房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案項(xiàng)目名稱：審核人:編制人:批準(zhǔn)人:發(fā)布日期：編制單位：XXXffi業(yè)廣場(chǎng)開發(fā)方案1 .項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目名稱XXXW地產(chǎn)有限公司通過XX市政府掛牌出讓方式競(jìng)得該地塊土地使用權(quán)，按XX市政府的總體規(guī)劃要求，統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，建設(shè)為XX市一流的商業(yè)中心，本開發(fā)項(xiàng)目定名為“XXX-XXXW業(yè)廣場(chǎng)”。1.2 項(xiàng)目位置XXXW業(yè)廣場(chǎng)位于XXXflf區(qū)核心位置，在鼓樓西街北側(cè)。包含原縣政府、人大、武裝部、影劇院、公安局、法院和XXXXX術(shù)場(chǎng)，是XXXm交通、電信、政治、金融、文化、商業(yè)的中心區(qū)域。一期為1#3#樓，建筑面積30500m2,二期為4#7#樓，建筑面積33700nf,總投資

2、近2億元。1.3 項(xiàng)目占地面積XXXW業(yè)廣場(chǎng)按照XXX市國土資源局批準(zhǔn)的宗地圖，占地面積33畝。1.4 地形地貌和周邊環(huán)境(1)本項(xiàng)目是原政府幾大核心機(jī)構(gòu)所在地，地勢(shì)平坦。(2)本項(xiàng)目東臨鼓樓東街、西臨商業(yè)北街、南臨鼓樓西街、直通中山街，北臨全國著名的歷史人文景觀高廟保安寺。(3)城市給排水、采暖、供電、有線電視、通訊管網(wǎng)距離本項(xiàng)目均在百米以內(nèi)，聯(lián)接方便。2 .本方案編制依據(jù)2.1 國有土地使用證中華人民共和國國有土地使用證“衛(wèi)國用(2004)字第04號(hào)”。2.2 建設(shè)用地規(guī)劃許可證2.3 項(xiàng)目立項(xiàng)及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)XXXm計(jì)劃與經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會(huì)立項(xiàng)批文“衛(wèi)計(jì)經(jīng)發(fā)200417號(hào)”(2)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：

3、總占地面積2.2公頃，總建筑面積：6.42萬nf共七棟建筑。一期三棟，建筑面積：305001tf.二期四棟建筑面積33700m203 .本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃3.1 建設(shè)規(guī)模樓號(hào)建筑性質(zhì)層數(shù)建筑面積(m2)建筑造價(jià)(萬元)1商業(yè)樓+410108811.502商業(yè)樓-1+5190001583.93商業(yè)樓+55900491.84商業(yè)樓+56800568.25商業(yè)樓-1+56900630.46酒店-1+12136001133.747商業(yè)樓+31900160.73.2 建筑標(biāo)準(zhǔn)(1)結(jié)構(gòu)承重體系均采用碎框架，圍護(hù)隔墻均采用加氣碎砌體。大型商業(yè)建筑均安裝中央空調(diào)。(2)外裝修風(fēng)格符合XXX人文歷史氣氛圍和相鄰建

4、筑和諧、統(tǒng)一,具有現(xiàn)代感。請(qǐng)銀川市知名裝飾設(shè)計(jì)公司進(jìn)行高規(guī)格設(shè)計(jì)。供水、供電、采暖均分戶計(jì)量，磁卡表計(jì)量，達(dá)到自動(dòng)計(jì)量和收費(fèi)的目的給商戶帶來極大的方便。5#、6#樓設(shè)有地下一層，平時(shí)可作地下商業(yè)、娛樂等營業(yè)場(chǎng)所，戰(zhàn)時(shí)可作為人防設(shè)施。4 .本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)4.1 開發(fā)建設(shè)成本估算表(1)土地出讓金：1409元/m2(2)米暖增容費(fèi)40元/m2(3)招投標(biāo)費(fèi)0.8元/m2(4)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)2.0元/m2(5)巾政占道費(fèi)0.2元/m2(6)衛(wèi)生費(fèi)0.3元/m2(7)征地管理費(fèi)18元/m2(8)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)156元/m2(9)設(shè)抽18元/m2(10)地質(zhì)勘探承載力試驗(yàn)費(fèi)3元/m2(11)勞保基金

5、27元/m2(12)建設(shè)工程交易服務(wù)費(fèi)4元/m2(13)三通一平前期工程費(fèi)(14)工程監(jiān)理費(fèi)1815元/m2元/m2(15)房屋初始登記費(fèi)1元/m2(16)開發(fā)管理費(fèi)及廣告費(fèi)40元/m2(17)建筑工程造價(jià)838.04元/m2(18)外裝修費(fèi)用120元/m2(19)設(shè)備安裝費(fèi)124.46元/m2(20)建筑垃圾處置費(fèi)1.5元/m2(21)施工圖紙審查費(fèi)3元/m2(22)環(huán)保評(píng)估費(fèi)1.5元/m2(23)財(cái)務(wù)費(fèi)用50.2元/m2(24)稅金106元/m2以上合計(jì)2997元/m24.2 銷售收入估算表(1)商業(yè)房506001tfx3436元/褶=17386.16萬元(2)灑店13600m2X1849

6、元/m2=2514.64萬元以上合計(jì)：19900.8萬元4.3 經(jīng)濟(jì)效益估算表(1)總收入19900.8萬元(2)總支出18983.94萬元經(jīng)濟(jì)效益：盈利約916.86萬元4.4 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)(1)建設(shè)周期：XXXXX順業(yè)廣場(chǎng)開發(fā)項(xiàng)目自2003年10月開始前期準(zhǔn)備，至2007年12月全部投入使用，建設(shè)周期為50個(gè)月。(2)資金來源：企業(yè)自籌(3)投資收益率：9168618983.94=4.83%4.5 結(jié)論開發(fā)建設(shè)XXXmXXXW業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目,投資收益率與類似項(xiàng)目同行業(yè)收益率比較基本持平，按照本方案實(shí)施開發(fā)建設(shè)，經(jīng)濟(jì)上是可行的。6本項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃階段劃分和時(shí)間安排(1)規(guī)劃方案確定階段(開發(fā)科負(fù)責(zé))2

7、003年11月2004年3月對(duì)擬建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃方案報(bào)批，項(xiàng)目的總體風(fēng)格，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，各單體的平面布局，建筑設(shè)計(jì)，資源利用，資金籌備方案等進(jìn)行全面而詳盡的安排，并拿出各單體內(nèi)的功能分區(qū)和平面圖，經(jīng)公司確認(rèn)后進(jìn)行施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。辦理工程立項(xiàng)，報(bào)建等審批手續(xù)，同時(shí)積極組織進(jìn)行拆遷安置，地質(zhì)勘探等工程。(2)建設(shè)準(zhǔn)備階段(開發(fā)科、工程科負(fù)責(zé))2004年4月2004年6月，1#3齦施工圖設(shè)計(jì)審查，工程招投標(biāo)，三通一平等工作。(3)建設(shè)實(shí)施階段(工程科負(fù)責(zé)施工管理、銷售科負(fù)責(zé)售房、租賃)2004年7月2005年8月，1齦開工主體完工，開盤；2005年3月2005年11月，2齦開工主體完工，開盤；2005年4月2006年1月，1#、2#樓裝修，安裝設(shè)備，招商；2005年10月2006年2月，3#7#完成拆遷；2006年3月2007年12月30日，3#、4#、5#、6#、7#樓陸續(xù)開工，竣工，開盤銷售、招商。(4)竣工驗(yàn)收階段(公司主管經(jīng)理負(fù)責(zé)組織、各部門協(xié)調(diào)配合)2005年12月，1齦竣工當(dāng)收；2006年1月，2#樓竣工驗(yàn)收；2007年1月12月，3#7#樓陸續(xù)竣工，配套設(shè)施、外裝修全完。項(xiàng)目目標(biāo)(1)建設(shè)周期目標(biāo)：2003年10月2007年12月，建設(shè)周期50個(gè)月。(2)安全與文明施工在XXX市的每次大檢