房產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營與管理習(xí)題班課件講義7

1、第七章收益法及其運(yùn)用本章所占分值大，計(jì)算題非常多，計(jì)算量大，并且至少1道大計(jì)算題，本章可以命題的知識(shí)點(diǎn)多，需要重點(diǎn)對(duì)待一、單選題1.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。A.收益能夠量化B.風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化正確答案D答案解析通過收益法的報(bào)酬資本化法公式得知，收益和風(fēng)險(xiǎn)是求房地產(chǎn)收益價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運(yùn)用公式求得價(jià)格。2.收益法的理論基礎(chǔ)是（）。A.替代原理B.預(yù)期原理C.均衡原理D.邊際收益遞減原理正確答案B答案解析參見教材P213。3.有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/，報(bào)酬率為8%；乙房地產(chǎn)收益年限

2、為30年，單價(jià)為3000元/，報(bào)酬率為6%。那么，甲的價(jià)格（）乙的價(jià)格。A.高于B.低于C.等于D.條件不足，無法確定正確答案B答案解析4.已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元/平方米，報(bào)酬率為10%，則該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格為（）元/平方米。A.2400B.2405C.2410D.2415正確答案C答案解析5.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來每年的有效毛收入不變，為16萬元，運(yùn)營費(fèi)用第一年為8萬元，此后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營年限為（）年。A.32B.34C.36D.38正確答案C答案解析參見教材P229。該宗房地產(chǎn)的運(yùn)營費(fèi)用

3、超過有效毛收入的時(shí)間即為其合理經(jīng)營期限n:168（12%）n10，n36（年）6.某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預(yù)測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。正確答案D答案解析參見教材P221。V300.86萬元7.某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30%，預(yù)計(jì)5年后出售時(shí)總價(jià)為6000萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%。該寫字樓目前的價(jià)格為（）萬元。正確

4、答案A答案解析折現(xiàn)率=6%+6%×25%=7.5%6000×（1-6%）/1.0755+400×0.7/0.075×（1-1.075-5）=5061.448.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；該商鋪目前的月租金（按建筑面積算）為100元/ m2,市場上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2；運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為（）萬元。A.521B.533C.695D.711正確答案A答案解析參見教材P216、P233。實(shí)際租金收益低于市場類似租金收益，應(yīng)該采取客觀收益。

5、年凈收益500×120×12×（125%）54萬元收益現(xiàn)值9.某房地產(chǎn)未來收益期限內(nèi)每年的凈收益為20萬元，收益期限結(jié)束時(shí)該房地產(chǎn)將增值20%，報(bào)酬率為6%，償債基金系數(shù)為7.59%。該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。A.313B.329C.417D.446正確答案D答案解析參見教材P233償債基金系數(shù)，就是將未來的終值轉(zhuǎn)變?yōu)槟杲鸬南禂?shù)（年金終值系數(shù)的倒數(shù)）第一步，求取收益年限7.59%=6%/（1.06n）-1得n=10第二步，求取房地產(chǎn)價(jià)格V=20/6%×（1-1.06-10）+1.2V/1.0610V=44610.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每

6、年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.21萬元，報(bào)酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。正確答案B答案解析分兩步求解：（1）先根據(jù)未來四年的凈收益求取不變的凈收益求得A=15.97（2）再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價(jià)格=168.7511.某公司2年前租賃某寫字樓中的500平米用于辦公，約定租期為20年，凈租金為每天3元/平方米，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似的寫字樓租金為每天3.5元/平方米，報(bào)酬率為6%，則該公司的租賃權(quán)價(jià)值為（）。正確答案A答案解析年租金優(yōu)惠

7、（3.53）×360×50090000元還有18年租期，報(bào)酬率為6%承租人權(quán)益價(jià)值98.8萬元12.某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元.A.245 B.275 C.315 D.345正確答案D答案解析參見教材P236。折舊費(fèi)，抵押貸款還本付息額都不作為運(yùn)營費(fèi)用扣除。需要扣除的就是：維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)50萬元，水電供暖費(fèi)40萬

8、元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅65萬元，所以凈收益為50040506534513.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.凈收益包括有形收益和無形收益B.運(yùn)營費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)C.通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)D.應(yīng)同時(shí)給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值正確答案B答案解析運(yùn)營費(fèi)用中包含設(shè)備折舊費(fèi)，但是不包含房地產(chǎn)折舊。這些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過程中要不斷更新，也就是重置提撥款，作為運(yùn)營費(fèi)用消耗了。參見教材P238。14.某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運(yùn)營費(fèi)用與建筑物凈收益之和為400元m2，土地資本化率為10.8%，假設(shè)收益年期無限

9、。該寫字樓用地的價(jià)格為（ ）萬元。A.500B.750 C.800D.1000正確答案C答案解析土地年凈收益=1080000-540×400=864000土地價(jià)值=864000/0.108=800000015某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.08。則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。正確答案B答案解析參見教材P257。購買者要求的稅前現(xiàn)金流量5×12%0.6（萬元）償還抵押貸款的能力20.61.4（萬元）抵押貸款金額1.4÷0.0817.5（萬元）該宗房地產(chǎn)價(jià)格自有資金額抵押貸款金額517.522.5（萬

10、元）16.某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%。該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。正確答案C答案解析參見教材P254255。建筑物收益200×12%24萬土地收益602436萬土地價(jià)值36/6%×（11/1.0630）495.53房地產(chǎn)價(jià)值200495.53695.5317.某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地資本化率為10%。則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.440B.450C.460D.470正確答案C答案解析參見教材P259。土地價(jià)值260（萬元）該宗

11、房地產(chǎn)價(jià)值土地價(jià)值建筑物價(jià)值260200460（萬元）18.某商場的正常月租金按可出租面積計(jì)為40元/m2，出租率為85%，運(yùn)營費(fèi)用占有效毛收入的35%，報(bào)酬率為12%，商場建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運(yùn)營期為38年，該商場的收益價(jià)值為（）萬元。正確答案B答案解析參見教材P216。年凈收益40000×95%×40×12×85%×（135%）1007.76萬元V388284.7919.某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%，銀行可提供6成、5年、年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為（）。A.8.8%

12、B.10%C.18%D.18.6%正確答案D答案解析參見教材P256。抵押貸款常數(shù)×分期償還額貸款總額月抵押貸款常數(shù)2.028%年抵押貸款常數(shù)2.028%×1224.33%綜合資本化率60%×24.33%40%×10%18.6%20.報(bào)酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（）。A.報(bào)酬率是投資回收與投入資本的比率B.風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低，反之，報(bào)酬率應(yīng)高C.當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率D.當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長期投資的報(bào)酬率正確答案D答案解析參見教

13、材P242。報(bào)酬率是投資回報(bào)和投入資本的關(guān)系，A說成了投資回收。投資回收只是保本。風(fēng)險(xiǎn)大，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬高。二者是正比關(guān)系。B也不對(duì)。能獲得額外報(bào)酬時(shí)，投資者的報(bào)酬率可以適當(dāng)降低，C也不對(duì)。土地投資可靠，風(fēng)險(xiǎn)小，所以要求的報(bào)酬率比其他長期投資的報(bào)酬率可以低一些。21.下列收益法乘數(shù)中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營費(fèi)用差異的是（）。A.毛租金乘數(shù)法B.潛在毛收入乘數(shù)法C.有效毛收入乘數(shù)法D.凈收益乘數(shù)法正確答案C答案解析潛在，是沒有考慮空置和運(yùn)營費(fèi)用差異的，是最理想的狀態(tài)下的毛收入，實(shí)際上達(dá)不到；有效，則是充分考慮了空置和租金損失的情況?？梢詮淖置孢M(jìn)行理解，幫助解題。參見教

14、材P253。22.某收益性房地產(chǎn)共5年收益期，報(bào)酬率為10%，未來5年的凈收益預(yù)測分別為5000、5250、5600、5850、65000，收益現(xiàn)值為57447.17元.則其資本化率為（）。A.8.3%B.8.5%C.8.7%D.8.9%正確答案C答案解析參見教材P256。資本化率是第一年的凈收益與其價(jià)值的比率，5000/57447.178.7%。關(guān)鍵在于，理解資本化率的含義和計(jì)算方法，題干中很多給出的數(shù)據(jù)，是可以不使用的。二、多選題1.收益法中計(jì)算凈收益時(shí)，扣除運(yùn)營費(fèi)用時(shí)不包括的項(xiàng)目有（）。A.抵押貸款還本付息額B.房地產(chǎn)折舊額C.重置提拔款D.房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用E.所得稅正確答案ABDE答案

15、解析重置提拔款是建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，更換經(jīng)濟(jì)壽命較短的構(gòu)件的費(fèi)用，或在未來持有期結(jié)束前需要更換的構(gòu)件的費(fèi)用，屬于運(yùn)營費(fèi)用。參見教材P238。2.在求取凈收益中，運(yùn)營費(fèi)用包括（）。A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)正確答案ACE答案解析參見教材P238。3.某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計(jì)建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，報(bào)酬率為8%，則（）。A.該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為136.73萬元B.該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為143.89萬元C.以第一年凈收益為依據(jù)采用

16、凈收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格，凈收益乘數(shù)為5.14D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年E.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年正確答案BCD答案解析設(shè)該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營年限為n令A(yù)（n1）b0,即28（n1）×20N15該房地產(chǎn)的收益價(jià)格143.89以第一年凈收益為依據(jù)，采用凈收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格，凈收益乘數(shù)收益價(jià)格/年凈收益143.89/285.14如果不記得公式，最簡單的辦法：28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0，到第15年的時(shí)候，沒有收益了，所以合理經(jīng)營年限就是15年15年的收益價(jià)格143.894.某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理

17、費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營費(fèi)用包括（）。A.電費(fèi)B.物業(yè)管理費(fèi)C.水費(fèi)D.供暖費(fèi)E.房地產(chǎn)稅正確答案CDE答案解析參見教材P239-240。電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)，由承租人負(fù)擔(dān)，不在運(yùn)營費(fèi)用里。運(yùn)營費(fèi)用是由出租人承擔(dān)的費(fèi)用。5.就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出（）。A.較樂觀的估計(jì)值B.較保守的估計(jì)值C.過高的估計(jì)值D.過低的估計(jì)值E.最可能的估計(jì)值正確答案ABE答案解析預(yù)測凈收益時(shí)存在樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)。如果是評(píng)估抵押價(jià)值，那么根據(jù)謹(jǐn)慎原則，應(yīng)該

18、選擇較保守的估計(jì)；如果是評(píng)估抵押價(jià)值以外的其他價(jià)值，則應(yīng)該選擇最可能的估計(jì)值。CD的說法，過高或過低，這種說法本身就是錯(cuò)誤的。參見教材P245。三、判斷題1.某空置住宅，因?yàn)闆]有收益，所以不能采用收益法進(jìn)行估價(jià)。（）正確答案錯(cuò)誤答案解析該住宅空置無實(shí)際收益，但是具有潛在收益，可以參照市場上類似住宅的租金，作為收益估算其收益價(jià)值。2.出租型房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場、停車場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉庫和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來求取，通常為銷售收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等后的余額。（）正確答案錯(cuò)誤答案解析前半部分是對(duì)的，后半部分正確的

19、應(yīng)當(dāng)是“其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額”。出租型房地產(chǎn)沒有銷售收入。3.房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益。無形收益通常難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時(shí)予以考慮，但可通過選取較高的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。（）正確答案錯(cuò)誤答案解析參見教材P212、213。如果選取較高的報(bào)酬率或資本化率，會(huì)使得最終的評(píng)估結(jié)果更低。這樣非但沒有考慮無形收益，反而還降低了這種無形收益。應(yīng)該是選取較低的報(bào)酬率或資本化率。理解：因?yàn)榇嬖跓o形收益，所以投資者要求的報(bào)酬率可以略低。4.根據(jù)收益法的計(jì)算公式，對(duì)土地凈收益每年收益不變的情形，報(bào)酬率越高，土地使用權(quán)價(jià)格接近無限年價(jià)格就越慢。（）正確答案錯(cuò)誤答

20、案解析土地使用權(quán)價(jià)格公式無限年價(jià)格公式是土地使用權(quán)價(jià)格接近無限年價(jià)格的程度為當(dāng)報(bào)酬率為2%時(shí)，需要520年才能接近無限年的價(jià)格，報(bào)酬率為4%時(shí)，需要260年，報(bào)酬率為8%時(shí)，需要130年，報(bào)酬率為20%時(shí)，需要50年，報(bào)酬率為25%，需要25年。所以報(bào)酬率越高，土地使用權(quán)價(jià)格接近無限年價(jià)格就越快（越短）。參見教材P223。5.某收益性房地產(chǎn)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限為40年，該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值，只需要計(jì)算該房地產(chǎn)現(xiàn)在到將來30年內(nèi)的收益現(xiàn)值即可。（）正確答案錯(cuò)誤答案解析該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值包括2塊，一個(gè)是現(xiàn)在到將來30年內(nèi)的收益現(xiàn)值，還有一個(gè)是30年后40年末的建設(shè)用地使

21、用權(quán)的價(jià)值，二者加總才是該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值。6.建筑物折舊和土地取得費(fèi)用攤銷不屬于運(yùn)營費(fèi)用，重置提拔款是屬于運(yùn)營費(fèi)用。（）正確答案正確答案解析參見教材P238。重置提拔款是建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，更換經(jīng)濟(jì)壽命較短的構(gòu)件的費(fèi)用，或在未來持有期結(jié)束前需要更換的構(gòu)件的費(fèi)用，屬于運(yùn)營費(fèi)用。建筑物的折舊費(fèi)用和土地取得費(fèi)用攤銷不包括在運(yùn)營費(fèi)用中。7.某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算的建筑物年折舊費(fèi)為100萬元，房屋設(shè)備年折舊費(fèi)為10萬元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費(fèi)為50萬元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價(jià)時(shí)，計(jì)入年運(yùn)營費(fèi)用的折舊費(fèi)為160萬元。（）正確答案錯(cuò)誤答案解析參見教材P238。建筑物的折舊費(fèi)用，不能計(jì)入

22、運(yùn)營費(fèi)用。短壽命周期的資產(chǎn)的折舊才能計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。本題中的折舊費(fèi)只有60萬元。8.由于凈收益流是無規(guī)則變動(dòng)的，所以資本化率與報(bào)酬率之間沒有明顯的嚴(yán)格數(shù)學(xué)關(guān)系。（）正確答案正確答案解析資本化率是未來第一年的凈收益與價(jià)值的比率，報(bào)酬率是各年凈收益折算為收益現(xiàn)值時(shí)的折現(xiàn)率。二者在計(jì)算的時(shí)候，沒有明顯的數(shù)學(xué)關(guān)系。9.資本化率是一種將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來各期的獲利能力。（）正確答案正確答案解析參見教材P255。本章重要考點(diǎn)第一節(jié)收益法概述1.收益法的概念。是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期未來收益來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。主要方法：報(bào)酬資本化法（現(xiàn)金流量折現(xiàn)）直接資本化法（用

23、資本化率或收益乘數(shù)計(jì)算）2.收益法的理論依據(jù)預(yù)期原理收益性房地產(chǎn)價(jià)值高低的決定因素（三因素）：未來凈收益的大小，獲得凈收益期限的長短，獲得凈收益的可靠性（也就是風(fēng)險(xiǎn)）。3.收益法適用的估價(jià)對(duì)象（掌握）收益法的適用的估價(jià)對(duì)象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。不適用于無收益的項(xiàng)目常用于市場法和成本法中，如市場法中因土地使用期限、收益期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整，成本法中不可修復(fù)的建筑物折舊的計(jì)算；收益法還用于房地產(chǎn)損害賠償中房地產(chǎn)價(jià)值減損和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失的評(píng)估。4.收益法估價(jià)需要具備的條件房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化（預(yù)測）5.收益法的操作步驟（熟悉）第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式1.最一般公式

24、（掌握）最一般公式收益法的原理公式V：房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格A：房地產(chǎn)的未來凈運(yùn)營收益Y：房地產(chǎn)的報(bào)酬率n：房地產(chǎn)的收益期限V:房地產(chǎn)在估價(jià)2.凈收益每年不變的公式（掌握）公式的假設(shè)前提 公式的假設(shè)前提凈收益每年不變?yōu)锳 凈收益每年不變?yōu)锳報(bào)酬率為Y，Y不等于零報(bào)酬率為Y，Y大于零收益期限n為有限年 收益期限n為有限年凈收益每年不變的公式的作用：（1）直接用于測算價(jià)格。（2）用途2：不同期限房地產(chǎn)價(jià)格的換算已知無限年期的價(jià)格，求有限年期的價(jià)格（記牢這個(gè)公式，最有用；如果記不住，知道怎么推理也行。源于有限年期的收益價(jià)格公式）兩房地產(chǎn)報(bào)酬率相等時(shí)，有時(shí)，兩房地產(chǎn)報(bào)酬率不相等時(shí)，（3）用于比較不

25、同期限房地產(chǎn)價(jià)格的高低。（4）市場法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整。3.凈收益按一定數(shù)額遞增的公式（熟悉）收益期限為有限年公式：要強(qiáng)記公式的假設(shè)前提凈收益未來第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞增，至未來第n年為A（n1）b報(bào)酬率為Y,Y不等于零收益期限為有限年n收益期限為無限年公式：4.凈收益按一定數(shù)額遞減的公式（熟悉）將上式中的b,改成b即可5.凈收益按一定比率遞增的公式（掌握）收益期限為有限年的公式也要強(qiáng)記g：凈收益逐年遞增的比率，未來第n年的凈收益為A（1g）n1收益期限為無限年的公式6.凈收益按一定比率遞減的公式（熟悉）將上式的g,改成g即可有效毛收入逐年遞增的比率為gI,運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增的比

26、率為gE有限年期的公式I：有效毛收入E：運(yùn)營費(fèi)用gI：I逐年遞增的比率gE：E逐年遞增的比率有效毛收入與運(yùn)營費(fèi)用逐年遞減的比率不等，或者一個(gè)逐年遞增另一個(gè)逐年遞減無限年期的公式合理經(jīng)營期限的確定7.凈收益在前后兩階段變化規(guī)律不同的公式收益期限為有限年的公式t:凈收益有變化的期限收益期限為無限年的公式t:凈收益有變化的期限適用范圍： 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的經(jīng)營狀況，對(duì)其在未來35年或可以預(yù)測的更長時(shí)期的凈收益做出估計(jì)，并且假設(shè)從此以后的凈收益將不變，然后對(duì)這兩部分凈收益進(jìn)行折現(xiàn)處理，計(jì)算出房地產(chǎn)價(jià)格8.預(yù)知未來若干年后的價(jià)格的公式（八個(gè)公式）（掌握）與7類似V：房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格Ai:房地產(chǎn)未來t年期限的

27、凈收益，簡稱期間收益Vt：房地產(chǎn)在未來第t年末的價(jià)格t：持有房地產(chǎn)的期限公式二:上式中凈收益每年不變?yōu)锳,公式三：難以預(yù)測未來的價(jià)格，而能預(yù)測未來價(jià)格相對(duì)于當(dāng)前價(jià)格的變化率，增值率為（了解）公式四：如果預(yù)測的是未來價(jià)格每年上漲率為g，即VtV（1g）t公式五：凈收益不是每年不變，而是按一定的數(shù)額b遞增公式六：凈收益如果按一定的數(shù)額b遞減，公式七：凈收益如果按一定的比率g遞增公式八，凈收益如果按一定的比率g遞減公式適用條件一是用于房地產(chǎn)目前的價(jià)格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測其未來價(jià)格或未來價(jià)格相對(duì)于當(dāng)前價(jià)格的變化率的情況二是對(duì)于收益期較長的房地產(chǎn)，不是按照其收益期來估價(jià)的，而是先確定一個(gè)

28、合理的持有期，然后預(yù)測持有期的凈收益和持有期末的價(jià)值，再將他們折算為現(xiàn)值。第三節(jié)收益期限的確定收益期限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至預(yù)期未來可以獲得收益的時(shí)間。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間。土地使用權(quán)剩余期限是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至土地使用期限結(jié)束的時(shí)間。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命運(yùn)營收入等于運(yùn)營費(fèi)用時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命終結(jié)。三種情況的處理：兩者同時(shí)結(jié)束，以其共同的期限作為收益期限。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限，計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。剩余期限的土地使用權(quán)價(jià)值完整土地使用權(quán)期

29、限的價(jià)值建筑物壽命期限的土地使用權(quán)價(jià)格建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)，出讓合同中未約定不可續(xù)期的，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值；建筑物要區(qū)分是否補(bǔ)償，如果有補(bǔ)償，則加上土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值（這是需要補(bǔ)償給原土地使用者的）折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。如果無補(bǔ)償，則不考慮建筑物殘值得影響。出讓合同中已約定不可續(xù)期的，以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限第四節(jié)凈收益的求取1.凈收益測算的基本原理（掌握）基于租賃收入測算凈收益投資法（優(yōu)先考慮使用）基于營業(yè)收入測算凈收益利潤法對(duì)于既有大量租賃收入又有營業(yè)收入的，宜通過租賃收入求取凈收益3.1.1

30、 基于租賃收入測算凈收益基本公式：凈收益潛在毛租金收入空置和收租損失其他收入運(yùn)營費(fèi)用有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用相關(guān)概念：凈收益 潛在毛收入 空置和收租損失有效毛收入 運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用，維持房地產(chǎn)正常使用營業(yè)的必要支出。構(gòu)成：房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、人員工資及辦公費(fèi)用、保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本，以及為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用。運(yùn)營費(fèi)用與會(huì)計(jì)上成本費(fèi)用的區(qū)別（四個(gè)不包括）重要考點(diǎn)。不包含抵押貸款還本付息額。不包含折舊不包含改擴(kuò)建費(fèi)用不包含所得稅兩個(gè)重要指標(biāo)：可以通過市場提取法獲得凈收益率運(yùn)營費(fèi)用率12.基于營業(yè)收入測算凈收益特點(diǎn)：業(yè)主與經(jīng)營者為同一主體，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開與租賃收入測算凈收益的區(qū)別潛在毛

31、收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益（正常利潤）3.不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取（掌握）類型一：出租出租的房地產(chǎn)凈收益的求取計(jì)算公式：凈收益租賃收入由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用租賃收入（2項(xiàng)）：租金收入、租賃保證金或押金的利息出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用（6項(xiàng)）：維修費(fèi)，管理費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房地產(chǎn)稅，租賃費(fèi)用，租賃稅費(fèi)?，F(xiàn)實(shí)出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用名義租金，計(jì)算時(shí)要轉(zhuǎn)變成實(shí)際租金由雙方在租賃合同中約定。類型二：自營營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取，要扣除合理的利潤類型三：自用或空置根據(jù)同一市場上類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料來測算類型四：混合收益的房地產(chǎn)混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求?。?種方法方法1：首先區(qū)分變動(dòng)費(fèi)用和

32、固定費(fèi)用，將各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，再減去加總的固定費(fèi)用。方法2：首先測算各種類型的收入，再測算各種類型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用方法3：把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，分別求出各自的凈收益，再相加得出總的凈收益3.求取凈收益應(yīng)注意的問題（熟悉）在求取凈收益時(shí)既要包括有形收益，又要考慮各種無形收益無形收益難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時(shí)考慮，但可以通過選取較低的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。不要重復(fù)計(jì)算無形收益。實(shí)際收益一般不能直接用于估價(jià)?？陀^收益才是估價(jià)的依據(jù)。承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估成本節(jié)約資本化法，即：承租人權(quán)益價(jià)值某種權(quán)益或資產(chǎn)的價(jià)值等于其未來有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和。承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和有租約限制下的價(jià)值無租約限制下的價(jià)值承租人權(quán)益價(jià)值樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)估價(jià)時(shí)應(yīng)同時(shí)給出凈收益的三種估計(jì)值：樂觀估計(jì)值、保守估計(jì)值、最可能的估計(jì)值除了評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則而應(yīng)選用較保守的估計(jì)值外，其他目的的估價(jià)都應(yīng)選用最可能的估計(jì)值。第五節(jié)報(bào)酬率的求取1.報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)（熟悉）投資收益與風(fēng)險(xiǎn)呈正相關(guān)。房地產(chǎn)價(jià)值與