住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點和難點

1、住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點和難點住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點和難點摘要住宅是供人類居住的人造空間。住宅要具備人們在一定空間內(nèi)吃、穿、住、用等起居功能和設(shè)施條件。而住宅小區(qū)物業(yè)管理是住宅小區(qū)業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。目前我國城市住宅小區(qū)物業(yè)管理市場已逐步走向規(guī)范化行業(yè)的管理也日趨成熟。物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展、經(jīng)濟地位的持續(xù)上漲使其成為了與我國經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)的一個相對獨立的新興行業(yè)它以經(jīng)營為手段以為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨以經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的綜

2、合統(tǒng)一為目的成為我國城市管理的重要組成部分也有其自身的特點。但是作為新生事物的物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展進程中必將遇到諸多的困難和壓力管理中許多不盡人意的現(xiàn)象也會隨處可見暴露出了一系列的問題和矛盾如房屋及附屬設(shè)備、設(shè)施的維修養(yǎng)護物業(yè)管理區(qū)域的清掃保潔、治安保衛(wèi)、交通及車輛管理、環(huán)境綠化以及業(yè)主或使用人生活、工作、生產(chǎn)方面的服務(wù)還有并代表業(yè)主或使用人就有關(guān)事宜與政府各部門或公共事業(yè)單位交涉以及房屋的使用及出租的管理等。為此物業(yè)管理企業(yè)要想在激烈的市場競爭中脫穎而出就必須率先解放思想轉(zhuǎn)變觀念用科學(xué)、系統(tǒng)的管理理念創(chuàng)造企業(yè)個性品牌創(chuàng)新品牌的知名度、美譽度、忠誠度這是當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)迎接市場挑戰(zhàn)的戰(zhàn)略思維與現(xiàn)

3、實抉擇。一、住宅小區(qū)的特點1.居住功能單一相對封閉獨立。2.住宅小區(qū)居住的人多人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜形成相對獨立的社區(qū)文化3 .住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)多元化公用設(shè)施社會化。4 .規(guī)劃建設(shè)合理配套設(shè)施齊全居住方便。加強住宅小區(qū)的管理改革現(xiàn)行的管理體制針對住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)多元化的客觀實際變各自為政的多家管理為統(tǒng)一管理變單一的行政管理為多層次的綜合管理大力發(fā)展社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式不斷提高住宅小區(qū)的管理水平更好地為業(yè)主生活和小區(qū)建設(shè)服務(wù)。二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點住宅小區(qū)內(nèi)居住著不同階層、職業(yè)的家庭，不同的生活習(xí)慣、愛好、文化程度、道德水準(zhǔn)、經(jīng)濟收入水平等等決定了他們對居住環(huán)境要求和居住行為的差異。業(yè)主在物業(yè)小區(qū)

4、內(nèi)買了房子用于居住這個房子對于業(yè)主來說便是一個家家對于每一個人來說應(yīng)該是溫馨美滿、寧靜舒適的。業(yè)主一天內(nèi)最起碼有三分之一的時間是在小區(qū)內(nèi)度過的因此業(yè)主對居住小區(qū)的要求便是舒適且能在緊張的工作之后放松下來。正因為居住小區(qū)內(nèi)的業(yè)主有了這樣的要求居住小區(qū)的物業(yè)公司就有了工作上的著重點。要想做好住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作應(yīng)該明確這樣的指導(dǎo)思想而且住宅小區(qū)物業(yè)管理還帶有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性與其自身所具有的特點（一）、管理具有社會性住宅小區(qū)是人們生活、居住的地方是整個社會的一個組成部分它的管理必然具有很強的社會性。小區(qū)內(nèi)居住著各行各業(yè)的人員居住的人口結(jié)構(gòu)十分復(fù)雜產(chǎn)生社會化現(xiàn)象。物業(yè)管理公司應(yīng)爭取住宅小區(qū)居民及社會各

5、方面力量的支持與幫助。例如生活小區(qū)的治安狀況與整個社會的治安狀況緊密相關(guān)社會治安狀況的大環(huán)境必然對小區(qū)的小環(huán)境產(chǎn)生巨大的影響所以在小區(qū)的治安管理工作中應(yīng)加強與所在地公安部門的溝通。為了做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作保證住宅小區(qū)內(nèi)的公共秩序和全體居民的利益住宅小區(qū)物業(yè)管理公司應(yīng)制定一些物業(yè)管理規(guī)章制度禁止居民有違背公共利益的住用行為。為了讓小區(qū)居民遵守這些制度物業(yè)管理公司要采取寓管理于服務(wù)中將物業(yè)管理的專業(yè)化管理服務(wù)與居民的自治管理相結(jié)合要向住宅小區(qū)居民及社會各界做好宣傳、溝通等工作讓小區(qū)居民自己制定業(yè)主公約形成自我管理的約束機制這樣容易達到小區(qū)居民滿意、政府滿意、物業(yè)管理公司也滿意的理想工作目的。

6、（二）管理具有統(tǒng)一性住宅小區(qū)內(nèi)部的各個組成部分形成一個整體如果仍然采用傳統(tǒng)的房屋管理模式進行管理各自為政其弊端顯而易見。因此對小區(qū)內(nèi)的保潔、綠化、安全保衛(wèi)、進出小區(qū)的車輛、公共設(shè)施維修養(yǎng)護及業(yè)主的房屋整修等進行統(tǒng)一的管理是現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理的主要特點之一既可保證有效成本的控制又能提高綜合服務(wù)質(zhì)量使業(yè)主直接享受到物業(yè)服務(wù)的成果。（三）、管理強調(diào)服務(wù)性住宅小區(qū)物業(yè)管理的目的是為了滿足小區(qū)內(nèi)居民居住生活的需要為居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供一個優(yōu)美、安全、舒適、滿意的居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該強化服務(wù)意識本著服務(wù)至上的宗旨為居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供到位的服務(wù)。從事住宅小區(qū)管理的物業(yè)管理公司通過向居住在小區(qū)內(nèi)的人

7、們提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)達到管理的目的。同時不僅要提供物業(yè)管理服務(wù)委托合同范疇內(nèi)的基本服務(wù)還要結(jié)合小區(qū)內(nèi)的特點、業(yè)主的需求提供有針對性的個性化服務(wù)。（四）、管理具有復(fù)雜性主要體現(xiàn)在居民的構(gòu)成復(fù)雜對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)要求不一房屋產(chǎn)權(quán)具有多元化的特點使得管理難度增大在住宅小區(qū)的物業(yè)管理實施過程中經(jīng)常涉及市政管理、水電氣暖供應(yīng)、公安、街道辦事處等多個部門和單位需要協(xié)調(diào)關(guān)系明確職責(zé)由于居民的收入水平和物業(yè)管理消費意識差別較大目前住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費用收繳工作難度較大具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性。雅舄川（五）、管理追求藝術(shù)性為了使住宅小區(qū)的環(huán)境幽雅、整潔美觀給居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供一個良好的生活、休息和學(xué)習(xí)的環(huán)境物業(yè)

8、管理公司應(yīng)注意從藝術(shù)的角度對環(huán)環(huán)境的管理加以美化。例如強化小區(qū)的綠化管理使人們感受到大自然的魅力加強小區(qū)內(nèi)的整修管理禁止私搭亂建維護小區(qū)整體風(fēng)貌的藝術(shù)性加強小區(qū)內(nèi)園林藝術(shù)小品的維護美化人們的視覺使居住在小區(qū)的人們始終感到心情舒暢等等。三、住宅小區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)思想1 .服務(wù)至上寓管理于服務(wù)之中。2 .人民城市人民建人民城市人民管。3 .堅持統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與綜合管理產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)相分離。4.有償使用有償服務(wù)合理負擔(dān)。四、住宅小區(qū)物業(yè)管理的難點和問題物業(yè)管理是隨著國家房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當(dāng)人們的生活水平逐步提高后人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量關(guān)注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護盡可能使住宅小

9、區(qū)整潔環(huán)境優(yōu)雅生活便利安全不受侵侵害。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定新建小區(qū)必須實行物業(yè)管理制度而舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。（一）、居民觀念需轉(zhuǎn)變多年來計劃經(jīng)濟體制下形成的居民住房福利制度使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式認為實行物業(yè)管理就是想多收錢如果實施物業(yè)管理需要收費也應(yīng)該由單位交住房消費意識淡薄。（二）、硬件條件相對落后舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高硬件設(shè)施主要有以下一些不足包括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文

10、化活動空間較小等等。（三）、產(chǎn)權(quán)形式多樣舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房房改售房回遷房農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房居民承租房。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣有居民個人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人（包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位卜公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人（如各市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn)卜托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。（四）、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象產(chǎn)權(quán)形式的多樣化使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進行管理的局面。主要有單位自管房”物業(yè)管理公司房管局直管公房”物業(yè)管理公司社區(qū)管理單位居委會市政設(shè)施單位商業(yè)網(wǎng)點單位等。（五）、對舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進行改造的資金缺口較大舊小區(qū)實施物業(yè)管理改善居

11、民的生活環(huán)境必須對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進行不同程度的改造如小區(qū)進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項目的多少和改造等級的不同資金量少則幾十萬多則上百萬甚至上千萬。資金從哪里來是困擾實施物業(yè)管理的一個重要問題。（六）、物業(yè)管理收費困難已經(jīng)實施了物業(yè)管理的小區(qū)甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)也存在物業(yè)管理收費困難的問題。舊小區(qū)物業(yè)管理收費經(jīng)物價部門核準(zhǔn)目前最低收費標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.50元普通小區(qū)全年收費總額為200多元。盡管是如此低廉的費用很多物業(yè)管理公司只能收到30%左右。（七）、管委會作用有待進一步發(fā)揮實施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會或業(yè)主委員會但受方方面面因素的影響很難發(fā)揮其應(yīng)有的作

12、用。如根據(jù)有關(guān)規(guī)定業(yè)主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔(dān)其他經(jīng)濟責(zé)任就不愿意參加業(yè)主委員會已經(jīng)參加到業(yè)主委員會的個人甚至要求退出業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在行使職權(quán)過程中存在越權(quán)行為或不能充分履行相關(guān)職責(zé)。（八）、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會以贏利為目的與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項目把政府補貼給物業(yè)管理單位的專項資金承擔(dān)過來進行有關(guān)物業(yè)的專項管理。有的社區(qū)委員會出租小區(qū)經(jīng)營用房開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等對小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。五、針對當(dāng)前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題提出以下建議1 .加快、加強物業(yè)管理的立法工作2 .逐步加大對住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資改善居民生活環(huán)境3 .政府部門應(yīng)加強對舊小區(qū)實施物業(yè)管理工作的規(guī)劃4 .深化房改政策在工資中增加物業(yè)消費部分5 .建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關(guān)系6 .加強實施物業(yè)管理的正面宣傳7 .處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系8 .確立物業(yè)管理公司是對小區(qū)物業(yè)實施物業(yè)管理的唯一性改變多