論商品房包銷(xiāo)行為的法律問(wèn)題

1、 商品房包銷(xiāo)行為的法律問(wèn)題第一局部 商品房包銷(xiāo)行為的法律性質(zhì)商品房包銷(xiāo)作為房地產(chǎn)中的一種新的經(jīng)濟(jì)行為是在上個(gè)世紀(jì)九十年代初從我國(guó)的、地區(qū)引進(jìn)并獲得境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的支持的一種商品房銷(xiāo)售方式。 商品房包銷(xiāo)的成因主要在于開(kāi)發(fā)商與銷(xiāo)售代理商的利益博弈所然。從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)說(shuō)由于房地產(chǎn)是資金高度集型產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)商希望能將商品房盡快售出回籠所貸款資金以減少自己的風(fēng)險(xiǎn)獲取更多利潤(rùn)。從商品房銷(xiāo)售代理商角度來(lái)說(shuō)雖然他擁有強(qiáng)大的銷(xiāo)售才能和一定的資金但要他在短時(shí)間內(nèi)拿出巨額資金盤(pán)下全部商品房象其它動(dòng)產(chǎn)商品那樣進(jìn)展批發(fā)購(gòu)銷(xiāo)那么是相當(dāng)困難的我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)交易施行的登記制度和商品房交易需要的各類(lèi)交易稅費(fèi)進(jìn)一步障礙了商品房批發(fā)購(gòu)

2、銷(xiāo)行為的產(chǎn)生。于是包銷(xiāo)就應(yīng)運(yùn)而生。 根據(jù)理中的包銷(xiāo)合同內(nèi)容和通常意義上的理解筆者認(rèn)為商品房包銷(xiāo)是指商品房開(kāi)發(fā)商以合同的形式約定將商品房受權(quán)給包銷(xiāo)人銷(xiāo)售從中賺取差價(jià)包銷(xiāo)人承擔(dān)銷(xiāo)售剩余商品房的購(gòu)置義務(wù)的行為。商品房包銷(xiāo)至少應(yīng)具備以下四方面的法律特征：代理性。包銷(xiāo)人在雙方約定的合同限內(nèi)享有銷(xiāo)售代理權(quán)并有權(quán)獲得包銷(xiāo)基價(jià)與銷(xiāo)售價(jià)之間的差價(jià)。包銷(xiāo)人只能以開(kāi)發(fā)商的名義進(jìn)展銷(xiāo)售并予以相關(guān)手續(xù)如簽訂合同蓋章、所有權(quán)過(guò)戶(hù)等的配合即通常意義上的顯明代理關(guān)系。也就是說(shuō)包銷(xiāo)人不能以自己的名義對(duì)外銷(xiāo)售商品房這點(diǎn)與我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一樣。?商品房銷(xiāo)售理方法?第26條明確規(guī)定：“受托房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人

3、出示商品房的有關(guān)證明和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)。第27條：“受托房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買(mǎi)受人介紹所代理銷(xiāo)售商品房的有關(guān)情況。?人民審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件解釋?(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“解釋)第20條規(guī)定：“出賣(mài)人將其開(kāi)發(fā)建立的商品房交由包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義銷(xiāo)售的。風(fēng)險(xiǎn)性。包銷(xiāo)人有保證在包銷(xiāo)限屆滿(mǎn)時(shí)剩余商品房的義務(wù)即包銷(xiāo)人應(yīng)承擔(dān)通常意義上的買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)這是與一般房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售的區(qū)別所在。一般的包銷(xiāo)合同里雙方對(duì)此都有明確的約定。?解釋?第20條規(guī)定：“包銷(xiāo)滿(mǎn)未銷(xiāo)售的商品房由包銷(xiāo)人按照合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)置但當(dāng)事人另有約定的除外。假設(shè)約定不明確或者沒(méi)有約定那么應(yīng)根據(jù)合同主要目的來(lái)斷定是一般的經(jīng)紀(jì)關(guān)系還是

4、包銷(xiāo)關(guān)系。性。開(kāi)發(fā)商將商品房以包銷(xiāo)基價(jià)交由包銷(xiāo)人銷(xiāo)售包銷(xiāo)人可以自主商品房的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格如銷(xiāo)售價(jià)格高于包銷(xiāo)基價(jià)可以獲得超額局部;如銷(xiāo)售價(jià)格低于包銷(xiāo)基價(jià)向開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償差額局部。在理中一般有兩種確定包銷(xiāo)價(jià)格。一是雙方約定包銷(xiāo)基價(jià)和付款限對(duì)外銷(xiāo)售的價(jià)格由包銷(xiāo)人。二是雙方約定將對(duì)外銷(xiāo)售價(jià)格的一定比例返還給開(kāi)發(fā)商剩余局部那么作為包銷(xiāo)人的報(bào)酬。排他性。在包銷(xiāo)限內(nèi)包銷(xiāo)人對(duì)商品房擁有一定的占用權(quán)排擠了開(kāi)發(fā)商的自行銷(xiāo)售和處分的權(quán)利。這是開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。假設(shè)開(kāi)發(fā)商選擇的包銷(xiāo)人的促銷(xiāo)才能不佳在約定時(shí)間內(nèi)無(wú)法把商品房銷(xiāo)售出去無(wú)疑會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。因此開(kāi)發(fā)商應(yīng)在合同里盡可能簽訂詳細(xì)而周的預(yù)見(jiàn)性控制風(fēng)險(xiǎn)條款通常采用的

5、做法是分階段施行包銷(xiāo)合同。根據(jù)以上分析我們可以看出包銷(xiāo)既不是一般的代理行為也不是一般的買(mǎi)賣(mài)行為那么包銷(xiāo)到底是一種樣的法律性質(zhì)行為?筆者認(rèn)為包銷(xiāo)行為是一種特殊的代理行為其特殊性表如今包銷(xiāo)人假設(shè)沒(méi)有在包銷(xiāo)限屆滿(mǎn)前售完所包銷(xiāo)的商品房這種代理關(guān)系就會(huì)轉(zhuǎn)化為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。 目前理界和實(shí)務(wù)界對(duì)包銷(xiāo)合同的性質(zhì)認(rèn)識(shí)并不一致我國(guó)法律對(duì)此也沒(méi)有明確規(guī)定。鑒于目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售包銷(xiāo)行為混亂糾紛不斷出現(xiàn)為統(tǒng)一對(duì)此類(lèi)糾紛的處理原那么人民在?解釋?中對(duì)此予以了標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)?合同法?第7條、第8條、24條規(guī)定的原那么將包銷(xiāo)合同定性為無(wú)名合同;根據(jù)?合同法?的規(guī)定和包銷(xiāo)的實(shí)際做法對(duì)當(dāng)事人違背包銷(xiāo)合同的責(zé)任予以明確;根據(jù)?民事訴訟法?的

6、規(guī)定對(duì)包銷(xiāo)人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的訴訟地位也予以了明確解釋。 以上解釋雖然沒(méi)有從根本上澄清商品房包銷(xiāo)的法律性質(zhì)但至少確立了發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)如何訴訟的根本原那么對(duì)解決問(wèn)題起到了標(biāo)準(zhǔn)作用。第二局部 包銷(xiāo)過(guò)程中的法律關(guān)系1、開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人之間的商品房買(mǎi)賣(mài)代理關(guān)系。在包銷(xiāo)限內(nèi)開(kāi)發(fā)商將商品房讓與包銷(xiāo)人承包銷(xiāo)售包銷(xiāo)人須以開(kāi)發(fā)商的名義向購(gòu)房者商品房。2、開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人之間的附條件的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。假設(shè)包銷(xiāo)的商品房在約定的包銷(xiāo)限內(nèi)不能全部售出那么由包銷(xiāo)人購(gòu)入剩余的包銷(xiāo)房此時(shí)包銷(xiāo)人與開(kāi)發(fā)商之間形成一種附條件的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。3、開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。包銷(xiāo)的商品房的所有人是開(kāi)發(fā)商也只有開(kāi)發(fā)商才有售樓主體資格。雖然從吸引購(gòu)

7、房者開(kāi)場(chǎng)到簽訂好商品房買(mǎi)賣(mài)合同的詳細(xì)事務(wù)都是由包銷(xiāo)人實(shí)際完成的但實(shí)際上的買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者。4、包銷(xiāo)人與購(gòu)房者之間的代理買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人的委托受權(quán)行為與第三人買(mǎi)受人無(wú)關(guān)僅僅在開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人之間產(chǎn)生法律效力。因?yàn)槲惺軝?quán)與代理銷(xiāo)售行為是區(qū)分開(kāi)來(lái)兩個(gè)法律行為委托受權(quán)是開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人之間的法律關(guān)系代理銷(xiāo)售是包銷(xiāo)人與買(mǎi)受人之間的外部法律關(guān)系。委托受權(quán)是代理銷(xiāo)售行為合法化的前提代理銷(xiāo)售是委托受權(quán)的結(jié)果。第三局部 常見(jiàn)的幾種包銷(xiāo)合同糾紛法律分析一、包銷(xiāo)人主體資格的法律效力問(wèn)題先來(lái)看一個(gè)案例。1994年3月房地產(chǎn)商人黃某與上海某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)簽訂了?太子公寓包銷(xiāo)協(xié)議書(shū)?約定由黃某包銷(xiāo)太子公寓32

8、套外銷(xiāo)房和12個(gè)露天車(chē)位開(kāi)發(fā)以售價(jià)72優(yōu)惠作為包銷(xiāo)基價(jià)由黃某包銷(xiāo)包銷(xiāo)價(jià)為美元782.99萬(wàn)由開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)安排銀行提供不低于樓價(jià)50的按揭予樓宇買(mǎi)受人。合同簽訂后黃某支付了50包銷(xiāo)款共計(jì)美元391.49萬(wàn)。但由于雙方對(duì)于何時(shí)落實(shí)提供按揭約定不明即對(duì)提供房“按揭還是現(xiàn)房“按揭約定不明導(dǎo)致協(xié)議無(wú)法繼續(xù)履行。黃某遂向提起訴訟懇求判開(kāi)發(fā)返還已付的包銷(xiāo)款、賠償損失、雙倍返還定金三項(xiàng)共計(jì)港幣3375.6萬(wàn)元。最后斷定雙方簽訂的包銷(xiāo)協(xié)議書(shū)是雙方意思表示合法有效開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還已付的包銷(xiāo)款并賠償損失。以上判決是符合我國(guó)合同法的根本原那么立場(chǎng)的。在法律、行政法規(guī)對(duì)包銷(xiāo)沒(méi)有規(guī)定尤其是沒(méi)有制止性的規(guī)定下以包銷(xiāo)人不具備房地

9、產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資格為理由認(rèn)定包銷(xiāo)合同無(wú)效是不恰當(dāng)?shù)?。?duì)包銷(xiāo)人的法律主體資格人民在?解釋?中沒(méi)有規(guī)定恰恰是默認(rèn)了個(gè)人是可以作為包銷(xiāo)人主體資格的。 有學(xué)者認(rèn)為根據(jù)建立部的?城房地產(chǎn)中介效勞理規(guī)定?0條和第8條規(guī)定包銷(xiāo)人必須符合法定條件個(gè)人作為包銷(xiāo)人合同應(yīng)屬無(wú)效。我們認(rèn)為這種觀(guān)點(diǎn)是錯(cuò)誤的。 因?yàn)樯唐贩堪N(xiāo)與商品房中介、商品房經(jīng)紀(jì)是不同的法律概念。?城房地產(chǎn)理法?第56條：“房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。?城房地產(chǎn)中介效勞理規(guī)定?第2條規(guī)定：“本規(guī)定所稱(chēng)房地產(chǎn)中介效勞是指房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱(chēng)。?經(jīng)紀(jì)人理方法?第2條規(guī)定：“本方法所稱(chēng)經(jīng)

10、紀(jì)人是指按照本方法的規(guī)定在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中以收取傭金為目的為促成別人交易而從事居間、行紀(jì)或者代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的公民、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織。以上法律概念規(guī)定均未包括商品房包銷(xiāo)行為。因此用商品房中介、經(jīng)紀(jì)的規(guī)定來(lái)標(biāo)準(zhǔn)商品房包銷(xiāo)行為是不恰當(dāng)?shù)摹?其次根據(jù)?合同法?第52條及相關(guān)解釋只有違背法律、行政法規(guī)強(qiáng)迫性規(guī)定的才可以斷定合同無(wú)效。而?城房地產(chǎn)中介效勞理規(guī)定?和?經(jīng)紀(jì)人理方法?都是部門(mén)規(guī)章法律效力顯然達(dá)不到使合同無(wú)效的層面。二、包銷(xiāo)人在開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人的買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任在實(shí)際操作中包銷(xiāo)人經(jīng)常會(huì)出如今合同中作為買(mǎi)賣(mài)合同的第三方在買(mǎi)賣(mài)合同上簽字。因受到不動(dòng)產(chǎn)交易特殊性的限制此時(shí)包銷(xiāo)人的身份既不是出賣(mài)人也不是

11、共同出賣(mài)人而是中間人。但是假設(shè)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中三方的實(shí)體權(quán)利與義務(wù)有明確約定的只要該約定不與法律法規(guī)、解釋相抵觸那么應(yīng)當(dāng)從尊重當(dāng)事人的意義表示出發(fā)按照約定的權(quán)利與義務(wù)來(lái)確定各方的訴訟地位。 有學(xué)者認(rèn)為以上約定內(nèi)容可以包括訴訟權(quán)利義務(wù)這是不對(duì)的。因?yàn)樵V訟參與人是由訴訟程序法律規(guī)定的而不能由當(dāng)事人自己約定。因此假設(shè)當(dāng)事人有對(duì)訴訟權(quán)利義務(wù)的約定那么應(yīng)是無(wú)效的行為。 那么包銷(xiāo)人作為第三人在合同里列名有意義呢?對(duì)購(gòu)房人而言購(gòu)置的商品房是開(kāi)發(fā)商的交款也是給開(kāi)發(fā)商(包銷(xiāo)人轉(zhuǎn)手)因此相應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的主體必然也是開(kāi)發(fā)商。但假設(shè)包銷(xiāo)人參與到開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人的買(mǎi)賣(mài)合同中并作為買(mǎi)賣(mài)合同的一方在合同上簽字那么意味著三方在

12、合同中約定一旦因買(mǎi)賣(mài)合同與買(mǎi)受人發(fā)生糾紛所產(chǎn)生的責(zé)任由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)問(wèn)題。?解釋?第22條對(duì)此有明確規(guī)定：“出賣(mài)人、包銷(xiāo)人和買(mǎi)受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。一般地說(shuō)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中三方對(duì)于自己應(yīng)承擔(dān)的實(shí)體權(quán)利義務(wù)主要有以下三方面的約定：1、如開(kāi)發(fā)商違約由其承擔(dān)全部責(zé)任。當(dāng)買(mǎi)受利受到損害時(shí)買(mǎi)受人應(yīng)將開(kāi)發(fā)商作為被告提起訴訟無(wú)須包銷(xiāo)人作為第三人參加訴訟。根據(jù)人民民事審訊第一庭的觀(guān)點(diǎn)該約定實(shí)際上免除了包銷(xiāo)人的責(zé)任。但是否應(yīng)參加到訴訟中應(yīng)由。包銷(xiāo)人在參與訴訟的情況下也不能斷定包銷(xiāo)人承擔(dān)責(zé)任。2、如開(kāi)發(fā)商違約由包銷(xiāo)人承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)人民民事審訊第一庭的觀(guān)點(diǎn)假設(shè)合同履行過(guò)程中買(mǎi)

13、受人的合同權(quán)利確實(shí)受到損害那么買(mǎi)受人應(yīng)將開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人作為共同被告。假設(shè)只是將包銷(xiāo)人作為被告那么會(huì)被以被告主體資格不符合而駁回或者應(yīng)將開(kāi)發(fā)商追加為共同被告。3、如因開(kāi)發(fā)商違約由開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人共同承擔(dān)責(zé)任當(dāng)事人間的這種約定表達(dá)了并存的債務(wù)承擔(dān)原理。此時(shí)買(mǎi)受人應(yīng)將開(kāi)發(fā)商和包銷(xiāo)人作為共同被告提起訴訟。根據(jù)人民民事審訊第一庭的觀(guān)點(diǎn)假設(shè)買(mǎi)受人只將開(kāi)發(fā)商作為被告提起訴訟人民應(yīng)將包銷(xiāo)人追加為共同被告斷定開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人承擔(dān)連帶責(zé)任。三、包銷(xiāo)人的售房宣傳廣告虛假引起糾紛開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任的問(wèn)題一般地說(shuō)按照開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人的包銷(xiāo)合同約定包銷(xiāo)的廣告宣傳由包銷(xiāo)人負(fù)責(zé)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用開(kāi)發(fā)商只需向包銷(xiāo)人提供包銷(xiāo)人才品房

14、的根本資料即可。但假設(shè)包銷(xiāo)人在對(duì)外廣告宣傳中弄虛作假買(mǎi)受人因相信虛假?gòu)V告內(nèi)容而簽訂合同從而引起索賠糾紛包銷(xiāo)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任毫無(wú)疑問(wèn)開(kāi)發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。原因有二：其一包銷(xiāo)人是以開(kāi)發(fā)商的名義對(duì)外施行廣告宣傳的對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商才是當(dāng)事人;其二開(kāi)發(fā)商有義務(wù)對(duì)包銷(xiāo)人的售樓廣告的內(nèi)容進(jìn)展審查和監(jiān)視這種義務(wù)是雙方的包銷(xiāo)合同之約定也是義不容辭的法律義務(wù)和社會(huì)責(zé)任。根據(jù)人民民事審訊第一庭的觀(guān)點(diǎn)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)將開(kāi)發(fā)商和包銷(xiāo)人列為共同被告包銷(xiāo)人因制作虛假?gòu)V告應(yīng)承擔(dān)直接賠償責(zé)任;開(kāi)發(fā)商因疏于對(duì)售樓廣告的審查與監(jiān)視義務(wù)應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。四、包銷(xiāo)人不按包銷(xiāo)合同約定價(jià)格銷(xiāo)售商品房是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任根據(jù)包銷(xiāo)合同包銷(xiāo)人無(wú)是否能

15、將商品房售出包銷(xiāo)人都應(yīng)按合同約定向開(kāi)發(fā)商付款未的商品房應(yīng)由自己出資買(mǎi)下。只要沒(méi)有違背合同約定包銷(xiāo)人根據(jù)需求和自動(dòng)調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格自愿承擔(dān)虧損風(fēng)險(xiǎn)這是他的權(quán)利。假設(shè)他以超過(guò)包銷(xiāo)基價(jià)的價(jià)格那么該超額利潤(rùn)局部歸他所有;假設(shè)他以包銷(xiāo)基價(jià)的價(jià)格那么根據(jù)雙方的約定按比例提取應(yīng)得局部利潤(rùn);假設(shè)他低于包銷(xiāo)基價(jià)造成開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)損失的那么他應(yīng)向開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償該損失局部。 當(dāng)然假設(shè)雙方另有約定那么從其約定。比方說(shuō)某包銷(xiāo)合同里有這么約定：“乙方(包銷(xiāo)人)向甲方(開(kāi)發(fā)商)付款時(shí)交還相應(yīng)數(shù)額已簽訂的正式購(gòu)房合同假設(shè)甲方發(fā)現(xiàn)乙方低價(jià)售房時(shí)甲方有權(quán)提出質(zhì)詢(xún)直至追究包銷(xiāo)人的違約責(zé)任并有權(quán)終止合同。該條款是雙方有效的約定包銷(xiāo)人自愿放棄自己

16、根據(jù)需要適當(dāng)調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)的權(quán)利當(dāng)屬有效據(jù)此包銷(xiāo)人就只能按照雙方約定的包銷(xiāo)價(jià)商品房或者說(shuō)在征求開(kāi)發(fā)商容許后才能作適當(dāng)調(diào)整。也有學(xué)者認(rèn)為以上約定是無(wú)效的條款假設(shè)開(kāi)發(fā)商以此為由主張解除合同或者追究包銷(xiāo)人的違約責(zé)任法律上是不應(yīng)該支持的。值得注意的是現(xiàn)行通用的包銷(xiāo)合同文本通常忽略了在給予包銷(xiāo)人充分的銷(xiāo)售價(jià)調(diào)整權(quán)時(shí)間接損失開(kāi)發(fā)商利益之補(bǔ)償問(wèn)題。比方說(shuō)幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)商會(huì)將所開(kāi)發(fā)的所有樓盤(pán)都交由某包銷(xiāo)人包銷(xiāo)這樣顯然會(huì)大大增加開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)包銷(xiāo)人來(lái)說(shuō)也無(wú)法一口咽下如此數(shù)量的樓盤(pán)。因此開(kāi)發(fā)商通常的做法是將所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)的一局部交給一個(gè)或數(shù)個(gè)包銷(xiāo)人包銷(xiāo)其它局部自己銷(xiāo)售或者找其它中介代理銷(xiāo)售。這樣就會(huì)產(chǎn)生一個(gè)問(wèn)題假設(shè)包銷(xiāo)

17、人因自己營(yíng)銷(xiāo)失誤或者其他原因下調(diào)售樓價(jià)格那么勢(shì)必會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售其它商品房產(chǎn)生消極影響。假設(shè)雙方對(duì)此沒(méi)有約定該如何來(lái)承擔(dān)責(zé)任一旦發(fā)生糾紛很難獲得索賠因?yàn)槠鋼p失難以計(jì)算也沒(méi)有充分的索賠根據(jù)。比較可行的做法是雙方應(yīng)約定包銷(xiāo)人可以自主調(diào)整包銷(xiāo)價(jià)的幅度超過(guò)該幅度又該如何處理的規(guī)定。因篇幅有限本文不再詳細(xì)贅述。五、開(kāi)發(fā)商將本該由包銷(xiāo)人銷(xiāo)售的商品房擅自是否應(yīng)當(dāng)賠償包銷(xiāo)人的損失問(wèn)題包銷(xiāo)人與買(mǎi)受人就對(duì)某商品房的價(jià)格達(dá)成協(xié)議約定銷(xiāo)售價(jià)格但買(mǎi)受人又與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同開(kāi)發(fā)商以高于包銷(xiāo)人與買(mǎi)受人約定的銷(xiāo)售價(jià)格將商品房售出。此種情況根據(jù)人民民事審訊第一庭的觀(guān)點(diǎn)假設(shè)是開(kāi)發(fā)商的失誤包銷(xiāo)人向開(kāi)發(fā)商索賠其溢價(jià)損失應(yīng)予以支

18、持。 當(dāng)然依此觀(guān)點(diǎn)假設(shè)是開(kāi)發(fā)商的成心行為那么包銷(xiāo)人不但可以向其索賠溢價(jià)損失還可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)因其該行為給包銷(xiāo)人帶來(lái)負(fù)面影響的責(zé)任。理中人民在廣州東城結(jié)合開(kāi)展與廣州匯美房地產(chǎn)開(kāi)展合作銷(xiāo)售房地產(chǎn)合同糾紛一案中就予以了明確支持。通常更多的是存在這樣的情況開(kāi)發(fā)商以低于包銷(xiāo)人與買(mǎi)受人達(dá)成的價(jià)格擅自向買(mǎi)受人銷(xiāo)售商品房。此類(lèi)情況一般出如今商品房銷(xiāo)售疲軟時(shí)。開(kāi)發(fā)商之所有會(huì)有該行為顯然是顧慮到了包銷(xiāo)人的商品房銷(xiāo)售滯后所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。但這風(fēng)險(xiǎn)存在并缺乏以開(kāi)發(fā)商可以不經(jīng)包銷(xiāo)人容許擅自因?yàn)樵擄L(fēng)險(xiǎn)的存在雙方在簽訂包銷(xiāo)合同時(shí)就應(yīng)明曉的且也屬于合理的正常的風(fēng)險(xiǎn)。 假設(shè)出現(xiàn)該行為那么顯然開(kāi)發(fā)商嚴(yán)重?fù)p害了包銷(xiāo)人的利益開(kāi)發(fā)商不但

19、應(yīng)補(bǔ)償給包銷(xiāo)人本應(yīng)獲得的利潤(rùn)且還應(yīng)承擔(dān)該行為對(duì)包銷(xiāo)人的銷(xiāo)售產(chǎn)生不利影響所帶來(lái)的責(zé)任。比方說(shuō)假設(shè)包銷(xiāo)人是按照每平方米1000元對(duì)外銷(xiāo)售可獲利潤(rùn)50元那么假設(shè)開(kāi)發(fā)商擅自對(duì)外銷(xiāo)售900元那么應(yīng)補(bǔ)償給包銷(xiāo)人50元的利潤(rùn)同時(shí)由于開(kāi)發(fā)商的行為會(huì)使得買(mǎi)受人覺(jué)得包銷(xiāo)人在抬高價(jià)格不向其購(gòu)置轉(zhuǎn)向直接對(duì)開(kāi)發(fā)商購(gòu)置無(wú)疑這會(huì)嚴(yán)重阻礙包銷(xiāo)人的銷(xiāo)售故開(kāi)發(fā)商還應(yīng)承擔(dān)這局部的違約責(zé)任。 至于該局部違約責(zé)任如何承擔(dān)由于商品房銷(xiāo)售本身的不確定性和包銷(xiāo)行為的本身風(fēng)險(xiǎn)理中是很難區(qū)分且做到公平合理的可行的方法是在包銷(xiāo)合同里直接約定。假設(shè)包銷(xiāo)合同里沒(méi)有約定或者過(guò)于簡(jiǎn)單化那么根據(jù)人民民事審訊第一庭的觀(guān)點(diǎn)應(yīng)參照包銷(xiāo)人已的商品房的平均價(jià)格予以賠

20、償;假設(shè)包銷(xiāo)人尚未那么應(yīng)參照同等商品房的銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)包銷(xiāo)人的損失予以賠償。筆者贊同該觀(guān)點(diǎn)的前半局部但對(duì)后半局部的解釋還有待商榷。筆者從三個(gè)方面來(lái)分析。其一房地產(chǎn)疲軟存在商品房滯銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)。那么包銷(xiāo)人從自己利益出發(fā)顯然會(huì)調(diào)低商品房銷(xiāo)售價(jià)格有可能低于包銷(xiāo)基價(jià)。那么此時(shí)開(kāi)發(fā)商從自己利益考慮擅自本應(yīng)由包銷(xiāo)人銷(xiāo)售的商品房參照同等商品房的銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)包銷(xiāo)人損失予以賠歸還是比較公平合理的但我們認(rèn)為該參照價(jià)不能低于開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售價(jià)格。其二房地產(chǎn)高漲開(kāi)發(fā)商不存在商品房銷(xiāo)售不出去的風(fēng)險(xiǎn)所以一般不會(huì)發(fā)生該類(lèi)情況。但假設(shè)開(kāi)發(fā)商急需大筆錢(qián)比方說(shuō)因出現(xiàn)失誤、其它工程迫切需要大筆現(xiàn)金等在與包銷(xiāo)人協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致下開(kāi)發(fā)商自然會(huì)采取降價(jià)

21、措施商品房以便盡可能在短時(shí)間內(nèi)籌集到大筆資金。此時(shí)再以參照同等商品房的銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)賠償包銷(xiāo)人的損失對(duì)包銷(xiāo)人顯然是不公平的。筆者以為應(yīng)以包銷(xiāo)人的最近銷(xiāo)售價(jià)格的平均值予以賠償這樣才比較公平合理。其三雙方在簽訂包銷(xiāo)合同時(shí)房地產(chǎn)疲軟或走勢(shì)不明朗開(kāi)發(fā)商為盡快將商品房銷(xiāo)售出去就會(huì)給予包銷(xiāo)人較大的利潤(rùn)留成。但包銷(xiāo)合同履行過(guò)程中房地產(chǎn)反彈開(kāi)場(chǎng)出現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)甚至出現(xiàn)供不應(yīng)求情況。此時(shí)開(kāi)發(fā)商就會(huì)發(fā)現(xiàn)包銷(xiāo)人得利太快覺(jué)得自己吃了大虧希望能與包銷(xiāo)人達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議但包銷(xiāo)人顯然不會(huì)同意于是開(kāi)發(fā)商就會(huì)擅自自銷(xiāo)即所謂的嫉妒型自銷(xiāo)。 由于該行為的出現(xiàn)純粹是開(kāi)發(fā)商違約并獲利因此筆者認(rèn)為應(yīng)將開(kāi)發(fā)商所獲利全部返還給包銷(xiāo)人并應(yīng)責(zé)他承擔(dān)較

22、嚴(yán)厲的違約責(zé)任。六、商品房包銷(xiāo)中的稅金問(wèn)題在商品房包銷(xiāo)中涉及稅金有兩個(gè)問(wèn)題：一是開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人對(duì)外銷(xiāo)售中的稅金問(wèn)題。包銷(xiāo)人將商品房以開(kāi)發(fā)商的名義銷(xiāo)售給購(gòu)房者互相之間均產(chǎn)生稅金開(kāi)發(fā)商依法繳納營(yíng)業(yè)稅購(gòu)房者依法繳納契稅。但理中開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人會(huì)利用包銷(xiāo)行為來(lái)逃避稅金這是行為。 舉個(gè)案例。購(gòu)房者胡某與某房產(chǎn)簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)購(gòu)商品房一套約定房?jī)r(jià)為45萬(wàn)元。胡某與該商品房的包銷(xiāo)人某置業(yè)簽訂了商品房預(yù)售合同并按約支付了房款45萬(wàn)元給包銷(xiāo)人后胡某又與某房產(chǎn)簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定房?jī)r(jià)為38萬(wàn)元某房產(chǎn)交付了商品房。胡某住入該房后以包銷(xiāo)人無(wú)預(yù)售主體資格為理由向提起訴訟要求斷定與其簽訂的商品房預(yù)售合同無(wú)效要求包銷(xiāo)人返