當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)狀、原因及對(duì)策分析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)狀、原因及對(duì)策分析摘要改革開放以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，近年來房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般人所能承受的經(jīng)濟(jì)能力。過高的房?jī)r(jià)有可能超出經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的承受能力，從而最終影響經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。為此基于對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的成因分析，并有針對(duì)性地提出了解決房?jī)r(jià)問題的對(duì)策建議。 關(guān)鍵詞:高房?jī)r(jià)；成因；對(duì)策提綱1摘要引言12我國(guó)房?jī)r(jià)現(xiàn)狀13住房?jī)r(jià)格上漲的成因分析23.1商品住房供不應(yīng)求是房?jī)r(jià)上漲的首要原因23.2土地資源嚴(yán)格控制且價(jià)格上升，推動(dòng)房?jī)r(jià)和地價(jià)互動(dòng)上漲33.3利益主體的分配需求 33.4投資性需求火上澆油 33.5人口的高速增長(zhǎng)、資

2、本和勞動(dòng)力向中心城市流動(dòng) 33.6住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理 43.7建筑開發(fā)成本上漲 43.8住房周邊硬件條件的完善 44緩解房?jī)r(jià)上漲的對(duì)策和建議 54.1-4.3緩解房?jī)r(jià)上漲對(duì)策建議之1-3點(diǎn) 54.4-4.6緩解房?jī)r(jià)上漲對(duì)策建議之4-6點(diǎn) 64.7緩解房?jī)r(jià)上漲對(duì)策建議之第七點(diǎn) 75參考文獻(xiàn) 8引言： 房?jī)r(jià)問題是大家茶余飯后議論最多的話題，也是今年兩會(huì)的熱點(diǎn)話題。房?jī)r(jià)涉及到老百姓的切身利益，涉及到老百姓的居住能力，涉及到老百姓的幸福指數(shù)?，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)之高已經(jīng)超過了大部分人的承受范圍，國(guó)家也在采取一些列措施抑制房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。正文：一、 我國(guó)房?jī)r(jià)現(xiàn)狀 自1

3、998年以來，房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)的地位始終沒有改變。作為需求市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)鋼鐵、建材、森林工業(yè)、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、家電等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總貢獻(xiàn)率超過20%，由此可見，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展具有重要意義。 然而，從2005年開始，我國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了瘋長(zhǎng)勢(shì)頭，即使在中央不斷出臺(tái)各項(xiàng)樓市調(diào)控措施的情況下，仍舊一路走高。目前，北京、上海等一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)處于極高水平，一些中西部城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的中小城市相比于一線城市還較低，但是增長(zhǎng)速度很快。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示：2010年8月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同

4、比上漲9.3%，環(huán)比與上月持平。而早些時(shí)候國(guó)土資源部下屬中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院全國(guó)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)組發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2009年全國(guó)住宅平均價(jià)格為4474元/平方米，漲幅達(dá)25.1%，為2001年以來最高水平。 那么，我國(guó)的房?jī)r(jià)到底是處在一個(gè)什么樣的水平呢？在國(guó)際上，衡量一個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)是否過高，通常會(huì)引用“房屋收入比”這一概念。房屋收入比是一種綜合性指標(biāo)，它不僅反映房?jī)r(jià)的高低，還能體現(xiàn)消費(fèi)者支付能力的大小。目前國(guó)際上公認(rèn)的合理的住房?jī)r(jià)格的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該為36倍之間，低于3就會(huì)出現(xiàn)住房供不應(yīng)求的局面，高于6就超出了城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)已成為對(duì)房?jī)r(jià)和家庭年收入進(jìn)行相關(guān)分析的重要參照

5、 系。目前，我國(guó)幾乎所有城市的房?jī)r(jià)收入比都超過了10，而一線城市大都超過了20。由此可見，我國(guó)的房?jī)r(jià)嚴(yán)重偏高，完全超出了正常工薪階層和普通民眾的承受能力。二、住房?jī)r(jià)格上漲的成因分析近幾年來，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展，為廣大市民提供了舒適的住所，但不斷上漲的價(jià)格也給購(gòu)房消費(fèi)者帶來了煩惱。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一種商品的價(jià)格是由市場(chǎng)上的供需關(guān)系所決定的。但在房地產(chǎn)領(lǐng)域，支撐房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的因素很復(fù)雜，不僅僅是由房子的供需關(guān)系所影響，還有其他的因素。通過對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的分析，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)住房?jī)r(jià)格上漲的原因主要有以下幾個(gè)方面：經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增

6、長(zhǎng)、住房需求旺盛、資本和勞動(dòng)力向中心城市流動(dòng)、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理、建筑開發(fā)成本上漲、土地資源約束且價(jià)格上升、供不應(yīng)求下的投機(jī)炒作行為等。  (一)商品住房供不應(yīng)求是房?jī)r(jià)上漲的首要原因 1、我國(guó)房?jī)r(jià)上漲原因。 黨的十六大提出全面建設(shè)小康社會(huì)的具體目標(biāo)：一是城鎮(zhèn)人均住房由2000年的19平方米增加到2020年的30平方米，二是城鎮(zhèn)化由2000年的30%增加到2020年的50%。實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)目標(biāo)，到2020年，我國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民需要增加住宅面積50億平方米。因此，在可以預(yù)計(jì)的相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流是需求占主導(dǎo)地位。而受我國(guó)人多地少的客觀條件的限制，能作為房

7、地產(chǎn)開發(fā)的土地很少，2008年國(guó)家又提出堅(jiān)守13億耕地的紅線，這樣就導(dǎo)致土地的供給滿足不了住房建設(shè)的需求，從而導(dǎo)致住房的供給滿足不了人們對(duì)住房的需求。 2、城市人口的增長(zhǎng)是導(dǎo)致商品住房供不應(yīng)求的直接原因。 隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加速，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市人口日益增長(zhǎng)，必然造成對(duì)住房需求的增加。北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在“中國(guó)經(jīng)濟(jì)50人論壇”上表示，目前每年城市新增家庭住房需求大約為800萬套，但每年提供的商品房從來沒有超過400萬套。商品房?jī)H能滿足需求的40%50%，特別是外來人口導(dǎo)致大城市住房供不應(yīng)求，例如北京、上海等?？梢?，我國(guó)城市化進(jìn)程的加速，城市人口的快速增長(zhǎng)直接導(dǎo)致

8、了商品住房供不應(yīng)求。 3、國(guó)民收入的增長(zhǎng)，給希望改善住房條件的人們提供了經(jīng)濟(jì)支撐。 我國(guó)改革開放30多年，經(jīng)濟(jì)得到了飛速發(fā)展，人們收入的提高，使人們更加重視生活水平的改善和提高，而改善住房條件是人們改善生活水平的方式之一。 4、為了使資產(chǎn)保值、增值，高收入人群投資房地產(chǎn)。 金融危機(jī)爆發(fā)后，金融市場(chǎng)的不景氣，再加上通貨膨脹的影響，銀行存款的負(fù)利率，人民幣貶值，而我國(guó)房?jī)r(jià)卻不降反增?；谶@個(gè)原因，人們?yōu)榱耸官Y產(chǎn)保值、增值，紛紛把剩余資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從客觀上推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。 （二）土地資源嚴(yán)格控制且價(jià)格上升，推動(dòng)房?jī)r(jià)和地價(jià)互動(dòng)上漲。 不久前財(cái)政

9、部公布，2009年全國(guó)土地出讓收入為14239.7億元，比上年增長(zhǎng)43.2%，從地區(qū)分布看，全國(guó)土地出讓收入約2/3來自沿海省份。而與土地相關(guān)的稅費(fèi)收入和以土地抵押融資獲取的貸款更是一個(gè)龐大的數(shù)字，從現(xiàn)實(shí)的情況看，拍賣槌一落，少則幾億元多則幾十億元的土地收入就來了，哪個(gè)地方政府能拒絕這種“快錢”的誘惑？地方財(cái)政吃緊可以說是眾所周知的，在如此大的收益誘惑的情況下，土地成了地方政府的第二財(cái)政。同時(shí)，土地是不可再生的資源，國(guó)家實(shí)行嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策，土地的供給會(huì)越來越緊，需求則會(huì)越來越大，因而土地的價(jià)格將會(huì)在今后一段時(shí)期持續(xù)上漲，這對(duì)房?jī)r(jià)無疑將是一個(gè)巨大的影響。簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)用地供應(yīng)的持續(xù)減少，導(dǎo)

10、致房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系日趨緊張，使得未來房?jī)r(jià)上漲的壓力不斷增大，這是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的直接原因。 （三）利益主體的分配需求    現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)開發(fā)模式卻是完全市場(chǎng)化、企業(yè)化的。通過各種辦法拿到地的開發(fā)商完全按照市場(chǎng)化操作，為追求超額利潤(rùn)，將房?jī)r(jià)炒到畸高，造成了目前民眾抱怨的困境。眼下，普通百姓都希望房?jī)r(jià)降低，低到自己能夠買得起，但如果房?jī)r(jià)下降過快、降得過低，又將造成兩個(gè)后果，一是極大地壓縮開發(fā)商的利潤(rùn)空間，使得開發(fā)商投資開發(fā)的積極性降低，從而導(dǎo)致地方政府“土地財(cái)政”收入的減少和地方GDP增速的減緩；二是可能導(dǎo)致大量房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，累及銀行業(yè)。因此，

11、上述所涉及的利益主體地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)，對(duì)降房?jī)r(jià)大多不積極，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)高企成為普遍現(xiàn)象 （四）投資性需求火上澆油 由于房地產(chǎn)具有必需品和投資品的雙重特征，近幾年來，由于房?jī)r(jià)的顛覆性上漲，房地產(chǎn)的投資屬性突顯，加上銀行按揭的金融杠桿作用，助長(zhǎng)了普通購(gòu)房人的投資和投機(jī)心理，民間大量游資紛紛注入房地產(chǎn)市場(chǎng)，加劇供需矛盾，于是出現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)房甚至搖號(hào)的現(xiàn)象，加上開發(fā)商坐地抬價(jià)，形成了樓市“一房難求”的惡性循環(huán)。 （五）人口的高速增長(zhǎng)、資本和勞動(dòng)力向中心城市流動(dòng) 人口的階段性快速增長(zhǎng)，居民收入的階段性積累，使住房需求集中釋放，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。近年來，我國(guó)大中城市，

12、尤其是東南沿海城市，外來人口的大量涌入，在促進(jìn)了沿海城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展的同時(shí)，也給這些城市帶來了較大的住房壓力，基于我國(guó)“人多地少，人多房少的”基本國(guó)情，從而在客觀上導(dǎo)致了我國(guó)整體房?jī)r(jià)的不斷上漲。我國(guó)在快速城市化和全球化的過程中，為尋求更好的發(fā)展機(jī)會(huì)和更高的生活質(zhì)量，資本和勞動(dòng)力向中心城市流動(dòng)，這就形成了美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家定義的“超級(jí)明星城市”，在這些城市中，房地產(chǎn)市場(chǎng)不再僅僅是本地人的市場(chǎng)，城市住房?jī)r(jià)格與當(dāng)?shù)鼐用竦淖》恐Ц赌芰Ρ畴x程度不斷提高。但資本和勞動(dòng)力仍然爭(zhēng)相流向這些城市，原因很簡(jiǎn)單，資本和勞動(dòng)力流動(dòng)時(shí)，其追求的不是房?jī)r(jià)高低，而是城市質(zhì)量、發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展機(jī)會(huì)。資本和勞動(dòng)力向

13、中心城市流動(dòng)，是導(dǎo)致這些城市房?jī)r(jià)上漲的重要原因。 （六）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的權(quán)威數(shù)據(jù)表明，商品住房投資、供應(yīng)結(jié)構(gòu)還不夠合理，經(jīng)濟(jì)適用房的比重不斷下降，住房空置不斷增加，成為近幾年來房?jī)r(jià)上漲持續(xù)加劇的原因之一。隨著商品住房供應(yīng)量的增加，由于不少地方政府執(zhí)行住房供應(yīng)保障政策不力，部分開發(fā)商熱衷于大戶型、高檔房的建設(shè)，使得經(jīng)濟(jì)適用房的竣工面積所占比重下降。1998-2006年，商品住房中經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積的所占比重總體下降非常明顯，別墅、高檔公寓空置面積比重逐年增加，從而影響了商品住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。為了進(jìn)一步改善我國(guó)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 2007年8月13日上午，國(guó)務(wù)院辦公廳在中國(guó)政府網(wǎng)發(fā)布

14、了國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（簡(jiǎn)稱意見）。明確表示，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。在意見的基礎(chǔ)上，各部委正在聯(lián)動(dòng)制定配套政策，并且將通過“兩步走”進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控。意見的出臺(tái)，將使中國(guó)住房保障機(jī)制進(jìn)入到一個(gè)“廉租房”的新時(shí)代，對(duì)我國(guó)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理將得到進(jìn)一步的改善，解決城市低收入困難家庭的住房問題，有助于人們實(shí)現(xiàn) “居者有其屋”的目標(biāo)。 （七）建筑開發(fā)成本上漲 近幾年來，我國(guó)城鎮(zhèn)尤其是一些大中城市的房?jī)r(jià)之所以節(jié)節(jié)攀升，從不回頭，重要原因之一就是我國(guó)1998年以來連續(xù)八次降息，使名義利率達(dá)到了歷史上最低位。就房地產(chǎn)業(yè)而言，過

15、度的低利率助長(zhǎng)了開發(fā)商的盲目投資，引發(fā)了鋼鐵、水泥等行業(yè)的盲目發(fā)展，使得建材價(jià)格一直處于高位運(yùn)行，建筑用鋼材價(jià)格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，價(jià)格也處于總體上漲的態(tài)勢(shì)，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)越來越失調(diào)。建材價(jià)格的上漲在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、資金成本和管理成本等也隨市場(chǎng)行情不斷提高，它們的提高也會(huì)影響到住房的價(jià)格。 （八）住房周邊硬件條件的完善 城市土地成本是構(gòu)成住宅產(chǎn)品的主要因素，住房周邊硬件條件，基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善提高了地段的價(jià)值空間，直接促使房?jī)r(jià)的總體上升。地鐵線路建設(shè)的開展，快速干道的逐步開通，相關(guān)城市硬件設(shè)施的不斷完善，住房周圍的一些重要市政設(shè)

16、施、公益工程的建成都間接的提升了住房的價(jià)格。因此從城市開發(fā)建設(shè)的速度與規(guī)模上看，在改善了城市環(huán)境的同時(shí)也拉動(dòng)了周邊房?jī)r(jià)上漲。 三、緩減房?jī)r(jià)上漲的對(duì)策和建議 隨著房?jī)r(jià)的不斷升高，進(jìn)而出現(xiàn)了各種各樣的房地產(chǎn)問題以及由此引起的社會(huì)問題，如何能夠有效的抑制房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，對(duì)由房?jī)r(jià)上漲而產(chǎn)生的一系列問題得以解決，試提出如下對(duì)策建議： （一）加強(qiáng)住房需求的管理 為區(qū)別對(duì)待各類住房需求，對(duì)不同的對(duì)象要通過不同的手段進(jìn)行管理，即對(duì)住房需求進(jìn)行差異化的管理：做到不同收入的人選擇不同新舊，不同價(jià)格的住房，避免盲目跟風(fēng)購(gòu)買新房、好房，從而也有效的遏制了住房的價(jià)格上漲。當(dāng)前所要做的是進(jìn)一步完善這種住房供應(yīng)體系，基于我

17、國(guó)人多地少，人多房少的基本國(guó)情下，房?jī)r(jià)上漲是長(zhǎng)期趨勢(shì)，適度增加住房供給，鼓勵(lì)正常需求；限制集團(tuán)購(gòu)房，抑制超前需求；控制城市房屋拆遷面積，減緩被動(dòng)的住房需求；運(yùn)用多種手段，打擊投機(jī)需求。強(qiáng)化住房租賃管理，要建立和健全租賃市場(chǎng)的規(guī)章制度，維護(hù)雙方當(dāng)事人的利益，規(guī)范租賃市場(chǎng)的健康，正常和有序發(fā)展。培育住房梯度消費(fèi)。強(qiáng)化合理消費(fèi)觀念，倡導(dǎo)建設(shè)小戶型住房、購(gòu)買二手房、租賃住房等方式，讓住房市場(chǎng)回歸正常的供需狀態(tài)。 （二）加快我國(guó)農(nóng)村城市化的建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大城市化的空間 我國(guó)的城市化與房?jī)r(jià)的關(guān)系取決于城市化是以怎樣的形式進(jìn)行的，如果是采取農(nóng)民進(jìn)城的方式，大量的農(nóng)村人口涌入城市，便會(huì)造成城市的擁擠和住房緊張

18、的壓力。而我國(guó)是個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村人口占總?cè)丝诘?0%以上，必須要改變農(nóng)民進(jìn)城的方式，通過對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)來加快農(nóng)村城市化的建設(shè)，據(jù)有關(guān)方面研究，發(fā)展中國(guó)家城市化水平平均為40%左右，發(fā)達(dá)國(guó)家80%90%，而我國(guó)只有36%。與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)農(nóng)村城市化水平明顯滯后。所以我國(guó)要積極推進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，擴(kuò)大城市化的空間。吸引和鼓勵(lì)農(nóng)民不斷向縣城集中、資本不斷向工業(yè)園區(qū)集中，實(shí)行工業(yè)化和城市化雙輪驅(qū)動(dòng)，吸納農(nóng)村剩余勞動(dòng)力 ，在解決"三農(nóng)"問題的同時(shí)，也解決了大量農(nóng)民進(jìn)城的情形，從而緩減了城市住房需求過旺的壓力，促進(jìn)房?jī)r(jià)下降，使農(nóng)村和城市形成一個(gè)“雙贏”格局。 （三）提高

19、房地產(chǎn)開發(fā)中的土地使用效率，調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃的制定 當(dāng)前我國(guó)不少城市的房地產(chǎn)開發(fā)中對(duì)土地使用存在著“鋪張浪費(fèi)”的情況，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中容積率等問題應(yīng)當(dāng)作出相關(guān)的規(guī)定。許多地方都將新增建設(shè)用地中的絕大多數(shù)用于發(fā)展工業(yè)，壓縮了住房用地的需求。政府在制定土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，可以考慮單獨(dú)制定新增住房用地的計(jì)劃。同時(shí)，在合理規(guī)劃存量房屋拆遷面積的基礎(chǔ)上，制定存量住房用地的供給計(jì)劃。市場(chǎng)化供地是大勢(shì)所趨，在推行過程中一方面需要將經(jīng)營(yíng)性用地統(tǒng)統(tǒng)納入市場(chǎng)范圍，解決低價(jià)供地、無序競(jìng)爭(zhēng)問題。要建立土地、房地產(chǎn)管理部門協(xié)調(diào)機(jī)制，在遵循土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上，調(diào)控土地供短期內(nèi)，適度控制拆遷、適度放量土地的同時(shí)，規(guī)范

20、土地市場(chǎng)、打擊土地投機(jī)，從而間接調(diào)控住房?jī)r(jià)格。 （四）強(qiáng)化資金監(jiān)控力度，合理引導(dǎo)資金流向 政府應(yīng)高度重視與全面檢討現(xiàn)有的銀行體系按揭貸款，打破目前銀行體系中視“住房按揭貸款為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的神話，加強(qiáng)銀行資金的管理。 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸管理?？刂沏y行對(duì)房地產(chǎn)的信貸比例，對(duì)開發(fā)貸款從嚴(yán)審批，嚴(yán)厲打擊少數(shù)不法開發(fā)商的囤積居奇、散布虛假信息等違規(guī)銷售行為；另一方面，加強(qiáng)審核個(gè)人住房抵押貸款，對(duì)多次購(gòu)房的可探討實(shí)施抵押貸款遞減制度。 強(qiáng)化外資的監(jiān)控力度。國(guó)家外匯管理部門要特別關(guān)注外資的流量和流向，為科學(xué)評(píng)估房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)提供依據(jù)；加快制定外資投資房地產(chǎn)的規(guī)章制度，將外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域納入管理范疇。加強(qiáng)對(duì)國(guó)外熱錢

21、進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控力度，并制定外資投資房地產(chǎn)的詳細(xì)規(guī)定。 合理引導(dǎo)資金在“樓市、股市、匯市、債市”中的流向和分配。當(dāng)前可以考慮制定優(yōu)惠政策，引導(dǎo)資金流向旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域。 （五）完善房地產(chǎn)稅制 政府應(yīng)該減免房地產(chǎn)稅費(fèi)，從而降低住房?jī)r(jià)格。在房地產(chǎn)商開發(fā)的過程中，要繳納各種稅，這些收費(fèi)最終都要?dú)w結(jié)到住房的成本中，房?jī)r(jià)自然就提高了；另外通過提高辦事效率，減少辦事環(huán)節(jié)，公開辦事程序，公布稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，允許產(chǎn)權(quán)、規(guī)則、市政、交易等資料、信息公開查詢等，這些方式不但可以大大提高開發(fā)商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的可控性，減少交易費(fèi)用，降低開發(fā)成本，從而為降低房?jī)r(jià)提供有力的保證。 第一，要盡快開征物業(yè)

22、稅。有學(xué)者認(rèn)為，開征物業(yè)稅不僅增加了住房的保有成本，有助于活躍二手房市場(chǎng)，緩解新增住房市場(chǎng)的壓力，而且能夠改變住房購(gòu)買者對(duì)未來的預(yù)期，抑制超前消費(fèi)，減緩房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。不僅如此，它還為地方政府提供了新的稅收增長(zhǎng)點(diǎn)，調(diào)動(dòng)了他們的積極性，有利于中央宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)。 第二，轉(zhuǎn)變土地增值稅的征收手段?？紤]到現(xiàn)行增值稅在實(shí)際征繳中的困難，長(zhǎng)期內(nèi)政府可以將土地增值稅并入到所得稅或資本利得稅中征收。 第三，強(qiáng)化對(duì)轉(zhuǎn)讓收益課稅?？梢愿鶕?jù)一段時(shí)期內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓的次數(shù)和購(gòu)買住房的時(shí)間制定不同的轉(zhuǎn)讓收益課稅標(biāo)準(zhǔn)，有區(qū)別地對(duì)轉(zhuǎn)讓收益課稅。 （六）建立和完善相關(guān)的法律法規(guī) 房?jī)r(jià)水平最終會(huì)和當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力相匹配，

23、房?jī)r(jià)上漲最終需要通過經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來消化，政府有責(zé)任有空間去干預(yù)，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。為此，需要建立健全信息反饋監(jiān)控體系、完善土地政策、住房政策等相關(guān)制度體系在有效抑制房?jī)r(jià)上漲有重要作用。 為確保我國(guó)住房市場(chǎng)的健康、有序發(fā)展，需要建立和完善與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，為住房建設(shè)計(jì)劃和政策提供必要的法律依據(jù)，規(guī)定住房開發(fā)的具體要求和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前急需制定的是住宅法?，F(xiàn)在隨著我國(guó)國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見的出臺(tái)。將對(duì)我國(guó)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理將得到進(jìn)一步的改善，解決城市低收入困難家庭的住房問題，有助于人們實(shí)現(xiàn) “居者有其屋”的目標(biāo)。 （七）建立和健全房地產(chǎn)信息發(fā)布制度 政府要定期向社會(huì)公

24、開發(fā)布有關(guān)住房供求、住房?jī)r(jià)格的信息，為市場(chǎng)主體決策提供參考。同時(shí)，建立網(wǎng)上信息查詢制度，及時(shí)更新有關(guān)內(nèi)容，保證信息的現(xiàn)時(shí)性。完善信息資源的開發(fā)利用。在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，積極開發(fā)分地區(qū)、分品種、分項(xiàng)目的住房信息，并定期向社會(huì)發(fā)布，使市場(chǎng)主體及時(shí)了解有關(guān)信息，掌握市場(chǎng)走勢(shì)。要及時(shí)建立多層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，建立綜合的預(yù)警指標(biāo)體系，重點(diǎn)監(jiān)控土地、投資、價(jià)格、空置率、供求狀況等指標(biāo)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)各主體決策提供服務(wù)。建議媒體盡量客觀地預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，準(zhǔn)確引導(dǎo)市民轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)的觀念，鼓勵(lì)他們勇敢地做商品房的消費(fèi)者。 房?jī)r(jià)的上漲從一定程度上說明了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高，但同時(shí)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和社會(huì)帶來一系列的問題，正確的處理房?jī)r(jià)上漲同房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系，正確處理房?jī)r(jià)上漲同市民生活的關(guān)系，探究房?jī)r(jià)上漲的原因并在房地產(chǎn)行業(yè)采取必要的抑制房