房地產(chǎn)土建工程師要注意的管理要點精

1、房地產(chǎn)土建工程師要注意的幾點1 施工進度計劃與實際施工進度完成情況對比（每月做進度計劃及實際完成量橫道圖，進行對比），工程滯后原因標明2電梯滑道固定梁，基坑基座及設(shè)備機房預留洞口位置確定，電梯呼叫器及消防報警器位置尺寸確認，電梯滑道固定梁，基坑基座及設(shè)備機房預留洞口位置確定應在一層柱施工前必須確認（以電梯廠家提供參數(shù)為準，原設(shè)計參數(shù)會有局部變動，避免浪費資源）。3施工塔吊及垂直運輸設(shè)備基礎(chǔ)的標高及水平位置確認（高度以景觀設(shè)計標高為準，水平位置躲避水電等外網(wǎng)線施工，避免后期清除產(chǎn)生費用）4地熱混凝土預留廚房及衛(wèi)生間上下水管線線槽（管線鋪設(shè)及混凝土施工中距墻20CM內(nèi)部鋪設(shè)），便于以后精裝修水電管

2、線施工局部變動的要求。5地下室中的穿墻套管防水處理，消防水池防水方式，消防立管，設(shè)備，設(shè)備基礎(chǔ)等需要提前完成的土建工程完成時間，其他后期設(shè)備安裝，調(diào)試的時間確認。6砌體施工洞口修補加強，杜絕后期裝修后產(chǎn)生裂縫。7地下室所有設(shè)備基礎(chǔ)下有回填土的夯實情況應加強，設(shè)計中應考慮是否加砼柱，避免設(shè)備安裝后產(chǎn)生下沉。8電梯所有設(shè)備（尤其是部分小構(gòu)件）在施工垂直運輸設(shè)備拆除前要上到屋頂機房，避免后期人工搬運對樓梯設(shè)施造成損壞，在安裝調(diào)試過程中要求防火門安裝完畢，鑰匙由電梯安裝隊伍保管。9竣工檔案與資料應提前上報，應在驗收前1個月收集整理完畢。10場地土方平整的標高控制，土方存儲量控制（若土質(zhì)可做后期綠化用土

3、）11市政人行步道及綠化鋪裝以及水強弱電管線施工與暫舍是否沖突（避免暫舍因市政綠化及管線施工而二次搬遷）12窗外倒坡2% 窗框內(nèi)外高差為12CM.，確認外窗臺有無保溫，避免后期窗泄水孔被外窗臺保溫板堵死。13室外水電管井在施工中應標明位置并且隨時清理井內(nèi)垃圾，以免雨污水管線在未交工前因無人管理，雨季雨水帶進淤泥而堵塞。14一層防潮層（尤其是公建）施工應嚴格重視，尤其是室外地坪標高高于室內(nèi)地面標高的，是否應在外墻面、外保溫下增設(shè)防水層。屋面防水及防水保護層，外墻保溫基層抹灰層施工時應著重檢查。15雨落水管的拉結(jié)件，空調(diào)冷凝水管及爬梯的錨固點對外墻保溫的破壞（打膠？處理）16外墻磚勾縫劑選擇，粘結(jié)

4、劑選擇，陽角勾縫，朝天縫封堵材料選擇，貼磚及理石干掛需要設(shè)計院出大樣圖（詳細到窗上下，梁下，陰陽角材料顏色、材質(zhì)銜接等），避免后期再改動造成的資源浪費。17防盜門，防火門交接，成品保護，后期鑰匙保管（施工前應協(xié)調(diào)好），應有專人后期管理，其中還有塑鋼門窗的安裝維護，一層陽臺或者小院門如有鑰匙也要有交接，保管。18竣工影像資料（開發(fā)區(qū)質(zhì)檢站2008年開始要求，檔案局存檔必要，每層，每工序，開工前準備，同時也留作簽證和隱蔽工程記錄，施工單位也應要求，避免我單位人員遺漏）。19樁基礎(chǔ)。打樁隊伍是否已確定（東地巖土），需要上報可行性工期安排（其中需考慮不可預料因素：下雨，樁運輸時間，樁制作廠家斷貨等）。

5、20開發(fā)區(qū)近海區(qū)含堿性空氣對外露鋼制構(gòu)件腐蝕性很強，尤其是欄桿，進戶門把手，防火門面漆，車庫門鎖芯等后期影響外觀的）欄板為不銹鋼316L以上，鎖體及把手要做加強處理。21變電亭及開關(guān)站在地下室要求至少將設(shè)備基礎(chǔ)提高800以上，同時做排水流程計算和設(shè)施配備，避免因滲水及雨水（地下停車場）和地下室內(nèi)水管線爆裂等原因?qū)﹄娖髟O(shè)備造成破壞。22高層塑鋼窗防側(cè)向雷擊點在塑鋼窗周圍抹灰前應處理完畢，否則后期改動影響室內(nèi)裝修工程。23衛(wèi)生間局部等電位盒與防水交接處應處理清晰，位置應根據(jù)裝修圖紙做調(diào)整。24建筑垃圾應組織定點堆放，定時清理，避免后期堆綠化種植造成影響。25外架安全，（大部分事故都是在主體完事后裝

6、飾裝修工程中出現(xiàn)事故，因外墻裝飾施工需要將墻體拉結(jié)桿拆除，但是加固不及時造成的），尤其要在這段時間加大力度，再側(cè)重的就是跨年度工程的外架在新開工時的加固處理。26所有甲供材料必須確認進場時間，影響工期的大部分原因都是甲供材料的進場時間，切記，尤其是強弱電及外網(wǎng)消防等水電設(shè)備，箱體，管線敷設(shè)。27氡濃度檢測、室內(nèi)環(huán)境檢測、智能檢測、節(jié)能監(jiān)測、如果有樁的話，還有樁基礎(chǔ)檢測，分動測與靜載，甲方所必須的幾個檢測。28電梯安裝過程中對電梯層門的密封要注意，避免施工灰塵對井道內(nèi)設(shè)備造成損傷，尤其是人身安全更重要。29消防打壓和地熱打壓等試驗過程必須有專人看護，避免漏水對室內(nèi)裝修、大白等其他工序造成的損傷。

7、30了解合同，對工期，甲乙方責任劃分，材料規(guī)格約定。施工現(xiàn)場預算控制指標一、 普通住宅建筑混凝土用量和鋼用量1、 別墅、雙拼 鋼筋44-49 Kg/m2 砼0.35-0.4 m3/m22、 多層砌體住宅 鋼筋30Kg/m2 砼3/m23、 多層框架 鋼筋38-42 Kg/m2 砼0.33-0.35 m3/m24、 小高層11-12層 鋼筋50-52 Kg/m2 砼0.4 m3/m25、 高層17-18層 鋼筋50-52 Kg/m2 砼0.45 m3/m26、 高層30層H=94M 鋼筋65-75 Kg/m2 砼0.42-0.47 m3/m27、 高層酒店式公寓28層H=90M 鋼筋65-70

8、Kg/m2 砼0.38-0.42 m3/m28、 人防車庫 鋼筋165-185Kg/m2 砼3/m29、 非人防車庫 鋼筋120-140 Kg/m2 砼3/m2以上數(shù)據(jù)按抗震7度區(qū)規(guī)則結(jié)構(gòu)設(shè)計二、 普通多層住宅樓施工預算經(jīng)濟指標1、 室外門窗（不包括單元門、防盜門）面積占建筑面積2、 模板面積占建筑面積2.2左右3、 室外抹灰面積占建筑面積0.8左右4、 室內(nèi)抹灰面積占建筑面積3.0三、 施工功效1、 一個抹灰工一天抹灰在25-30 m22、 一個磚工一天砌紅磚1000-1100塊3、 一個磚工一天砌加氣砼砌塊500塊4、 瓷磚一天貼15 m25、 刮大白第一遍300 m2/天，第二遍180

9、m2/天，第三遍壓光90 m2/天四、 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、 混凝土重量2500Kg/m32、 鋼筋每延米重量0.00617*d*d3、 干砂重量1500 Kg/m3，濕砂重量1700 Kg/m34、 石子重量2500 Kg/m35、 一立方米紅磚521塊左右6、 一立方米加氣砼砌塊175塊左右7、 篩一立方米干凈砂需1.3立方米普通砂工程人員必知的鋼筋含量表.xls工程中需要掌握的重要數(shù)據(jù)施工方面經(jīng)濟數(shù)據(jù)2010-05-08 13:00建筑工程清包工價格 模板：19-23元/平米（粘灰面）砼：38-41元/立，鋼筋：310-420元/噸，或者10-13元/m2砌筑：55-70元/立。抹灰：7-15元

10、/平米（不扣除門窗洞口，不包括腳手架搭拆）面磚粘貼18/m2.室內(nèi)地面磚（600*600）15元/平米，踢腳線：3元/米，室內(nèi)墻磚：25元/平米（包括倒角）樓梯間石材：28元/平米，踏步板磨邊：10元/米。石膏板吊頂：20元（平棚）鋁扣板吊項：25元/平米，蹲臺隔斷：120-300元/蹭位。大白乳膠漆：6元/平米。外墻磚：43元/平米，外墻干掛蘑菇石：50元/平米。屋面掛瓦：13元/平米。水暖：9元/平米（建筑面積）電氣照明部分：6元/平米。木工：18-24元/平米（粘灰面），木工35-50元/m2，架子工5.5元/m2 ，房地產(chǎn)建筑成本（按建筑平方米算）1、樁基工程（如有）：70100元/平

11、方米；2、鋼筋：4075KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160300元/平方米；3、砼：0.30.5立方/平方米（多層含量較低、高層含量較高)，合100165元/平方米；4、砌體工程：60120元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；5、抹灰工程：2540元/平方米；6、外墻工程（包括保溫）：50100元/平方米（以一般涂料為標準，如為石材或幕墻，則可能高達3001000元/平方米；7、室內(nèi)水電安裝工程（含消防）：60120元/平方米（按小區(qū)檔次，多層略低一些）；8、屋面工程：1530元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；9、門窗工程（不含進戶門）：每平方米建筑面積門窗面積

12、約為0.250.5平方米(與設(shè)計及是否高檔很大關(guān)系,高檔的比例較大),造價90300元/平方米，一般為90150元/平方米，如采用高檔鋁合金門窗，則可能達到300元/平方米；10、土方、進戶門、煙道及公共部位裝飾工程：30150元/平方米（與小區(qū)檔次高低關(guān)系很大，檔次越高，造價越高）；11、地下室（如有）：增加造價40100元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；12、電梯工程（如有）：40200元/平方米，與電梯的檔次、電梯設(shè)置的多少及樓層的多少有很大關(guān)系，一般工程約為100元/平方米；13、人工費：130200元/平方米；14、室外配套工程：30300元/平方米，一般約為70100元/平

13、方米；15、模板、支撐、腳手架工程（成本）：70150元/平方米；16、塔吊、人貨電梯、升降機等各型施工機械等（約為總造價的58%：約6090元/平方米；17、臨時設(shè)施（生活區(qū)、辦公區(qū)、倉庫、道路、現(xiàn)場其它臨時設(shè)施（水、電、排污、形象、生產(chǎn)廠棚與其它生產(chǎn)用房）：3050元/平方米；18、檢測、試驗、手續(xù)、交通、交際等費用：1030元/平方米；19、承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用（約為10%）：以上各項之和*10%=90180元/平方米；20、上交國家各種稅費（總造價3.33.5%):3370元/平方米，高檔的可能高達100元/平方米。以上沒有算精裝修，一般造價約為10002000元/

14、平方米，高檔小區(qū)可達3500元以上。以上沒有包括部分國有企業(yè)開發(fā)造成的腐敗成本。精裝修造價一般為5001500元/平方米，這要看檔次高低，也有300元/平方米簡裝修，更有300010000元/平方米超高檔裝修（拎包入住）。21、設(shè)計費（含前期設(shè)計概念期間費用）：15100元/平方米；22、監(jiān)理費：330元/平方米；23、廣告、策劃、銷售代理費：一般30200元/平方米，高者可達500元/平方米以上；24、土地費：一般二線城市市區(qū)（老郊區(qū)地帶）為70100萬/畝，容積率一般為1.02.0，故折算房價為：5251500元/平方米，市區(qū)中心地帶一般為200 萬元/畝，折算房價為：15003000元/

15、平方米，核心區(qū)域可達300萬元/畝以上，單方土地造價更高；一線城市甚至有高達20000元/平方米以上的土地單方造價； 三線城市、縣城等土地單方造價較低，一般為100500元/平方米，也有高達2000元/平方米以上的情況；25、土地稅費與前期費，一般為土地費的15%左右，二線城市一般為100500元/平方米，各地標準都不一樣。結(jié)論：基本建設(shè)費是固定的，即使是不收土地款的動遷房，以國家最低標準承建，造價也難以少于1000元/平方米。實際上，多層普通商品房，建安成本大約在1200元/平方 米左右，小高層與高層普通商品房，建安成本大約在15001800元/平方米左右，檔次越高，造價越高。能讓利的主要是

16、：小區(qū)的檔次、向政府交納的土地費及地方政府部分 的稅費、廣告策劃銷售環(huán)節(jié)的費用、裝修費用等。另外，開發(fā)商的開發(fā)品質(zhì)也有一定關(guān)系，如果一味壓價，品質(zhì)是要差一些；民營開發(fā)商比國營/政府開發(fā)商的成本確實也低一些，這 主要有兩方面的原因，一是大多數(shù)民營企業(yè)主要以效益為主導，成本一般控制得好一些，二是民營企業(yè)腐敗成本相對要低一些。不論何種原因，同品質(zhì)的小區(qū)成本上下也不會超過100200元/平方米。序號項目類型鋼筋用量kg/m3磚混住宅1一般磚混住宅（6層） 272屋面現(xiàn)澆，坡屋面，其余廚衛(wèi)、陽臺、飄窗現(xiàn)澆，飄窗計算一半面積，包括砌體加固筋，7度設(shè)防 27.73八度設(shè)防，無樁基，6層磚混結(jié)構(gòu)住宅，現(xiàn)澆樓板 354磚混住宅樓 32-405一般磚混住宅現(xiàn)在設(shè)計高了許多35-40框架住宅6框架別墅 40507框架4層的宿舍樓(樁基礎(chǔ)),跨度在4米*9米,層高3.6米, 38-458框架多層住宿樓 46-609一般框架住宅 424610一般框架住宅（6層）4511八度設(shè)防框架結(jié)構(gòu)住宅5012框架住宅多層 40-5013框架住宅高層標準層 6014框架住宅高層轉(zhuǎn)換層120-13015框架住宅（12層左