商業(yè)業(yè)態(tài)定位建議及坪效計(jì)算案例

1、商業(yè)業(yè)態(tài)定位建議及坪效計(jì)算案例一、項(xiàng)目總體定位 定位原則：關(guān)聯(lián)性、差異性、震撼性。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的定位必須遵循“關(guān)聯(lián)性、差異性和震撼性”三大定位原則。所謂“關(guān)聯(lián)性”是指項(xiàng)目定位必須與項(xiàng)目所處的區(qū)位、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)業(yè)態(tài)之間的和諧統(tǒng)一，共生共榮。所謂“差異性”指項(xiàng)目定位必須差異于目前所處商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)，形成自己的特色，即“差別定位、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)”。所謂“震撼性”是指定位要在市場(chǎng)上形成強(qiáng)大的沖擊力，讓市場(chǎng)、消費(fèi)者認(rèn)同這種定位，并樂(lè)意到此消費(fèi)。 商業(yè)物業(yè)有3種可利用的資源：視覺(jué)資源、環(huán)境資源和人流資源。充分打造、挖掘、展示、利用好這3種資源，將極大提高商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。視覺(jué)資源：即項(xiàng)目的整體外部形象是否具有聚

2、焦力、沖擊力、吸引力，是否給人以良好的感受。視覺(jué)資源是決定物業(yè)價(jià)值的要素之一。環(huán)境資源：包括購(gòu)物環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境、休閑環(huán)境、空間尺度等，現(xiàn)在的商業(yè)的主流趨向已經(jīng)變?yōu)椤绑w驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”，只有能給與消費(fèi)者良好消費(fèi)體驗(yàn)的場(chǎng)所才是有生命力、有價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)。人流資源：有人氣，才有商氣、財(cái)氣。如何充分利用現(xiàn)有人流，如何吸引更多人流到此消費(fèi)？在商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上要充分考慮滿足現(xiàn)有商圈人流需求和吸引其他商圈人流。視覺(jué)資源和環(huán)境資源是人流資源的載體。 商業(yè)地產(chǎn)的特殊性在于開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者“四位一體”，在于多贏，成功的商業(yè)地產(chǎn)必然是一個(gè)連環(huán)“利益讓渡”過(guò)程。即：開(kāi)發(fā)利益一一投資利益經(jīng)營(yíng)利益消費(fèi)利益開(kāi)發(fā)產(chǎn)

3、品/經(jīng)營(yíng)模式營(yíng)銷(xiāo)、推廣1、項(xiàng)目（商業(yè)經(jīng)營(yíng)）定位:體驗(yàn)式主題特色街區(qū)定位依據(jù)：A、項(xiàng)目商業(yè)部分的微觀交通受限制，不加強(qiáng)綜合功能的作用無(wú)法吸引到足夠人流。而年輕人的消費(fèi)最全面：購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)等各項(xiàng)支出基本均衡，在單純賣(mài)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的前提下，綜合商業(yè)是唯一的出路。B、年輕人與中年人在購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、餐飲消費(fèi)行為上的差異，決定了年輕人是項(xiàng)目綜合功能最容易聚集的人群。安陽(yáng)市區(qū)有多個(gè)購(gòu)物中心及商城在年輕群體消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)有號(hào)召力和品牌的同時(shí)，決定了項(xiàng)目必須對(duì)針對(duì)交通條件不甚敏感的年輕消費(fèi)群體，營(yíng)造新穎的刺激概念。C、項(xiàng)目商業(yè)部分所打造的“體驗(yàn)式主題特色街區(qū)”，圍繞年輕人的消費(fèi)心理、消費(fèi)習(xí)慣，滿足并提升

4、安陽(yáng)年輕人的休閑購(gòu)物行為，以休閑娛樂(lè)促購(gòu)物，以購(gòu)物促進(jìn)休閑娛樂(lè)。在強(qiáng)調(diào)商品和服務(wù)體現(xiàn)其時(shí)尚和前衛(wèi)的前提下，表現(xiàn)年輕人的個(gè)性和參與特色，以追求自我，崇尚個(gè)性，參與性，新奇刺激和陽(yáng)光健康為主線，通過(guò)業(yè)態(tài)組合適合并能夠刺激年輕人在這里集中消費(fèi)的商品銷(xiāo)售、休閑娛樂(lè)設(shè)施，使項(xiàng)目成為安陽(yáng)年輕一族領(lǐng)略時(shí)尚、追求自我、愛(ài)玩、愛(ài)逛的樂(lè)園。2、檔次定位：中（高）檔面向大眾，高品質(zhì)的購(gòu)物環(huán)境，大眾化的消費(fèi)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)組合與分布口定位依據(jù)：關(guān)聯(lián)性、差異性、震撼性口總體原則：以充分借成百之勢(shì)，并與之形成補(bǔ)充，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，填補(bǔ)業(yè)態(tài)空白。根據(jù)現(xiàn)有物業(yè)的形態(tài)，對(duì)目標(biāo)商圈的“坪效”進(jìn)行定位，依據(jù)不同類(lèi)型商家的開(kāi)店意愿做出“

5、坪效”估計(jì)及“配坪”策略，據(jù)此擬定本案的業(yè)態(tài)業(yè)種配比，提供更合理的業(yè)態(tài)業(yè)種組合。一、坪效定位測(cè)算目標(biāo)商圈的營(yíng)業(yè)坪效，有助于本案在銷(xiāo)售、租賃、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中符合商圈容量的要求，并設(shè)置出合理的業(yè)態(tài)。1 .坪效基準(zhǔn)數(shù)據(jù)根據(jù)周邊商業(yè)情況分析，我們假設(shè)，平均每分鐘進(jìn)店人數(shù)為40人，入店率20%（占過(guò)往人數(shù)的比例），根據(jù)商品品類(lèi)均價(jià)以80元計(jì)算，每分鐘營(yíng)業(yè)額40X80元=3200元，每天營(yíng)業(yè)額（按照12小時(shí)營(yíng)業(yè)時(shí)間計(jì)算）3200X60X12=2304000元，按照10%勺入店購(gòu)買(mǎi)率折算,日營(yíng)業(yè)額為230400元。則按照項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)坪效為230400/8900=25.89元/m2根據(jù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律，營(yíng)業(yè)坪效在20-

6、30元/褶之間可以實(shí)現(xiàn)盈虧保本點(diǎn)，其盈虧保本點(diǎn)為2500X20=50000元。大致可以測(cè)算，本案所處商圈的營(yíng)業(yè)坪效應(yīng)保持在22元/m2.日的定位。按照本案建面8900m2營(yíng)面約7750褶的商鋪計(jì)算，日營(yíng)業(yè)額為7750X22=170500元，按照單品均價(jià)80元計(jì)，需要實(shí)際消費(fèi)人數(shù)為170500+80=2131人，按照入店率倒推，本案每天需要人流預(yù)計(jì)為2131+10%=2131以。2 .配坪策略商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成聚合力，如果太少則業(yè)態(tài)完整性不夠，影響消費(fèi)者的購(gòu)物情緒。保留一定的競(jìng)爭(zhēng)性，各業(yè)態(tài)設(shè)置2-8家的競(jìng)爭(zhēng)店。、具體業(yè)態(tài)分布建議1）、A區(qū)業(yè)態(tài)分析：業(yè)態(tài)定位：名店風(fēng)情街通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：安鋼區(qū)域缺乏對(duì)年輕一

7、族的休閑品牌服飾，如佐丹奴、美特斯邦威、班尼路等;安鋼區(qū)域稀缺體育用品及體育服飾的專(zhuān)賣(mài)；安鋼區(qū)域缺乏上檔次、品質(zhì)較好的針對(duì)女性的服裝及飾品。前提：A區(qū)1層共8間約35m2,進(jìn)深7米的鋪位。該區(qū)是項(xiàng)目推盤(pán)策略中擬定的最后推出部分，銷(xiāo)售價(jià)格將高于其他兩個(gè)區(qū)域。而在銷(xiāo)售B與C區(qū)同時(shí)，我們認(rèn)為，可以考慮對(duì)A區(qū)招商先行，讓其作為前期項(xiàng)目工程進(jìn)度寫(xiě)照區(qū)，重塑意向客戶投資信心。1、該段商鋪位于項(xiàng)目商業(yè)主題形象區(qū)，是安鋼商圈的必然延伸，與區(qū)域商圈契合;2、該段商業(yè)業(yè)態(tài)需要和后期B區(qū)步行街及C區(qū)商業(yè)街的商業(yè)業(yè)態(tài)達(dá)到統(tǒng)一、協(xié)調(diào)，為后期步行街的開(kāi)發(fā)營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍；3、商鋪?zhàn)陨淼挠布㈤_(kāi)間、進(jìn)深的尺度較適合這種業(yè)

8、態(tài)的經(jīng)營(yíng)。4、該段商鋪的單價(jià)較高，只有經(jīng)營(yíng)服飾、飾品類(lèi)高利潤(rùn)行業(yè)可以滿足中小投資者的回報(bào)。2)、B區(qū)業(yè)態(tài)分析：業(yè)態(tài)定位：食尚休閑街1、從商圈業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)和填補(bǔ)空白來(lái)看，對(duì)面的衛(wèi)東購(gòu)物中心，雖然經(jīng)營(yíng)檔次較低，但是作為一個(gè)成熟的生活區(qū)域內(nèi)，也具有較強(qiáng)大的號(hào)召力，必然吸引部分消費(fèi)群體，我們認(rèn)為，如果項(xiàng)目B區(qū)成為一個(gè)購(gòu)物后的餐飲休閑區(qū)，一定形成大量的消費(fèi)人流，將成為該商圈的有效補(bǔ)充和必要業(yè)態(tài)；2、該段商鋪進(jìn)深較深，基本都是12米，適合作為餐飲、休閑類(lèi)商家經(jīng)營(yíng)。3、其中鋼二路入口處一商鋪約500平米，適合引入一家西餐快餐，如德克士、肯德基，這些西餐快餐的開(kāi)店選址往往在大型百貨、零售商業(yè)周邊，該項(xiàng)目的條件適合。而鋼三路入口處可以引入較大型的中式餐廳或自助餐，如小肥羊、海底撈等。以這兩主力店吸引人流，聚集人氣。4、B區(qū)其他進(jìn)深12米的商鋪，規(guī)劃為小型特色餐飲店、特色水吧、書(shū)吧、影像吧等，為該商圈的人流提供休息的場(chǎng)所。3)C區(qū)業(yè)態(tài)分析：業(yè)態(tài)定位：鄰里親情街該段商業(yè)相對(duì)商業(yè)價(jià)值較小，主要為周邊社區(qū)服務(wù)，根據(jù)長(zhǎng)期的市場(chǎng)研究結(jié)果,結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃實(shí)際情況，列出以下業(yè)態(tài)的需求：業(yè)種名稱規(guī)劃分布位置其他說(shuō)明健身C1具體的業(yè)態(tài)，將通