精裝修工程成本管理

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上2009年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（二）精裝修工程成本管理中海地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展管理部2009年1月專心-專注-專業(yè)目 錄一、廣州公司在精裝修項(xiàng)目上的分判模式1（一）室內(nèi)裝飾工程2（二）廚柜工程3（三）木門工程3（四）木地板工程4（五）室內(nèi)燈具4（六）潔具4（七）水暖件4（八）水暖配件4（九）毛巾架、浴簾桿、廁紙盒4（十）附送電器5（十一）木門小五金5（十二）淋浴門5（十三）排氣扇5（十四）各類開關(guān)面板5（十五）墻地磚5（十六）石材6二、精裝修單位與主承包單位的合約關(guān)系，相互協(xié)調(diào)內(nèi)容6三、各精裝修工種招標(biāo)分判注意事項(xiàng)10（一）主承包工程分判注意事項(xiàng)11（二）室內(nèi)裝飾工

2、程11（三）櫥柜工程15（四）木門工程18（五）木地板工程20四、廣州公司甲供材管理模式及經(jīng)驗(yàn)23（一）精裝修交樓甲供材范圍24（二）與設(shè)計(jì)選型的配合24（三）主要裝飾材料選型時(shí)的注意事項(xiàng)25（四）招標(biāo)過程注意事項(xiàng)27（五）供貨、結(jié)算30精裝修工程成本管理（廣州公司）精裝修交樓項(xiàng)目與毛坯房項(xiàng)目在合約管理方面存在較大的差異，這種差異主要體現(xiàn)在：一、精裝修交樓的施工內(nèi)容及項(xiàng)目繁多，各工種專業(yè)性較強(qiáng)，導(dǎo)致分判單位數(shù)量增多和合約工作內(nèi)容增加；二、施工單位的穿插施工及交接面的增加，導(dǎo)致容易出現(xiàn)合約漏項(xiàng)，合約內(nèi)容劃分不清晰，責(zé)任不明確及施工雙方的相互索賠等糾紛扯皮現(xiàn)象出現(xiàn)；三、精裝修交樓對(duì)質(zhì)量的要求更高，

3、因此涉及的甲供材料更多更細(xì)，要求在合約上對(duì)精裝修材料的了解更全面、更深入。一、 廣州公司在精裝修項(xiàng)目上的分判模式從整體分判模式而言，精裝修的分判模式仍屬于主包工程專業(yè)分包的分判模式。此外從中再將精裝修特別關(guān)注的部分材料及設(shè)備進(jìn)行了甲供。從上述分類可以看出，除主包工程及機(jī)電工程相應(yīng)增加的少數(shù)項(xiàng)目外，廣州公司將室內(nèi)裝修工程拆分為室內(nèi)裝飾工程、廚柜工程、室內(nèi)木門工程、木地板工程及甲供材料這五大項(xiàng)，之所以廣州公司將整個(gè)精裝修工程拆散進(jìn)行專業(yè)分包的目的還是為了保證裝修效果并嚴(yán)格控制工程成本。拆分的依據(jù)則是根據(jù)目前國內(nèi)市場(chǎng)的社會(huì)分工來決定的，具體說明如下：（一） 目前市場(chǎng)上存在較多的裝飾單位，雖然主包單位

4、具有裝飾工程的施工資質(zhì)，但其主要業(yè)務(wù)范圍還是在結(jié)構(gòu)粗裝修范圍內(nèi)，其裝飾水平還達(dá)不到地產(chǎn)公司的要求。雖然由其直接承建裝飾工程有利于現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)管理，但如由其承接后不是進(jìn)行轉(zhuǎn)包就是施工質(zhì)量難以控制。因此，建議裝飾工程由業(yè)主直接分判給具有裝飾資質(zhì)的專業(yè)裝飾公司施工。（二） 目前市場(chǎng)上的廚柜、木門及木地板公司數(shù)量也較多，分工比較明確，一般同一廠家不會(huì)存在同時(shí)涉及兩種業(yè)務(wù)的情況，即使部分木門廠家也能制作廚柜或木地板，但實(shí)際仍是以木門工程為其主要業(yè)務(wù)范圍，其廚柜及木地板施工能力有限，質(zhì)量也肯定不如專業(yè)的廚柜及木地板廠家。就廠家的供貨能力及質(zhì)量來看，規(guī)模相當(dāng)?shù)哪咀鳂I(yè)廠家都不會(huì)存在較大的質(zhì)量區(qū)別，關(guān)鍵還在于其現(xiàn)場(chǎng)

5、安裝水平上，這實(shí)際也直接影響到成品質(zhì)量及售后服務(wù)能力。因此，正因?yàn)椤靶g(shù)業(yè)有專攻”，上述三個(gè)項(xiàng)目的分判仍然建議由三家專業(yè)單位承接較好。（三） 之所以要甲供材料的主要原因有兩點(diǎn)，一是能較好的控制工程成本，能通過甲方集中購買及利用甲方付款方面的優(yōu)勢(shì)達(dá)到降低成本的目的；二就是能較好的控制材料質(zhì)量，滿足甲方設(shè)計(jì)要求。除此之外則完全沒有必要采用甲供模式，反而還增加工作內(nèi)容，降低工作效率，事倍功半。而裝飾工程中甲供材料的目的主要還在第二點(diǎn)控制施工質(zhì)量達(dá)到設(shè)計(jì)要求上，當(dāng)然通過我們的集中采購也能達(dá)到一定降低成本的目的。正因?yàn)檠b飾工程的特點(diǎn)，廣州公司幾乎將所有成品類（無須再次加工，只需安裝即可）的裝飾材料及設(shè)備進(jìn)

6、行了甲供，目的只有一個(gè)：就是在確保工程成本可控的前提下，嚴(yán)格的控制裝飾工程及各種材料的質(zhì)量。裝飾工程分判模式細(xì)分如下：（一） 室內(nèi)裝飾工程通常與公共部分裝飾工程一同分判，由一個(gè)裝飾單位承接大堂、電梯廳及室內(nèi)裝飾工程有利于現(xiàn)場(chǎng)施工管理及成品保護(hù)。主要工作內(nèi)容包括：室內(nèi)墻地磚鋪貼、石材鋪貼（包括波打線及地腳線）、室內(nèi)墻面及天花乳膠漆、天花腳線、廚房衛(wèi)生間及其他部位的天花吊頂、衛(wèi)生間洗手臺(tái)及鏡子、窗臺(tái)板（石材或磚）、木飾面背景墻、各類鞋柜、衣柜(如有家私廠可以承建，如索菲亞牌衣柜，盡可能的成品采購以保證工程質(zhì)量)等。另還包括毛巾架、浴簾桿、廁紙盒（甲供）的安裝。（二） 廚柜工程單獨(dú)分判，內(nèi)容包括：吊

7、柜、地柜、臺(tái)面板制作、安裝。含抽油煙管安裝（抽油煙管由抽油煙機(jī)供應(yīng)商提供，安裝時(shí)若長度不夠則應(yīng)由廚柜廠家免費(fèi)提供）、臺(tái)面開孔等；抽油煙機(jī)、煤氣煮食爐及消毒碗柜的安裝（抽油煙機(jī)、煮食爐與消毒碗柜甲供）；洗滌盆及整項(xiàng)去水設(shè)施的供應(yīng)與安裝、水龍頭的開孔（包括自來水與直飲水龍頭）；櫥柜與墻、地面連接處之打膠；吊柜下方的照明系統(tǒng)及其配件的供應(yīng)與安裝等。（三） 木門工程與戶門一同分判，建議應(yīng)與防火門（如管井門、走火樓梯門等）分開分判。主要因?yàn)閼糸T雖然也是防火門（即使木門廠家沒有防火門加工資質(zhì)，其也可以通過掛靠性質(zhì)滿足消防驗(yàn)收需要），但戶門及室內(nèi)門對(duì)木門廠家的手工要求較高，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)以裝飾效果為主，小業(yè)主對(duì)質(zhì)

8、量的關(guān)注程度較高；而其它防火門則處于公共部位，對(duì)外形裝飾及手工質(zhì)量要求不高，小業(yè)主關(guān)注程度低，主要還是以滿足防火功能及驗(yàn)收為主。因此，建議戶門及室內(nèi)門與其他防火門分開招標(biāo)，在控制成本的前提下，戶門及室內(nèi)門單位的選擇上應(yīng)著重在于該分判商的裝飾加工能力及施工質(zhì)量；防火門單位則應(yīng)重點(diǎn)考慮其的專業(yè)生產(chǎn)資質(zhì)以保證消防驗(yàn)收的順利通過。因此，木門及防火門的投標(biāo)單位應(yīng)不完全一致（不排除防火門單位有裝飾性木門的加工生產(chǎn)能力的情況）。工作內(nèi)容為：室內(nèi)門的供應(yīng)與安裝、木門小五金（甲供）的安裝、所有門洞、墻體與安裝門框之間空隙的填充等。（四） 木地板工程單獨(dú)分判，包括地面木龍骨的鋪貼、木地板的供應(yīng)與安裝及木質(zhì)踢腳線的

9、供應(yīng)與安裝、木地板與周邊墻面、洞口、腳線、門檻石及地磚等的收邊收口（包括打膠及鋪裝塑料或金屬收口條）。（五） 室內(nèi)燈具甲供。包括供應(yīng)吸頂燈、筒燈、光管、射燈等；要注意光源的品牌范圍。安裝由機(jī)電單位完成。（六） 潔具甲供。包括洗手盆、座廁、浴缸等；安裝由機(jī)電單位完成，包括與周圍墻地面的收口打膠等。（七） 水暖件甲供。包括各類龍頭及其配件；安裝由機(jī)電單位完成，包括與周圍洗手臺(tái)面的收口打膠等。（八） 水暖配件甲供。安裝由機(jī)電單位完成，包括去水配件及給水軟管等。此部分材料較為零星，本可由潔具及龍頭供應(yīng)單位提供（多數(shù)潔具供應(yīng)單位無此業(yè)務(wù)），但一般潔具及龍頭供應(yīng)單位多為國內(nèi)或國際知名品牌，此部分費(fèi)用相比國

10、內(nèi)一般配件廠而言高出太多，又為暗藏材料，無須品牌效應(yīng)。建議在保證質(zhì)量的前提下，從節(jié)約成本的角度出發(fā)單獨(dú)分判。（九） 毛巾架、浴簾桿、廁紙盒甲供，由裝飾單位安裝。部分潔具及水暖件供應(yīng)商都有類似產(chǎn)品，亦可與潔具水暖件一同招標(biāo)。但考慮到物品較小，技術(shù)含量不高，小業(yè)主對(duì)其品牌的要求不強(qiáng)，建議無須找名牌單位供應(yīng)，由國內(nèi)一般供應(yīng)商供應(yīng)即可滿足要求，達(dá)到節(jié)約成本的目的。（十） 附送電器甲供。包括煤氣爐（廚柜公司安裝）、熱水器（煤氣公司或熱水器供應(yīng)商）、抽油煙機(jī)（廚柜公司安裝）、消毒碗柜（廚柜公司安裝）、微波爐（廚柜公司安裝）、各類型空調(diào)（供應(yīng)商安裝）等。（十一） 木門小五金甲供。包括門鎖、門鉸、門碰、貓眼。

11、通常情況下比較重戶門鎖的款式，因此在分判上為節(jié)約成本一般分為了戶門鎖與內(nèi)門鎖、門鉸、門碰、貓眼分兩家單位分別供應(yīng)的情況（因戶門鎖一般選擇名牌產(chǎn)品，而其屬下的門鉸、門碰、貓眼的價(jià)格較高）。供應(yīng)后由木門供應(yīng)單位安裝。（十二） 淋浴門甲供。包括鋁合金框架及鋼化玻璃、小五金連接件的供應(yīng)與安裝及與墻地面的打膠處理等。因淋浴門對(duì)品牌的要求不高，質(zhì)量相差不大，因此由一般的專業(yè)淋浴門廠家供應(yīng)安裝即可，無須大品牌商供應(yīng)。（十三） 排氣扇甲供。向?qū)I(yè)排氣扇廠家提供開孔尺寸、噪音及風(fēng)量控制要求即可。采購后由機(jī)電單位安裝。（十四） 各類開關(guān)面板甲供。由機(jī)電單位安裝。包括各類型強(qiáng)電開關(guān)、插座面板、防濺面蓋、門鈴開關(guān)等。

12、（十五） 墻地磚甲供。由室內(nèi)裝飾單位安裝。包括墻地磚的供應(yīng)、切割及倒角。通常墻地磚分開招標(biāo)，主要原因?yàn)椴糠謴S家只生產(chǎn)其中的一種。目前墻磚主要以瓷片為主（也可以使用拋光磚及仿古磚，視設(shè)計(jì)而定），可單獨(dú)招標(biāo)；地面拋光磚為集團(tuán)甲供，可與公共部分的墻地面拋光磚共同招標(biāo)；廚衛(wèi)地面一般設(shè)計(jì)為仿古磚（也可用石材），單獨(dú)招標(biāo)。波打線視材料類型與墻地磚供應(yīng)共同分判。（十六） 石材大料應(yīng)甲供，局部裝飾性的、規(guī)格特殊的、少量的石材可以由裝飾施工單位供應(yīng)。由室內(nèi)裝飾單位安裝。包括石材的供應(yīng)、切割、磨邊及倒角。石材適用范圍一般為客廳及走道地面、衛(wèi)生間墻地面及廚房波打線（一般廚房地面不采石材，容易污染）。可與公共部分墻地

13、面石材共同招標(biāo)分判。二、 精裝修單位與主承包單位的合約關(guān)系，相互協(xié)調(diào)內(nèi)容由于精裝修交樓與毛坯交樓相比增加了較多的專業(yè)裝修單位，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)封頂后進(jìn)入精裝修階段時(shí)同時(shí)會(huì)有幾個(gè)專業(yè)裝飾單位與主承包等單位同時(shí)交叉作業(yè)的情況。正因?yàn)檫@種情況的出現(xiàn)，必須要在主承包合同及其他裝飾工程的合同中明確規(guī)定主包單位與其他裝飾分包單位的主分包合約關(guān)系，相互協(xié)調(diào)的工作內(nèi)容及各工種交接面的工作內(nèi)容劃分等。避免出現(xiàn)合約漏項(xiàng)，合約內(nèi)容劃分不清晰，責(zé)任不明確及施工雙方的相互索賠等的糾紛扯皮現(xiàn)象的出現(xiàn)。就廣州公司目前合約分判模式中主分包的合約關(guān)系來說，土建單位還是承擔(dān)主承包單位的角色（但主要工作內(nèi)容仍以土建工程為主），而其他專業(yè)裝

14、飾單位及物資供貨單位仍然由我司直接分判并簽訂分包合同，主承包單位與專業(yè)裝飾分包單位無任何合約關(guān)系，但各自的合同中規(guī)定了相應(yīng)的總包管理及協(xié)調(diào)服務(wù)內(nèi)容，以規(guī)避容易出現(xiàn)的各類合約糾紛。主承包單位在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)其他分判商的管理主要還是以負(fù)責(zé)安全、協(xié)調(diào)工作為主，工程進(jìn)度及質(zhì)量仍然由我司直接控制。建議可采用三方協(xié)議的形式從合約形式上將各專業(yè)分包納入到總包管理工作的范疇中來，明確總分包責(zé)任以適應(yīng)目前政府對(duì)建筑承包模式的要求趨勢(shì)。但值得注意的是其他分判商的分判及付款仍然必須由業(yè)主直接控制，否則容易產(chǎn)生質(zhì)量無法控制及主包單位挪用分包資金的問題，將嚴(yán)重影響項(xiàng)目進(jìn)度?，F(xiàn)就將廣州公司在這方面的合約規(guī)定分工種介紹如下：（一）

15、 主承包工程因?yàn)樵黾恿巳舾蓚€(gè)室內(nèi)專業(yè)裝飾單位共同交叉施工，因此在主承包工程內(nèi)容本身、主分包協(xié)調(diào)服務(wù)工作內(nèi)容及總包管理服務(wù)內(nèi)容上都增加相應(yīng)的工作量，現(xiàn)分別簡(jiǎn)述如下：1. 增加的主承包工程內(nèi)容在毛坯房交樓模式中，主承包單位實(shí)際同樣存在對(duì)其他分包的協(xié)調(diào)服務(wù)配合工作（如機(jī)電、鋁窗、欄桿等單位），如按照廣州公司的室內(nèi)裝飾分判模式，實(shí)際只是增加的四個(gè)裝飾專業(yè)分包單位（室內(nèi)裝飾、室內(nèi)木門、廚柜、木地板）與主承包單位一起共同施工，另機(jī)電單位增加了較多甲供材料的安裝（如潔具、水暖件等）。因此，對(duì)主承包單位其本身的合約內(nèi)容來說，增加的主要內(nèi)容是：（1） 由于現(xiàn)場(chǎng)單位的增多，增加大量裝飾材料的運(yùn)輸從而導(dǎo)致在精裝修交

16、樓模式中，主承包單位在投標(biāo)過程中必須考慮增加開辦費(fèi)項(xiàng)目中的大型機(jī)械設(shè)備（塔吊、人貨電梯及井架等）來滿足精裝修施工過程中的垂直運(yùn)輸問題，而不是只以土建結(jié)構(gòu)工程的工作量來考慮現(xiàn)場(chǎng)機(jī)械配置問題。（2） 增加的裝飾工程導(dǎo)致工期延長（如高層增加約4個(gè)月時(shí)間）。主承包工程的工期不再只是其土建工程的單項(xiàng)工期，應(yīng)是以整個(gè)項(xiàng)目全面竣工為要求的整體工期。正是由于工期的延長導(dǎo)致主承包單位在大型設(shè)備租賃時(shí)間延長、臨時(shí)設(shè)施和周轉(zhuǎn)材料以及其他開辦費(fèi)項(xiàng)目上會(huì)增加額外的費(fèi)用，直接導(dǎo)致主承包合同成本的增加，值得注意。2. 增加的協(xié)調(diào)服務(wù)內(nèi)容 同上述第1點(diǎn)所述，精裝修模式對(duì)主承包單位而言實(shí)際只是增加了部分精裝修工種的協(xié)調(diào)服務(wù)配合

17、工作，按照廣州公司的分判模式，相應(yīng)其協(xié)調(diào)服務(wù)報(bào)價(jià)列項(xiàng)中應(yīng)增加室內(nèi)裝飾工程、廚柜工程、木門工程（主要指室內(nèi)木門部分）、木地板工程四項(xiàng)報(bào)價(jià)，另機(jī)電工程由于增加較多甲供材料的安裝，其所報(bào)的協(xié)調(diào)服務(wù)價(jià)格與毛坯模式相比應(yīng)有增加。具體協(xié)調(diào)服務(wù)內(nèi)容如下：（3） 提供現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)的道路和走道給其他承包人共同使用。為其他承包人提供合理的施工作業(yè)空間。（4） 提供主承包人在現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)的腳手架、支撐、爬梯、工作臺(tái)等給其他承包人共同使用。提供其他承包人為保證施工安全所需的圍板、圍網(wǎng)、護(hù)欄等。（5） 在其他承包人施工需要時(shí)，提供照明（特別增加的是室內(nèi)照明供室內(nèi)裝飾單位施工）。（6） 提供現(xiàn)場(chǎng)用水供其他承包人施工使用（這里增加的是

18、室內(nèi)裝飾單位的用水），但不包括其他承包人的辦公及生活用水。（7） 提供現(xiàn)場(chǎng)施工用電（這里增加的是室內(nèi)裝飾單位的用電）但不包括辦公及生活用電；提供其他承包人試驗(yàn)、系統(tǒng)調(diào)試所需負(fù)荷。（8） 在建筑物內(nèi)提供其他承包人合理施工所需的水電管線接駁點(diǎn)，并負(fù)責(zé)維修使其處于良好的使用狀態(tài)。接駁點(diǎn)(即配電箱，包括地庫范圍)在樓層內(nèi)的設(shè)置間隔至多不超過一層。（9） 提供臨時(shí)廁所、其他衛(wèi)生設(shè)施給其他承包人共同使用。（10） 對(duì)工程現(xiàn)場(chǎng)作全面的看管以防盜竊（裝飾材料的增加導(dǎo)致此項(xiàng)工作較為重要，但要求各承包人的材料由各自自行看管，主承包人只是承擔(dān)現(xiàn)場(chǎng)全面管理的責(zé)任，并不代表一旦出現(xiàn)盜竊現(xiàn)象均由主承包人承擔(dān)責(zé)任）。（11

19、） 提供工程現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)現(xiàn)有的機(jī)械設(shè)備（包括但不限于塔吊、人貨電梯、井架、拔桿等）給其他分包人作卸貨、水平、垂直運(yùn)輸之用（主要增加裝飾材料及其人員的垂直運(yùn)輸）。（12） 在自然地面上提供垃圾站或箱，按業(yè)主的指示，及時(shí)地將其他承包人堆放于建筑物內(nèi)指定地點(diǎn)的施工產(chǎn)生的垃圾運(yùn)至自然地面，定期從自然地面堆集點(diǎn)運(yùn)離現(xiàn)場(chǎng)（裝飾垃圾的外運(yùn)工作量是最大的，需特別注意。廣州公司要求其他承包人將其垃圾堆放至每層樓的指定地點(diǎn)，由主承包人統(tǒng)一運(yùn)至地面并外運(yùn)）。（13） 保持與其他承包人的密切聯(lián)系，了解其他分包工程的進(jìn)度計(jì)劃和特殊要求，做到相互配合。（14） 在隱蔽工程覆蓋前，留出合理的時(shí)間以便其他承包人能夠完成管線、套筒、

20、鐵件等預(yù)埋，與其他承包人確定預(yù)留孔洞的位置。（15） 跟隨施工進(jìn)度，按照業(yè)主的指示，對(duì)各種用途的孔、洞（包括電梯門洞、木門塞縫）、其他承包人完成項(xiàng)目與結(jié)構(gòu)之間的各種縫隙（如門窗與墻、柱之間的縫隙等）、墻面開槽及其他類似部位用水泥砂漿或其他輔助材料填實(shí)抹平。（16） 提供標(biāo)高、定位的基準(zhǔn)點(diǎn)、線給其他承包人進(jìn)行自己的定位和施工，并對(duì)其準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。（17） 進(jìn)行其他一般必需的修補(bǔ)工作。（18） 收集、審核、匯總各承包人工程資料和編制總包資料。保證施工過程中資料和竣工資料符合各方面要求。（19） 配合政府部門安檢、質(zhì)檢、驗(yàn)收所需公關(guān)費(fèi)用。3. 增加的總包管理內(nèi)容同上述增加內(nèi)容的敘述一致，精裝修模式下增

21、加的總包管理內(nèi)容實(shí)際就是增加的四項(xiàng)精裝修工種而導(dǎo)致的總包管理范圍及責(zé)任的加大。在目前的國內(nèi)建筑市場(chǎng)的大環(huán)境下，廣州公司的施工管理模式實(shí)際仍是以業(yè)主直接進(jìn)行總承包管理為主，主承包單位實(shí)際承擔(dān)的主要還是名義上的總包責(zé)任及其合同范圍內(nèi)的土建工程施工。廣州公司設(shè)立總包管理費(fèi)用的目的就是通過計(jì)取此部分費(fèi)用與其相應(yīng)承擔(dān)的名義上的總包管理責(zé)任相匹配，另在施工現(xiàn)場(chǎng)也確實(shí)起到一定的總包管理效果。具體內(nèi)容簡(jiǎn)述如下（供參考）：（20） 對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的全面安全管理并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)，包括與現(xiàn)場(chǎng)其他承包人簽訂安全協(xié)議書、建立安全生產(chǎn)責(zé)任制度、配置足夠數(shù)量的專職安全員、審核各項(xiàng)現(xiàn)場(chǎng)專項(xiàng)安全施工組織設(shè)計(jì)、監(jiān)督檢查特殊作業(yè)環(huán)境人

22、員的勞動(dòng)保護(hù)措施、保證安全技術(shù)費(fèi)用?？顚Ｓ?、書面記錄各項(xiàng)安全管理活動(dòng)等。（21） 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)所有人員的安全培訓(xùn)及登記造冊(cè)工作。（22） 施工現(xiàn)場(chǎng)文明施工管理。（23） 整個(gè)項(xiàng)目的竣工資料的收集整理工作。（24） 負(fù)責(zé)在工程施工過程中與政府行業(yè)主管部門等進(jìn)行聯(lián)絡(luò)與溝通；接待與處理政府有關(guān)部門的有關(guān)質(zhì)量、安全、環(huán)保、文明施工、公安執(zhí)法等各項(xiàng)檢查與監(jiān)督，并負(fù)責(zé)辦理相關(guān)手續(xù)及批文。三、 各精裝修工種招標(biāo)分判注意事項(xiàng)精裝修工種招標(biāo)分判的注意事項(xiàng)本應(yīng)按照四類專業(yè)裝飾工種分別說明，但由于增加精裝修交樓，導(dǎo)致主承包工程的合約內(nèi)容有所增加，因此先將主承包招標(biāo)過程中針對(duì)增加了精裝修工程而需要注意的招標(biāo)事項(xiàng)簡(jiǎn)要的進(jìn)行說

23、明，然后再分室內(nèi)裝飾、廚柜、木門、木地板四類工程分別說明。（一） 主承包工程分判注意事項(xiàng)1. 總工期有所增加，對(duì)主承包單位的工期要求應(yīng)該以其自身合約范圍內(nèi)的實(shí)體工程完成工期及所有協(xié)調(diào)服務(wù)工作完成工期兩個(gè)方面進(jìn)行控制。主要的考核標(biāo)準(zhǔn)還應(yīng)以第一個(gè)工期要求為主，但其所有工作的持續(xù)時(shí)間及總價(jià)包干的期限還是應(yīng)以第二點(diǎn)的總工期為標(biāo)準(zhǔn)；2. 大型機(jī)械及設(shè)備（如塔吊，井架等）的數(shù)量要求應(yīng)有業(yè)主根據(jù)后期施工的實(shí)際情況提出，應(yīng)作為強(qiáng)制性要求在招標(biāo)中明確，不得由各個(gè)投標(biāo)單位自行報(bào)送數(shù)量并作包干處理。否則容易造成主承包單位應(yīng)節(jié)約自身成本減少機(jī)械數(shù)量而引起精裝修階段大量材料垂直運(yùn)輸問題；3. 明確合同總價(jià)中已包括在施工

24、過程中（從工程開工至業(yè)主交樓為止）清除所有垃圾的費(fèi)用（包括其他分包單位正常施工、設(shè)計(jì)變更等產(chǎn)生的垃圾）；4. 明確其須為其它承包人免費(fèi)提供臨水、臨電，每隔一層至少應(yīng)有一個(gè)水龍頭及一個(gè)電源箱，且無論所需的電源及其線路為何種形式，其費(fèi)用都已包括在總價(jià)內(nèi)；（二） 室內(nèi)裝飾工程1. 單位的考察、選擇室內(nèi)裝飾單位的選擇應(yīng)以具有相應(yīng)施工資質(zhì)的專業(yè)裝飾單位為標(biāo)準(zhǔn)，不建議選用利用總包資質(zhì)的土建單位承擔(dān)（質(zhì)量難以保證）。雖然施工資質(zhì)對(duì)于室內(nèi)裝飾單位并不能說明其能力，但最主要的還是保證工程竣工后的順利驗(yàn)收。單位考察的方式應(yīng)以考察其承接的現(xiàn)場(chǎng)工程為主（必看項(xiàng)目），且考察其施工現(xiàn)場(chǎng)需特別注意以下幾點(diǎn)問題：（1） 應(yīng)抽

25、選其普通的、大貨量的住宅工程進(jìn)行考察而不是公共部分裝飾甚至樣板房裝飾，后者無法看到其在大批量裝飾工程施工過程中的真正手工質(zhì)量。（2） 不一定非要選擇大型的裝飾企業(yè)承建，具有相應(yīng)資質(zhì)的單位即可。事實(shí)證明，約是大型的國有裝飾企業(yè)，其質(zhì)量及價(jià)格反而沒有任何優(yōu)勢(shì)。（3） 在考察其現(xiàn)場(chǎng)手工質(zhì)量的同時(shí)，應(yīng)了解該單位在該項(xiàng)目上合同簽約情況，注意如該單位是由總包單位直接分判并簽訂合同的要特別留意，因此種情況表明該單位不是業(yè)主親自選定，可能對(duì)質(zhì)量的要求并不太高，導(dǎo)致裝飾單位的水平有限。（4） 考察其施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量應(yīng)注意細(xì)節(jié)問題，不能以偏概全，應(yīng)多看幾套房間。2. 分判的時(shí)間裝飾工程的分判插入時(shí)間應(yīng)在結(jié)構(gòu)封頂前一個(gè)

26、半月開展較為合適，具體進(jìn)場(chǎng)時(shí)間視砌筑抹灰工程的進(jìn)度而定（如果裝飾材料的乙供品種較多，如石材，裝飾分判應(yīng)進(jìn)一步提前以保證材料的備貨）。整個(gè)裝飾工程的分判持續(xù)時(shí)間大約為一個(gè)月（從收到招標(biāo)圖紙開始計(jì)算到定標(biāo)，預(yù)計(jì)兩到三次的議標(biāo)次數(shù)）。3. 合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng)（1） 明確合約的包干原則為按裝飾圖紙包干（包括項(xiàng)目及工程量），同時(shí)應(yīng)發(fā)出土建圖紙供裝飾單位核對(duì)差異，避免出現(xiàn)土建圖紙與裝飾圖紙不符引起的索賠。（2） 分判時(shí)要求所有投標(biāo)單位應(yīng)報(bào)乙供材料的樣板供業(yè)主審核，業(yè)主將按確認(rèn)之樣板驗(yàn)收。若多次報(bào)板未滿足要求，業(yè)主有權(quán)提供所需材料，材料費(fèi)將從所支付給貴司的工程款中扣回，無論此材料費(fèi)是否超出合同單價(jià)。主要

27、是為了避免投標(biāo)單位中標(biāo)后降低材料檔次來節(jié)約成本，這是裝飾工程最容易失控的地方。（3） 必須提醒裝飾單位不得因發(fā)現(xiàn)自己對(duì)招標(biāo)文件及招標(biāo)圖紙的理解有誤或與投標(biāo)時(shí)的理解存在任何差異而向業(yè)主提出任何索賠。若招標(biāo)圖紙中存在大樣或做法不明確的，應(yīng)由中標(biāo)人提供深化設(shè)計(jì)及大樣圖，并報(bào)業(yè)主批準(zhǔn)，有關(guān)深化設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)費(fèi)用及相應(yīng)施工費(fèi)用已包括在合同單價(jià)中。（4） 明確其與其他工種交接面的劃分界限：鋁合金門窗、陽臺(tái)欄桿、木門、櫥柜、淋浴間玻璃隔斷工程由其它承包人施工。鋁門窗填縫、打膠等均由門窗承包人完成，外墻以內(nèi)與其它承包人交界接口部位的收口處理、洗手盆與洗手臺(tái)之間的收口處理、飄窗臺(tái)板左、右、下口的收口處理，包括塞縫、

28、打膠等均由裝飾單位完成，相應(yīng)施工費(fèi)用已包括在總價(jià)中。（5） 裝飾單位提供的材料（不包括甲供材料）的環(huán)保檢測(cè)必須符合當(dāng)?shù)卣块T的要求，且由承裝飾單位負(fù)責(zé)送檢并取得合格證書，所有費(fèi)用已包括在合同總價(jià)中。（6） 說明現(xiàn)場(chǎng)的工作面應(yīng)是分批移交，裝飾單位應(yīng)考慮到場(chǎng)地不能一次性移交而產(chǎn)生的一切費(fèi)用。且裝飾單位在接受工作面后應(yīng)立即進(jìn)行檢查、驗(yàn)收，并于三日內(nèi)提出意見，否則業(yè)主將認(rèn)為移交的工序合格，裝飾單位人不得以其它工序的質(zhì)量問題影響裝修質(zhì)量且不得因此而向業(yè)主提出任何索賠。（7） 很多時(shí)候裝飾工程在施工方法上存在一定的細(xì)部差異，為避免出現(xiàn)此類繁多的索賠，可提出若部分項(xiàng)目的施工方法與招標(biāo)文件的施工方法存在細(xì)部

29、差異（如水泥砂漿配合比差異、厚度差異等），但無本質(zhì)上的差異，無論因此引起的造價(jià)或增或減，均不調(diào)整（類似如因清單中描述的砂漿厚度達(dá)不到標(biāo)高要求而需要局部加厚等）。（8） 由于裝修后期，由于多家單位共同施工造成施工垃圾難以分清歸屬，為保證施工順利進(jìn)行，業(yè)主可能會(huì)指定承包人或其它承包人來完成室內(nèi)垃圾的清運(yùn)，費(fèi)用將由業(yè)主確定各家分?jǐn)偙壤h標(biāo)時(shí)需提出并要求裝飾單位不得提出異議。（9） 現(xiàn)場(chǎng)成品保護(hù)很重要，業(yè)主在議標(biāo)過程中應(yīng)提出強(qiáng)制性要求（而不是施工過程中提出，導(dǎo)致對(duì)方索賠保護(hù)費(fèi)用或不作為導(dǎo)致成品損壞）明確如因裝飾單位自身保護(hù)不利而造成的一切損失應(yīng)由裝飾單位自己承擔(dān)。廣州公司要求地面的成品保護(hù)措施為：石

30、材地面及窗臺(tái)板面完成面貼一層油紙，再加一層夾板或纖維板保護(hù)，且此部分費(fèi)用已包括在投標(biāo)總價(jià)內(nèi)。（10） 地面波打線、門檻石等項(xiàng)目的寬度容易因裝修排版、施工誤差等原因造成局部尺寸加寬，導(dǎo)致施工單位的零星索賠較多。建議規(guī)定加寬或者減少在50mm以內(nèi)（包括50mm）的，結(jié)算數(shù)量依舊按清單描述的寬度計(jì)算，與之相鄰的其它材料的工程量亦不減少，單價(jià)不再調(diào)整；超過50mm的部分，可以按地面飾面項(xiàng)目計(jì)取材料差價(jià)。但波打線的寬度超過50mm的，應(yīng)報(bào)請(qǐng)業(yè)主同意后，方可施工（因涉及到整體設(shè)計(jì)，需設(shè)計(jì)確認(rèn)后方可施工）。（11） 施工過程中，衛(wèi)生間吊頂高度可能有微小調(diào)整（如預(yù)埋管線等因素），但無本質(zhì)上的差異，不論調(diào)高或調(diào)

31、低，應(yīng)要求數(shù)量結(jié)算依舊按清單描述的高度及面積計(jì)算，與之相鄰的墻面拋光磚的工程量亦不減少或增加，單價(jià)不再調(diào)整。避免過多的簽證及索賠的出現(xiàn)。（12） 合約上要注意由于設(shè)計(jì)要求、排版方式等導(dǎo)致的一些成本變化或者裝飾單位容易偷工減料的部位。如規(guī)定長度在1.8m（包括1.8m）以內(nèi)的所有窗臺(tái)板及門檻石，石材必須為整板鋪貼，不得切分。（13） 甲供材料的種類及材料提供的方式要明確，由誰提下料清單、什么時(shí)間提出、磨邊及切割由誰負(fù)責(zé)、貨到后的卸貨及搬運(yùn)由誰完成、驗(yàn)收貨物的方式、驗(yàn)收參與的人員等都要在合約中明確規(guī)定清晰，避免后期相互扯皮。（14） 對(duì)于業(yè)主提供的裝飾材料，應(yīng)要求裝飾單位在使用時(shí)仔細(xì)挑選，物料在色

32、差、平整度等方面的一些業(yè)主認(rèn)可的缺陷，應(yīng)通過挑選使用將其消除。如果缺陷程度較為嚴(yán)重，無法通過施工工藝將其消除（如色澤、紋理差異較大等），裝飾應(yīng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主請(qǐng)求處理，擅自施工造成觀感效果不良，為小業(yè)主不能接受的，應(yīng)由裝飾單位承擔(dān)全部責(zé)任。（15） 同一套房間內(nèi)的石材既存在甲供材料，又存在裝飾單位自行購買的，應(yīng)要求承包人參照業(yè)主設(shè)計(jì)部及地盤提供的材料樣板，盡量選用色澤、觀感相近的材料。避免出現(xiàn)后期交樓出現(xiàn)的返工現(xiàn)場(chǎng)，導(dǎo)致成本增加。（16） 因甲供材料涉及到施工損耗率的問題，因此要求投標(biāo)單位填報(bào)損耗率進(jìn)行統(tǒng)一考慮，評(píng)標(biāo)時(shí)應(yīng)將損耗部分計(jì)入合同總價(jià)中進(jìn)行綜合分析（否則容易導(dǎo)致中標(biāo)價(jià)低結(jié)算價(jià)高的情況）。且

33、超出損耗率部分的超領(lǐng)材料應(yīng)加倍扣款（廣州公司為采購價(jià)格的1.2倍），防止領(lǐng)用單位買賣材料。（17） 因裝飾工程甲供材料品種較多，對(duì)應(yīng)供數(shù)量的準(zhǔn)確性要求較高，因此招標(biāo)分判時(shí)必須提供清單數(shù)量（建議自行計(jì)算并多重復(fù)核）供投標(biāo)單位參考，如果投標(biāo)單位對(duì)甲供材料數(shù)量提出修改的，應(yīng)組織人員進(jìn)行核對(duì)，確保應(yīng)供量的準(zhǔn)確性。（三） 櫥柜工程1. 單位的考察、選擇櫥柜單位的選擇應(yīng)以具有相應(yīng)生產(chǎn)能力的專業(yè)櫥柜單位為標(biāo)準(zhǔn)。目前櫥柜行業(yè)無任何資質(zhì)等級(jí)，僅是以其商標(biāo)的品牌的知名度來劃分檔次，因此裝飾工程中的櫥柜單位只要具有一定的專業(yè)生產(chǎn)能力及規(guī)模，有過地產(chǎn)項(xiàng)目櫥柜工程的供應(yīng)及安裝經(jīng)驗(yàn)即有資格參與投標(biāo)。其中有部分櫥柜廠家同時(shí)

34、也生成木門、衣柜及木地板等，但選擇單位時(shí)還是應(yīng)以其主業(yè)為主，以保證完全達(dá)到我們供貨要求。單位考察的方式應(yīng)以考察其櫥柜工廠為主（必看項(xiàng)目），同時(shí)再考察其已完工地產(chǎn)項(xiàng)目的交樓標(biāo)準(zhǔn)櫥柜（考察其安裝水平），且考察其需特別注意以下幾點(diǎn)問題：（1） 應(yīng)抽選其普通的、大貨量的住宅櫥柜工程進(jìn)行考察而不是樣板房櫥柜，后者無法看到其在大批量裝飾工程施工過程中的真正手工質(zhì)量。且要考察其已完工項(xiàng)目，在建項(xiàng)目實(shí)際看不出任何安裝能力。（2） 考察工廠主要以工廠規(guī)模、生產(chǎn)能力及其生產(chǎn)線的自動(dòng)化水平為主。其生產(chǎn)規(guī)模要與我們一次性的分判規(guī)模相匹配。由于櫥柜工程質(zhì)量的關(guān)鍵還是在安裝階段，因此應(yīng)重點(diǎn)了解該廠家日常的經(jīng)營范圍是否包括

35、安裝，有多少安裝工人，安裝的能力、效率如何，以確保我們的項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度（因較多大型的廠家只是出口供貨，未涉及有安裝工程，一旦中標(biāo)大規(guī)模的實(shí)施安裝，其安裝質(zhì)量是與其生產(chǎn)規(guī)模不匹配的）。（3） 考察其安裝質(zhì)量應(yīng)注意細(xì)節(jié)問題（如打膠、門板拼接整齊程度等），不能以偏概全，可多看幾套櫥柜。2. 分判的時(shí)間櫥柜工程的分判插入時(shí)間應(yīng)在裝飾單位進(jìn)場(chǎng)后半個(gè)月左右開展較為合適，具體進(jìn)場(chǎng)時(shí)間視裝飾工程的進(jìn)度而定（主要定標(biāo)后確定現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際尺寸安排工廠生產(chǎn)，且能提供實(shí)際尺寸配合裝飾單位鋪貼墻地磚）。整個(gè)櫥柜工程的分判持續(xù)時(shí)間大約為25天（從收到招標(biāo)圖紙開始計(jì)算到定標(biāo)，預(yù)計(jì)兩到三次的議標(biāo)次數(shù)）。3. 合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng)（

36、1） 櫥柜的柜身板及門板基材、臺(tái)面石的質(zhì)量直接影響到櫥柜的整體質(zhì)量，但一般基材及臺(tái)面石廠家為專業(yè)性質(zhì)，因此建議由業(yè)主直接采用詢價(jià)的方式確定木板基材、臺(tái)面石的品牌及采購價(jià)格，然后以甲指已供的方式進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)。以避免櫥柜單位偷工減料，保證工程質(zhì)量。（2） 所有櫥柜生產(chǎn)材料在櫥柜生產(chǎn)前，須報(bào)送樣板供業(yè)主設(shè)計(jì)管理部審批確認(rèn)，并將按最終確定的樣板進(jìn)行驗(yàn)收。（3） 櫥柜與墻、地面打膠的費(fèi)用應(yīng)包括在合同總價(jià)之中。（4） 洗滌盆、整項(xiàng)去水設(shè)施的供應(yīng)與安裝工作應(yīng)包括在本合同總價(jià)中。（5） 煤氣爐、抽油煙機(jī)等廚房甲供物資的安裝工作應(yīng)由櫥柜單位承擔(dān)，且安裝費(fèi)用已包括在中標(biāo)總價(jià)中。（6） 柜體內(nèi)所有電位、煤氣管、水管

37、的開孔、臺(tái)面板及水龍頭部位的開孔無論數(shù)量多少，均應(yīng)由櫥柜單位完成，其費(fèi)用已包括在合同總價(jià)之中。（7） 櫥柜單位提供的材料要滿足當(dāng)?shù)卣块T提出的室內(nèi)環(huán)保要求，且應(yīng)由櫥柜單位負(fù)責(zé)送檢并取得合格證書。（8） 櫥柜清單往往以長度為單位進(jìn)行報(bào)價(jià)，因此為避免因?yàn)閷?shí)際現(xiàn)場(chǎng)長度與設(shè)計(jì)長度存在一定差別的情況而引致的索賠，建議要求櫥柜單位下料前復(fù)核現(xiàn)場(chǎng)尺寸，可明確現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際尺寸與招標(biāo)圖紙間的差異在正負(fù)100mm延長米內(nèi)都不予調(diào)整價(jià)格。（9） 為避免櫥柜單位在安裝階段提出運(yùn)輸問題的索賠，可提出若現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)有垂直運(yùn)輸工具不能滿足運(yùn)輸或施工需要，應(yīng)由櫥柜單位自行解決，且不得向要求額外的費(fèi)用及工期索償。（四） 木門工程1.

38、單位的考察、選擇木門單位的選擇應(yīng)以具有相應(yīng)生產(chǎn)能力的專業(yè)木門單位為標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)與櫥柜單位一致）。目前木門行業(yè)也無任何資質(zhì)等級(jí)，且與櫥柜不同的是其品牌的效應(yīng)也沒有櫥柜明顯，因此裝飾工程中的木門單位只要具有一定的專業(yè)生產(chǎn)能力及規(guī)模，有過地產(chǎn)項(xiàng)目木門工程的供應(yīng)及安裝經(jīng)驗(yàn)即有資格參與投標(biāo)。其中有部分木門廠家同時(shí)也生成櫥柜、衣柜及木地板等，但選擇單位時(shí)還是應(yīng)以其主業(yè)為主，以保證完全達(dá)到我們供貨要求。單位考察的方式應(yīng)以考察其木門工廠為主（必看項(xiàng)目），同時(shí)再考察其已完工地產(chǎn)項(xiàng)目的交樓標(biāo)準(zhǔn)木門工程（考察其安裝水平），且考察其需特別注意以下幾點(diǎn)問題：（1） 應(yīng)抽選其普通的、大貨量的住宅木門工程進(jìn)行考察而不是樣板房

39、木門，后者無法看到其在大批量裝飾工程施工過程中的真正手工質(zhì)量。且最好考察其已完工項(xiàng)目，方能體現(xiàn)其的安裝能力；如再能考察其在建項(xiàng)目（安裝過程），亦可以了解其門框安裝過程的工藝及技術(shù)水平。（2） 考察工廠主要以工廠規(guī)模、生產(chǎn)能力及其生產(chǎn)線的自動(dòng)化水平為主。其生產(chǎn)規(guī)模要與我們一次性的分判規(guī)模相匹配。由于木門工程質(zhì)量的關(guān)鍵同樣在安裝階段，且比櫥柜工程的安裝要求更高（因每天都需開啟使用）因此應(yīng)重點(diǎn)了解該廠家日常的經(jīng)營范圍是否包括安裝，有多少安裝工人，安裝的能力、效率如何，以確保我們的項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度（因較多大型的廠家只是出口供貨，未涉及有安裝工程，一旦中標(biāo)大規(guī)模的實(shí)施安裝，其安裝質(zhì)量是與其生產(chǎn)規(guī)模不匹配的，

40、這點(diǎn)對(duì)木門廠家更為重要）。（3） 考察其安裝質(zhì)量應(yīng)注意細(xì)節(jié)問題（如油漆水平、安裝工藝、飾面線條的加工水平等），不能以偏概全，可多看幾樘木門。2. 分判的時(shí)間木門工程的分判插入時(shí)間應(yīng)在裝飾單位定標(biāo)后半個(gè)月左右開展較為合適，具體進(jìn)場(chǎng)時(shí)間視裝飾工程的進(jìn)度而定（主要定標(biāo)后確定現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際尺寸安排工廠生產(chǎn)，盡早安裝門框方便裝飾公司收口）。整個(gè)木門工程的分判持續(xù)時(shí)間大約為25天（從收到招標(biāo)圖紙開始計(jì)算到定標(biāo)，預(yù)計(jì)兩到三次的議標(biāo)次數(shù)）。3. 合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng)（1） 廣州公司木門的小五金為甲供，因此總價(jià)中應(yīng)包括小五金的安裝單價(jià)，且對(duì)安裝小五金應(yīng)單獨(dú)報(bào)價(jià)以備變更使用。甲供材料的領(lǐng)用及超領(lǐng)罰款同樣適用于小五金。

41、（2） 木門單價(jià)應(yīng)要求投標(biāo)單位拆分分析，其中應(yīng)包括防火門芯單價(jià)、飾面木皮或飾面板單價(jià)、實(shí)木飾線單價(jià)、防火膠板單價(jià)、甲供小五金安裝單價(jià)、乙供小五金供應(yīng)及安裝單價(jià)等。以備我們審核價(jià)格及變更之用。（3） 木門門扇四周側(cè)邊木線條要說明是實(shí)木線條還是貼木皮的復(fù)合實(shí)木線條，價(jià)格相差較大，容易被施工單位偷工減料。（4） 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工情況，門框的做法目前一般為兩類：常規(guī)底框方式或一次成型方式，最好能招標(biāo)過程制定出確定的安裝方式。為避免中途修改，建議要求施工時(shí)如按業(yè)主要求改變門框與墻體連接方式，總價(jià)不再調(diào)整。（5） 如采用一次成型門框形式（廣州公司采用方式），其所有門洞(圖紙尺寸) 墻體與安裝門框之間空隙應(yīng)

42、由木門單位負(fù)責(zé)填充（發(fā)泡膠），其費(fèi)用應(yīng)包括在總價(jià)中；如采用傳統(tǒng)底框方式，墻體與安裝門框之間空隙應(yīng)有土建單位填充較好（水泥砂漿）。（6） 對(duì)于門檻石的先后施工問題，應(yīng)規(guī)定如要求室內(nèi)門檻石完成后，木門單位進(jìn)場(chǎng)安裝，則門框與門檻石形成的縫隙由木門單位打膠處理（否者應(yīng)由裝飾單位完成），且此費(fèi)用已包括在合同總價(jià)內(nèi)。無論安裝木門門框與鋪貼門檻石的施工順序如何，總價(jià)不予調(diào)整。（7） 成品保護(hù)為木門工程尤為重要，應(yīng)說明其保護(hù)的責(zé)任在木門單位，主承包單位對(duì)工程現(xiàn)場(chǎng)作全面的照管并不保證木門單位的半成品、成品免遭遺失或損壞的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)強(qiáng)制性要求木門單位采取某種保護(hù)措施（如必須采用門扇帶塑料保護(hù)膜安裝，用廢板材圍擋保護(hù)

43、門框等措施來盡可能做好成品、半成品的保護(hù)工作），避免木門單位為節(jié)約成本造成成品損壞。并指出在移交給業(yè)主之前，一切損壞、遺失均應(yīng)由木門單位免費(fèi)修復(fù)或更換。（8） 木門單位提供的材料要滿足當(dāng)?shù)卣块T提出的室內(nèi)環(huán)保要求，且應(yīng)由木門單位負(fù)責(zé)送檢并取得合格證書。（五） 木地板工程1. 單位的考察、選擇木地板單位的選擇應(yīng)以具有相應(yīng)生產(chǎn)能力的專業(yè)木地板單位為標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)與櫥柜、木門單位一致）。目前木地板行業(yè)也無任何資質(zhì)等級(jí)，但有一定的行業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)且存在一定的品牌的效應(yīng)（營銷推廣時(shí)使用），但實(shí)際品牌效應(yīng)對(duì)木地板工程來說意義不太大（施工后無法體現(xiàn)出其品牌，櫥柜則可以），因此裝飾工程中的木地板單位只要具有一定的專

44、業(yè)生產(chǎn)能力及規(guī)模，有過地產(chǎn)項(xiàng)目木地板工程的供應(yīng)及安裝經(jīng)驗(yàn)即有資格參與投標(biāo)。一般較好的木地板廠家都為專業(yè)廠家，并不從事其他行業(yè)，因此我們考察的木地板廠家應(yīng)為專業(yè)廠家才滿足要求。單位考察的方式應(yīng)以考察其木地板工廠為主（必看項(xiàng)目），可再考察其已完工地產(chǎn)項(xiàng)目的交樓標(biāo)準(zhǔn)木地板工程（考察其安裝水平），且考察其需特別注意以下幾點(diǎn)問題：（1） 應(yīng)抽選其普通的、大貨量的住宅木地板工程進(jìn)行考察而不是樣板房，后者無法看到其在大批量裝飾工程施工過程中的真正材料及安裝質(zhì)量。應(yīng)考察其已完工項(xiàng)目，在建項(xiàng)目（安裝過程）考察的意義不大。（2） 考察工廠主要以工廠規(guī)模、生產(chǎn)能力及其生產(chǎn)線的自動(dòng)化水平為主。其生產(chǎn)規(guī)模要與我們一次性

45、的分判規(guī)模相匹配。由于木地板工程質(zhì)量的關(guān)鍵與木門、櫥柜不同，其應(yīng)在工廠制作加工階段，安裝工程則較為簡(jiǎn)單。因此應(yīng)重點(diǎn)了解該品牌木地板的制作過程、材料使用情況、成品木地板的各項(xiàng)目檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)等（如含水率、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)等）。安裝能力也需詳細(xì)了解，如該廠家日常的經(jīng)營范圍是否包括安裝，有多少安裝工人，安裝的能力、效率如何，以確保我們的項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度。（3） 目前市場(chǎng)有不少較好品牌的木地板廠家只供貨而不負(fù)責(zé)安裝，因此在考察單位之前應(yīng)制定好合約分判的模式（是包供貨安裝還是甲供），避免出現(xiàn)考察后又無法投標(biāo)的情況。廣州公司以前也試驗(yàn)過木地板甲供后由裝飾單位安裝，但效果不好（現(xiàn)場(chǎng)倉儲(chǔ)、安裝的質(zhì)量問題劃分問題等），因此建議由

46、木地產(chǎn)廠家安裝較好。（4） 另外目前較多木地板廠家存在較多貼牌的現(xiàn)場(chǎng)，要留心觀察。（5） 如選擇全實(shí)木地板，要了解我們選定的該木種的貨量情況，以避免貨源緊張?jiān)斐晒て谕涎?。目前單個(gè)廠家各類木種的實(shí)木地板的貨量都不大，且價(jià)格較高，如選擇實(shí)木地板建議同時(shí)選擇幾家單位同時(shí)供貨較為穩(wěn)妥。2. 分判的時(shí)間 木地板工程的分判插入時(shí)間應(yīng)在裝飾單位進(jìn)場(chǎng)施工后約1個(gè)月左右開展較為合適，具體進(jìn)場(chǎng)時(shí)間視裝飾工程的進(jìn)度而定（屬最后工序，與其他裝飾單位交叉施工較少，如為實(shí)木地板則應(yīng)盡早招標(biāo)備貨）。整個(gè)木門工程的分判持續(xù)時(shí)間大約為20天（從收到招標(biāo)圖紙開始計(jì)算到定標(biāo)，預(yù)計(jì)兩到三次的議標(biāo)次數(shù)）。3. 合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng)（

47、1） 清單數(shù)量應(yīng)包干，為避免現(xiàn)場(chǎng)尺寸與圖紙的差異，建議投標(biāo)時(shí)候提供建筑圖紙供投標(biāo)單位復(fù)核，并可要求如單個(gè)房間的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際與招標(biāo)圖紙存在±100mm的差異時(shí)，工程量清單數(shù)量及單價(jià)均不予調(diào)整；超過±100mm的部分（±100mm內(nèi)部分不補(bǔ)償），經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，數(shù)量按實(shí)計(jì)算，單價(jià)不再調(diào)整。（2） 木地板與周邊墻面、洞口、腳線、門檻石及地磚等的收邊收口（包括打膠及鋪裝塑料或金屬收口條）的費(fèi)用應(yīng)包括在總價(jià)中。（3） 工作面的移交對(duì)木地板安裝的質(zhì)量影響較大，為避免出現(xiàn)責(zé)任劃分不清等情況，應(yīng)要求木地板單位在接受工作面后應(yīng)立即進(jìn)行檢查、驗(yàn)收，并于三日內(nèi)提出意見，否則業(yè)主將認(rèn)為移交的工

48、序合格，木地板單位不得以其它工序的質(zhì)量問題影響木地板質(zhì)量且不得因此而提出任何索賠。（4） 本工程所有材料在施工前均應(yīng)報(bào)送樣板供業(yè)主審批，包括木地板、踢腳線、收口條、膠水等。（5） 成品保護(hù)對(duì)木地板工程尤為重要，因此應(yīng)要求木地板單位必須負(fù)責(zé)本分包工程的半成品、成品保護(hù)工作，應(yīng)直接要求對(duì)已完成的地面應(yīng)滿鋪珍珠棉薄膜，封膠帶紙固定；在過道、房門口及衛(wèi)生間門口等人員頻繁走動(dòng)或尚有其它施工作業(yè)的位置，需采用3mm厚纖維板覆蓋（費(fèi)用已包括在總價(jià)中，保護(hù)要求應(yīng)在發(fā)標(biāo)及議標(biāo)中提出，為強(qiáng)制性要求）。在移交給業(yè)主之前，一切損壞、遺失均應(yīng)由木地板單位免費(fèi)修復(fù)或更換。（6） 提供的材料要滿足當(dāng)?shù)卣块T提出的室內(nèi)環(huán)保

49、要求，且應(yīng)由木地板單位負(fù)責(zé)送檢并取得合格證書。（7） 因木地板存在一定的天然紋路，為保證順利交樓，應(yīng)要求木地板廠家在安裝前應(yīng)進(jìn)行挑選，剔除有明顯質(zhì)量缺陷的不合格品，將顏色花紋一致的鋪在同一房間，且保證同一單元的木地板色澤相同。木地板工程的施工質(zhì)量除必須符合工程規(guī)范要求外，還必須保證滿足小業(yè)主的收樓要求。即小業(yè)主收樓時(shí)，如對(duì)木地板的色澤、紋理、尺寸、鋪裝質(zhì)量、環(huán)保檢測(cè)結(jié)果等提出投訴，木地板廠家須免費(fèi)負(fù)責(zé)整改或更換。四、 廣州公司甲供材管理模式及經(jīng)驗(yàn)廣州公司對(duì)裝飾材料進(jìn)行甲供的原則就是在首先保證裝修工程質(zhì)量及裝飾設(shè)計(jì)效果的前提下盡可能的降低工程造價(jià)。因此，在精裝修交樓的材料范圍內(nèi)，為保證工程質(zhì)量，

50、廣州公司幾乎將所有成品類的裝飾材料及設(shè)備都進(jìn)行了甲供。但對(duì)于部分半成品材料（如涂料），主要從合約管理角度出發(fā)未進(jìn)行甲供（結(jié)算及現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)用管理都較難），但此類影響到外觀質(zhì)量及裝飾效果的非甲供材料采用的模式都為甲指乙供，由甲方指定一定范圍同等檔次的品牌供乙方投標(biāo)選擇（如指定某一特定的品牌亦可，但必須甲方與供應(yīng)商談定價(jià)格后方可指定，否則該品牌供貨商容易坐地起價(jià)）?，F(xiàn)將廣州公司一些甲供材料管理方式及經(jīng)驗(yàn)簡(jiǎn)要介紹如下：（一） 精裝修交樓甲供材范圍裝飾性材料、設(shè)備主要包括：拋光磚、墻地磚（廚衛(wèi)墻地磚、陽臺(tái)地磚）、墻地面石材、潔具、淋浴門、水暖件、水暖配件、木門五金、爐具、熱水器、熱水循環(huán)系統(tǒng)、抽油煙機(jī)、保潔

51、柜、排氣扇、標(biāo)準(zhǔn)燈具、開關(guān)面板、插座、衣柜等。其中拋光磚已屬集中采購范圍。詳細(xì)敘述見第一點(diǎn)介紹。（二） 與設(shè)計(jì)選型的配合1. 結(jié)合項(xiàng)目定位，根據(jù)營銷提出的要求多掌握附近樓盤的產(chǎn)品資料，收集市場(chǎng)信息，向設(shè)計(jì)部門選擇材料、設(shè)備提供關(guān)于市場(chǎng)流行方向的參考、產(chǎn)品功能、經(jīng)濟(jì)上的意見。2. 設(shè)計(jì)挑選樣板時(shí)，應(yīng)提醒設(shè)計(jì)參考項(xiàng)目成本計(jì)劃，同時(shí)兼顧招標(biāo)的可操作性，選擇適合本項(xiàng)目的產(chǎn)品。配合設(shè)計(jì)部做好產(chǎn)品的設(shè)計(jì)選型是下一步招標(biāo)成敗的關(guān)鍵一環(huán)。3. 在挑選樣板時(shí)，同等條件下盡可能選用有良好合作關(guān)系廠商的產(chǎn)品，這樣在提供樣板或樣板房供貨方面能減少很多不必要麻煩。4. 設(shè)計(jì)選型完成并與項(xiàng)目部溝通后，對(duì)飾面效果影響較大的

52、如墻地磚、石材、門鎖可安排各廠家提交實(shí)物樣板，擺放整齊后先由設(shè)計(jì)主管領(lǐng)導(dǎo)審核，通過后再由合約部會(huì)同設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部請(qǐng)項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)、合約主管領(lǐng)導(dǎo)及總經(jīng)理（合約評(píng)審委員灰會(huì)）確定樣板。潔具、水暖件、燃?xì)饩?、開關(guān)面板、衣柜等則主要匯報(bào)產(chǎn)品檔次，具體型號(hào)、價(jià)格在招標(biāo)時(shí)控制。其他款式較為普通，價(jià)格變動(dòng)不大的產(chǎn)品如標(biāo)準(zhǔn)燈具、排氣扇、水暖配件、木門小五金一般由設(shè)計(jì)確定即可。這樣把握住裝飾材料的重點(diǎn)后才能加快招標(biāo)程序，提高工作效率。5. 對(duì)款式及檔次存在較多選擇的材料品種，特別是對(duì)室內(nèi)裝飾成本影響較大的材料應(yīng)該分別選擇高、中、低至少三種款式備選。然后進(jìn)行全面的室內(nèi)裝飾成本預(yù)測(cè)（樣板房裝飾招標(biāo)階段），分析所有的備

53、選材料及工程的價(jià)格后匯總為室內(nèi)裝飾成本，再與控制值進(jìn)行對(duì)比核對(duì)，最終保證招標(biāo)出來的價(jià)格控制在預(yù)測(cè)值之內(nèi)以達(dá)到成本控制的目的。（三） 主要裝飾材料選型時(shí)的注意事項(xiàng)材料的選型雖應(yīng)是設(shè)計(jì)的工作范疇，但在項(xiàng)目成本控制的前提下，應(yīng)多從成本管理的角度來指導(dǎo)設(shè)計(jì)選型。室內(nèi)裝飾總成本有限額，但其內(nèi)部的組合可以自由靈活，因此合約工作配合設(shè)計(jì)選型的重點(diǎn)應(yīng)在于將成本分析作為設(shè)計(jì)選型工作的一部分，將成本用在裝飾亮點(diǎn)的刀刃上，既體現(xiàn)設(shè)計(jì)意圖突現(xiàn)樓盤檔次，又控制成本提高經(jīng)濟(jì)效益。1. 墻地磚：盡量選擇適合仿制的產(chǎn)品（招標(biāo)時(shí)能充分競(jìng)爭(zhēng)降低工程造價(jià)，但注意樓書中不能寫明墻地磚品牌），應(yīng)盡量選用常規(guī)規(guī)格尺寸（減少損耗、減少重新

54、開模的費(fèi)用）。墻磚的品種主要有瓷片、仿古磚等，主要用于廚衛(wèi)墻面，但由于瓷片的釉面不耐磨，一般不用做地磚。另從感觀、檔次方面考慮，瓷片較少用于電梯廳墻面。地磚的品種包括通體磚、耐磨磚、仿古磚，主要用于廚衛(wèi)地面、陽臺(tái)地面、入戶花園墻地面，也可以用于廚衛(wèi)的墻面。2. 石材：選用比較普遍的產(chǎn)品，盡量避免指定只有一家和少數(shù)石材廠才有的產(chǎn)品，以避免招標(biāo)時(shí)無法形成有效競(jìng)爭(zhēng)，無法控制工程造價(jià)。且即使定標(biāo)后都很難保證貨源的充足。室內(nèi)石材一般選用大理石較好。就廣州公司石材甲供的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)來看，在設(shè)計(jì)可以不選用石材（客廳地面全部選用石材）的前提下，盡量不要選擇大面積石材地面（波打線等除外）。一是如此大量的供貨難以保

55、證，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度有所影響；二是石材的天然紋路及其不規(guī)則性等原因造成交樓工作較為困難，更換反修率較高。3. 潔具、水暖件：通過提升樓盤附加值，為賣樓提供幫助，同時(shí)又要較好的控制成本，因此宜選用品牌較好，市場(chǎng)認(rèn)知度高，但是款式比較經(jīng)典，也就是款式較老的產(chǎn)品（新款式的價(jià)格通常較高，分?jǐn)傇O(shè)計(jì)開發(fā)費(fèi)用較多，性價(jià)比不高，且價(jià)格短期內(nèi)浮動(dòng)較大）。通常一般的連體座廁檔次高于分體座廁，一般主衛(wèi)則可以選擇連體座廁，客衛(wèi)選分體座廁以節(jié)約成本。臺(tái)上洗臉盆檔次一般高于臺(tái)下盆，但臺(tái)下盆日常清潔較方便（建議選用）。4. 燃?xì)饩撸阂诉x用品牌較好，市場(chǎng)認(rèn)知度高，但是款式比較經(jīng)典，也就是款式較老的產(chǎn)品（原因同上）。5. 熱水循

56、環(huán)系統(tǒng)：一般在熱水器離衛(wèi)生間較遠(yuǎn)的大戶型（200平米以上）上使用。6. 淋浴門：主要是選定交樓標(biāo)準(zhǔn)淋浴門的款式。按開門形式有平開門、趟門之分；按外形有直角型、一字型、鉆石型之分。市場(chǎng)對(duì)此產(chǎn)品的品牌要求不高，因此款式選擇應(yīng)放在首位。7. 標(biāo)準(zhǔn)燈具：主要包括吸頂燈、筒燈、石英燈、光管支架、鏡前燈、應(yīng)急燈等。建議選擇耐用、質(zhì)量好的產(chǎn)品，不一定需要名牌產(chǎn)品。8. 水暖配件：主要包括給水軟管、冷熱角閥、臉盆去水、浴缸去水、洗地龍頭、洗衣機(jī)龍頭、龍頭裝飾蓋、毛巾架、廁紙盒、妝鏡。除毛巾架、廁紙盒、化妝鏡外，其余產(chǎn)品對(duì)款式要求不大，因此選擇性價(jià)比較高的產(chǎn)品即可。9. 木門小五金：主要包括戶門鎖、房門鎖、廚衛(wèi)

57、門鎖、門鉸、門吸、暗插、貓眼。戶門鎖建議選用款式較好、安全系數(shù)較大的產(chǎn)品。樣板選型時(shí)著重于戶門鎖，內(nèi)門鎖，其余五金如門鉸等對(duì)款式要求不大，保證質(zhì)量即可。（四） 招標(biāo)過程注意事項(xiàng)1. 具體的招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)流程按集團(tuán)發(fā)展管理部的物資管理制度執(zhí)行。2. 招標(biāo)時(shí)間要求：裝飾材料按招標(biāo)時(shí)間順序可以分為兩類,一類是交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房完工后必須顯現(xiàn)品牌的物資，如潔具、水暖件、燃?xì)饩摺㈤_關(guān)面板、排氣扇等，由于這些物資提供均為交樓標(biāo)準(zhǔn)，為避免小業(yè)主的投訴、索賠，一般要求最終采購的品牌與樣板房的一致。因此為取得招標(biāo)的主動(dòng)權(quán)，盡量安排在樣板房推出市場(chǎng)之前完成招標(biāo)工作，但值得注意的是定標(biāo)的時(shí)間與實(shí)際供貨時(shí)間相差較遠(yuǎn)（一般半年以上），容易導(dǎo)致合同簽署后的價(jià)格調(diào)整，議標(biāo)時(shí)應(yīng)注意避免；另一類是交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房完工后看不見或難以看到品牌的物資，如墻地磚、石材、燈具、水暖配件、木門小五金等。這一類物資可以在樣板房推出市場(chǎng)后且工程施工需要時(shí)再進(jìn)行招標(biāo)，以保證其市場(chǎng)價(jià)格的準(zhǔn)確性。另為避免小業(yè)主索賠、投訴，最終定標(biāo)的交樓標(biāo)準(zhǔn)裝飾材料、設(shè)備，無論規(guī)格、款式、顏色、外觀、功能均應(yīng)與推出市場(chǎng)的樣板房交樓