寶龍商業(yè)(物業(yè))集團工程管理制度

1、工程管理制度第1節(jié)新項目前期介入1 前期介入工作內(nèi)容1.1 參與規(guī)劃設(shè)計房產(chǎn)技術(shù)條件及動線研討，掌握項目設(shè)計任務(wù)書、圖紙等資料1.2 參與機電設(shè)備安裝調(diào)試1.3 監(jiān)控小商戶及主力店裝修質(zhì)量1.4 協(xié)調(diào)各業(yè)態(tài)小商戶裝修銜接及配合2 建筑主體工程質(zhì)量監(jiān)控2.1 監(jiān)控施工單位是否按圖施工、偷工減料或擅自修改工程設(shè)計。2.2 監(jiān)控建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備檢的測檢驗，不合格的不得使用。2.3 是否存在質(zhì)量缺陷，協(xié)調(diào)項目公司和施工單位全面修復(fù)。3 機電設(shè)備的安裝及調(diào)試的質(zhì)量監(jiān)控3.1 收集設(shè)備的訂貨資料，并保留驗收單據(jù)，收集設(shè)備技術(shù)資料、使用說明書。3.2 高低壓、空調(diào)、消防、監(jiān)控等設(shè)備設(shè)施安裝位置是否

2、合適，安裝順序、質(zhì)量是否合格。3.3 集水井、污水處理問、隔油池的功能設(shè)計、安裝質(zhì)量。3.4 在暖通設(shè)備安裝調(diào)試接管階段關(guān)注設(shè)備、管路安裝質(zhì)量，安裝情況是否滿足使用需求，如凝結(jié)水管材質(zhì)、管徑、坡度等。4 主力店及小商戶的裝修質(zhì)量監(jiān)控4.1 熟悉經(jīng)審核的主力店裝修圖紙。4.2 審核小商鋪裝修設(shè)計方案和施工圖紙，施工圖紙應(yīng)包括效果圖、總平面圖、各立面圖、天花平面圖、櫥窗及店招平面圖和立面圖、電氣系統(tǒng)圖、電氣施工平面圖、所有主材明細(xì)等。4.3 審核施工單位資質(zhì)證明，包括施工單位營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、施工許可證明、電工上崗證、如需動用電焊等特殊設(shè)備的需審核上崗證明。4.4 監(jiān)督裝修施工隊嚴(yán)格按照管理公

3、司審核后的施工方案和圖紙進行，裝修人員嚴(yán)格遵守本細(xì)則進行施工作業(yè)，并進行督導(dǎo)業(yè)戶。4.5 成品保護，監(jiān)督業(yè)戶的內(nèi)外裝修，保證原有建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)備設(shè)施的正常功能及使用。5 協(xié)調(diào)各業(yè)態(tài)小商戶裝修銜接及配合5.1 密切關(guān)注步行街公共裝修進度，以協(xié)調(diào)各業(yè)態(tài)小商戶裝修時間、材料進場時間等。5.2 密切關(guān)注小商戶裝修用水用電，注意用水、用電安全。5.3 密切關(guān)注成品保護，必要時提出特殊要求，強制執(zhí)行。5.4 密切關(guān)注施工單位施工機具、設(shè)備是否符合安全使用規(guī)定，對違規(guī)操作現(xiàn)象提出批評，必要時可作清除出場處理。第2節(jié)項目的接管與驗收4.0 驗收前的接管4.1.4 新項目開業(yè)前30天，當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)公司應(yīng)將已完工的設(shè)施

4、、設(shè)備（變電站、水泵房等）委托當(dāng)?shù)厣坦芄竟芾?，設(shè)備間應(yīng)獨立封閉，當(dāng)?shù)厣坦芄景才偶脊みM站值班，對此類設(shè)備進行管理。4.2.4 接管期間當(dāng)?shù)厣坦芄緦υO(shè)備的安全、維護等不承擔(dān)責(zé)任，但對現(xiàn)場進出人員合理控制，避免無關(guān)人員進出，同時做好出入登記，相關(guān)制度應(yīng)在人員進出容易看見的位置予以公示。對交叉施工、野蠻施工可能帶來的安全隱患及時提醒并有效溝通協(xié)調(diào)。4.3.4 當(dāng)?shù)厣坦芄竟こ?、值班人員必須在地產(chǎn)公司、施工安裝單位工程師的指導(dǎo)下學(xué)習(xí)設(shè)備操作方法，但不可擅自單獨操作。詳細(xì)記錄調(diào)試時間、方法步驟、試運轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)及調(diào)試中發(fā)生的故障、問題等，作為設(shè)施設(shè)備的原始記錄進行存檔。4.4.4 接管期間，涉及重大安全的

5、操作如送電、斷電等操作由地產(chǎn)公司、安裝調(diào)試施工單位組織，商管公司做好記錄備案。5.0 正式接管和移交5.1.4 廣場開業(yè)后當(dāng)?shù)厣坦芄九c當(dāng)?shù)仨椖抗巨k理正式接管和移交手續(xù)。城市廣場開業(yè)前必備條件：5 開業(yè)前30城市廣場正式電全面完善開通；5 開業(yè)前20天天燃?xì)鈿忾_通；5 開業(yè)前15天生活用水、排水設(shè)施、設(shè)備全面開通；5 開業(yè)前，消防系統(tǒng)通過整體驗收，各系統(tǒng)聯(lián)動正常。5.2.4 設(shè)備的清點與移交5 在收到地產(chǎn)公司發(fā)出移交商函后的第二個工作日，商管公司需組織人員在一個月內(nèi)熟悉移交資料，對照移交清單核對事物。交接前對所有設(shè)備仔細(xì)清點的基礎(chǔ)上分類統(tǒng)計，并按照圖紙資料核實，確保沒有漏項。同時書面回函地產(chǎn)

6、公司告知缺失的資料情況及帳、物不符的清單，地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)商管公司的回函，五個工作日內(nèi)書面提交整改完成時間計劃。如移交過程中，存在10犯上的賬、物不符，且移交資料不能滿足商管公司最基本資料需求（商管公司提供最基本資料需求目錄），影響設(shè)施設(shè)備運轉(zhuǎn)時，商管公司可以發(fā)出不予項目接收意見書，同時抄送商業(yè)集團，督促地產(chǎn)公司按時盡快整改。5 設(shè)備的清點及移交原則上由地產(chǎn)公司、施工單位、商管公司三方同時進行。5 主力店的設(shè)備交接由地產(chǎn)公司、施工單位、主力店、商管公司現(xiàn)場四方進行。移交時尚未完全完成調(diào)試但能滿足基本運行要求的設(shè)備，移交各方要在備注上對設(shè)備的完好狀況做出說明。55 所有的交接過程，由參與交接的各方

7、代表簽字確認(rèn)。5.3.4 圖紙資料的交接5 圖紙資料包括竣工圖、設(shè)備說明書、設(shè)備技術(shù)資料、施工組織技術(shù)資料、施2.3.2工合同（施工合同可以刪節(jié)經(jīng)濟標(biāo)的章節(jié)）等。圖紙要仔細(xì)核對，確保拿到的是最后的竣工圖版本及圖紙和現(xiàn)場的一致性。1.1 要分系統(tǒng)的整理資料并建立工程資料檔案，同時注意接收監(jiān)理單位保管的部分資料，避免疏漏。1.1 主力店相關(guān)的資料由地產(chǎn)公司移交到商管公司，商管公司存檔后，根據(jù)設(shè)備運行和維護的需要給主力店資料復(fù)印件。1.1 所有的交接過程，由參與交接的各方代表簽字確認(rèn)。1 備品備件的交接2.2.1 對施工單位、項目公司提供的清單參照開箱清單、施工合同仔細(xì)核對，確保沒有疏漏。2.2.2

8、 為防止備品備件的流失，地產(chǎn)公司在設(shè)備開箱過程前應(yīng)及時通知商管公司，在開箱過程中及時留下影像圖片資料，交接工作及早進行，設(shè)備安裝調(diào)試后期就要催促施工單位組織交接。2.2.3 工程施工完畢后要對剩余的工程材料統(tǒng)一清點，完成交接后辦理入庫手續(xù)。2.2.4 所有的交接過程，由參與交接的各方代表簽字確認(rèn)。3 能源計量的交接確認(rèn)3.2 當(dāng)?shù)厣坦芄靖鶕?jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)公司要求的時間節(jié)點，對廣場的能耗計量共同確認(rèn)，雙方約定能源計量分界時間，分界時間之前的能源費由項目公司承擔(dān)，分界時間之后的能源費由商管公司負(fù)責(zé)收（催）繳，各使用單位承擔(dān)。3.3 若各種計量表的安裝達到計量條件，能源計量分界時間最早為廣場開業(yè)時間，分

9、界時間之后仍需完善的施工及調(diào)試產(chǎn)生的能源費用仍由項目公司承擔(dān)。3.4 當(dāng)?shù)厣坦茉趶V場開業(yè)即設(shè)施設(shè)備運行60天，必須對運行數(shù)據(jù)集中分析，若能源總表與分表計量出現(xiàn)較大偏差，差額部分費用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。4 房屋本體驗收內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)4.2 主體結(jié)構(gòu)4.1.1外墻無明顯裂紋，不滲水4.1.2屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、據(jù)溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。4.3 公共樓面地面4.3.1 樓地面面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓。整體面層平整、無裂縫、無脫皮、起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直、無缺棱掉角、粘貼牢固、色澤均勻一致、無明顯色差。4.4 天臺4.4.1 天溝、落水口暢通完好。4.4.2 隔

10、熱層、防水層完好。4.4.3 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離；坡度適宜、平整。4.4.4 屋面避雷設(shè)施連接牢固。4.5 樓梯、扶手4.5.1 鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑。4.5.2 樓梯無裂縫、無表皮剝落。4.6 房屋分戶驗收內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)4.6.1 衛(wèi)生間、廚房、外陽臺衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，無明顯積水、倒泛水和滲漏現(xiàn)象。衛(wèi)生潔具安裝牢固、配件齊全、無污漬和刮花、接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢。給水設(shè)施安裝牢固、接口密實、無滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力。地漏、排水管道安裝牢固、配件齊全、接口密實、無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢、完好無

11、損。衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，地漏，排污管接口，檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。衛(wèi)生潔器、櫥柜、龍頭等器具完好，操作正常。廚房排煙道、通風(fēng)道設(shè)置合理，有足夠的截面積，無堵塞物。水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常、無損傷。4.6.2 棚面、墻面、樓地面頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點、無滲水痕跡、無污漬。墻面抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬，無空鼓開裂現(xiàn)象。墻面塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。墻面油漆、刷漿色澤一致、無脫皮、漏刷現(xiàn)象。地面面層與基層粘結(jié)牢固、無空鼓、無裂

12、縫、無脫皮和起砂現(xiàn)象，面層平整、水平，陰角平直。地面木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。木裝修工程表面光潔、線條順直、對縫嚴(yán)密、牢固。飾面磚表面平整、無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。4.6.3 門、窗門開啟自如，無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準(zhǔn)確，無翹曲變形。門鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活。玻璃安裝牢固、膠封密實，無明顯刮花痕跡、無損傷。油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整。電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡。不銹鋼防盜門表面光亮，無刮花、變形。高檔裝飾門裝飾完整。4.6.4 電氣系統(tǒng)照明燈具等低壓電器安裝支架必須牢固、部件齊全、完好無損、反應(yīng)靈敏、接觸良好、發(fā)光正常。開關(guān)安裝牢固、開關(guān)

13、靈活、接觸良好。電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常，平直美觀，使用正常。氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管，采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于IMQ/KVo4.6.5 智能化系統(tǒng)窗磁門磁報警靈敏。緊急按鈕靈活?？梢晫χv圖像聲音清晰。4.6.6 配套系統(tǒng)有線電視已開通，收視良好。門鈴、對講電話安裝牢固、操作靈活、效果良好。防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固、焊接密實、面漆完好均勻，無脫皮、銹跡、無裂紋、折損。其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符、工作正常。4.7 公共設(shè)施設(shè)備接管驗收內(nèi)容

14、與標(biāo)準(zhǔn)4.7.1 給排水系統(tǒng)給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、標(biāo)識清楚、設(shè)備表面油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象、機房配置完整。明溝、暗溝排水暢通、不積水、無斷裂、溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。護坡、擋土墻泄水通暢、砌筑牢固。下水、雨水通暢無滲漏，屋面排水通暢無積水。水池、水箱衛(wèi)生清潔、無滲漏。地下室中低于室外地面的衛(wèi)生器具和地漏的排水管，不應(yīng)與上部排水管連接，應(yīng)設(shè)置集水坑用污水泵排出。沙井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無裂縫、池內(nèi)無雜物。管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟動關(guān)閉靈活，無滴漏。水壓試驗及保溫，防腐措施必須符合GBJ24加要求。4.7.2 供配電系統(tǒng)變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清

15、單相符，工作狀態(tài)良好、安全防護裝置齊全、標(biāo)識清楚、機房配置齊全，通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無損傷。發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、配件齊全、標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損傷、設(shè)備安裝牢固、機房隔音、防護設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。供配電系統(tǒng)無超負(fù)荷現(xiàn)象，接頭連接牢固，有足夠的接觸面積，無過熱現(xiàn)象。電氣聯(lián)動正確。配電箱、柜、橋架的接地應(yīng)良好，并符合規(guī)范。強、弱電豎井應(yīng)獨立，強電、弱電要走各自的豎井，過線孔應(yīng)封閉，豎井的走線齊整并綁扎牢固。電纜穿墻孔封堵良好，無滲漏現(xiàn)象。電纜溝內(nèi)電纜鋪設(shè)平整，無積水和雜物。4.7.3 暖通系統(tǒng)各種儀器、儀表齊全精確，安全裝置靈敏、可靠，控制閥門開關(guān)靈

16、活.排煙閥、送風(fēng)閥、風(fēng)檔板安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴(yán)密。管道的管架、支架、吊架應(yīng)牢固。設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。4.7.4 中央空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設(shè)計指標(biāo)、配置齊全、標(biāo)識清楚，機房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好、無損傷，設(shè)備的振動防護和消音措施齊全。冷卻塔的水平衡，冷卻水排放正常。4.7.5 電梯系統(tǒng)電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有電梯運行準(zhǔn)運證電梯能準(zhǔn)確地啟動運行，選層、平層、停層準(zhǔn)確。機房內(nèi)有承重吊環(huán)和限重標(biāo)識，鋼絲繩上有明顯的平層線，盤車板手，手輪齊全，機房標(biāo)識清楚、表面光潔平整、明亮鋼絲繩干凈、無死彎

17、和松股斷絲現(xiàn)象。電梯電源專用并與機房照明電源分開，每臺電梯均設(shè)置能切斷該電梯最大負(fù)荷電流的主開關(guān)。梯門開啟順暢，無刮阻現(xiàn)象。電梯的各種安全保護開關(guān)動作靈敏可靠。4.7.6 消防系統(tǒng)消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機房干燥、通風(fēng)、采光良好。消防箱標(biāo)識清楚、玻璃完好。消防設(shè)施配件齊全。消防管安裝牢固、標(biāo)識明顯，閥門完好、無滲漏水，水壓充足。消防用電設(shè)備主、備電源的自動轉(zhuǎn)換裝置試驗正常?；馂?zāi)報警控制器和消防聯(lián)動控制設(shè)備聯(lián)動功能正確。對火災(zāi)探測器和手動報警按鈕進行模擬火災(zāi)響應(yīng)和故障信號檢驗，功能均正常。室內(nèi)消火栓出水壓力符合現(xiàn)行國家有關(guān)設(shè)計

18、規(guī)范，在消防控制室內(nèi)操作啟、停泵和消火栓處操作啟泵按鈕，其控制功能、信號均正常。自動噴淋系統(tǒng)，應(yīng)在符合自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范，在消防控制室內(nèi)操作啟、停泵，水流批示器、信號閥、壓力開關(guān)、電動閥、電磁閥的控制功能、信號均正常。氣體、泡沫、干粉等滅火系統(tǒng)，對其進行手動啟動和緊急切斷聯(lián)動，試驗控制功能、信號均正常。對與固定滅火設(shè)備聯(lián)動控制的其它設(shè)備動作（包括關(guān)閉防火門窗、停止空調(diào)風(fēng)機、關(guān)閉防火閥等）進行聯(lián)動抽驗。其控制功能、信號均正常。防煙排煙風(fēng)系統(tǒng)，通風(fēng)空調(diào)和防排煙設(shè)備的閥門的聯(lián)動測試，報警聯(lián)動啟動、消防控制室的直接啟停、現(xiàn)場手動啟動聯(lián)動防煙排煙風(fēng)機；報警聯(lián)動停、消防控制室遠程停通風(fēng)空調(diào)送風(fēng)；報警

19、聯(lián)動開啟、消防控制室開啟、現(xiàn)場手動開啟防排煙門；上述控制功能、信號均正常消防電梯的手動控制和聯(lián)動控制功能檢驗，非消防電梯的聯(lián)動返回首層功能檢驗，其控制功能、信號均正常。火災(zāi)應(yīng)急廣播設(shè)備的檢驗：在消防控制室的選層廣播；共用的揚聲器強行切換試驗；備用擴音機控制功能試驗。上述控制功能正常，語音清晰。消防專用電話的檢驗：消防控制室與所設(shè)的對講電話分機的通話試驗；消防控制室的外線電話與“119”的通話試驗。上述功能正常，語音清晰。應(yīng)急照明、可燃?xì)怏w、切斷非消防電源及其他消防控制設(shè)備的檢驗：功能、信號均正常。4.7.7 道路系統(tǒng)路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無損、工作正常且滿足節(jié)能；燈柱安裝牢固、油漆完好。路

20、面平整，無水泥塊、無起砂、斷裂；路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無缺角損傷；塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無明顯裂縫、缺棱掉角；交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。踏步砌筑平實、牢固、無裂縫。4.7.8 停車場系統(tǒng)停車場地面平整、照明充足、標(biāo)識清楚、安全設(shè)施良好、排水設(shè)施良好。單車、摩托車棚安裝牢固、照明充足、標(biāo)識清楚、安全防護和排水設(shè)施良好。車場道閘安裝牢固、開啟靈活、標(biāo)識清楚、完好無損。4.7.9 保安、清潔、綠化設(shè)施保安崗?fù)ぐ惭b牢固、配件齊全、標(biāo)識清晰、完好無損。綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株、無大面積雜草；綠化水管布局合理、閥門開關(guān)靈活、安裝穩(wěn)固。垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整、油漆完好，使用方

21、便。4.3.10其它配套設(shè)施樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固、標(biāo)識清楚。信報箱安裝牢固、完好無損、標(biāo)識清楚、表面平整光潔雕塑、小品牢固、完好、安全。招牌、廣告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。5小商鋪裝修管理與驗收1.1 商管公司在項目開業(yè)前110天，組織有條件即將進場裝修的商戶進行裝修交底交流會議；1.2 當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)公司在項目開業(yè)前100天，完成餐飲類商鋪工程，達到商鋪交付條件，與當(dāng)?shù)厣坦苻k理場地移交，便于商戶進駐裝修；1.3 當(dāng)?shù)仨椖抗驹陧椖块_業(yè)前45天,將零售類商鋪達到交鋪條件的商鋪正式移交場地給當(dāng)?shù)厣坦芄荆?.4 如商鋪移交后，商鋪仍有未完成的施工項目，當(dāng)?shù)厣坦芄竟こ倘藛T與地產(chǎn)公司所派專人

22、共同列出未完工項目消項清單，并由地產(chǎn)公司安排施工隊在規(guī)定時間內(nèi)完成消項清單內(nèi)容。1.5 商管公司于開業(yè)后15天牽頭組織對商戶的二次裝修進行驗收，并使商戶確認(rèn)所提供的房產(chǎn)技術(shù)條件滿足租賃合同要求。第3節(jié)工程問題的完善整改1 .廣場開業(yè)75天內(nèi)，當(dāng)?shù)厣坦芄颈仨毘浞植檎摇⑹占砉こ藤|(zhì)量問題，并依據(jù)日后實際運行條件預(yù)見性做出合理推斷并拍照留存資料。2 .在收集整理基礎(chǔ)上組織項目公司、施工單位到現(xiàn)場核實、簽字確認(rèn)，廣場開業(yè)三個月內(nèi)形成書面報告上報商業(yè)集團，并抄報建設(shè)中心。3 .對所有工程遺留問題進行分類：施工質(zhì)量問題、規(guī)劃設(shè)計問題、物業(yè)優(yōu)化需求。3.1 屬規(guī)劃設(shè)計中未涉及、成本預(yù)算中未考慮的項目，但

23、經(jīng)過寶龍城市廣場經(jīng)營六個月，影響經(jīng)營或?qū)汖埑鞘袕V場品質(zhì)的項目，由當(dāng)?shù)厣坦芄緯?dāng)?shù)氐禺a(chǎn)公司形成“工程質(zhì)量問題處理報告”，闡明情況，明確整改方案及費用測算，上報商業(yè)集團營運中心及成本中心、建設(shè)中心、設(shè)計中心，同時報主管項目副總裁及商業(yè)集團總經(jīng)理，30日內(nèi)得到批復(fù)后報集團財務(wù)部，由集團財務(wù)部專項撥款，當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)公司負(fù)責(zé)整改實施，或地產(chǎn)公司委托商管公司負(fù)責(zé)整改實施。3.2 屬物業(yè)優(yōu)化需求項目，即廣場開業(yè)后發(fā)現(xiàn)即物業(yè)條件不能滿足日常經(jīng)常需要，或影響正常經(jīng)營的，闡明原因及費用測算，在年度資本性支出計劃中申報，參照資本性支出管理制度。3.3 屬施工單位施工質(zhì)量問題的適用以下條款：3.3.1 正式接管驗收時

24、，當(dāng)?shù)厣坦芄緫?yīng)與地產(chǎn)公司共同確認(rèn)遺留問題，列出項目遺留問題清單及整改計劃，報集團建設(shè)中心及商業(yè)集團營運中心備案。3.3.2 開業(yè)6個月后，集團建設(shè)中心、商業(yè)集團營運中心與當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)公司、當(dāng)?shù)厣坦芄竟餐凸こ踢z留問題整改情況作出評價，并形成書面的工程遺留問題整改評價報告。當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)公司可以授權(quán)當(dāng)?shù)厣坦芄救珯?quán)管理工程質(zhì)量問題處理工作。工程質(zhì)保金的支付首先經(jīng)當(dāng)?shù)厣坦芄緦徟?。如施工單位同一問題維修三次后仍未解決，當(dāng)?shù)厣坦芄究稍跁嫱ㄖ?dāng)?shù)氐禺a(chǎn)公司和責(zé)任施工單位的前提下，另行委托其他單位處理，相關(guān)費用從質(zhì)保金中扣除，如質(zhì)保金不足，欠缺金額由責(zé)任施工單位承擔(dān)。為了提高問題的解決效率，當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)公司

25、可以撥付2萬元給當(dāng)?shù)厣坦芄荆闪⑿☆~維修備用基金，小額維修基金用于施工單位怠于維修或維修質(zhì)量達不到要求時，商管公司啟動小額維修基金進行代工，地工維修同時報地產(chǎn)公司，地產(chǎn)公司應(yīng)及時將施工單位扣款補充進入小額維修基金，確保維修基金的周轉(zhuǎn)。3.3.33.3.4 在工程保修期間，如施工單位不履行合同義務(wù)的，由當(dāng)?shù)厣坦芄景l(fā)函給施工單位，同時抄報當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)公司出面協(xié)調(diào)，要求其進場維修，如施工單位經(jīng)兩次發(fā)函催促仍不履行維保責(zé)任的，7日內(nèi)由地方商管公司負(fù)責(zé)估算維保金額向施工單位致函（抄報項目公司），并以聯(lián)絡(luò)單的形式上報集團建設(shè)中心備案，同時抄報集團財務(wù)部和商業(yè)集團營運中心，由集團財務(wù)部直接代扣施工單位相應(yīng)維

26、?？?，撥付到當(dāng)?shù)厣坦芄?，?dāng)?shù)厣坦芄景粗贫葘ι鲜鼍S保項目做招投標(biāo)選定施工單位完成維修。3.4 解決遺留問題方案，要針對具體工程問題充分論證，找到最佳的，徹底的、節(jié)約的解決方案第4節(jié)設(shè)備運行管理6 崗位設(shè)置6.3 人員配置原則：量入為出，滿足設(shè)施設(shè)備運行管理的需要，不突破定編定崗人員總費用。6.4 根據(jù)設(shè)備狀況、運行維護需要設(shè)置強電、弱電、暖通等維修工種。技術(shù)崗位的人員配置，按實際情況增減。6.5 各地商管公司應(yīng)建立工程值班管理制度，明確規(guī)定工程人員值班安排、責(zé)任范圍和值守要求。7 設(shè)施設(shè)備巡視、檢查、操作、運行7.3 各地商管公司應(yīng)根據(jù)寶龍城市廣場運營需要，對各類公共設(shè)施設(shè)備的運行（開啟、關(guān)

27、閉）時間和控制標(biāo)準(zhǔn)進行系統(tǒng)規(guī)定，形成本公司的設(shè)施設(shè)備運行方案，并上報集團商管公司備案。7.4 設(shè)施設(shè)備運行方案必須符合公司的各項服務(wù)承諾，與租賃合同、銷售合同、物業(yè)管理合同、業(yè)戶服務(wù)手冊、業(yè)戶管理公約等文件保持一致。7.5 各地商管公司設(shè)施設(shè)備運行管理必須嚴(yán)格執(zhí)行商業(yè)集團的統(tǒng)一規(guī)定，商業(yè)集團沒有統(tǒng)一規(guī)定的，由各地項目公司根據(jù)自身情況具體制訂，需制訂書面文件進行規(guī)范設(shè)施設(shè)備運行活動包括，但不限于：7.5.1 各類運行設(shè)備的操作規(guī)程（開啟、關(guān)閉步驟及安全注意事項）；7.5.2 各類設(shè)備運行期間的巡視（抄表）要求；7.5.3 重要設(shè)施設(shè)備區(qū)域（機房、配電房）的安全管理規(guī)定等。7.6 設(shè)施設(shè)備操作人員

28、必須并做好設(shè)備操作和運行巡視記錄，并由工程主管級人員檢查確認(rèn)。7.7 設(shè)備維修工必須嚴(yán)格按照設(shè)備系統(tǒng)規(guī)定的時間、路線、巡檢內(nèi)容和要求進行巡視檢查。7.8 發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行不穩(wěn)定時應(yīng)加強巡檢和監(jiān)控，并及時報告設(shè)備主管。發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、溫度、振動、泄露等又不能迅速排除的，應(yīng)立即報告設(shè)備主管，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o措施，防止事故發(fā)生或擴大。7.9 發(fā)現(xiàn)設(shè)備指示儀表（電流表、電壓表、壓力表、溫度表等）有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化，均應(yīng)及時調(diào)整或更換，確保設(shè)備在良好的狀態(tài)下運行。7.10 發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備重大安全隱患，設(shè)備主管應(yīng)及時上報，由主管總經(jīng)理召集各相關(guān)專業(yè)人員進行確認(rèn)

29、會診，解決隱患。8 設(shè)施設(shè)備的檢測、試驗8.3 對特種設(shè)備和檢測設(shè)備應(yīng)按規(guī)定進行定期試驗、檢測，并由相關(guān)部門出具測試、試驗報告；8.4 對非強制檢測的各類儀器、儀表、溫度計、計量工具等，應(yīng)按企業(yè)最高計量標(biāo)準(zhǔn)定期進行檢定、校正。8.5 對所有在用檢測設(shè)備、檢測儀器應(yīng)帶有校準(zhǔn)表示，標(biāo)明檢定日期和有效期。9 設(shè)施設(shè)備運行數(shù)據(jù)分析9.3 設(shè)施設(shè)備維護人員應(yīng)按規(guī)定對各系統(tǒng)設(shè)備的運行數(shù)據(jù)按時統(tǒng)計并保存，每年要對各種數(shù)據(jù)進行匯總分析，并評估各系統(tǒng)的能效和可靠性。9.4 設(shè)施設(shè)備維護人員應(yīng)根據(jù)設(shè)備的操作手冊和運行規(guī)范設(shè)置適當(dāng)?shù)脑O(shè)備運行參數(shù)，保證設(shè)備良好運行。9.5 設(shè)施設(shè)備維護人員應(yīng)及時掌握設(shè)備所處環(huán)境的溫度

30、、濕度等參數(shù)，并根據(jù)設(shè)備的運行要求適時調(diào)整環(huán)境的溫度、濕度等。10 緊急故障的處理各地商管公司必須建立停電、停水、電梯困人、給排水、鍋爐、制冷等事故工程應(yīng)急預(yù)案。10.3 各地商管公司針對所有應(yīng)急預(yù)案組織培訓(xùn)工程技工，確保緊急事故發(fā)生后能按預(yù)先制定的應(yīng)急預(yù)案快速、正確的實施搶險處理。10.4 緊急事故發(fā)生后，各地商管公司要通過電話立即上報商業(yè)集團領(lǐng)導(dǎo)，同時做出書面詳細(xì)報告。商業(yè)集團根據(jù)事故的嚴(yán)重程度協(xié)助處理，特別嚴(yán)重的事故在第一時間派員到現(xiàn)場協(xié)助。10.5 屬保險責(zé)任范圍的，立即向保險公司報案，同時展開搶險及善后工作，必須對緊急事故搶險、及搶險完成的現(xiàn)場拍照取證。10.6 緊急事故發(fā)生后，部分

31、設(shè)備設(shè)施的功能修復(fù)期間，應(yīng)該采取臨時應(yīng)急措施，保障商戶的正常經(jīng)營。第5節(jié)維護保養(yǎng)5.1 設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)和預(yù)防性維護總體要求。5 對設(shè)施設(shè)備的預(yù)防性保養(yǎng)要求進行系統(tǒng)的識別和規(guī)定，所有需要進行預(yù)防性保養(yǎng)的設(shè)施設(shè)備必須分別制訂保養(yǎng)規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。5 商業(yè)集團已統(tǒng)一規(guī)定的，遵照執(zhí)行，或制訂更嚴(yán)格的保養(yǎng)規(guī)定；沒有統(tǒng)一規(guī)定的，由各地商管公司自行制訂。5 設(shè)施設(shè)備預(yù)防性保養(yǎng)分為日常例行保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)，保養(yǎng)規(guī)程必須具體明確保養(yǎng)項目（內(nèi)容）、保養(yǎng)周期、保養(yǎng)方法（較復(fù)雜的保養(yǎng)操作才需要）等內(nèi)容。5 針對周期較長（一個月以上，不含一個月）的保養(yǎng)項目，當(dāng)?shù)厣坦芄颈仨氃诿磕?月25日前完成制訂年度維護保養(yǎng)計劃

32、，列明設(shè)施設(shè)備名稱、保養(yǎng)項目、時間安排（具體到旬）、費用預(yù)算等，并上報商業(yè)集團營運中心備案。5 所有設(shè)施設(shè)備的預(yù)防性保養(yǎng)均應(yīng)按規(guī)定格式形成記錄，并經(jīng)當(dāng)?shù)厣坦芄竟こ探?jīng)理檢查確認(rèn)。5 各地商管公司應(yīng)建立設(shè)備預(yù)防性保養(yǎng)和運行保障所必需的備品備件一覽表，明確規(guī)定備品備件種類、規(guī)格、最低庫存數(shù)量等，并對備品備件保存狀況進行定期檢查。6.1 各主要系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)要點6 高低壓配電系統(tǒng)：每月至少對電柜外觀清潔一次；每半年對直流屏緊固除塵一次；每年對配電柜停電檢查，并進行除塵、緊固一次；每兩年對配電柜進行高壓試驗（至少必須含繼電器保護試驗、絕緣測試）；每月在用電高峰期間至少對管轄區(qū)域配電房出線頭、電井

33、、橋架電纜測溫一次。6 中央空調(diào)系統(tǒng)：主機4000小時進行一級保養(yǎng)，8000小時進行二級保養(yǎng)，12000小時進行三級保養(yǎng)；每兩年視開機時間和油質(zhì)情況考慮換油；冷卻塔、水泵每年冬季停機加油一次；每年冬季前管道外觀除銹上漆保養(yǎng)一次；風(fēng)機盤管翅片每年至少清洗一次；冷凍水過濾器每年至少清洗一次；水處理每月投藥至少一次、清洗冷卻塔一次、清潔冷卻塔及周邊環(huán)境一次，冷卻塔外觀沒有明顯水垢，塔內(nèi)沒有郁積殘渣、不長青苔。6 給排水系統(tǒng)：每班次對水泵、電源雙投柜內(nèi)的計量電度表、水泵變頻控制柜、水箱的水位巡視一次；夜班對浮球閥檢查一次；每周對水泵、電源雙投柜、變頻控制柜進行清潔除塵一次；每周對水泵房衛(wèi)生清潔一次；每

34、年第一季度對電機軸承加油一次；每班對污水泵、污水泵控制箱、止回閥巡視一次；每月對污水坑情況進行檢查一次；特殊天氣時每小時對地下室排水情況進行檢查；每季度對污水泵控制箱緊固，除塵一次；每月對止回閥檢查，并清理雜物一次；每月對天面雨排口清理雜物一次；每次下大雨后須對天面雨排口清理。6 供暖系統(tǒng)：鍋爐系統(tǒng)必須外委維保，獨立氣體滅火系統(tǒng)每年度必須檢測；預(yù)作用噴淋系統(tǒng)并入水消系統(tǒng)外部維保。6 照明系統(tǒng)（含應(yīng)急照明系統(tǒng)）：每周巡檢管轄區(qū)域燈具損壞情況，同步安排更換；每季度抽樣檢測各區(qū)域的照度指標(biāo)，低于最初值25%以上時安排更換燈具；每季度測試EPS應(yīng)急照明放電時間，及時更換失效蓄電池。6 屋面建筑及設(shè)施設(shè)

35、施設(shè)備：每季度檢查屋面建筑、防水情況，及時修補完善；每年季風(fēng)來臨前對屋面廣告牌及支架緊固情況檢測一次，季風(fēng)季節(jié)每周巡檢一次；屋面所有管道設(shè)施每年視老化情況至少安排除銹上漆一次，日常目視沒有明顯生銹現(xiàn)象；屋面有鋼結(jié)構(gòu)建（構(gòu)）筑物按相關(guān)規(guī)范定期安排探傷檢測。6 消防系統(tǒng)：聯(lián)動報警控制系統(tǒng)主機必須外委維保；消防系統(tǒng)檢測遵從國家和地方相關(guān)法規(guī)要求；管網(wǎng)閥門、電機、排風(fēng)口翻板每半年潤滑保養(yǎng)一次；消防風(fēng)機、防火閥每年進行外觀保養(yǎng)一次；每叁年對消防泵房設(shè)備、室內(nèi)管網(wǎng)進行外觀除銹上漆保養(yǎng)一次。6 視頻監(jiān)控系統(tǒng)：每月對硬盤錄像機、降溫風(fēng)扇等進行除塵清潔一次；每月對各弱電井內(nèi)控制箱進行緊固、清潔一次；每季度擦拭攝

36、像頭防塵罩一次，并檢查室外攝像系統(tǒng)的防風(fēng)、防雨、防塵罩的密封性。6 停車場管理系統(tǒng)：每月測試一次卡機、道閘的機械性能；每季度對道閘進行加油保養(yǎng)；每季度對系統(tǒng)主機進行數(shù)據(jù)維護，清理數(shù)據(jù)冗余、無效、丟失卡片。6 背景音樂和消防廣播系統(tǒng)：每月進行一次的消防廣播強切試驗，每月對場內(nèi)的音控器、喇叭進行檢查一次；每月對背景音樂各區(qū)域的聲音音量、音質(zhì)調(diào)整一次。每季度對機柜內(nèi)設(shè)備進行除塵清潔一次。6 電梯系統(tǒng)：所有電梯外委維保（原則上一般由原生產(chǎn)廠負(fù)責(zé)），外包單位每半個月進行1次維保，相鄰兩次維保不少于10天，維修技工現(xiàn)場跟蹤；電梯井道、底坑由維保單位須每月清潔一次；年檢到期前一個月向技術(shù)監(jiān)督局申報下年度年檢

37、。7.1 建（構(gòu)）筑物和設(shè)施設(shè)備的大修、中修7 按照相關(guān)建筑規(guī)范的要求對建（構(gòu)）筑物（如屋面防水、鋼結(jié)構(gòu)等），以及使用情況、檢測結(jié)果提出建構(gòu)筑物大中修計劃，并組織實施。7 按照設(shè)施設(shè)備生產(chǎn)廠、行業(yè)規(guī)范的要求，結(jié)合使用情況、檢測結(jié)果對機電設(shè)施設(shè)備提出大、中修計劃，并組織實施。7 大、中修計劃應(yīng)在每年1月25日前完成年度維保計劃時一同制定，并報商業(yè)集團營運中心審批。8.1 建（構(gòu)）筑物和設(shè)施設(shè)備更新改造（含新建、改建、擴建）8 設(shè)施設(shè)備運行效果不能滿足城市廣場營運要求或服務(wù)承諾內(nèi)容時，工程部應(yīng)提出退出運行、更新改造或報廢，包括（不限于）：8 已超過規(guī)定使用年限，設(shè)施設(shè)備運行效果達不到規(guī)定要求且不能

38、修復(fù)；8 因意外災(zāi)害或事故使設(shè)備損壞嚴(yán)重；8 出現(xiàn)重大安全隱患，繼續(xù)使用將會引起事故危險，8 因廣場運營需要需進行的新建、改建、擴建等。8 更新改造后的設(shè)施設(shè)備投入運行前，工程部組織有關(guān)人員評價其技術(shù)特點和安全操作要求，必要時，修訂或重新編制相應(yīng)的運行、操作和維護保養(yǎng)規(guī)程。第6節(jié)能源管理能源消耗控制各地商管公司每日統(tǒng)計廣場電、水、油、氣等能源數(shù)據(jù)，并對數(shù)據(jù)以月、季度、年進行匯總。各地商管公司負(fù)擔(dān)費用部分，要分區(qū)域、分系統(tǒng)計量，每日統(tǒng)計電、水、油、氣等能源數(shù)據(jù)，并對數(shù)據(jù)以月、季度、年進行匯總。各地商管公司根據(jù)能源費數(shù)據(jù)，做出月度、年度同期對比圖，做出能源使用分析。依據(jù)上一年用電、水、氣、油、等能

39、源、資源消耗實際情況，于每年的1月20日前制定本年度能源、資源節(jié)約目標(biāo)以及實施計劃表，控制本年度能源消耗。設(shè)備效能評估空調(diào)系統(tǒng)效能評估夏季制冷期間，連續(xù)觀察空調(diào)各區(qū)域的溫度、濕度情況，尋找可能的供冷不足或過冷區(qū)域，及時調(diào)整。冬季供暖期間，連續(xù)觀察采暖區(qū)域的溫度，尋找可能的供熱不足或過熱區(qū)域，及時調(diào)整。夏季制冷期間觀察記錄各空調(diào)主機的最大負(fù)荷量。2.1.4夏季制冷期間觀察空調(diào)末端與主機的匹配情況根據(jù)觀察和記錄的結(jié)果，對廣場空調(diào)方案、設(shè)備選型（含冷熱源設(shè)備大小、選型）進行適宜性評價。根據(jù)歷年的數(shù)據(jù)對比，評估空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的效率下降是否仍處于正常狀態(tài)，為是否需要大、中修提供參考意見。配電系統(tǒng)效能評估記

40、錄各業(yè)態(tài)供電區(qū)域面積、營運時間段、簽約負(fù)荷指標(biāo)、峰值負(fù)荷發(fā)生和持續(xù)時間段；記錄各變電所變壓器裝機容量、變壓器最大、最小、平均負(fù)荷率；全面記錄商業(yè)部分的用電情況（含設(shè)備安裝容量、峰值負(fù)荷及持續(xù)時間、月用電量、營業(yè)時間等）基于以上的數(shù)據(jù)分析，對廣場配電系統(tǒng)的方案、選型進行適宜性評價，同時評估配電系統(tǒng)是否能滿足未來一定時期內(nèi)的使用要求。數(shù)據(jù)分析與節(jié)能改造數(shù)據(jù)分析：對空調(diào)系統(tǒng)主機、冷卻水、冷凍水、新風(fēng)系統(tǒng)在不同外部溫度、濕度環(huán)境下，參照人體舒適度標(biāo)準(zhǔn)，進行綜合調(diào)節(jié)，記錄數(shù)據(jù)，分析、提出在不同季節(jié)下的最佳節(jié)能運彳丁方0在按熱表計量的城市管網(wǎng)供熱的廣場和采用天然氣鍋爐供熱的廣場，要對廣場不同區(qū)域、業(yè)態(tài)如：

41、停車場、首層、影院、KTV等的不同需求進行細(xì)分，進行綜合調(diào)節(jié)，記錄數(shù)據(jù)，分析、提出在不同外部溫度、不同業(yè)態(tài)下的最佳節(jié)能運行方案。要對各功能區(qū)域及整體能耗按單位面積平均消耗量進行核算與連續(xù)跟蹤，對比不同年份同期的消耗量，為日常管理、節(jié)能技改等提供數(shù)據(jù)支持。3.2.1新材料、新技術(shù)的應(yīng)用：工程部要密切跟蹤國內(nèi)外節(jié)能減排等技術(shù)革新情況，結(jié)合廣場設(shè)備實際運行特點，穩(wěn)步推進新材料、新技術(shù)在廣場的應(yīng)用，最大限度節(jié)能減排，社會、企業(yè)雙重受益。大力推廣變頻技術(shù)在中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯中的應(yīng)用。大力推廣新型高效光源在寶龍城市廣場中的應(yīng)用。節(jié)能改造方案的制定收集整理系統(tǒng)內(nèi)外各種節(jié)能改造方案，定期組織論證，方案成熟后在

42、系統(tǒng)內(nèi)逐步推廣應(yīng)用。各地商管公司每季度組織一次節(jié)能技術(shù)改造建議活動，由申請人書面提出上報商業(yè)集團營運中心，書面材料需列明技改方案、資金預(yù)算、節(jié)能效果、回收期限。審批通過后,由當(dāng)?shù)厣坦芄竟こ滩繀f(xié)助申請人制定出具體試驗方案,試驗方案內(nèi)容包括：項目名稱、項目負(fù)責(zé)人、試驗方法和條件、試驗完成時間、估計試驗費用、故障解決預(yù)案。改造完成后，測試節(jié)能效果，做出節(jié)能改造效果評估。第7節(jié)設(shè)備間管理高低壓配電問對需要出入配電室的人員進行嚴(yán)格管控。停送電由值班運行電工進行操作,非值班運行電工禁止操作。值班運行電工應(yīng)按規(guī)定對配電裝置定時巡查，做好巡查記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不能即時處理的問題，要及時上報主管領(lǐng)導(dǎo)。各

43、線路操作開關(guān)應(yīng)設(shè)明顯標(biāo)志，檢修停電拉閘必須懸掛標(biāo)識牌。供電線路嚴(yán)禁超載供電，配電房內(nèi)禁止亂拉、亂接線路。嚴(yán)禁違規(guī)操作，操作及檢修時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套等。保持良好的室內(nèi)照明和通風(fēng)，墻上應(yīng)配掛溫度計，室內(nèi)溫度應(yīng)控制在38c以下。配電房每日清掃二次，保持室內(nèi)清潔、干凈，無雜物，無蜘蛛網(wǎng)，無積水。好防護措施，防止小動物進入配電房。配電房內(nèi)配備滅火器材，并保護完好及使用方便。發(fā)電機房發(fā)電機房的管理要遵守配電房管理的所有規(guī)定。保持發(fā)電機處于良好狀態(tài)，24小時隨時可以應(yīng)急啟動。定期啟動發(fā)動機進行測試，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。確保油料儲備處于正常水平，使用后及時補充。按相關(guān)規(guī)程對發(fā)電機房專用

44、滅火系統(tǒng)維護保養(yǎng)。消防水泵房、穩(wěn)壓水箱間和生活水泵房值班人員應(yīng)對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏，并做好巡查記錄。每天檢查水泵控制柜的指示燈指示，觀察停泵時水泵壓力指示。泵房每周由分管負(fù)責(zé)人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔，無灰塵、地面無積水。鑰匙由值班人員管理，透氣管應(yīng)用紗布包扎，以防雜物掉入水池。水泵保養(yǎng)要求定期對其進行維修保養(yǎng)。保證水泵房的通風(fēng)、照明。按國家和地方規(guī)范對生活水箱定期清洗和檢測。電梯機房每周對機房進行一次全面清潔，保證機房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。保證機房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機房溫度不超過40Co保證機房照明良好，

45、滅火器和盤車工具掛于顯眼處。故障或停電困人救援方法和各種警示牌應(yīng)清晰并掛于顯眼處。機房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)允許，禁止外人進入。按規(guī)定定期對機房內(nèi)設(shè)施和設(shè)備進行維修保養(yǎng)?？照{(diào)機房和鍋爐房對需要出入配電室的人員進行嚴(yán)格管控（包括：機房、冷凍泵房、風(fēng)機房等），機房日常加鎖。機房除適當(dāng)放置相關(guān)工具和制冷、鍋爐物品外，嚴(yán)禁存放易燃易爆等危險品?？照{(diào)機組、鍋爐實行定人、定崗負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)，按安全技術(shù)規(guī)程、保養(yǎng)規(guī)程進行操作，做好日常、月、季保養(yǎng)工作。保證維修、保養(yǎng)質(zhì)量，確保重點設(shè)備經(jīng)常和于良好狀態(tài)，并記入檔案。空調(diào)、鍋爐機開、停必須由專業(yè)操作人員操作，其他人員不得操作。掛檢修牌。未掛牌造成事故，追究操作人員

46、責(zé)任。值班人員必須嚴(yán)守崗位，服從指揮、嚴(yán)守操作規(guī)程，不得擅離職守。必須填寫運行記錄：設(shè)備開、停時間，停臺檢修原因、時間，恢復(fù)正常狀態(tài)時間，并在記錄上簽名機房、機組的清潔衛(wèi)生工作，由操作人員牽頭及維修保養(yǎng)人員共同負(fù)責(zé)。消控中心和弱電機房監(jiān)控中心實行專人輪班全天值班制度，值班員應(yīng)嚴(yán)格遵守值班崗位職責(zé)，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，不得隨意離開監(jiān)控中心。嚴(yán)禁非當(dāng)值人員在監(jiān)控中心內(nèi)逗留，公司其他部門員工，非公司人員需要進入監(jiān)控中心，按照規(guī)定進行登記。監(jiān)控中心的電話屬專用報警聯(lián)系電話,任何人不得占用。監(jiān)控中心值班員隨時與總服務(wù)臺、值班商管員保持聯(lián)系，認(rèn)真處理顧客服務(wù)和其他安防事宜。出現(xiàn)報警信號，監(jiān)控中心值班員必須

47、立即核查報警信息，通知現(xiàn)場商管員協(xié)助處置。值班員應(yīng)及時完成值班和交接班記錄，保持監(jiān)控中心內(nèi)清潔衛(wèi)生。值班員應(yīng)做好監(jiān)控中心有關(guān)設(shè)施設(shè)備的日常清潔、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時報告工程部進行維修。監(jiān)控中心內(nèi)應(yīng)配備足夠數(shù)量的應(yīng)配置手持滅火器、消防板手、消防斧、消防頭盔、防煙罩等消防器材。嚴(yán)禁在監(jiān)控中心會客，及從事與工作無關(guān)的事情。值班室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，杜絕一切火種，嚴(yán)禁存放易燃、易爆等危險品。管道井、樓層配電問所有管道井、樓層配電間日常要求鎖閉，禁止無關(guān)人員出入。所有管道井、樓層配電問要求定期巡視。保持管道井、樓層配電間清潔衛(wèi)生，不得堆放無關(guān)雜物。配電房相關(guān)規(guī)定同時適用于樓層配電問。污水處理問所有污水處理間日常要

48、求鎖閉，禁止無關(guān)人員出入。所有污水處理問要求每天巡視，主要關(guān)注主、備用污水泵是否啟動、停止正常;是否處于自動運行狀態(tài)；污水池內(nèi)雜物堆積情況。定期對污水間消殺處理，防止蚊、蠅孳生。保持污水問通風(fēng)、相對密閉，防止異味流竄到其它區(qū)域。第8節(jié)裝修管理裝修申請的受理、審批熟悉司審核的主力店二次裝修圖紙。審核小商鋪裝修設(shè)計方案和施工圖紙，施工圖紙應(yīng)包括效果圖、總平面圖、各立面圖、天花平面圖、櫥窗及店招平面圖和立面圖、電氣系統(tǒng)圖、電氣施工平面圖、所有主材明細(xì)等。審核施工單位資質(zhì)證明，包括施工單位營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、施工許可證明、電工上崗證、如需動用電焊等特殊設(shè)備的需審核上崗證明。裝修材料的進場控制對所有進

49、場材料進行質(zhì)量檢查，不符合標(biāo)準(zhǔn)的材料，堅決不允許進場和使用；對裝修材料的進場時間、路線進行規(guī)范，保證裝修進度，不能對商業(yè)運營造成影響。裝修的現(xiàn)場管理商鋪裝修過程中,巡視和檢查業(yè)戶裝修施工，協(xié)助業(yè)戶順利完成裝修施工。了解裝修進度、裝修項目是否超出申報范圍、控制現(xiàn)場對經(jīng)營環(huán)境影響，是否擅自改動原有系統(tǒng)（空調(diào)、對講、水、電、消防等）、作業(yè)安全及違章施工等；指導(dǎo)、監(jiān)控對原有系統(tǒng)進行的改動；現(xiàn)場防火措施、施工人員出入證件、環(huán)境污染（衛(wèi)生、噪音、刺激性氣味）、施工時間、人員物資出入控制等。檢查中違章作業(yè)及其它不符合管理規(guī)定的情況，及時整改。裝修的安全、質(zhì)量控制監(jiān)督裝修施工隊嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)厣坦芄緦徍撕蟮氖┕?/p>

50、方案和圖紙進行，裝修人員嚴(yán)格遵守各專業(yè)操作規(guī)程，并進行督導(dǎo)業(yè)戶。成品保護，監(jiān)督業(yè)戶的內(nèi)外裝修，保證原有建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)備設(shè)施的正常功能及使用。業(yè)戶裝修完畢后,工程部應(yīng)進行現(xiàn)場驗收。根據(jù)裝修申請及相關(guān)圖紙資料逐項檢查，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量、違反約定的問題，要求業(yè)戶進行整改。第9節(jié)客戶維修服務(wù)維修服務(wù)接待基本要求二十四小時受理客戶報修接待。報修接待人員和設(shè)備維修工按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩戴胸卡，儀容儀表整潔端莊。接待業(yè)戶時應(yīng)態(tài)度和藹，用語規(guī)范，耐心熱情。維修服務(wù)時限十五分鐘內(nèi)報修到現(xiàn)場，如未能按時到場需提前與報修人電話聯(lián)系，并明確到場維修時間；水電急修項目當(dāng)日修復(fù)；一般維修項目兩日內(nèi)修復(fù)；較大維修項目預(yù)約修理，盡快

51、修復(fù)；維修服務(wù)要求照明設(shè)備完好率在99犯上；設(shè)備完好率在98%Z上；維修及時率在98%Z上；維修質(zhì)量合格率在90犯上；業(yè)戶綜合滿意率在90犯上；維修服務(wù)回訪率達100%維修項目完成后，應(yīng)于72小時內(nèi)選擇報修人方便時段回訪；房屋滲水維修項目，應(yīng)在維修后的第一個雨天后回訪；維修回訪可采用電話聯(lián)系方式或短信聯(lián)系方式；對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時預(yù)約整改；有償服務(wù)收費收費項目必須事先聲明收費標(biāo)準(zhǔn)，施工完畢，收費金額由業(yè)戶簽字確認(rèn)；由于維修質(zhì)量原因，導(dǎo)致重復(fù)維修，不再另行收費；住宅業(yè)戶的報修按以上規(guī)定執(zhí)行第10節(jié)供應(yīng)商管理供方范圍公司日常運營涉及的供方包括（不限于）：物料供方，包括各類物料供應(yīng)商、機具（器

52、材）供應(yīng)商、防護用品供應(yīng)商、辦公用品供應(yīng)商、日常耗材供應(yīng)商等。服務(wù)供方，如市場調(diào)查公司、廣告發(fā)布公司、清潔保潔公司、外墻清洗公司、綠化養(yǎng)護公司、綠化租擺公司、垃圾清運公司、中央空調(diào)維護保養(yǎng)公司、電梯維護保養(yǎng)公司、水處理公司、“四害”消殺服務(wù)公司、智能安防系統(tǒng)維修保養(yǎng)公司、建筑消防設(shè)施功能檢測維修保養(yǎng)公司、生活水箱清洗單位、排水系統(tǒng)清掏公司、工程施工維護公司、柴油發(fā)電機組維護保養(yǎng)單位、供配電高壓檢測單位、防雷裝置檢測單位、辦公設(shè)備維修公司等。合格供方的選擇評價各部門根據(jù)物料采購和服務(wù)分包需求，業(yè)務(wù)經(jīng)辦人負(fù)責(zé)組織進行供方調(diào)查及初選評價工作，收集必要的供方信息資料，填寫供方基本信息審查表。初選的供方

53、基本要求應(yīng)包括：應(yīng)是工商部門注冊、具有法人資格的經(jīng)濟實體；技術(shù)能力基本滿足公司要求，有良好的質(zhì)量保證能力；具備行業(yè)必要的資質(zhì)條件；交付、服務(wù)和價格基本滿足公司要求。業(yè)務(wù)經(jīng)辦人將供方基本信息審查表及相關(guān)證明文件復(fù)印件提交本部門經(jīng)理審查。業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門經(jīng)理負(fù)責(zé)根據(jù)采購物料或分包服務(wù)的重要性，以及已掌握信息的充分性，決定是否需要進行現(xiàn)場考察，并提交公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核簽署。決定不需要進行現(xiàn)場考察的，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦人直接依據(jù)供方評價準(zhǔn)則進行評分，達到合格供方分?jǐn)?shù)的填寫供方合格評定審批表，經(jīng)本部門經(jīng)理審核簽署后，連同供方基本信息審查表及相關(guān)證明資料提交公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。決定需要進行現(xiàn)場考察的，由業(yè)務(wù)經(jīng)

54、辦部門經(jīng)理負(fù)責(zé)指派考察人員，供方現(xiàn)場考察人員應(yīng)至少包括2名來自不同部門的人員。對物料供方及代理商應(yīng)著重于生產(chǎn)工廠或經(jīng)營場所的考察，對提供現(xiàn)場服務(wù)的分包方應(yīng)著重于服務(wù)項目現(xiàn)場的考察?？疾旖Y(jié)束后經(jīng)辦部門人員負(fù)責(zé)填寫供方現(xiàn)場考察記錄表，并由參加考察的人員簽名。供方現(xiàn)場考察記錄表經(jīng)公司分管領(lǐng)導(dǎo)簽署同意后，業(yè)務(wù)經(jīng)辦人負(fù)責(zé)根據(jù)供方評價準(zhǔn)則進行綜合價分，并連同供方基本信息審查表、供方現(xiàn)場考察記錄表及相關(guān)證明資料提交公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)的合格供方由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門列入合格供方清單，上報集團商管公司審查，批準(zhǔn)后作為物料采購和業(yè)務(wù)分包的選擇依據(jù)。合格供方日常管理供方在物料供應(yīng)或提供服務(wù)的過程中，使用部

55、門和業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量問題或服務(wù)不能滿足要求時，應(yīng)及時督促供方進行改進，必要時應(yīng)以書面的糾正預(yù)防措施報告的形式向供方提出改進要求。對整改效果不能達到公司要求的供方，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，取消其合格供方資格。各業(yè)務(wù)部門應(yīng)每年度至少進行一次供方的監(jiān)督評估，依據(jù)供方評價準(zhǔn)則對供方過去一年或合同期的表現(xiàn)進行綜合評價，填寫供方年度復(fù)評審批表，提出監(jiān)督評估結(jié)論。供方監(jiān)督評估結(jié)論包括：保持合格供方資格；限期整改，視整改效果決定；取消合格供方資格。對供方的監(jiān)督評估由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門主持，必須有使用部門分管副總、財務(wù)部副總（或經(jīng)理）、行政部經(jīng)理參加，并簽署意見。對整改進行跟蹤，如仍達不到要求的應(yīng)取消其合格供方資格。

56、供方年度復(fù)評審批表經(jīng)公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后，各業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)及進更新合格供方清單。合格供方清單發(fā)生異動后，應(yīng)及時進行調(diào)整，選擇新的合格供方。支持文件供方評價準(zhǔn)則供方基本信息審查表供方現(xiàn)場考察記錄表供方合格評定審批表合格供方清單供方年度復(fù)評審批表分包方的監(jiān)督與評審分包方監(jiān)督與評審職責(zé)部門分包方監(jiān)督與評審的經(jīng)辦為業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門。業(yè)務(wù)相關(guān)部門（使用部門）、行政部、財務(wù)部作為參與部門介入分包方監(jiān)督與評審工作。各業(yè)務(wù)相關(guān)部門必須對供方的履約過程表現(xiàn)進行階段性的監(jiān)督和評審，做好供方的履約評估記錄。付款評審：在合同執(zhí)行期間，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門指定人員會同經(jīng)辦部門經(jīng)理、財務(wù)部負(fù)責(zé)人、相關(guān)部門分管副總、經(jīng)辦部門分管副總在付款前每月對分包方進行工作評