房屋交付流程全攻略

1、房屋交付流程全攻略離交房還有一年多,可能有朋友會說還早呢,不過既然看到了,就貼出來供大家參考,早就早吧.一、通知開發(fā)商取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證后,應(yīng)以書面形式通知購房者在約定時間內(nèi)對房屋進行驗收交接.在約定的時間地點內(nèi),開發(fā)商會核驗業(yè)主材料；業(yè)主領(lǐng)取?竣工驗收備案表?、?房屋土地測繪技術(shù)報告書?、?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?并由開發(fā)商加以說明；業(yè)主交納剩余房款；業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署?住宅鑰匙收到書?.購房者應(yīng)根據(jù)購房合同約定的標準自己或者請專業(yè)驗房者,對房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進行驗收,并做好記錄,同時,不要無視對房屋產(chǎn)權(quán)是否清楚進行核驗.收樓要驗?zāi)男﹥?nèi)容？-面積、電氣、屋面、地面、

2、裝修、結(jié)構(gòu)、外墻一個都不能少購房面積從房屋交接的實踐來看,由于對商品房銷售面積的計算方法不甚了解,多數(shù)購房者只注重對房屋結(jié)構(gòu)、裝修質(zhì)量的驗收,而無視對房屋面積的核實.實際上,房屋面積的大小不僅影響到最終產(chǎn)權(quán),而且涉及房價,對購房者的經(jīng)濟利益產(chǎn)生直接影響.所以核查所購房屋的銷售面積也是房屋驗收工作中的一個重要環(huán)節(jié),應(yīng)當(dāng)引起購房者的高度重視.應(yīng)該依據(jù)建設(shè)部最新公布實施的?商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)那么試行?,對購房面積進行計算.電氣1、電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直,過墻應(yīng)有導(dǎo)管.導(dǎo)管連接必須緊密,鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接.采用管子配線時,連接點必須緊密、可靠,使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣

3、連成整體并有可靠的接地；2、應(yīng)按套單元安裝電表或預(yù)留表位,并有接地裝置；3、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置正確；4、各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠；5、電梯應(yīng)能準確啟動運行、選層、平層、停層,曳引機的噪聲和震動聲不得超過規(guī)定值.制動器、限速器、報警器及其他平安設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠；6、對電視信號有屏蔽影響的住宅,電視信號微弱或高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅,應(yīng)設(shè)置電視共用天線；7、配置有空調(diào)機、洗衣機、電冰箱、電子熱水器、電子燃氣灶、電子監(jiān)控報警系統(tǒng)的高級住宅,應(yīng)檢查所配電器設(shè)備能否正常運行,各類管線是否平安可靠；8、配置有的住宅,應(yīng)檢查線路是否如期開通,

4、接聽效果是否和諧,費用是否已經(jīng)清繳完畢.另外還要驗水、衛(wèi)、消防、配套設(shè)施等設(shè)備.屋面1、各類屋面均需排水暢通,無積水、不滲漏；2、平屋面應(yīng)有隔熱保溫舉措,三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔；3、陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水,出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固,接口平密,不滲漏.地面1、面層與基層必須粘結(jié)牢固,不空鼓,整體平面平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷.塊料面層如柚木地板應(yīng)外表平整、接縫均勻順直,無缺棱掉角；2、衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應(yīng)符合設(shè)計要求,不應(yīng)有積水,不允許倒泛水和滲漏；3、木樓地面應(yīng)平整牢固,接縫密合.步驟三：提供?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用

5、說明書?住宅質(zhì)量保證書?是開發(fā)商對銷售的商品住宅承當(dāng)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,可以作為商品房預(yù)、出售合同的補充約定,與合同具有同等效力.四、簽署房屋交接書購房者對房屋及其產(chǎn)權(quán)進行檢驗,認為符合合同約定條件的,應(yīng)與開發(fā)商簽訂房屋交接書.簽交房合同需要什么證實和開發(fā)商簽交房合同時,開發(fā)商應(yīng)出具什么質(zhì)量證實？an業(yè)主應(yīng)該查閱?單位工程竣工驗收證實?、?工程竣工驗收備案表?、?質(zhì)量保證書?、?使用說明書?及房屋面積測量的最終法律文書.驗收毛坯房的標準：全部外飾面,包括陽臺、雨罩的外飾面應(yīng)按設(shè)計文件完成裝修工程.公用部位、公共設(shè)施、各種管道給、排、雨水、暖、熱、電氣設(shè)備配電箱、柜、盤、插座、開關(guān)、燈具等等都應(yīng)

6、按設(shè)計文件完成全部裝修,并按規(guī)定完成各種測試工程.各種管道還應(yīng)進行通水、試壓、通球試驗和暖氣熱工調(diào)試等驗收工作.屋面工程工程進行蓄水、淋水試驗.戶門以內(nèi)各房間采用預(yù)制樓板或現(xiàn)澆板頂棚的,應(yīng)做到不抹灰、用膩子找平,到達板縫密實、無裂縫,接搓平順無錯臺,外表平整、色澤根本均勻、線角順直.戶門以內(nèi)各房間基層地面混凝土應(yīng)做到外表平整、壓實,到達粘結(jié)牢固、無裂縫.有防水要求的房間地面應(yīng)嚴格根據(jù)防水層、保護層的建筑要求來規(guī)劃,在驗收時應(yīng)進行兩次蓄水試驗,做到無滲漏.地漏與泛水坡度符合設(shè)計要求,到達不倒泛水,結(jié)合處嚴密平順,無滲漏.各種房間水泥地面基層標高,應(yīng)考慮預(yù)留再裝修時的高度尺寸要求.收房流程：索要“

7、兩書一表索要“兩書一表：向開發(fā)商索要?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?,以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修.?住宅質(zhì)量保證書?是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾.而?住宅使用說明書?那么是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標,如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明.目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?上已形成大體統(tǒng)一的標準,問題比較少；而目前問題比較多的主要是?竣工驗收備案表?.根據(jù)有關(guān)規(guī)定,?竣工驗收備案表?上的每一項都必須報主管部門備案.您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張?備案表?,同時一定要仔細觀察各個分項有沒有都備案,例如消防設(shè)施等.?竣工驗收備案

8、表?對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用,只要將工程送交主管部門備案后,開展商就必須對樓盤終生負責(zé),出了問題,如果是開展商的過失,可以追究其責(zé)任.收房考前須知最近一段時間,北京發(fā)生了幾起較嚴重的業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛,甚至造成人身傷害,其主要原因就在于開發(fā)商和業(yè)主之間在商品房質(zhì)量及配套設(shè)施問題上沒有得到較好的解決.這既影響了業(yè)主的切身利益,也影響了物業(yè)公司的經(jīng)營.那么,作為購房人商品房的買受人和開發(fā)商之間在購房過程中如何不發(fā)生或少發(fā)生糾紛呢？律師在此提醒,購房人一定要簽訂?商品房買賣合同?,要把開發(fā)商發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項在合同中加以約定.此外,在開發(fā)商交房時還應(yīng)注意以下問題：1 .

9、要看交付給你的商品房和合同簽訂的要購置的商品房是否一致,其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同.房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量,與合同簽訂面積是否有差異.2 .要看所購商品房整棟樓的?北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表?,有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗收合格.3 .要和開發(fā)商共同對所購商品房進行驗收交接工作.這是一項細致工作,如果購房人不懂工程質(zhì)量等相關(guān)知識,最好找懂工程的朋友來共同完成,以便及時發(fā)現(xiàn)問題.有?北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表?說明整棟樓是合格的,但不意味著購房人所購置的這套房沒有質(zhì)量問題.4 .要向開發(fā)商索要?質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?,以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題按約要求維修.那么,業(yè)主如發(fā)

10、現(xiàn)購置的商品房有質(zhì)量問題能不能退房呢？如果購置人和開發(fā)商在退房問題上不能達成一致,那么根據(jù)?商品房銷售治理方法?的規(guī)定只有以下四種情況可以退房：一是套型與設(shè)計圖紙不一致；二是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計；三是面積誤差絕對值超過3%；四是商品房確屬主體結(jié)構(gòu)不合格.具備上述條件之一,如果開發(fā)商不同意退房,購房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴,要求開發(fā)商退房；如果不具備上述條件,出現(xiàn)質(zhì)量問題只能要求開發(fā)商維修,因此造成損失的由開發(fā)商賠償.辦理入住的注意問題：專家,您好！我馬上就要拿到新房的鑰匙了,聽人說,在收房時要特別小心,不能輕易簽字,不能輕易交錢.是這樣嗎？當(dāng)收到入住通知單時,該怎么準備？要特別請一位律師

11、嗎？謝謝不吝賜教！李律師答：對所購商品房進行驗收主要應(yīng)注意以下幾點：第一、詳細檢查房屋質(zhì)量,包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；第二、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏,品牌、數(shù)量是否相符；第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計變更或小區(qū)縮水等問題；第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標等問題；第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明,如果確實屬于不能收樓的,要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章.索要兩書一表向開發(fā)商索要?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?,以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修.?住宅質(zhì)量保證書?是開發(fā)商針對房

12、屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾.而?住宅使用說明書?那么是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標,如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明.目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?上已形成大體統(tǒng)一的標準,問題比較少；而目前問題比較多的主要是?竣工驗收備案表?.根據(jù)有關(guān)規(guī)定,?竣工驗收備案表?上的每一項都必須報主管部門備案.您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張?備案表?,同時一定要仔細觀察各個分項有沒有都備案,例如消防設(shè)施等.?竣工驗收備案表?對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用,只要將工程送交主管部門備案后,開展商就必須對樓盤終生負責(zé),出了問題,如果是開展商的過失,可以追究其責(zé)任.簽

13、收?房屋驗收單?在您查看了房產(chǎn)后并準備簽收?房屋驗收單?之前,您一定先簽訂?物業(yè)治理公約?,做一個事先約定,預(yù)防日后起糾紛.您要清楚以后所要交納的物業(yè)治理費到底由哪些方面構(gòu)成,清潔費、保安費、綠化費怎么核定,做到明明白白.同時,考察一下您的小區(qū)物業(yè)治理公司的資質(zhì),是否具備您要求的治理標準.其后,還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少,您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地治理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的?竣工實測表?,做到心知肚明.在根本程序全部完成之后,您就可以簽收?房屋驗收單?了.交易過程中需交費用1、印花稅：房價款的萬分之五申辦產(chǎn)權(quán)證過程中需交費用1、登記費：每建筑平方米0.3元;2、房屋所有權(quán)證工本費

14、：4元本3、印花稅：5元件4、契稅：普通住宅繳納房價款的1.5%；注：別墅、度假村以及第建筑平方米價格超過上年度商品住房平均價格一倍以上的為高檔住宅,不享受此稅率,仍按3%繳納5、住宅公用局部共有設(shè)備維修基金：購房款的2%入住過程中需交費用1、物業(yè)治理費及供暖費：供暖費18-30元平米供暖季注：入住時已到采暖季節(jié)需繳納供暖費,不到采暖季節(jié),那么無須繳納辦理按揭須繳納的費用1、律師費：貸款額的0.3%.2、保險費：財險保險費=總房款年費率年限系數(shù).保費一次性交.建行采用太平洋保險公司,年費率一般為0.056%；工行采用華泰保險公司,年費率為0.056%：建行總行,中信采用人民保險公司,年費率為0

15、.045%.辦理公積金需繳納費用1、評估費：評估價格100萬以下局部收取評估結(jié)果的0.5%,以上局部0.25%.2、保險費：財險：保險費=貸款額年費率年限系數(shù)綜合險：保險費=貸款人年限對應(yīng)系數(shù)貸款額物業(yè)費根據(jù)國家計委、建設(shè)部公布的?城市住宅小區(qū)物業(yè)治理效勞收費暫行方法?,住宅小區(qū)物業(yè)管理費的本錢構(gòu)成包括以下工程：(1)治理效勞人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；(2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維護及保養(yǎng)費；(3)綠化治理費；(4)清潔衛(wèi)生費；(5)保安費；(6)辦公費；(7)物業(yè)治理單位固定資產(chǎn)折舊費；(8)法定稅費.此外,物業(yè)治理費中還應(yīng)包括物業(yè)治理公司的利潤.對于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)治理,本錢中可

16、以增加保險費.與我國根本價格制度轉(zhuǎn)換相適應(yīng),根據(jù)定價主體和形成途徑不同,物業(yè)治理收費實行市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價、政府定價三種定價方式.收房前應(yīng)做好的準備工作1、驗房當(dāng)開發(fā)商通知你進行試驗房時,準備好電筒(清水房無照明,局部難以看清)、長棍子(鐵的最好、短了有些地方夠不著)、卷尺、紙筆、粉筆.A、在大門口首先觀察大門(就是防盜門)的外觀完好程度,是否有掉漆、破損、污漬；B、用鑰匙開關(guān)門,檢查門的閉合是否嚴密、開關(guān)是否輕松、密封條是否完整、子母門還要注意子門的閉合和開關(guān)；C、門的配件是否齊全,如貓眼、門鈴、門鈴電池蓋；一般貓眼要裝修好后物業(yè)才發(fā)放(某些小區(qū)是這樣,曉月一般都直接裝在門上)D、進屋后

17、仔細檢查墻面和地面是否有裂縫,假設(shè)有就用粉筆進行標注；E、用電筒仔細觀察屋頂陰角,特別是衛(wèi)生間和廚房以及2個陽臺的落水管接縫處,看有無滲水和裂縫；F、注意衛(wèi)生間的防水,曉月一般都做了閉水測試(就是堵住下水口,關(guān)水看防水是否完好,是否有滲漏現(xiàn)象),如果沒有做閉水必須要求物管補做(防水一般都是做樓上的,只要不滲漏到你家就是好的)；G、用長棍子逐一敲打墻面,查看是否有“空鼓(專業(yè)術(shù)語),一般現(xiàn)在都是框架式房屋結(jié)構(gòu),即所有墻面都是最后筑建,因此特別是接近天花的頂部往往有空洞現(xiàn)象(即里面沒有磚體,這是很嚴重的工程隱患,要求物業(yè)鑿開墻面補齊),用粉筆標注；H、查看塑鋼門窗外觀是否有破損、玻璃是否完好、扣件

18、是否完好、密封膠條是否嚴密、推拉是否順滑、開關(guān)是否良好；I、檢查陽光窗頂部是否有滲雨,陽光窗外現(xiàn)在都無遮雨板,如果安裝不嚴密,頂部往往會出現(xiàn)滲雨,用電筒仔細觀察或者看窗頂是否有雨漬；J、檢查生活陽臺和主陽臺的欄桿是否完好,有無變形,外墻磚是否完好,有無脫落；K、查看室內(nèi)所有預(yù)埋管道主要是自來水、溫泉水、治飲水是否有墨線標注,假設(shè)無,要求物業(yè)標注一般接房裝修時務(wù)也會提供市內(nèi)管線圖,以免泥水施工時不小心鑿破；L、檢查直飲水、天然氣表的配件是否齊全完好,開關(guān)是否良好有些指引水龍頭有損壞、我的天然氣表就差一個氣嘴-連接表和氣管的；M、如果有條件廚房也最好做個潑水實驗；還有陽臺欄板的臺面是否有個向外的排

19、水坡度曉月長老-DQ333725提示；N、現(xiàn)場測量一下房屋的內(nèi)空尺寸,空間高度,可以大致計算一下房屋的套內(nèi)面積,公式如下：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積十分攤的公用建筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積收房的根本常識R套內(nèi)墻體面積：商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體,分為共用墻及非共用墻兩種.共用墻指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括山墻.共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積.陽臺建筑面積,按國家現(xiàn)行?建筑面積計算規(guī)那么?進行計算.1 .封閉式的陽臺,按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2 .挑陽臺底陽臺按其底板水平投影面積的一半計

20、算建筑面積；3 .凹陽臺按其凈面積含擋板墻墻體面積的一半計算建筑面積；4.半挑半凹陽臺,挑出局部按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積,凹進局部按其凈面積的一半計算建筑面積.建設(shè)部?關(guān)于認真貫徹執(zhí)行房產(chǎn)測繪標準增強房產(chǎn)測繪治理的通知?建住房2000166號有明確規(guī)定O、檢查室內(nèi)的清潔,有些清水房由于治理不善、往往很多惡心的垃圾,嘿嘿,就不需要意一列舉了吧！P、所有檢查的結(jié)果,一定要做好記錄并備份,同時要求物業(yè)“限期整改,并將整改結(jié)果電話通知你,接房時再一一核實是否已經(jīng)整改到位.2、接房接房時,須繳納5通費我也曾經(jīng)咨詢過,國家都有規(guī)定不準交5通了,但是好似不得行,上了js的當(dāng)了-哦不是說斑竹喲、

21、辦理住戶卡、所以 帶錢信用卡也行,遇到停電就只有繳現(xiàn)金了,呵呵！廢話； 常住人口5寸彩照每人2張把爸爸媽媽、姐姐哥哥、孩子統(tǒng)統(tǒng)帶去吧,反正不要錢,以后大家出入小區(qū)就不會被保安阻攔了,嘻嘻； 業(yè)主假設(shè)是2人身份證復(fù)印件各2份現(xiàn)場復(fù)印也行,不過我們接房時復(fù)印機掛了,5555,最好多帶幾張,由于曉月和建行聯(lián)辦,業(yè)主可以辦一張建行的信用卡,便于交物管費、水電費之類的； 前期買房時的發(fā)票或收據(jù)如首期款等、按揭合同、購房合同； 當(dāng)然還要帶人,誰？就是買房的人三,如果是2個人的名字,2個人都要到,好按手印什么的,不過回頭也可以補,就怕物管刁難你. 其它好似不帶什么了,噢,如遇下雨天帶傘！誰？誰用香蕉皮扔我？

22、A、如果核實已經(jīng)整改完畢,就可以進行接房了；B、簽訂業(yè)主臨時公約、住戶手冊、交鑰匙如果門有普通鑰匙、房主鑰匙之分,請妥善保管,一般普通鑰匙2把,便于裝修期間工人和業(yè)主到場,房主鑰匙6把,一旦使用房主鑰匙那么普通鑰匙將立即失去效力不能開門,在裝修期間請不要使用房主鑰匙,省得裝修好以后再換鎖,嗚咽一般會再三告誡的；如果只是普通門那么沒有鑰匙區(qū)分,裝修好以后建議更換鎖心,費用30元付美心公司上門效勞.據(jù)說曉月有些樓是普通鑰匙,海悅居有普通和房主鑰匙之別C、領(lǐng)取贈品我們是一個電熱水壺,小的,賓館燒開水那種,質(zhì)量很一般,足以見曉月的吝嗇、水卡智能水表專用、信箱鑰匙、兩書房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書,是

23、在一起的不要以為是2本喲、防盜門的保險美心送的,好似沒有了,不記得了D、哦,最重要的是要開發(fā)票,房屋全款喲,幾十萬的銀子一下子就變成一張紙飛飛了,55555E、檢查水電氣的開通情況,一般電是通的、氣需要裝修完畢通知物業(yè)讓天然氣公司來開通,水需要自己先買管內(nèi)有局部,是物業(yè)輸入的便于水管試壓和做閉水測試,購置100元左右根本上裝修都夠了,大房子當(dāng)然要多買點,在長江大橋南橋頭隧道旁的水廠購置,也可以讓物業(yè)代買,不過每月好似只有2天代買,接房時物業(yè)會介紹的,直飲水總開關(guān)在廚房,隨時可以試通水沒有,溫泉水也是一樣的,你問閉路和網(wǎng)絡(luò)？倒！麻煩你抱一個電視去試吧.注意：曉月出現(xiàn)了用戶水卡和水表不符的現(xiàn)象,我

24、朋友就遇到了,也就是說你買了水后,最好請物管派人來給你輸入,一般人也不會,否那么出現(xiàn)你買了100塊錢輸?shù)饺思业谋砩先チ司秃苈闊┝?F、再次測量,這一步可能會在最前面,由于房屋實際面積可能和購房合同產(chǎn)生出入,多退少補,你事先測量了心里才有數(shù),海悅居1、4單元的2號戶型好似面積多了,需要業(yè)主補錢我朋友就補了幾百塊收房之收費篇如果說在很多工程中,入住糾紛的發(fā)生存在百分之百必然性,那導(dǎo)火索之一往往就是收費,雜七雜八,入住前業(yè)主掏的錢少那么二三萬,多那么四五萬,且規(guī)定不交費就不給鑰匙.問題1：契稅及代辦費?中華人民共和國契稅暫行條例?第八條規(guī)定：契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間,為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同

25、的當(dāng)天,或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天.契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅.開發(fā)商讓購房人提前交納契稅的原由于：開發(fā)商在客戶貸款過程中,承當(dāng)了全額全程或階段性擔(dān)保,開發(fā)商想盡早擺脫自己的風(fēng)險,當(dāng)然,也不排除有些開發(fā)商占用資金的可能性.所以,除非業(yè)主認可,否那么開發(fā)商無權(quán)強迫購房人提前交納,更無權(quán)強行代辦.如果業(yè)主委托開發(fā)商辦理,由于辦理過程中有勞務(wù)支出,故一般開發(fā)商要向業(yè)主收取一定的代辦費,當(dāng)然,選擇權(quán)在業(yè)主,但開發(fā)商要有提供相關(guān)資料的義務(wù).不過,在實際工作中,如果開發(fā)商一家一家辦理,就會給征收部門帶來很多麻煩,所以一般都是開發(fā)商代業(yè)主集體辦理.建議：開發(fā)商在具備條

26、件辦理立契過戶手續(xù)前的一定時間段,通知客戶集中來交錢.代辦費不宜超過1000元.客戶也可委托第三方如律師事務(wù)所來辦理.問題2：公共維修基金此項基金不同于物業(yè)治理費,只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造.?關(guān)于歸集住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知?要求,凡本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品住宅的購置人應(yīng)交納公有住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金.在辦理立契過戶手續(xù)時,按購房款的2%足額交納.?通知?還規(guī)定,此基金向市或區(qū)縣小區(qū)治理辦公室交納,由其代管,小區(qū)成立管委會后,小區(qū)辦將其移交管委會或經(jīng)管委會同意交由物業(yè)企業(yè)代管.管委會成立前,基金使用由開發(fā)商或物業(yè)公司提出使用方案,經(jīng)

27、房地局審核后劃撥；管委會成立后,維修基金的使用由物業(yè)企業(yè)提出年度使用方案,經(jīng)管委會審定后實施.維修基金可以由業(yè)主自己交納,業(yè)主也可委托開發(fā)企業(yè)代收,那為什么有些開發(fā)商一定要在入住前強行收取此基金呢？由于有局部購房人并不急于辦理產(chǎn)權(quán)證,也就不急于交納此基金,這樣,當(dāng)房屋在保修期后需要進行大修、更新、改造時,沒有交納此基金的業(yè)主就會沾已交基金業(yè)主的廉價,這是不公平的.當(dāng)然,也不排除局部開發(fā)商占用資金的可能.建議：交納基金后,市或區(qū)縣小區(qū)辦會當(dāng)場開具財政局的專用發(fā)票,并開始計活期利息.只要開發(fā)商能很快拿回相關(guān)發(fā)票,其在入住前收取還是有一定合理性的.問題3：裝修xx費裝修治理費、裝修押金、裝修工人制證

28、費關(guān)于是否收裝修治理費、押金和裝修工人制證費的問題,爭議最大.一方面,國家和北京市均沒有明確規(guī)定,有些業(yè)主向有關(guān)部門咨詢,往往答復(fù)還是亂收費；另一方面,裝修過程中存在較大平安隱患,私拆承重墻、堵塞下水管道、施工擾民、裝修人員隨意進出造成治安混亂等問題都會對小區(qū)公共利益造成損害,用電梯運水泥、沙子也會對公共部位造成磨損.物業(yè)治理公司在此過程中確實要投入人力物力進行治理和約束.據(jù)了解,建設(shè)部、北京市目前正制定有關(guān)裝修治理方法,準備對目前混亂的市場加以標準.建議：專業(yè)人士認為,以上收費雖然存在一定合理性,但許多小區(qū)動輒幾千元的治理費或以各種名義扣押金的情況卻是不妥的.一般一套房子的治理費以一二百元左

29、右為宜.押金根據(jù)物業(yè)檔次,普通住宅在一二千元左右,高檔住宅在一萬元左右為宜,而且無特殊情況應(yīng)全部退還.制證費5元、10元,收個本錢費即可.裝修垃圾清理費按?北京市居住小區(qū)物業(yè)收費暫行方法?,即196號文件規(guī)定為20元自然間,如果有小區(qū)核算本錢非要收幾百元,業(yè)主有權(quán)選擇不用其清理.問題4：物業(yè)費一年物業(yè)治理費、物業(yè)治理費和水電保證金北京市房地局小區(qū)辦曾發(fā)布過?關(guān)于禁止收取多年物業(yè)治理費的通知?.其中規(guī)定,禁止收取一年以上物業(yè)治理費.也就是說,只要收到一年以下,就不違反規(guī)定.而且考慮到頻繁收取物業(yè)管理費一是局部業(yè)主經(jīng)常不在家,二是會浪費人力物力.從這個角度講,提前收取物業(yè)治理費有其合理性.物業(yè)治理

30、費保證金一般發(fā)生在高檔住宅,因其高檔住宅行業(yè)一般習(xí)慣一個月或三個月一交,而高檔住宅住戶又經(jīng)常不在國內(nèi)或本地,故采用3個月保證金方式.要強調(diào)的是,物業(yè)治理保證金也好、水電保證金也好,如何運作應(yīng)該看購房時所簽?住宅使用治理維修公約?以下簡稱?公約?中如何約定,只是現(xiàn)在開發(fā)商一般都在辦理入住時才讓業(yè)主簽署?公約?,業(yè)主并沒有選擇權(quán).建議：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費并不違規(guī)；保證金要看?公約?約定,如無約定,收取還應(yīng)征得業(yè)主同意.問題5：停車費對于停車費,目前北京市只是在196號文中規(guī)定,普通小區(qū)地面車位每月為150元個.而地下車庫、機械停車庫那么要實行市場價,開發(fā)商應(yīng)在購房時在?公約?中明示.可正像問

31、題4中所講的,?公約?一般都在入住時才簽,也就沒有了協(xié)商的空間.至于小區(qū)臨時停車,目前并無明確規(guī)定,應(yīng)由小區(qū)物業(yè)治理委員會決定,物管會成立前,收費標準也不能高于1元4小時的社會停車場標準,并應(yīng)出具正式發(fā)票.目前,市政管、物價局不久將出臺停車收費標準,小區(qū)道路也在標準之中.建議：普通小區(qū)地面車位每月為150元個.地下、機械車庫實行市場價,應(yīng)根本等同于行業(yè)標準.問題6：面積測繪費面積測繪費收取原那么為誰委托,誰付費,購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù),故此費用應(yīng)由開發(fā)商交納.建議：購一手商品房應(yīng)由開發(fā)商交納.收房之面積篇“失之一米,損失千計.應(yīng)該說,再也沒有比面積更讓購房人揪心的了

32、,可許多小區(qū)的糾紛也都因面積而起.對實測面積有異議這種情況有的只是購房人的主觀感覺.誤差是如何產(chǎn)生的呢？首先,從圖紙到現(xiàn)房存在誤差環(huán)節(jié).其次,根據(jù)圖紙得來的預(yù)測面積和現(xiàn)房實測面積之間存在誤差.當(dāng)然,一個重要原因是開發(fā)商在施工過程中修改圖紙,會造成預(yù)測與實測面積存在較大差異.合同中對于公攤部位的說明又過于簡單,更讓業(yè)主產(chǎn)生疑心.另外,誤差的產(chǎn)生小局部原因還是測量法規(guī)的不完善造成的.戶內(nèi)面積減少、公攤面積加大是近來面積縮水的主要表現(xiàn),即面積總誤差并未超過合同規(guī)定的3%的范圍,但增加面積均多在公攤上.這種情況如果只發(fā)生在局部戶型,尚屬正常；如果普遍存在,那么測量錯誤和開發(fā)商修改圖紙的可能性都會存在.

33、建議：1 .專業(yè)人士稱,由于測量過程漫長、計算復(fù)雜,業(yè)主參與測量的可能性不大.為增強透明性,開發(fā)商應(yīng)有公攤部位的詳細資料供業(yè)主查閱.2 .如果購房人確實有證據(jù)感覺戶內(nèi)面積小,可向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主管部門申請復(fù)查,要求原測量單位復(fù)測,還可向上級測繪主管部門申請復(fù)查.收樓八件寶乒乓球廁所、廚房、陽臺地面的“去水是否順暢很重要.專業(yè)的師傅收樓當(dāng)然標準一套套,什么平整度、傾斜度、接縫寬度,等等.光專業(yè)術(shù)語就聽得你“暈菜.拿乒乓球這一“土法就方便簡單了.先把乒乓球放在地面,假設(shè)乒乓球順勢滾到地漏處,那就verygood了；輕推一下也能過去的,也可收貨；要是乒乓球到處亂跑,甚至倒著走,當(dāng)然不收貨了.試驗時,記住

34、應(yīng)從多個方向考察.至于地面是否平整,接縫是否太寬,灰縫是否飽滿,這些技術(shù)性不高的細節(jié),一般人都懂看.同時,乒乓球還能檢查窗臺是否水平,如今流行飄窗臺,窗臺又大又漂亮,但內(nèi)窗臺一定要平,乒乓球假設(shè)在上面滾動的話,即不合格.“人字鋁梯扛把梯子去收樓,好似很夸張,但細想,驗樓時需要爬高檢查的地方真不少：天花板有無空鼓,空調(diào)插座,柜頂,藏在廚廁天花里的給、排水管,都需要檢查.化裝鏡驗收木門時,大多數(shù)業(yè)主只是檢查門的開合是否順當(dāng),鎖的質(zhì)量,門框、面板的手工等,但門扇的底邊卻很難驗得到.這時候,化裝鏡就大顯身手了.把鏡子平放在門扇底下,底下的情況就可用這“第三只眼看得清清楚楚了：有沒刷油漆,有沒貼飾面板,

35、質(zhì)量如何,是否平整？全部遁形.其實門扇的底板也很重要,特別是廁所、廚房、陽臺這些潮濕的地方,門扇底板沒封好那么容易滲水,門易發(fā)黑、變形.插頁式文件夾收樓時,開展商要移交的票據(jù)、證書、資料一大摞：房產(chǎn)證、納稅單據(jù)、各種收樓費用的憑證、各種產(chǎn)品的保修卡、入住手冊、物管合同、押金收據(jù)這些資料一定要妥善放好,遺失了其中一份也很麻煩.買個40頁以上的插頁式文件夾那么很妥當(dāng).收一份文件放好一份,簽收單正好當(dāng)資料目錄.收完樓,所有資料都齊了,自家房子的“檔案也建立起來了,要拿什么,在文件夾里翻翻就找到,整潔清楚,一目了然.礦泉水收樓時帶著的礦泉水喝完后,瓶子千萬不要扔,它也是一樣重要的驗樓工具呢.檢查廁所、

36、廚房、陽臺的地面有無坑坑洼洼,去水是否順暢,潑上大量的水便知道,礦泉水瓶子的用處就在這了.這道“工序可放到最后進行,待其他各項都驗完了,用礦泉水瓶接水,潑灑到地上,稍等片刻,哪里積水就說明哪里的地磚鋪得不平、或去水坡度做得不夠.備忘貼紙驗樓時,業(yè)主多多少少會發(fā)現(xiàn)需要修繕的地方,除了認真填寫維修單外,業(yè)主還應(yīng)在出現(xiàn)問題的地方貼上備忘貼紙,具體說明問題所在,方便開展商的維修工人現(xiàn)場檢修.業(yè)主做得細致一些,與開展商反復(fù)爭論的時機可能會少一些,矛盾和摩擦自然也就更少.因此,要做精明、通氣的好業(yè)主,收樓時別忘了帶貼紙.小錘主要用于檢查空鼓,如天花、地板、窗臺、陽臺、瓷片,等等.用小錘仔細敲擊需檢查處,不

37、過應(yīng)拿捏好力度,否那么驗樓可能變成拆樓了.一套房子里的插座通常有幾十個,事前帶支電筆逐個檢測電路是否暢通,總比入住以后發(fā)現(xiàn)某個插座不通電,再鑿墻挖孔的省心.下雨后7-9天為最正確收房時間買房本是件快樂的事兒,但現(xiàn)在許多人購房后就發(fā)現(xiàn)了諸多隱患,這主要是由于在收房時沒用心.秦律師指出,收房實際上是業(yè)主和開發(fā)商雙方合同履行重要局部.雖然在簽訂合同里有一系列事宜,如交付、辦理所有權(quán)證、保證房屋維修、物業(yè)治理等問題,但收房在其中是非常重要的環(huán)節(jié).3月26日下午在本報8層的會議室里,知名房產(chǎn)律師秦兵做客“華夏周末講堂,就許多讀者關(guān)心的收房問題為50多位學(xué)員傳授收房經(jīng).自此,“華夏周末講堂系列活動也正式展

38、開.招數(shù)主動簽訂質(zhì)量協(xié)定由于從2001年以后政府對建筑樓盤實施備案制度,在樓盤建成后,只需要通過設(shè)計、勘察、設(shè)計、施工和監(jiān)理單位這5方認可,然后交由北京市工程質(zhì)量監(jiān)督站準許備案.但僅此5項,并不意味著真正符合建設(shè)部公布的強制性標準.也就是說,竣工驗收并不等于整個建筑工程合格.用戶不能等到手續(xù)都辦完后再去看房子,而是在此之前看房,這是至關(guān)重要的.秦律師強調(diào),業(yè)主最好與開發(fā)商簽訂一個有關(guān)房屋質(zhì)量的協(xié)定.如果業(yè)主辦完手續(xù)再看房,開發(fā)商那么要求業(yè)主簽訂房屋交接單,雙方簽字后開發(fā)商就認定“你已經(jīng)認為房屋沒有質(zhì)量問題了,一旦此后房屋真的出現(xiàn)問題,在法院訴訟當(dāng)中這也成為了對開發(fā)商有利的憑證.招數(shù)大雨過后再收

39、房目前,房屋存在“裂跡的現(xiàn)象十分普遍.在講課中,秦律師給業(yè)主們出了一招,收房的最正確時間應(yīng)該是下過大雨之后的79天,由于下雨后房屋如果出現(xiàn)漏水情況,將在一個星期左右滲透樓層.這樣業(yè)主容易發(fā)現(xiàn).招數(shù)親自盯牢面積測量一般的,業(yè)主買房時開發(fā)商會提供一個實測表,注明了樓層建設(shè)面積、公攤面積、陽臺面積多少等,但它卻是不符合法律規(guī)定的.什么才是真正的實測面積表呢？它必須標明樓盤的具體位置,整個樓層的功能分布,以及每個角落的長、寬尺寸要詳細標明,這樣的實測表才能讓業(yè)主隨時核對房屋大小.秦律師說,如果你感覺房屋尺寸不正確,可以在市場上買到?房產(chǎn)測量標準?,并依據(jù)標準讓有關(guān)部門進行檢測.在所有的測量有了結(jié)果后,

40、業(yè)主才算得到了一份真正的房屋實測技術(shù)報告.招數(shù)集體收房好處多秦兵強調(diào),收房過程中第一位的就是質(zhì)量問題,如果質(zhì)量不好,那可能持續(xù)相當(dāng)長的時間,如果一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題,業(yè)主自身無法入住外,甚至想轉(zhuǎn)賣也很困難.吳先生花了260萬在位于小西天臨街買了一套外觀頗美的房子,可一搬進去就發(fā)現(xiàn)內(nèi)在存在諸多質(zhì)量問題,業(yè)主想以180萬轉(zhuǎn)賣出去,至今無人問津.當(dāng)你發(fā)現(xiàn)自己掉進了一個購房陷阱,不愿入住,這時候你可要小心了,由于開發(fā)商可能反過來向業(yè)主追究責(zé)任,所以千萬別一個人與開發(fā)商較勁,吃虧的只能是自己.秦律師在這里又給業(yè)主支了妙招,他認為,個人進行訴訟的維護本錢很高,很少有成功的個人案例.最好的途徑是業(yè)主們組織起來,

41、進行集體收房.集體收房比個人訴訟的成功率要高得多.秦律師解釋說,首先大家先成立代表小組,共同簽訂集體收房協(xié)議,由代表與開發(fā)商進行協(xié)商,爭取先查看認為最容易發(fā)生質(zhì)量問題的房屋.如果業(yè)主們認為每套房屋都需要查看,那再由代表與開發(fā)商協(xié)商集體看房,一般的,只有業(yè)主集體組織才可能看到房.招數(shù)滯留二三小時秦律師還提醒業(yè)主,收房時盡量在自己的房屋里滯留二三個小時,仔細檢查,否那么極容易造成日后的問題.有的業(yè)主在入住后才發(fā)現(xiàn)問題,找到開發(fā)商后,開發(fā)商僅進行了簡單的處理,問題無法得到根本的解決,3年之內(nèi)都沒方法裝修.秦兵律師答讀者問問：如果開發(fā)商不向稅務(wù)局轉(zhuǎn)交業(yè)主的公共維修基金和契稅,怎么辦？答：將公共維修基金

42、和契稅交給開發(fā)商,是業(yè)主的一種委托行為,根據(jù)合同法的規(guī)定,業(yè)主對開發(fā)商的委托行為是可以隨時撤銷的.但有的開發(fā)商卻熱衷于收這局部錢,由于有的小工程公司會直接拿了錢走人,而不轉(zhuǎn)交給稅務(wù)局.因此一旦出現(xiàn)問題,業(yè)主可以找稅務(wù)局進行處理,由于開發(fā)商的行為已經(jīng)涉及到代行稅務(wù)局職責(zé)的情況,可根據(jù)?稅收征收治理法?進行處分.問：開發(fā)商沒有按期交房,并以市政府行政干預(yù)、政府政策影響為借口,該怎么辦？答：開發(fā)商所說的借口不屬于合同中所指的免責(zé)范圍,他必須承當(dāng)責(zé)任.問：目前大都是房產(chǎn)局下屬的實測大隊出具實測報告,給業(yè)主一個簡單的報告,僅有如總面積、分攤系數(shù)等內(nèi)容,如果業(yè)主需要更詳細地了解情況,大隊是否有義務(wù)提供材料

43、？答：沒錯.這是由國家?房產(chǎn)測量標準?規(guī)定的,如果業(yè)主需要,實測大隊必須有責(zé)任提供情況.收樓日應(yīng)帶裝備1、帶有日期顯示功能的相機一部,以便拍下有問題之處作為憑證.2、紙筆,即時記下發(fā)現(xiàn)的問題.3、易貼便條一疊,寫下問題所在及維修意見,貼在出現(xiàn)問題的地方,以便維修人員查找.4、扁型三插頭小電器一個如電吹風(fēng)、電須創(chuàng)等,插入屋內(nèi)各個電源插座檢查電源是否已全部接通.6、售樓說明書,邊看邊對照著廚房、浴室等附送的設(shè)備是否合符開展商當(dāng)初的承諾.7、請有收樓經(jīng)驗的朋友同行,幫助提供意見,發(fā)現(xiàn)問題.收房十五招1 招：看“備案留“兩書新房入住前,業(yè)主應(yīng)看到該工程有關(guān)備案文書的復(fù)印件,以便確認該工程是合法建筑；同時,應(yīng)得到開發(fā)商提供的?住宅質(zhì)量保修書?和?住宅使用說明書?.2招：衛(wèi)生間不滲不存檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏,可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上,然后在衛(wèi)生間蓄一些水,24小時后,到對應(yīng)的下層衛(wèi)生間,看其頂部是否有滲漏.這個檢測最好與上層住戶同時進行,這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏,也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏.檢查衛(wèi)生間地面是否存水,也是先在衛(wèi)生間蓄一些水,然后放水,看地面是否有積水現(xiàn)象.合格的地面不應(yīng)有積水存在,由于安裝地漏處是衛(wèi)生間最低處.但是,毛坯房除外,由于地漏周圍留出了一定的