土地評價方法

1、土地估價方式一、收益還原法：在估算土地未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。適用范圍：適用于有收益或有潛在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地產(chǎn)的估價。1、首先求得建筑物的價格；然后從待估不動產(chǎn)（房地產(chǎn)）的純收益中減掉屬于建筑物的純收益，得到土地的純收益；再以土地還原率還原，即可得到土地的價格。計算公式：aBr2=LriL=（aBr2）/r1=a1/ri式中：L土地價格；B一建筑物的價格（依其他方法求得）；a一建筑物及其相應(yīng)范圍的土地所產(chǎn)生的純收益（a為折舊后收益）；ri土地還原率；r2一建筑物還原率；al土地的純收益。2、基

2、本步驟（1）計算總收益：總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。分析可能產(chǎn)生的各種收益，按客觀、持續(xù)及穩(wěn)定等原則確定。（2）計算總費用和折舊費、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等總費用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的勞動費用與資本費用。總費用在不同情況下，所包含的項目也有所不同。分析可能產(chǎn)生的各種費用支出，計算加總一般正常合理的必要年支出。(3)計算土地純收益：從總收益中扣除總費用和房屋折舊費、房屋收益等，即為純收益。(4)確定合適的還原率：是影響地價高低的重要因素，要慎重選擇。(5)選擇公式求算地價：根據(jù)公式適用評估對象和評估目的等條件，選用相應(yīng)的計算公式

3、，將純收益用相應(yīng)的還原率進行還原，即得土地的收益價格。二、市場比較法：在求取一宗待評估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估期日地價的方法。適用范圍：從適用條件來看，主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達、有充足的具有替代性的土地交易案例的地區(qū)，交易案例甚少或無交易案例的地區(qū)則不適用。從評估目的和評估結(jié)果的形式來看，可直接用于評估土地的價格或價值，還可用于評估土地或房地產(chǎn)的租金，以及用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。1、直接比較過程：以上可用公式衰示為；FdP

4、bXjAXBXDXE式中；%待估宗地價格;P8比較案例宗地價格4_待一宗地情況指數(shù)八一比莪的宗施信浜福情心,符佑宗二估價期日地址指效，“一比較案例宗地交易期日地汾指數(shù)一待估貨出區(qū)域因素條住指敝上痢函系蔽坂國素條件指數(shù)產(chǎn)工待估宗地個別因索條件指數(shù)就嫁例瓢個別因末升祥死數(shù)修正系數(shù)=待估宗地條件指數(shù)/比較案例條件指數(shù)2、間接比較過程如果已設(shè)定標準地塊，也可利用標準地塊為比較基準，確定待估宗地的價格。過程中要先進行標準化修正，然后再以比較確定待估土地價格。具體形式為:以上可用公式表示為mpfJ=fBXAXBXCXDXE式中，幾、4D,EH義同前p一標準宗地條件評價:數(shù)一比較案例宗地條件評價系數(shù)3、市場

5、比較法的估價步驟(1)調(diào)查與選擇比較交易案例(2)確定價格可比基準(3)進行交易情況修正(4)進行估價期日修正(5)區(qū)域因素比較與修正(6)個別因素比較與修正(7)其他相關(guān)修正：使用年限修正、容積率修正等(8)確定比準價格三、剩余法(假設(shè)開發(fā)法)：剩余法(又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法)是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除正常開發(fā)的建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。適用范圍：假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，如待開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程、可裝修改造

6、或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)，以下統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。對于有規(guī)劃設(shè)計條件要求，但尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價。因為在該房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提未確定的清況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價的話，估價人員可根據(jù)所推測的最可能的規(guī)劃設(shè)計條件來估價，但必須將該最可能的規(guī)劃設(shè)計條件列為估價的假設(shè)和限制條件，并在估價報告中作特別的提示，說明它對估價結(jié)果的影響，或估價結(jié)果對它的依賴性。四、成本逼近法：成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。由于土地的價格大部分取決于效用，而非取決于其成本，故采用成本逼近法有時可能會與市場產(chǎn)生偏差。故采用成本逼近法估價有一定的限制，一般成本逼近法適用范圍：1 .新開發(fā)土地，不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估