房地產(chǎn)法案例復(fù)習(xí)過程

1、房地產(chǎn)法案例一、房地產(chǎn)開發(fā)法律制度引例： A、B、 C 三公司房地產(chǎn)聯(lián)建合同糾紛案（ P77） 原告：某市 A 農(nóng)工商總公司（簡稱 A 公司） 被告：某市 B 房地產(chǎn)開發(fā)公司（簡稱 B 公司） 第三人：某市 C 房地產(chǎn)開發(fā)公司有限責(zé)任公司（簡稱 C 公司） 案情簡介 ：A 公司和 B 公司為合作開發(fā)該市西城區(qū) 10 號(hào)塊而簽訂了聯(lián)建合同，約定由A 公司提供建設(shè)用地并辦理建設(shè)手續(xù)， B 公司負(fù)責(zé)投資建造南北兩棟主樓（其中南樓歸 A 公司，北樓歸 B 公司）。為此， A 公司和 B 公司共同成立了項(xiàng)目公司 C 公司，其中投資方 B 公司占C公司95%的股份，A公司占C公司5%的股份。C公司成立后完

2、成了項(xiàng)目北樓建設(shè) 并銷售， A 公司取得了售樓款。 項(xiàng)目南樓由于缺乏資金僅完成主體封頂及部分外部裝修， 由 此 A、B、 C 三家公司發(fā)生爭議。為此，A 公司向一審法院起訴，要求 B、C 兩家公司繼續(xù)履行聯(lián)建合同，投資完成項(xiàng)目南樓建設(shè)。被告 B 公司辯稱：項(xiàng)目公司 C 公司成立后，聯(lián)建 項(xiàng)目移交 C 公司，因此我公司與 A 公司簽訂的聯(lián)建合同應(yīng)視為同時(shí)解除， A 公司無權(quán)根據(jù) 聯(lián)建合同要求我公司出資建設(shè)該項(xiàng)目。第三人 C 公司辯稱：我公司系獨(dú)立法人， A 公司作 為我公司股東之一， 只能通過公司內(nèi)部利潤分紅實(shí)現(xiàn)其利益， 無權(quán)要求我公司出資并將屬于 我公司所有的南樓建設(shè)完成后交其所有。案例 4-

3、1 蘭州西部絲綢商貿(mào)城違法建設(shè)銷售住房案（P87）案情簡介 :1996 年年底，只有初中文化程度的小雁灘村村民楊國忠，擔(dān)任蘭州西部絲綢 商貿(mào)城總經(jīng)理。 他在沒有辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程許可證、 建設(shè)工程開工證等相 關(guān)手續(xù)的情況下， 擅自在絲綢商貿(mào)城南側(cè)開工修建設(shè)計(jì)為 6 層的住宅樓。 在建設(shè)過程中雖經(jīng) 政府主管部門制止， 絲綢商貿(mào)城仍繼續(xù)施工。 該樓工程完工后，在不到 3 個(gè)月的時(shí)間里， 60 套住房全部售完。 房子售出后絲綢商貿(mào)城私自印制并給住戶發(fā)放所有權(quán)證，并承諾售房后再給住戶辦理合法的房屋所有權(quán)證， 參與違法開發(fā)和售房的企業(yè)有甘肅?；莘康禺a(chǎn)開發(fā)有限公 司和甘肅金土地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有

4、限公司。 相關(guān)部門作出處理結(jié)果： 對(duì)參與開發(fā)的甘肅?；莘康?產(chǎn)開發(fā)有限公司，吊銷房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書， 沒收其違法所得，并處以罰款。對(duì)參與售房的 甘肅金土地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，吊銷中介服務(wù)資格證書，沒收違法所得，并處以罰款。該案發(fā)生后，蘭州市組織房地產(chǎn)、城建、財(cái)政、工商、監(jiān)察、物價(jià)等職能部門專門成 立了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)秩序領(lǐng)導(dǎo)小組，對(duì)本地房地產(chǎn)開發(fā)市場進(jìn)行了一次大規(guī)模普查和整 頓。通過普查整頓， 對(duì)于 32 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷資質(zhì)證書，對(duì) 21 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作出了不予換發(fā)資質(zhì)證書的決定。案例 4-2 河南 A 技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究所與上海 B 實(shí)業(yè)有限公司合作開發(fā)經(jīng)營合同糾紛案 （P90）案情介紹

5、 ：1992 年 6 月 18 日，河南 A 技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究所（以下簡稱 A 所），與上海 B 實(shí) 業(yè)有限公司（以下簡稱 B 公司），簽訂合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同書，該合同第 1 項(xiàng)約定： A 所以300畝土地（簡稱M地塊）及部分資金與 B公司聯(lián)合開發(fā)該 M地塊項(xiàng)目。A所以每畝 53.3 萬元作價(jià)投入 ,再投入資金 3130 萬元并負(fù)責(zé) M 地塊開發(fā)經(jīng)營； B 公司分批投入 6000 萬 元，不參與具體開發(fā)經(jīng)營，但對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營進(jìn)行審核。A 所在土地每畝 53.3 萬元地價(jià)基 礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營所得純利潤，由 A 所和 B 公司按 55%和 45%的比例分成。合同第 2 項(xiàng)約定：雙方聯(lián)合開發(fā)約 42

6、0 畝的 N 地塊項(xiàng)目，合作方式為， B 公司分批投入資金 6000 萬元， 不參與決策管理； A 所對(duì) B 公司投入資金保年息加年紅利15%，一年后返還 B 公司所投入本金。同時(shí)， A 所以 N 地塊中的 150 畝對(duì) B 公司進(jìn)行抵押。合同簽認(rèn)后， B 公司分批共投 入 1.01 億元到 A 所指定賬戶， A 所向 M 地塊所在地縣國土局、規(guī)劃局繳納了地價(jià)款、配套 款、報(bào)建款等共計(jì) 6814.7469 萬元，但 A 所未取得 M、N 兩地塊土地使用權(quán)證。 1992 年 12 月至1993年11月間，A所共付利息562.4萬元給B公司，余款未還。一審法院認(rèn)定事實(shí)與判決： A 所與 B 公司均

7、沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)， A 所也沒有取得 M 地塊的土地使用權(quán)，因此， A 所與 B 公司于 1992 年 6月 18 日簽訂的合作開發(fā)經(jīng)營房地 產(chǎn)合同書第 1 項(xiàng)關(guān)于聯(lián)合開發(fā) M 地塊項(xiàng)目決定，違反了我國關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī) 定；該合同第 2 項(xiàng)關(guān)于 N 地塊項(xiàng)目開發(fā)約定，由于 A 所亦未取得 N 地塊使用權(quán)用權(quán)， B 公 司只收取利息和保底紅利，不承擔(dān)合作開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)， 是名為合作開發(fā)，實(shí)為企業(yè)之間借貸，違 反了金融管理法規(guī)，也屬于無效，所以該合同屬于無效合同。一審法院判決如下：（1）A 所與 B 公司于 1992年 6月 18日簽訂的合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同書無效；（2）A 所自本判決發(fā)

8、生法律效力之日起 1 個(gè)月內(nèi)返還 B 公司投資款、 貸款本金 1.01 億元及利息 （利息按中國人 民銀行同類貸款利率計(jì)算，從匯款之日起至還款之日止 ）， A 所已支付給 B 公司利息 562.4 萬元在執(zhí)行時(shí)扣除。一審案件受理費(fèi) 742410 元，由 A 所負(fù)擔(dān)。A 所不服原判提出上訴。二審法院經(jīng)審理后判決：駁回上訴，維持原判。案例 4-3 A 置業(yè)發(fā)展有限公司訴 B 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛案 （P92）案情簡介：B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱B公司）于1994年12月30日取得某市五一廣場東牌樓項(xiàng)目 70年的土地使用權(quán)，并于 1995年 7月 14日取得該項(xiàng)目國有土地使用

9、 權(quán)證。A置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱 A公司）于是1995年5月取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照， 為中外合資經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)和自建房產(chǎn)銷售、租賃。1996 年 7 月 30 日，B 公司與 A 公司簽訂關(guān)于將五一廣場東樓舊城改造項(xiàng)目交 A 公司獨(dú)立開發(fā)的協(xié)議，約定 B 公司從合同簽訂之日起，將項(xiàng)目的合部資料交給 A 公司，項(xiàng)目的一切權(quán)益歸 A 公司所有。 此項(xiàng)目 B 公司的所有投入， 包括 B 公司取得土地使用權(quán)所交土地出讓金 30 萬元、 項(xiàng)目 B 公 司的所有投入， 包括 B 公司取得土地使用權(quán)所交土地出讓金30 萬元、 項(xiàng)目前期工程費(fèi)用 90萬元、投入拆遷費(fèi)用 300 萬元，其計(jì)劃

10、420 萬元，由 A 公司在 3 日內(nèi)全部付給 B 公司。即 日起由 A 公司支付了 340 萬元。 A 公司開發(fā)建設(shè)時(shí)取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，但土地使 用權(quán)過戶手續(xù)，費(fèi)用自理。上述協(xié)議簽訂后， A 公司向 B 公司支付了 340 萬元。 A 公司開 發(fā)建設(shè)時(shí)取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，但土地使用權(quán)權(quán)屬仍在B 公司名下。 2000 年 9 月 26日和 11 月 23日 A 公司分別致函拆遷辦與 B 公司，稱 A 公司對(duì)東牌樓項(xiàng)目經(jīng)過 1995 年 5 月至 1998年 11 月開發(fā)后，投入了大量的人力、物力、財(cái)力，因故未完成開發(fā)，有關(guān)該公司 在此項(xiàng)目上的投入資金，請 B 公司盡快客觀認(rèn)定，并

11、制定退款計(jì)劃。此后由于 A 公司請求 退還投資款不成，于 2002 年 2 月 6 日向一審法院提起訴訟，請求法院判決解除雙方轉(zhuǎn)讓合 同關(guān)系，由B公司返還A公司投資款1664萬元及應(yīng)得收入1683萬元，支付占有資金利息 800 萬元， 并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用 （ 2002 年 2 月 7 日， A 公司未參加年檢被工商行政管理部 門吊銷營業(yè)執(zhí)照） 。一審法院認(rèn)定的事實(shí)與判決： B 公司雖然取得了東牌樓項(xiàng)目的土地使用權(quán)證， 但其未完 成東牌樓項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)投資總額的 25%以上即將東牌樓項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給 A 公司司，該轉(zhuǎn)讓 行為違反了中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 （ 1994 年）第 38 條第 1

12、 款第 2 項(xiàng)之規(guī)定， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。因雙方合作及轉(zhuǎn)讓行為無效，B 公司應(yīng)當(dāng)返還 A 公司對(duì)東牌樓項(xiàng)目的開發(fā)投資成本。根據(jù)某會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)鑒定并經(jīng)確認(rèn)的投資開發(fā)成本11385693.23 元。 B 公司、A公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 應(yīng)當(dāng)明知房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的相關(guān)規(guī)定，故雙方對(duì)造成上述合作及轉(zhuǎn)讓行為無效均有過錯(cuò)，但 B 公司負(fù)有主要過錯(cuò)責(zé)任。 B 公司應(yīng)當(dāng)賠償 A 公司投資 成本利息損失的 70%。其利息計(jì)算自 A 公司退出東牌樓項(xiàng)目之日起即 1998年 11月 30日至 清償完畢之日止。因雙方合作及轉(zhuǎn)讓行為無效，且 A 公司自行終止開發(fā)建設(shè)，故 A 公司要 求分享應(yīng)得收入的訴訟請求不能成立。

13、 B 公司系東牌樓項(xiàng)目的所有權(quán)人，亦是 A 公司退出 東牌樓項(xiàng)目的直接受益人， 應(yīng)當(dāng)負(fù)有返還 A 公司投資開發(fā)成本和賠償部分利息損失的責(zé)任。 B 公司辯稱其已將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給 A 公司的理由不成立，不予支持。 A 公司雖被吊銷營業(yè)執(zhí)照， 但尚未注銷，仍具有訴訟主體資格。根據(jù)中華人民共和國合同法第16 條第 1 款，中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 （1994 年）第 38條第 1 款第 1、 2項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：1B 公司返還 A 公司投資開發(fā)成本 11385693.23 元，并賠償 A 公司投資開發(fā)成本自 1998 年 11月 30 日起至返還完畢之日止， 按中華人民共和國同期貸款利率計(jì)算的利息

14、損失的70%；2.駁回 A 公司的其他訴訟請求。 案件受理費(fèi) 217360 元、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi) 207870 元、鑒定費(fèi)50000元，合計(jì) 475230元，由B公司負(fù)擔(dān) 285138元，由A公司負(fù)擔(dān)190092元。B 公司不服一判決，提起上訴。 二審法院判決：駁回上訴，維持原判。二、商品房預(yù)售登記制度引例 A、 B、 C 三公司房屋預(yù)售合同糾紛案（ P101）案情簡介：1999年在南方某市，開發(fā)建設(shè)一大廈項(xiàng)目的A公司與B公司簽訂了一份預(yù)售該大廈三層房屋的房屋預(yù)售合同。 隨后， A 公司將房屋預(yù)售合同在該市的房地產(chǎn)交易管理 所辦理了“預(yù)售登記” 。后因該工程系早自 1996 年就長期停建的“半拉子”

15、工程，該市有關(guān) 部門報(bào)請市政府批準(zhǔn)， 依照有關(guān)處置積壓房地產(chǎn)的法律法規(guī)的規(guī)定， 代為處置并拍賣給第三 人 C 公司。 C 公司投入巨資續(xù)建竣工，并報(bào)經(jīng)該市規(guī)劃報(bào)建部門批準(zhǔn)將該大廈改名后，準(zhǔn) 備上市銷售。但是， 該市房產(chǎn)管理部門以該大廈原有的房屋預(yù)售合同的 “預(yù)售登記”尚未撤 銷為由，拒絕為 C 公司辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。 B 公司得知該樓已續(xù)建竣工并將上市銷售的消 息后，也向當(dāng)?shù)胤ㄔ浩鹪V A公司和C公司。B公司認(rèn)為其與 A公司簽訂的房屋預(yù)售合同已 辦理了“預(yù)售合同” ，請求法院判決確認(rèn) B 公司對(duì)該竣工樓房的三層房屋享有所有權(quán)。在這起糾紛中， B 公司認(rèn)為：其與 A 公司簽訂房屋預(yù)售合同后，已支付

16、了全部價(jià)款并 辦理了“預(yù)售登記” ，具有物權(quán)效力。請求法院判決確認(rèn)其對(duì)該竣工樓房的三層房屋享有所 有權(quán)。 C 公司認(rèn)為：自己購買的是經(jīng)政府批準(zhǔn)依法處置拍賣、產(chǎn)權(quán)清晰的“半拉子”工程， 產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，自己又投入巨資續(xù)建完工。 A 公司則認(rèn)為：預(yù)售房屋是政府批準(zhǔn)的，預(yù)售合 同也是在政府的房地產(chǎn)部門“登記備案” 的。樓房被處置拍賣是經(jīng)政府批準(zhǔn)的，拍賣款項(xiàng)已 償還了其他債務(wù)。 而政府的房地產(chǎn)管理部門則認(rèn)為： 房屋預(yù)售合同在房地產(chǎn)交易管理所辦理 “預(yù)售登記”就是合法的登記， 我們長期都是這樣做的。 政府批準(zhǔn)依法處置和拍賣，是政府 的事。在這個(gè)案例中， A 公司將早已停工 3 年的“半拉子” 工程當(dāng)作在建

17、房屋預(yù)售， 且在政府 決定處置時(shí)未告知 B 公司，并在處理拍賣款項(xiàng)時(shí)未通知 B 公司參加分配，在主觀上具有欺 騙的故意。 B 公司未調(diào)查了解清楚就盲目地簽訂合同并支付價(jià)款， 未謹(jǐn)慎注意到政府的處置 公告，及時(shí)處理與 A 公司的債權(quán)債務(wù)，也有過錯(cuò)。上述案例，暴露了我國房地產(chǎn)預(yù)售經(jīng)營 行為中的不規(guī)范問題以及房地產(chǎn)行政管理部門在監(jiān)管中的疏漏，由此深入分析， 我們還會(huì)發(fā)現(xiàn)政府及其主管部門在執(zhí)行有關(guān)商品預(yù)售法律法規(guī)、 完善相關(guān)的監(jiān)督管理制度和規(guī)范管理方 面存在的問題。案例 5-1 A 某訴 B 公司商品房預(yù)售合同糾紛案（ P104）案情簡介 ：原告 A 某與被告 B 公司簽訂商品房預(yù)售合同， 約定 A

18、某購買 B 公司開發(fā)的 商品房一套。 合同簽訂后， A 某交付房款， B 公司未能按期交房， A 某得知 B 公司尚未取得 商品房預(yù)售許可證，故訴至法院要求被告承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。本案的審理， 涉及合同效力問題，在審理過程中， B 公司取得了預(yù)售許可證，故法院認(rèn) 定合同有效，判決 B 公司按照合同約定承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。案例 5-2 商品房預(yù)售合同未經(jīng)登記是否有效（ P112）案情簡介 ：原告某房地產(chǎn)公司與被告某旅游公司簽訂商品房預(yù)售合同，約定被告購買 原告開發(fā)的 6 套商品房 ,原告按照被告要求對(duì) 6 套房屋進(jìn)行設(shè)計(jì)及裝修。合同簽訂后，被告 按照約定向原告支付了定金， 原告依約對(duì)房屋

19、進(jìn)行了設(shè)計(jì)施工。 后被告未按約定支付剩余房 款和改裝費(fèi)， 原告多次向被告催要， 被告稱其已放棄購房打算， 并要求原告返還定金。 于是， 原告訴至法院， 要求被告繼續(xù)履行合同， 并承擔(dān)違約責(zé)任， 被告辯稱雙方的預(yù)售合同未經(jīng)房 地產(chǎn)管理部門備案登記，因而無效，并要求原告返還定金。案例 5-3 張某簽訂購房合同糾紛案（ P115）案情簡介： 張某看中了乙房地產(chǎn)公司 （以下簡稱乙公司）開發(fā)的某處商品房，就與開發(fā) 公司簽訂了一份認(rèn)購書， 認(rèn)購在建的某處房產(chǎn) （該房產(chǎn)具備預(yù)售條件） 。認(rèn)購價(jià)為 40 余萬元， 認(rèn)購書約定張某必須在簽訂認(rèn)購書后 15 天內(nèi)到乙公司所指定的地點(diǎn)交納首期購房款并簽訂 商品房買賣

20、合同。 張某按照認(rèn)購書的約定向乙公司交納了1 萬元定金。在簽訂商品房合同時(shí)，張某對(duì)合同條款提出修改意見， 要求將乙公司廣告中一些有關(guān)附屬設(shè)施明確承諾的內(nèi)容補(bǔ)充 約定其中， 但乙公司以合同是通用文本， 內(nèi)容不能再修改。因雙方未能達(dá)成共識(shí)， 張某提出 不再購買該處房產(chǎn)，并要求退回定金。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度引例 李某與建設(shè)有限公司商品房買賣合同糾紛（P127）案情簡介： 2003 年 9 月，李某與建設(shè)有限公司（以下簡稱建設(shè)公司）簽訂了綠色家園 住宅用商品房認(rèn)購協(xié)議書。 在簽訂認(rèn)購協(xié)議書時(shí)， 建設(shè)公司尚未取得商品房預(yù)售許可證， 但 其將有關(guān)部門開具的證明懸掛于銷售大廳西墻。 合同簽名冊訂后， 李某向建

21、設(shè)公司繳納了定 金 2 萬元和首付款 13 萬元。其后，李某認(rèn)為建設(shè)公司在簽訂合同時(shí)，故意隱瞞公司和房產(chǎn) 銷售的真實(shí)情況，構(gòu)成欺詐。為此，李某向法院起訴，請求判令雙方簽訂的認(rèn)購協(xié)議無效， 并要求建設(shè)公司返還自己已付的房款和定金共 15萬元，并賠償已付房款 1 倍的賠償金。終 審法院認(rèn)為， 李某與建設(shè)公司簽訂的商品房認(rèn)購協(xié)議書具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容， 因 此應(yīng)認(rèn)定為是商品房買賣合同。 但由于建設(shè)公司在起訴前未能取得商品房預(yù)售許可證，其售房行為違反了法律、 行政法規(guī)關(guān)于商品房預(yù)售的強(qiáng)制性規(guī)定， 所以應(yīng)認(rèn)定為無效， 故判令建 設(shè)公司返還李某購房款及定金共 15 萬元。本案涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式、房

22、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定和對(duì)購房人利益的保護(hù)等多個(gè) 法律問題。 合同成立和合同生效不同： 合同是否成立的判斷標(biāo)準(zhǔn)是合同雙方是否就合同的主 要內(nèi)容在意思表示上達(dá)到一致。 合同是否生效的判斷標(biāo)準(zhǔn)是合同必須時(shí)是符合標(biāo)準(zhǔn)、 行政法 規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定相沖突。 已經(jīng)依法成立的合同必須同時(shí)符合法律、 行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定才 能生效。本案中，李某與建設(shè)公司簽訂的商品房認(rèn)購協(xié)議，雙方意思表示一致，協(xié)議的內(nèi)容 具備了買賣合同的主要條款， 并且李某已支付定金和部分價(jià)款， 因此， 應(yīng)該認(rèn)定為商品房購買合同已經(jīng)成立。但是，依照我國城市房地產(chǎn)管理法和平共處城市商品房預(yù)售管理辦 法的規(guī)定， 取得預(yù)售許可證是商品房預(yù)售的必備條件

23、， 未取得預(yù)售許可證而簽訂的房屋買 賣合同因違反了法律的強(qiáng)制必規(guī)定而不能生效， 也不能產(chǎn)生當(dāng)事人期望的法律效果。 按照最 高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第 2 條的規(guī)定， 出賣人在簽訂合同時(shí)沒有取得商品房預(yù)售許可證，但起訴前取得的，可以認(rèn)定為合同有效。 但本案買賣中， 建設(shè)公司在起訴前也未取得商品房預(yù)售許可證，因此， 這份商品房認(rèn)購協(xié)議書應(yīng)確認(rèn)為無效合同。 另外，本案中看不出建設(shè)公司對(duì)未取得預(yù)售許可證的行為具有隱瞞和 欺詐的故意， 尚不構(gòu)成最高人民法院 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題 的解釋第 9 條規(guī)定的適用懲罰性賠償?shù)囊史ㄔ何粗С掷钅骋?/p>

24、求支付賠償金的請求。案例 6-1 乙某請求確認(rèn)買賣房屋合同無效案（ P133）案情簡介 ：甲（女）與乙（男）系夫妻關(guān)系，二人在東城有一處住房，產(chǎn)權(quán)人為甲。2002年 6月甲與丙簽訂了房屋買賣協(xié)議， 并將此房以 10萬元出售并將房屋以及甲的戶口本、 結(jié)婚證、乙的書面同意書（甲書寫） 、房屋的產(chǎn)權(quán)證等辦理產(chǎn)權(quán)變更的相關(guān)材料交付于丙。 丙對(duì)該房委托評(píng)估并向房管局提交上述資料， 經(jīng)房管局審查對(duì)丙核發(fā)了房屋所有權(quán)證。 后來 此房拆遷，丙領(lǐng)取安置補(bǔ)償款 15 萬元。乙得知此情形后以自己系房屋共有人，未在房屋轉(zhuǎn) 讓協(xié)議上簽字， 對(duì)甲賣房并不知情為由向丙所在區(qū)法院提起民事訴訟， 主張房屋買賣合同無 效。同時(shí)，

25、乙又以房管局同意轉(zhuǎn)讓審批行為違法為由向甲所在區(qū)即東城區(qū)法院提起行政訴訟， 請求撤銷房管局房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓審批行為。 經(jīng)審理， 東城區(qū)法院認(rèn)為房管局只對(duì)轉(zhuǎn)讓手續(xù)進(jìn)行形式 要件審果，未對(duì)其真?zhèn)芜M(jìn)行審核， 審批缺乏證據(jù)， 判決撤銷房管局同意轉(zhuǎn)讓的具體行政行為。 東城區(qū)法院判決作出后， 丙所在區(qū)法院以房管局轉(zhuǎn)讓審批行為違法， 已經(jīng)法院作出生效判決 為由，認(rèn)定房屋買賣合同無效。本案涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記的公信力問題。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人 應(yīng)當(dāng)對(duì)所轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)享有處分權(quán)。 無處分權(quán)的處分行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。 但是， 如果第三 人基于對(duì)登記而產(chǎn)生的公信力， 通過交易有償取得房地產(chǎn)符合善意第三人的要求時(shí)

26、， 應(yīng)保護(hù) 第三人的利益。 最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行 中華人民共和國民法通則 若干問題的意見 （試行）第 89條規(guī)定， 在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。 但第三人善意、 有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的， 應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。 2007 年物 權(quán)法第 106 條也確認(rèn)了善意占有規(guī)則， 規(guī)定：無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的， 所有權(quán)人有權(quán)追回： 除法律另有規(guī)定外， 符合下列情形的， 受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)的所 有權(quán)：（ 1）受讓人該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)善意的； （ 2）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓： （ 3）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn) 或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀o登記， 不需要登記

27、的已經(jīng)交付給受讓人。 受讓人依照 前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。案例 6-2 王某買賣房屋面積誤差率（ P139）案情簡介：王某于 2005年 3月 20日與本市某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份房屋買賣合同。 按照合同的約定，王某以每平方米 5000 元的價(jià)格購得一套三居室普通住宅，建筑面積 110 平方米，總價(jià)款為 55 萬。王某在實(shí)地考察后，對(duì)房屋比較滿意，遂在簽訂合同之后的第二 周全額支付了房款， 并很快取得了房產(chǎn)證。同年 6 月，王某開始對(duì)房屋進(jìn)行裝修。 期間王某 的女朋友李某來參觀新居， 感覺房屋面積與合同約定面積有出入， 遂請專業(yè)人員進(jìn)行了

28、測量。 測量人員實(shí)測住房面積為 105 平方米，與合同約定面積相差了 5 平方米。 6 月 15 日，王某 找房地產(chǎn)開發(fā)公司要求退還差價(jià)。 房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)為房屋是以整套為單位進(jìn)行銷售， 每平方米 5000 元只是推測價(jià)格。此前雙方已經(jīng)對(duì)房屋總價(jià)達(dá)成協(xié)議，并且合同已經(jīng)實(shí)際履行， 所以拒不退還差價(jià)。 8 月 12 日，王某通過律師向所工區(qū)人民法院提起訴訟，要求房地產(chǎn)開 發(fā)公司退還差價(jià)。 庭審法院經(jīng)過調(diào)查認(rèn)為， 王某與房地產(chǎn)開發(fā)公司所簽訂的房屋買賣合同真 實(shí)有效， 但對(duì)房屋總價(jià)和單價(jià)的關(guān)系約定不明確。 按照最高人民法院 關(guān)于審理商品房買賣 合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第14 條的規(guī)定，房地產(chǎn)

29、開發(fā)公司交付的住房面積誤差已經(jīng)超過 3%。房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)對(duì)面積誤差 3% 以內(nèi)的部分， 即 3.3 平方米的房價(jià)按合 同價(jià)退還王某 ,超出 3%的部分，即 1.7 平方米部分應(yīng)按房價(jià)款進(jìn)行雙倍返還。因此，判決支 持王某的訴訟請求。本案涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方的權(quán)利和義務(wù)。出讓方應(yīng)該保證所出售的房地產(chǎn)符合合同約 定的質(zhì)量、 數(shù)量要求。這也是誠實(shí)信用原則在房地產(chǎn)交易中的體現(xiàn)。本案中，房地產(chǎn)開發(fā)公 司實(shí)際交付的房屋面積與合同約定有較大的誤差， 理應(yīng)依法退還相差面積部分的房價(jià)款和利 息。造成房屋面積誤差的原因千差萬別， 根據(jù)最高人民法院 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛 案件適用法律若干問題的解釋的規(guī)定，面積3

30、% 以內(nèi)的誤差被推定為合理誤差，地產(chǎn)商只需要按合同約定的價(jià)款多退少補(bǔ)就可以了。但超過3%的誤差，通常會(huì)被推定為主觀方面具有一定的過錯(cuò)， 如果合同中沒有就誤差問題如何處理作出約定， 應(yīng)該由開發(fā)商對(duì)買房人就相 應(yīng)部分房款進(jìn)行雙倍返還。 這種規(guī)定的目的是為了防止房屋買賣中利用面積誤差損害購房人 利益的行為，為購房人提供更加充分的保障。案例 6-3 熊某要求秦某履行經(jīng)濟(jì)適用房贈(zèng)與合同案案情簡介： 2000 年 4月 1 日，熊某與秦某簽訂了一份贈(zèng)與協(xié)議書。協(xié)議中約定，秦某 將其即將取得的一套經(jīng)濟(jì)適用房贈(zèng)與熊某， 由熊某交付房款， 秦某在取得房屋后將房產(chǎn)證直 接過戶給熊某。熊某依約交付房款后，于 200

31、2 年 6月入住。 2005 年 7月，房地產(chǎn)管理部門 向秦某頒發(fā)了房地產(chǎn)證， 熊某找秦某協(xié)商辦理過戶未果， 向法院提起訴訟， 要求法院依法判 令被告秦某履行房屋贈(zèng)與合同的附隨義務(wù)， 即判令秦某補(bǔ)辦房屋產(chǎn)權(quán)利過戶手續(xù)。 法院審理 認(rèn)為，被告秦某將經(jīng)濟(jì)適用房通過協(xié)議贈(zèng)與沒有購買資格的原告熊某， 使原本不符合購買經(jīng) 濟(jì)適用房條件的原告實(shí)際上交付房款， 但該套房屋的產(chǎn)權(quán)證仍以被告名義辦理并引起本案訴 爭，擾亂了我國經(jīng)濟(jì)適用房的管理秩序，損害了社會(huì)公共利益，故該贈(zèng)與合同無效。本案涉及經(jīng)濟(jì)適用房的主體資格和轉(zhuǎn)讓效力認(rèn)定。經(jīng)濟(jì)適用房具有很強(qiáng)的政策性社會(huì) 保障性。 對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓， 國家有特殊規(guī)定， 本案中秦某裝經(jīng)濟(jì)適用房以贈(zèng)與的方式轉(zhuǎn) 讓給熊某，由熊某交付房款，實(shí)際上屬于惡意串通、損害國家利益和社舍公共利益的行為， 此贈(zèng)與合同當(dāng)然有效。房地產(chǎn)租賃法律制度引例 房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)保護(hù)案（ P153）案情簡介： 1987 年起，宋某租用林某的一間臨街店面房，雙方簽訂了書面房屋租用合 同，并依法到房產(chǎn)管理部門辦理了房屋租賃登記備案手續(xù)。至1998 年，宋某聽說林某欲將此間店面房賣掉，宋某便多次找到林某，