房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險分析

1、房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險分析房地產(chǎn)業(yè)稅收是地方財政收入的主要來源。2014江西省地稅局房地產(chǎn)業(yè)稅收實現(xiàn)征收數(shù)為412.4億元，占地稅全部總收入的比重達到33.4%，房地產(chǎn)業(yè)稅收在地方財政收入中可謂舉足輕重。而與之同步增長的是近年來，房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)違法、違章越來越多，金額越查越大。究其原因，與很多因素有關(guān)，既有房開企業(yè)由于銷售不景氣資金緊張,為達到延遲納稅的目的或企業(yè)為了追求利潤最大化而形成的稅收風(fēng)險，又有稅務(wù)人員惰于怠政而形成的執(zhí)法風(fēng)險。那么房地產(chǎn)業(yè)到底有哪些稅收風(fēng)險點？一般來說，一個房地產(chǎn)項目在時間流程上主要包括土地獲取、規(guī)則設(shè)計、融資、建筑施工、房屋銷售、項目清算六大環(huán)節(jié)，筆者結(jié)合稅收工作實踐，對房

2、地產(chǎn)企業(yè)這六大環(huán)節(jié)之中，主要存在的風(fēng)險點予以歸納和分析。一、在土地取得環(huán)節(jié)存在的主要風(fēng)險點1、以收購股權(quán)方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)評估價值入賬的風(fēng)險。房開企業(yè)通過股權(quán)收購方式獲取土地使用權(quán)，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)重視收購后土地成本的計量。從賬務(wù)處理來看，土地評估增值部分無法在股權(quán)交易過程中得到賬面確認(rèn)，交易行為屬于股權(quán)投資，而非土地使用權(quán)交易。因此，賬務(wù)處理上，溢價支出僅能計入相關(guān)投資成本，而不能將溢價支出計入土地成本。也就是說如果房開企業(yè)按經(jīng)評估確認(rèn)后的價值確定有關(guān)資產(chǎn)的成本，將無形資產(chǎn)評估增值部分計入土地成本，就會存在少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅的風(fēng)險。2、虛增拆遷安置費，逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅

3、的風(fēng)險。拆遷款這種不要發(fā)票的成本容易造出來，正是出于這種原因，房開企業(yè)多采用虛列拆遷補償費，虛增成本的方法達到少繳稅款的目的。主要手法是虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補償費或虛增補償金額存在較大風(fēng)險。例如有新聞媒體報道，某地百余官員聯(lián)手拆遷戶借全運會套取3億補償款。違規(guī)搶建房屋，“空掛戶”造假，變更用地性質(zhì)在大規(guī)模農(nóng)村土地征收拆遷過程中，一些基層領(lǐng)導(dǎo)干部、公職人員與拆遷戶聯(lián)手造假，非法套取國家巨額資金。遼寧省多家法院近日審理的沈陽拆遷腐敗窩案揭開了套取國家征地補償款黑幕。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，沈陽在征地拆遷過程中，共計3億余元征地補償款被非法套取。二、在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)存在的主要風(fēng)險點1、有的房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅

4、籌劃時會虛開規(guī)劃設(shè)計費，主要目的是逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。這些虛開的發(fā)票由于沒有真實的業(yè)務(wù)支撐和資金流水佐證，很容易被稅務(wù)機關(guān)查處，給企業(yè)會帶來潛在的風(fēng)險。2、境外的規(guī)劃設(shè)計費沒有代扣代繳稅金風(fēng)險。部分房地產(chǎn)企業(yè)會遇到支付境外設(shè)計費的問題，根據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)的規(guī)定，支付境外設(shè)計費需要代扣所得稅，如果沒有約定，又沒有代扣代繳的，那稅務(wù)機關(guān)只能把這個稅款算到房地產(chǎn)公司頭上，由房地產(chǎn)公司來承擔(dān)，房地產(chǎn)公司承擔(dān)的這部分稅款又不能在所得稅前扣除，房地產(chǎn)公司就虧了。三、在融資環(huán)節(jié)存在的主要風(fēng)險點1、房地產(chǎn)企業(yè)向自然人融資的現(xiàn)象很普遍，因此而產(chǎn)生的高息利息支出，一般都無法取得正規(guī)發(fā)票，在向自然人支付利

5、息時會存在未代扣代繳個人所得稅風(fēng)險。2、房地產(chǎn)企業(yè)與股東及其他關(guān)聯(lián)方資金往來未支付利息，或利息畸低，這也不符合獨立交易原則。存在將開發(fā)房地產(chǎn)利潤轉(zhuǎn)移，造成房地產(chǎn)開發(fā)項目低利潤或微利和逃避利息收入營業(yè)稅和個人所得稅的風(fēng)險，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定或在該業(yè)務(wù)發(fā)生的納稅年度起10年內(nèi)調(diào)整其利息收入，補征稅款并加收滯納金。3、企業(yè)借給自然人股東超過1年以上的借款，根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于規(guī)范個人投資者個人所得稅征收管理的通知（財稅2003158號）的規(guī)定，其適用條件并沒有企業(yè)必須盈利這一前提。因此，凡納稅年度終了后，股東向企業(yè)的借款既不歸還，又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的，其未歸還的借款即可視為企業(yè)對個人投資者的

6、紅利分配，并依據(jù)“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。存在被認(rèn)定為股息、紅利分配需要繳納20%的個稅風(fēng)險四、在工程建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)存在的主要風(fēng)險點1、虛開建安發(fā)票，加大建安支出，偷逃土地增值稅和企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)成本構(gòu)成中，排第一位的是建安成本，有些房開企業(yè)為達到偷逃土地增值稅的企業(yè)所得稅的目的,虛開建安發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個項目的開發(fā)包括設(shè)計、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售代理業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來了可乘之機。利用建安發(fā)票虛列成本，簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或

7、重復(fù)列支成本費用。簽訂虛假單項合同，取得虛開發(fā)票，提高建安工程費用；利用關(guān)聯(lián)關(guān)系虛增成本轉(zhuǎn)移利潤，從關(guān)聯(lián)企業(yè)購進材料，向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程，人為提高材料價格或建安費用；采取包工不包料方式發(fā)包工程，并在開發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計入開發(fā)成本的情況下，讓施工企業(yè)按勞務(wù)費和材料價款的合計金額再次開具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)其多開部分的稅款，重復(fù)列支開發(fā)成本。房地產(chǎn)公司只要支付少量的營業(yè)稅及附加，便可偷逃25%的企業(yè)所得稅和土地增值稅。這樣的所謂的“籌劃方案”表面看起來操作簡單，效果明顯。但實際上，這不是真正的稅務(wù)籌劃，這就是典型的打著籌劃之名行偷稅漏稅之實。這樣的“籌劃”方案給企業(yè)埋下了偷稅

8、的潛在定時炸彈，會把企業(yè)和老板帶進“陰溝”里,存在較大風(fēng)險。2、納稅人不繳納或者不足額、或不按規(guī)定時間繳納城鎮(zhèn)土地使用稅和建安合同印花稅存在風(fēng)險。五、在銷售環(huán)節(jié)存在的主要風(fēng)險點1、取得預(yù)售收入(包括定金、誠意金)沒有按規(guī)定及時申報納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，以各種名目收取的認(rèn)籌款、誠意金、意向金、訂金、看房費等以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項，都是為了購房者購房時獲得房屋的優(yōu)先購買權(quán)或者在房價上享受一定的優(yōu)惠，其性質(zhì)均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項。部分納稅人在申報環(huán)節(jié)未將上述收入及時申報納稅，產(chǎn)生風(fēng)險。根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十四條和第二十五條規(guī)定，納稅人

9、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。2、沒有按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅。江西省土地增值稅按銷售收入附征，附征率為:普通住房1%、非普通住房3%、商鋪5%,納稅人利用稅務(wù)人員的惰于怠政，在銷售非普通住房和商鋪時都按普通住房1%的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅，或少申報非普通住房和商鋪,多申報普通住房。為了達到延遲納稅或少繳稅款的目的，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使盡渾身解數(shù)，各出“高招”。3、銷售合同(發(fā)票)為陰陽合同(發(fā)票)，未如實申報收入。這部分風(fēng)險主要體現(xiàn)部分小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，打著為購房戶節(jié)稅的幌子，進行所謂的納稅籌劃，簽訂陰陽合同，少申報收入以達到偷逃

10、國家稅收的目的。4、銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款后，銀行按揭到賬款未按規(guī)定時間計入收入申報繳稅。將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入往來賬戶，不計收入，以達到延遲納稅的目的。5、委托代理銷售。采取委托方式銷售不動產(chǎn)主要有以下四種方式（1）支付手續(xù)費方式；（2）視同買斷方式；（3）基價并實行超過基價雙方分成方式；（4）包銷方式。上述四種方式，前三種是代銷，屬于代理的范圍。風(fēng)險點主要看代銷是否按規(guī)定進行納稅申報，關(guān)鍵是看簽訂合同的銷售主體是誰，有的房地產(chǎn)企業(yè)把代理傭金沖減計稅收入，造成少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅等風(fēng)險。6、以房抵工程款和分房給股東存在的稅收風(fēng)險。實際操作中房地產(chǎn)開發(fā)公

11、司為彌補資金短缺，通常以部分商品房抵付施工單位工程款。在賬務(wù)處理上，將售房收入直接計入“應(yīng)付賬款”等往來科目，抵減應(yīng)付工程款；分房給內(nèi)部股東個人的業(yè)務(wù)在申報納稅的時候計稅依據(jù)往往又會偏低，沒有按市場公允價格申報納稅，產(chǎn)生少繳營業(yè)稅金及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅等及未代扣代繳個人所得稅風(fēng)險。7、裝修收入沒有申報納稅。隨著房地產(chǎn)市場以“居住”為購買目的的購房者所占比例越來越大，這部分人不但關(guān)注房價，也關(guān)心住宅的舒適程度，于是精裝修小區(qū)越來越受到青睞。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售精裝房時將房屋銷售行為分解為房屋銷售與房屋裝修兩項行為，分別與購房人簽訂房屋銷售和裝修合同，分別收取價款，以達到少繳稅款的目的。對于

12、這種銷售精裝房行為，只要房屋裝修行為發(fā)生在房屋產(chǎn)權(quán)過戶前，其取得的裝修收入應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”繳納營業(yè)稅、土地增值稅等地方各稅。其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。8、銷售人員和企業(yè)高管的個人收入沒有全額繳納個人所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)為獎勵員工，以研討會、工作考察、出外培訓(xùn)等多種形式，組織員工進行國內(nèi)、國外旅游，也就是平時所稱的“獎勵旅游”。這一塊收入在扣繳個人所得稅時企業(yè)往往不會統(tǒng)計進工資薪金所得計稅。按照現(xiàn)行個人所得稅法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定：企業(yè)和單位對營銷業(yè)績突出人員以培訓(xùn)班、研討會、工作考察等名義組織旅游活動，通過免收差旅費、旅游費等對個人實行的獎勵（包括實物、有價證券等），應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費用全額計入

13、營銷人員應(yīng)稅所得，依法征收個人所得稅，并由提供上述費用的企業(yè)和單位代扣代繳。其中，對企業(yè)雇員享受的此類獎勵，應(yīng)與當(dāng)期的工資薪金合并，按照“工資、薪金所得”項目征收個人所得稅；對其他人員享受的此類獎勵，應(yīng)作為當(dāng)期的勞務(wù)收入，按照“勞務(wù)報酬所得”項目征收個人所得稅。9、售后回租（包租）業(yè)務(wù)存在的稅收風(fēng)險。這種方式比較隱蔽，稅務(wù)人員關(guān)鍵要看納稅人是否按銷售價格全額申報納稅，有無將回租（包租）租金沖減收入或直接扣除租金簽訂合同價款，少計售房款，逃避納稅現(xiàn)象。六、在清算環(huán)節(jié)存在的主要風(fēng)險點1、完工項目長期不進行完工稅款清算。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法明確規(guī)定了清算繳納企業(yè)所得稅應(yīng)視為已完工項目

14、的三種情形，土地增值稅清算管理規(guī)程也明確了土地增值稅清算管理規(guī)程的條件，但大部分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆政策的“空子”，遲遲不進行決算，或留下一兩套“尾房”致使整個項目不能決算，不按要求辦理申報清算企業(yè)所得稅和土地增值稅款，以達到延遲納稅的目的。2、在清算環(huán)節(jié)會發(fā)現(xiàn)，有的企業(yè)取得的發(fā)票不合規(guī)，如發(fā)票出具方與合同方、收款方不相符或購買虛假發(fā)票虛增成本。這就需要稅務(wù)人員利用互聯(lián)網(wǎng)仔細(xì)甄別，并核對企業(yè)是否有點對點支付款項憑證。房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險的存在，是稅務(wù)機關(guān)做到應(yīng)收盡收與企業(yè)納稅籌劃的博弈過程。企業(yè)作為市場經(jīng)營的利益主體,其目標(biāo)是追求企業(yè)經(jīng)濟利益的最大化。因此,企業(yè)自然希望能少納稅甚至不納稅,總是

15、想方設(shè)法減輕自己的稅收負(fù)擔(dān)。,而稅務(wù)機關(guān)則盡可能保證國家稅款的應(yīng)收盡收和及時征繳入庫。因此,企業(yè)納稅人與稅務(wù)機關(guān)稅收征納的博弈客觀存在。在這個過程中對于稅務(wù)機關(guān)來說, 由于二者之間的信息不對稱，稅務(wù)機關(guān)無法準(zhǔn)確掌握企業(yè)所有真實的納稅信息。因此稅務(wù)機關(guān)在博弈中處于不利地位。那么稅務(wù)機關(guān)怎樣才能化解房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險，做到應(yīng)收盡收呢？筆者認(rèn)為主要應(yīng)從以下幾個方面入手：一、將風(fēng)險管理理念引入我國稅收管理中，變事后打擊為事前監(jiān)控，變被動管理為主動服務(wù)，使有限的稅務(wù)管理資源得到最大限度的發(fā)揮。稅務(wù)部門應(yīng)進一步深化征管改革，構(gòu)建以明晰征納雙方權(quán)利和義務(wù)為前提，以風(fēng)險管理為導(dǎo)向，以專業(yè)化管理為基礎(chǔ)，以重點稅源

16、管理為著力點，以信息化為支撐，以健全有力的綜合治稅體系和專業(yè)化人才隊伍為保障的現(xiàn)代化稅收征管體系。二、建立社會信用體系，還權(quán)還責(zé)于納稅人，取消和簡化稅務(wù)行政審批事項，明晰征納雙方權(quán)利義務(wù)。由納稅人自行申報并對真實性負(fù)責(zé)，由以前的納稅人與稅務(wù)機關(guān)躲貓貓，演變成權(quán)利與責(zé)任由納稅人自行負(fù)責(zé)，對稅收違法行為從嚴(yán)打擊，并進入信用檔案。在一定程度上可以促進納稅人納稅遵從度的提升。三、構(gòu)建信息共享平臺，充分運用第三方信息消除風(fēng)險。稅務(wù)部門應(yīng)積極爭取地方黨政支持，部門配合、運行協(xié)調(diào)的第三方涉稅信息采集交換機制。構(gòu)建“政府領(lǐng)導(dǎo)、財政支持，地稅主導(dǎo)、部門協(xié)作，技術(shù)支撐、法制保障”的社會綜合治稅體系。俗話說得好“巧婦難為無米之炊”，在這個大數(shù)據(jù)時代，信息高速發(fā)達的今天。稅務(wù)部門只有充分掌握納稅人的納稅數(shù)據(jù)資料，才能更好的發(fā)現(xiàn)和防范風(fēng)險。四、稅務(wù)部門應(yīng)加強隊伍建設(shè)，大力開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)和競賽，重點培養(yǎng)風(fēng)險管理、納稅評估和大企業(yè)管理等復(fù)合型、專業(yè)化人才，俗話說得好“打鐵還需自身硬”，大數(shù)據(jù)時代下的稅務(wù)人員要有扎實的專業(yè)知識，敏銳的識別能力，讓