房地產(chǎn)司法鑒定估價報告書

1、 房地產(chǎn)司法鑒定估價報告書項目名稱：河北駿廣木制品有限公司位于廣宗縣創(chuàng)業(yè)大道 東側(cè)的公共租賃住房強制拍賣價值評估委 托 方：廣宗縣人民法院估價單位：邢臺卓勤立源房地產(chǎn)估價有限公司估價人員：霍志宏 劉劍 報告出具日期： 2017年11月24日報告編號：卓勤司鑒2017字第1110號致委托方函廣宗縣人民法院:接受貴院委托的司法鑒定業(yè)務(wù)，我們對河北駿廣木制品有限公司位于廣宗縣創(chuàng)業(yè)大道東側(cè)的公共租賃住房進行了實地勘查和有關(guān)資料的收集、評估等工作。依據(jù)委托方提供的河北省廣宗縣人民法院（2017）冀0531司26號司法鑒定對外委托書，估價對象為河北駿廣木制品有限公司的公共租賃住房24套（住房套型建筑面積5

2、8.9，共計1413.6）。結(jié)合該估價對象的建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、功能等因素，按照國家制定的各項法規(guī)文件及規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以及貴院提供的有關(guān)資料等，本著獨立、客觀、公正、合法的原則，對其以2017年11月15日為價值時點的強制拍賣價值進行了評估，為貴院司法鑒定房地產(chǎn)強制拍賣價值提供參考。估價人員遵循估價原則，按照估價程序，通過進行科學(xué)的測算和對影響房地產(chǎn)價值因素的客觀分析，綜合確認(rèn)估價對象在價值時點的強制拍賣價值采用成本法、收益法下進行的測算結(jié)果為人民幣3342000元（人民幣大寫叁佰叁拾肆萬貳仟元整，本次測算結(jié)果取整到仟位）。估價結(jié)果明細(xì)表：序號所在層數(shù)建筑面積評估單價（元

3、/）評估價值（元）1158.923411378852158.923881406533158.923881406534158.923411378855258.924111420086258.924601448947258.924601448948258.924111420089358.9245814477610358.9250714766211358.9250714766212358.9245814477613458.9234113788514458.9238814065315458.9238814065316458.9234113788517558.9227113376218558.92316

49231613641220558.9227113376221658.9222413099422658.9226913364423658.9226913364424658.92224130994合 計1413.63342456 評估價值為3342456元，估價結(jié)果取整至千位后為3342000元。特殊提示：1、當(dāng)事人或者其他利害人對評估報告有異議的可以在收到評估報告后十日內(nèi)以書面形式向人民法院提出。2、在司法拍賣實踐中，強制拍賣所實現(xiàn)的價值不包含房地產(chǎn)交易時應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人繳納的相關(guān)稅費，本報告遵循司法拍賣慣例，評估結(jié)果已考慮了應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人繳納的相關(guān)稅費對估價結(jié)果的影響。3、不考慮

5、其他特殊交易方式下的特殊交易價格。4、估價對象為公共租賃住房，按照相關(guān)政策規(guī)定能于出租，不能出售買賣。房地產(chǎn)處置后公共租賃住房性質(zhì)不變，請報告相關(guān)使用人注意。本報告交付委托方估價報告原件五份，報告復(fù)印件無效。特此函告 邢臺卓勤立源房地產(chǎn)估價有限公司法定代表人： 二一七年十一月二十四日目 錄· 目錄-第3頁· 注冊房地產(chǎn)估價師聲明-第4頁· 估價的假設(shè)和限制條件-第5-6頁· 結(jié)果報告-第7-12頁· 附件-第13-33頁注冊房地產(chǎn)估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準(zhǔn)確的。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己

6、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) GB/T50291-2015房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查看。估價人員不承擔(dān)對評估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、數(shù)量進行調(diào)查的責(zé)任和其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到部分進行檢視的責(zé)任。6、沒有人對評估報告提供重要的專業(yè)幫助。7、委托方只可按照本估價報告的估價目的使用，不可用于其他用途。未經(jīng)估價師和評估機構(gòu)同意，估價報告不得向委托方及案件相關(guān)方

7、以外的單位和個人提供，因使用不當(dāng)引起不良后果的，估價師和評估機構(gòu)不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。8、本次估價報告及依據(jù)的有關(guān)資料由委托方提供，委托方對資料的真實性負(fù)責(zé)。因資料失實造成結(jié)果誤差的，估價機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。9、我們會妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方書面許可，不會將上述文件資料擅自公開或泄露給他人。 中國注冊房地產(chǎn)估價師 估價的假設(shè)和限制條件一、一般假設(shè)1、本次估價是以估價對象被強制拍賣為假設(shè)前提。2. 本次估價是以委托方提供的資料屬實為假設(shè)前提。建筑面積以委托方提供的廣宗縣駿廣木業(yè)共租住房共建協(xié)議書復(fù)印件記載的面積為依據(jù)，面積如有變動估價結(jié)果應(yīng)進行相應(yīng)調(diào)整。3.假定估價對象在價值時

8、點狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致。因為勘察時只能對委估建筑物外觀、現(xiàn)狀進行一般性勘測,無法對其內(nèi)部質(zhì)量進行實質(zhì)性檢測，只能以其建筑物質(zhì)量符合原設(shè)計要求和有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為假設(shè)前提。4.假設(shè)房地產(chǎn)市場在報告有效期內(nèi)沒有較大波動，在報告使用有效期內(nèi)如有較大波動，提醒報告使用者慎用本估價結(jié)果。二、未定事項假設(shè)委托方未提供估價對象的房屋所有權(quán)證和國有土地使用證復(fù)印件。依據(jù)其提供的土地登記審批表復(fù)印件顯示土地用途為工業(yè)用地，依據(jù)其提供的廣宗縣駿廣木業(yè)共租住房共建協(xié)議書復(fù)印件顯示房屋用途為公共租賃住房。本次評估設(shè)定估價對象為工業(yè)用地上的公共租賃住房。三、不相一致假設(shè)經(jīng)向委托方詢證：（2017）冀0531司

9、26號河北省廣宗縣人民法院司法鑒定對外委托書記載的河北駿廣木制品有限公司與土地登記審批表、廣宗縣駿廣木業(yè)租賃住房共建協(xié)議書等資料上記載的河北駿廣木制品有限公司為同一家公司。四、本報告使用的限制條件1、估價結(jié)論為滿足以上全部假設(shè)與限制條件下的強制拍賣價值，本估價報告只能用于與本次估價目的相符的用途，若改變用途，必須重新估價。2、本報告使用期限自出具日起一年內(nèi)有效，超過使用期限需重新估價。3、未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，本估價報告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。4、如發(fā)現(xiàn)本估價報告文字或數(shù)字因校對或其他類似原因出現(xiàn)差錯時，請通知本公

10、司進行更正。5、本報告加蓋的機構(gòu)印章均為原件，復(fù)印件無效。司法鑒定估價結(jié)果報告一、委 托 方廣宗縣人民法院二、估 價 方邢臺卓勤立源房地產(chǎn)估價有限公司資質(zhì)等級：貳級 資質(zhì)證書編號：冀建房估（邢）21號法人代表：陳振國 聯(lián)系人：許 樂聯(lián)系電話：地 址：邢臺市橋東區(qū)泉南大街123號德邦寫字樓601室三、估價目的此次估價目的是為委托方強制拍賣估價對象提供強制拍賣價值參考。四、估價對象1.估價對象區(qū)位狀況估價對象位于廣宗縣創(chuàng)業(yè)大道東側(cè)，西距創(chuàng)業(yè)大道較近、北臨富強路，區(qū)域內(nèi)交通較便利。市政基礎(chǔ)設(shè)施條件達(dá)到“六通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖），基礎(chǔ)設(shè)施齊全；附近為工業(yè)、商住混合區(qū)，有御湖大酒

11、店、河北廣玉淀粉糖業(yè)有限公司企業(yè)。居住環(huán)境一般、存在一定的環(huán)境污染。2.估價對象權(quán)屬狀況根據(jù)委托方提供的編號為2010-0027的土地登記審批表復(fù)印件，登記類型為出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記，使用權(quán)人姓名為河北駿廣木制品有限公司，座落于廣宗縣創(chuàng)業(yè)大道東側(cè)、用途為工業(yè)用地、權(quán)屬性質(zhì)為國有、使用權(quán)類型為出讓、使用期限為50年，終止日期為2060年7月28日。依據(jù)委托方提供的廣宗縣駿廣木業(yè)租賃住房共建協(xié)議書復(fù)印件，公共租賃住宅樓1棟、套型建筑面積58.9、共設(shè)計住宅144戶、設(shè)計年限50年，河北駿廣木制品有限公司擁有24套產(chǎn)權(quán)。依據(jù)委托方提供的河北省建設(shè)工程竣工驗收備案表復(fù)印件，工程名稱為廣宗縣駿

12、廣木業(yè)租賃房1#樓，建設(shè)單位為河北駿廣木制品有限公司，已辦理備案。依據(jù)委托方提供的編號廣規(guī)竣1017邢臺市規(guī)劃局建設(shè)工程竣工規(guī)劃認(rèn)可證復(fù)印件，建設(shè)單位為廣宗縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，建設(shè)項目名稱為廣宗縣駿廣木業(yè)公共租賃房，建設(shè)位置廣宗縣創(chuàng)業(yè)大道東側(cè)，建設(shè)規(guī)模8481.5，發(fā)證機關(guān)為廣宗縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局，發(fā)證日期為2012年12月6日。據(jù)委托方提供的現(xiàn)有資料顯示：至價值時點估價對象不存在他項權(quán)利。3.估價對象實物狀況經(jīng)現(xiàn)場勘查，估價對象所在樓位于廣宗縣創(chuàng)業(yè)大道東側(cè)。磚混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)為6層，建成于2012年9月。外墻一層貼文化石、二至六層外墻涂料，塑鋼窗、塑鋼封陽臺、單元樓宇對講門。一梯四戶，單戶設(shè)有進戶防

13、盜門。戶型為一室一廳一衛(wèi)，客廳、臥室為地磚地面、內(nèi)墻涂料、木門。廚房、衛(wèi)生間為防滑地磚、內(nèi)墻面磚到頂、設(shè)有坐便、洗手池、洗菜池。社區(qū)內(nèi)建有公共停車棚、門衛(wèi)室，完成了綠化和地面硬化。五、價值時點本次估價以現(xiàn)場勘察日“2017年11月15日”為價值時點。六、價值定義強制拍賣價值是指估價對象在價值時點被強制拍賣變現(xiàn)所能實現(xiàn)價值的估計額。七、估價原則1、獨立、客觀、公正原則。估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上評估出對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值2、合法原則。房地產(chǎn)估價以估價對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等為前提進行估價。3、最高最佳使用原則。以估價對象最高最佳使用為原則，這種使用須是法律上

14、允許，技術(shù)上可能，財務(wù)上可行的。4、替代原則。房地產(chǎn)的估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。5、價值時點原則。房地產(chǎn)估價實際上只是求取某一時點的價格，估價結(jié)果必須為價值時點的客觀合理價格，同時此估價結(jié)果的應(yīng)用必須受價值時點的限制。八、估價依據(jù)1 、法律、法規(guī)及技術(shù)規(guī)范、約束性文件 （1）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2）中華人民共和國土地管理法（3）城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定（4）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015房地產(chǎn)估價規(guī)范（5）河北省建筑工程技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（6）河北省土地管理條例（7）2012年全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額河北省消耗量定額、（8）2012年全國統(tǒng)一

15、建筑裝飾裝修工程消耗量定額河北省消耗量定額 （9）2012年全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額河北省消耗量定額（10）中華人民共和國物權(quán)法（11）不動產(chǎn)登記暫行條例（12）財稅2009 128號 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知 （13）財稅201623號文關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知（14）財稅201636號 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（15）國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知（國稅發(fā)2005172號）（16）國家稅務(wù)總局公告2016年第70號國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告（17

16、）財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知財稅2015139號 2、委托方提供的有關(guān)資料（1）、河北省廣宗縣人民法院（2017）冀0531司26號司法鑒定對外委托書（2）、土地登記審批表復(fù)印件（3）、廣宗縣駿廣木公共租賃住房共建協(xié)議書復(fù)印件（4）、河北省建設(shè)工程竣工報告復(fù)印件（5）、河北省建設(shè)工程竣工驗收備案表復(fù)印件3、估價方搜集的有關(guān)資料（1）、現(xiàn)場勘察的資料照片（2）、區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況 九、估價方法本次估價經(jīng)過市場調(diào)查，估價人員深入細(xì)致地分析了項目的特點和實際狀況，確定采用成本法、收益法進行估價。成本法：是在求取估價對象的價格時，以開發(fā)或建造估價對象或類似估價對

17、象所需的各項必要費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。估價對象成本價值=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售費用+銷售利潤。收益法是求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到價值時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。估價對象收益價值=凈收益/（報酬率-純收益逐年變化的比率）×1-(1+純收益逐年變化的比率)/（1+報酬率）收益年限。估價對象強制拍賣價值=（成本法測算結(jié)果×權(quán)重+收益法測算結(jié)果×權(quán)重）×變現(xiàn)率。十、估價結(jié)果：估價工作人員在2017年11月15日進行了現(xiàn)場勘查，本次評估根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上。經(jīng)過合理測算并結(jié)合估價師經(jīng)驗判斷和對影響房地產(chǎn)價值因素進行綜合分析、修正后，確認(rèn)估價對象在價值時點的強制拍賣價值為人民幣3342000元（人民幣大寫叁佰叁拾肆萬貳仟元整，本次測算結(jié)果取整到仟位）。當(dāng)事人或者其他利害人對評估報告有異議的可以在收到評估報告后十日內(nèi)以書面形式向人民法院提出。十一、估價人員：劉 劍 1320110012 注冊房地產(chǎn)估價師霍志宏 1320130087 注冊房地產(chǎn)估價師十二 現(xiàn)場勘查日期2017年11月15日十三