(guó)家和省級(jí)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)轫?xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣不僅直接影響著建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，而且也影響建設(shè)項(xiàng)目的使用價(jià)值和投資收益，因而設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響最大。碧桂園企業(yè)都有自己的設(shè)計(jì)公司，更應(yīng)該有效加強(qiáng)設(shè)計(jì)理念的合理性與科學(xué)性，有效控制設(shè)計(jì)規(guī)劃方案，對(duì)項(xiàng)目成本所帶來(lái)的影響。據(jù)經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)，在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為7595；在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，對(duì)工程造價(jià)的影響只占工程總造價(jià)的3575；在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為5一35。很顯然，項(xiàng)目投資控制

10、的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。根據(jù)以往所開發(fā)的項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建安工程總造價(jià)的l左右，但正是這l的費(fèi)用，對(duì)工程造價(jià)的影響卻占75以上。按價(jià)值工程的理論來(lái)說(shuō)，加大設(shè)計(jì)費(fèi)的投入可以降低建設(shè)項(xiàng)目的成本，即增加10的設(shè)計(jì)費(fèi)可節(jié)約5的總工程造價(jià)。在資金有約束的情況下，我們也可以采用限額設(shè)計(jì)，控制開發(fā)項(xiàng)目的成本投入。實(shí)行限額設(shè)計(jì)既可以保證項(xiàng)目的資金面不會(huì)造成太大的缺口，又能促使設(shè)計(jì)師采用更經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案，從而避免了設(shè)計(jì)的隨意性。在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算來(lái)確定。保證有效的成本管理，并著重考慮以下兩點(diǎn)：(l)設(shè)計(jì)前的投資估算。通過(guò)對(duì)社會(huì)同類項(xiàng)目的價(jià)格、材料、設(shè)備、

11、人工費(fèi)用、稅收、管理費(fèi)用、利潤(rùn)的調(diào)查，在項(xiàng)目評(píng)估的基礎(chǔ)上進(jìn)行詳細(xì)的綜合比較、進(jìn)行投資估算，作為初步設(shè)計(jì)控制的依據(jù)。(2)初步設(shè)計(jì)要重視方案的選擇，按投資估算進(jìn)一步落實(shí)成本費(fèi)用，將施工圖預(yù)算嚴(yán)格控制在批準(zhǔn)的范圍內(nèi)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理工作。3、工程招投標(biāo)階段的成本控制。建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行工程招投標(biāo)制，既能引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，降低工程造價(jià)，又能防止建設(shè)單位的一些暗箱操作。在工程項(xiàng)目材料設(shè)備的采購(gòu)過(guò)程中，為了保證中標(biāo)價(jià)的合理性，防止不合理或非實(shí)質(zhì)性報(bào)價(jià)中標(biāo)，在開發(fā)的酒店、住宅中所用的高低壓設(shè)備、電纜、消防器材、水泵等投資額較大的子項(xiàng)目，采用低價(jià)中標(biāo)的形式，這樣做不僅可以避免哄抬標(biāo)價(jià)的現(xiàn)象，又可以避免“低

12、價(jià)中標(biāo)”導(dǎo)致“低質(zhì)工程”的出現(xiàn)。首先在參加投標(biāo)的企業(yè)及材料商中選取3家4家規(guī)模較大、信譽(yù)度較高、質(zhì)量有保障、品牌有一定知名度的企業(yè)作為投標(biāo)人。在招投標(biāo)辦的監(jiān)督下采用了詢標(biāo)的形式進(jìn)行投標(biāo)。投標(biāo)的程序是：先由投標(biāo)方自主報(bào)價(jià)，抽簽決定詢標(biāo)順序后，進(jìn)行第一次詢標(biāo)，詢問(wèn)投標(biāo)方的最高降價(jià)幅度。然后進(jìn)行第二次詢標(biāo)，以最終確認(rèn)投標(biāo)各方的最后報(bào)價(jià)。這樣既給投標(biāo)方一定的時(shí)間考慮，又使投標(biāo)人有一種無(wú)形的壓力，迫使企業(yè)盡量壓縮自己的利潤(rùn)空間。4、施工階段的成本控制。質(zhì)量控制、工期控制、成本控制是監(jiān)理單位的三大任務(wù)。但目前的監(jiān)理公司素質(zhì)參差不齊，部分工作只是停留在質(zhì)量控制這個(gè)層面上，因而成本控制還是由建設(shè)單位決定。因此

13、，若要做好施工階段的成本控制，就必須做到事前控制。而事前控制最主要的就是加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。圖紙會(huì)審，是指在施工之前對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，將工程變更盡量控制在施工之前。施工階段的成本控制工作主要包括：(l)編制成本計(jì)劃和工作流程圖，落實(shí)管理人員各自的職能任務(wù)；(2)熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)境，作為重點(diǎn)控制對(duì)象；(3)對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，并進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更；(4)詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)量，復(fù)合工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證；(5)做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依

14、據(jù)。(6)定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析，提出控制工程成本突破預(yù)算的方案和措施；(7)及時(shí)掌握國(guó)家、省、市有關(guān)部門的各種定額和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化；(8)注重合同簽訂、修改和補(bǔ)充工作，著重考慮對(duì)項(xiàng)目成本的影響。5、工程預(yù)決算的成本控制。在工程預(yù)決算方面，項(xiàng)目的成本控制應(yīng)引進(jìn)投資監(jiān)理的概念。具體的操作方法是：(1)在決策和設(shè)計(jì)過(guò)程中，編制投資概算及預(yù)算。(2)參與材料定價(jià)工作，根據(jù)市場(chǎng)材料單價(jià)調(diào)查，控制主要材料的價(jià)格，尤其是裝飾、安裝工程材料的價(jià)格。(3)對(duì)影響工程造價(jià)的設(shè)計(jì)變更、簽證，從專業(yè)技術(shù)需要的角度，提出合理化方案，進(jìn)行篩選比較。 （4）由項(xiàng)目部統(tǒng)一組織下，辦理中間結(jié)算價(jià)格和竣工結(jié)算價(jià)格，并由造價(jià)部

15、出具工程造價(jià)審核報(bào)告。(5)在下一步的項(xiàng)目開發(fā)中，還需進(jìn)行建設(shè)工程全過(guò)程的造價(jià)監(jiān)控，確保投資價(jià)款的合理使用，最大限度地發(fā)揮建設(shè)工程的投資效益。6、保修服務(wù)階段的成本管理與控制 保修服務(wù)階段的成本高低，首先取決于工程設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量好壞，做好工程質(zhì)量工作，則可以將保修費(fèi)用降到最低水平。 (l)作好商品房的使用說(shuō)明書和保修書，分清開發(fā)商、施工單位和用戶各方應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任和費(fèi)用，杜絕非開發(fā)商自身責(zé)任所發(fā)生的保修支出。(2)加強(qiáng)物業(yè)管理公司的素質(zhì)教育及管理工作，加大對(duì)物業(yè)在使用中的監(jiān)管力度和維護(hù)保養(yǎng)，從而達(dá)到減少保修量提高開發(fā)商信譽(yù)的目的。四、成本控制總體上應(yīng)注意的問(wèn)題1、成本控制的綜合性 

16、成本目標(biāo)不是孤立的，它只有與質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、效率、工作量要求、資源消耗等相結(jié)合綜合考慮才能有價(jià)值。不能一味強(qiáng)調(diào)成本控制而忽視了其他目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，例如為了降低成本而降低質(zhì)量要求，結(jié)果可能因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題而造成返工或停工，拖延工期，不但達(dá)不到降低成本的目的，也會(huì)損害項(xiàng)目的整體功能和利益。因此，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，成本控制必須與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、合同控制同步進(jìn)行。實(shí)踐證明，成本的超支通常并非成本控制本身的問(wèn)題，而是由于目標(biāo)的調(diào)整或是其他因素造成的，這些問(wèn)題通常不是靠單獨(dú)加強(qiáng)成本控制就可以解決的，還需要通過(guò)合同控制、技術(shù)措施、管理措施來(lái)綜合解決。因此，當(dāng)采取某項(xiàng)成本控制措施時(shí)，要考慮這項(xiàng)措施是否會(huì)對(duì)其他

17、的項(xiàng)目目標(biāo)控制產(chǎn)生不利的影響。如在采用限額設(shè)計(jì)進(jìn)行成本控制時(shí)，一方面要力爭(zhēng)使實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本限定在成本額度內(nèi)，同時(shí)又要保證項(xiàng)目的功能、使用要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，這種協(xié)調(diào)工作不可或缺。2、成本控制的全面性 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施過(guò)程，包括整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及銷售過(guò)程中的所有費(fèi)用。在成本控制中，要對(duì)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用組成實(shí)施控制，防止只控制建筑安裝成本，而忽視設(shè)備和器具費(fèi)用的控制；要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)內(nèi)的所有子項(xiàng)目或單項(xiàng)工程的費(fèi)用實(shí)施控制，防止只重視主體工程項(xiàng)目成本，而忽視其他項(xiàng)目的成本控制；要對(duì)所有合同的付款進(jìn)行控制；要對(duì)成本數(shù)量進(jìn)行控制；對(duì)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間進(jìn)行控制

18、，以滿足資金使用計(jì)劃的要求。3、加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部成本管理體系的建設(shè)（1）建立企業(yè)內(nèi)部成本控制管理組織機(jī)構(gòu)成立一個(gè)強(qiáng)大的成本控制管理組織，配備精良而優(yōu)秀的技術(shù)管理干部和人員，經(jīng)常組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，提高內(nèi)部的整體素質(zhì)和管理水平，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)新科學(xué)，成為一支真正有實(shí)力的、專業(yè)性的管理團(tuán)隊(duì)。（2）健全成本管理制度、制定管理目標(biāo)健全成本控制管理制度、加強(qiáng)認(rèn)識(shí)、落實(shí)責(zé)任、使成本管理工作走向科學(xué)性、規(guī)范化的管理模式。制定成本控制管理目標(biāo)：從一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)開紿，首先要針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的特點(diǎn)、投資定位及相關(guān)影響因素等制定相應(yīng)的目標(biāo)成本和目標(biāo)收益，多做調(diào)查研究，在可能的情況下要讓目標(biāo)成本盡可能詳細(xì)，甚至包括一些不可預(yù)見的

19、成本支出及風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，把成本預(yù)算系統(tǒng)化并編制成冊(cè)，這樣便于實(shí)施過(guò)程的核查和控制，使之達(dá)到“行之有效”。（3）強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部的成本控制管理項(xiàng)目開發(fā)的成本控制，不能僅依賴決策管理層，還需要在企業(yè)內(nèi)部建立一套完善的成本管理制度及體系。比如實(shí)行成本控制管理的約束機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，對(duì)每個(gè)部門每位員工分別進(jìn)行考核，建立企業(yè)內(nèi)部效益增長(zhǎng)與員工利益成正比的分配制度，落實(shí)成本管理的獎(jiǎng)懲方案，將責(zé)、權(quán)、利落到實(shí)處，做到獎(jiǎng)懲分明，形成降低成本提高企業(yè)效益為中心的作用力，加強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，培育以效益為中心的企業(yè)文化，讓所有員工意識(shí)到企業(yè)利潤(rùn)的形成靠的是對(duì)成本的有效控制，靠的是所有員工的共同努力，樹立員工的主人翁意識(shí)。4、項(xiàng)

20、目立項(xiàng)階段，作好目標(biāo)成本預(yù)測(cè)進(jìn)入項(xiàng)目立項(xiàng)階段，企業(yè)首先要做好調(diào)查研究并收集大量的市場(chǎng)信息。房地產(chǎn)價(jià)格主要由所處地段、土地價(jià)格、環(huán)境配套、戶型、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度、市場(chǎng)購(gòu)買力等因素決定。在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定位及預(yù)算上，企業(yè)要充分考慮到這些因素，可以根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格采取擬定目標(biāo)利潤(rùn)的辦法來(lái)推算項(xiàng)目的目標(biāo)成本，再將目標(biāo)成本按期間費(fèi)用和開發(fā)成本進(jìn)行分類和分解。在正確劃分成本項(xiàng)目基礎(chǔ)上，對(duì)各環(huán)節(jié)支出確定開支范圍及擬訂費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)目標(biāo)成本預(yù)測(cè)各項(xiàng)稅費(fèi)支出，預(yù)訂支出計(jì)劃，讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤(rùn)具有可預(yù)見性和可控性。5、項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本控制的注重事項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)一般可統(tǒng)分為方案初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。這兩個(gè)階段可以分別確定

21、具體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，每一項(xiàng)指標(biāo)都關(guān)系到項(xiàng)目的開發(fā)成本。整個(gè)設(shè)計(jì)階段既是目標(biāo)成本進(jìn)一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標(biāo)成本并進(jìn)行落實(shí)的階段；在這個(gè)階段，成本管理要掌握一個(gè)重要原則，那就是已經(jīng)確定的目標(biāo)成本只能優(yōu)化不能超標(biāo)。在具體設(shè)計(jì)階段應(yīng)具體抓好以下幾方面的工作：（1）項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托時(shí)，要向設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員提供盡可能詳盡的準(zhǔn)確的相關(guān)設(shè)計(jì)資料及各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，明確項(xiàng)目開發(fā)的定位、工程建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及效果，特別要強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)方案的“經(jīng)濟(jì)”“合理”，具體內(nèi)容包括戶型、功能、環(huán)境配套、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等。在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭上作好成本節(jié)約。（2）初步設(shè)計(jì)完成后，要認(rèn)真審查比對(duì)，不能過(guò)分依賴于設(shè)計(jì)部門

22、。這一階段十分重要，著重應(yīng)注意的是設(shè)計(jì)方案是否達(dá)到所要求的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，整個(gè)設(shè)計(jì)思路是否經(jīng)濟(jì)合理。這里的“合理”包含兩種意思；一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮在最大程度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要，環(huán)境藝術(shù)配套設(shè)施，是否從 “以人為本”作考慮。這兩點(diǎn)都是影響房屋銷售的主要因素，因?yàn)槲覀冊(cè)阡N售過(guò)程中發(fā)現(xiàn)很大一部分購(gòu)買者對(duì)戶型和居住環(huán)境看得很重，甚至超過(guò)了對(duì)價(jià)格的關(guān)注。二是經(jīng)濟(jì)性是否合理，比如建筑設(shè)計(jì)時(shí)可將功能分區(qū)相對(duì)集中，盡量避免不必要的裝飾及過(guò)多的懸挑，建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟(jì)尺寸；另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟(jì)實(shí)用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，針對(duì)各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)設(shè)

23、計(jì)方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設(shè)計(jì)返工；其次，對(duì)修改后的設(shè)計(jì)方案要從新進(jìn)行成本預(yù)算并再與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)照，這樣做目的是為了避免超預(yù)算設(shè)計(jì)。（3）施工圖設(shè)計(jì)階段，這是控制工程成本最主要的一環(huán)。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，有些工程設(shè)計(jì)人員只注重設(shè)計(jì)“質(zhì)量”及設(shè)計(jì)期限，沒(méi)有更多的考慮設(shè)計(jì)對(duì)工程建設(shè)成本的重大影響。因此在這一環(huán)要十分注重，不可忽視。比如：a、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選用必須依靠真實(shí)的地勘資料并對(duì)持力層進(jìn)行認(rèn)真選擇，避免在施工時(shí)出現(xiàn)超深或返工現(xiàn)象。b、結(jié)構(gòu)配筋量標(biāo)準(zhǔn)不一。有些設(shè)計(jì)人員為了減少工作量，對(duì)配筋及截面不進(jìn)行單獨(dú)計(jì)算，統(tǒng)一配筋；比如對(duì)現(xiàn)澆板不分開間大小，都設(shè)計(jì)為統(tǒng)一厚度及配筋，這

24、是十分浪費(fèi)的。c、安全系數(shù)取值偏大。比如：結(jié)構(gòu)安全重要性等級(jí)及非抗震、抗震等級(jí)的選用。這些都將對(duì)設(shè)計(jì)結(jié)果產(chǎn)生很大的影響。d、結(jié)構(gòu)按取大值的方式進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)示或作文字簡(jiǎn)單說(shuō)明。以上設(shè)計(jì)毛病是控制工程成本不可忽視的問(wèn)題。在施工圖設(shè)計(jì)完成后，除了要提交設(shè)計(jì)審查部門外，還要專門組織專業(yè)管理人員對(duì)施工圖進(jìn)行認(rèn)真和細(xì)致的審查，對(duì)施工圖中存在影響工程質(zhì)量、圖紙錯(cuò)漏、使用材料及工程成本的問(wèn)題要及時(shí)與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通并更正，避免不必要的損失及浪費(fèi)。6、項(xiàng)目實(shí)施階段，可以從以下幾方面考慮（1）工程預(yù)算成本控制。通常施工圖預(yù)算都是在施工圖經(jīng)過(guò)有關(guān)部門審查之后工程發(fā)包前進(jìn)行施工圖預(yù)算，此時(shí)圖紙文件實(shí)際上已經(jīng)定局，施工圖預(yù)算只要是按照?qǐng)D紙?jiān)O(shè)計(jì)的內(nèi)容及做法要求按國(guó)家規(guī)定的預(yù)算定額和工程量計(jì)算規(guī)則進(jìn)行計(jì)算工程造價(jià)。在這個(gè)階段的工程造價(jià)成本控制方法只要是認(rèn)真地、客觀地按照?qǐng)D紙計(jì)算工程量，要做到項(xiàng)目不重復(fù)、不多算、不漏項(xiàng)、反復(fù)檢查核對(duì)。由于在施工圖預(yù)算過(guò)程中，預(yù)算人員對(duì)圖紙看得比較仔細(xì)且善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，這個(gè)過(guò)程也可以對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的錯(cuò)漏問(wèn)題進(jìn)行記錄并在圖紙會(huì)審時(shí)向設(shè)計(jì)部門提出合理建議并更正，避免在施工中出現(xiàn)過(guò)多的設(shè)計(jì)變更而造成建安成本增加。此外，在獨(dú)立費(fèi)項(xiàng)目和材料價(jià)格的定價(jià)也要起到作用，因?yàn)槟壳敖ㄖ袌?chǎng)上各種各樣的材料甚多，價(jià)格當(dāng)然也有所不同，在預(yù)算時(shí)原則上是根據(jù)當(dāng)?shù)卣嫉漠?dāng)期