房地產(chǎn)估價報告

1、房地產(chǎn)估價報告估價報告編號：京杜鳴估F字2017第91152號估價項目名稱：天津市河?xùn)|區(qū)張達莊1號工業(yè)用途房地產(chǎn)估價報告估價委托人：北京市第二中級人民法院房地產(chǎn)估價機構(gòu)：杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估（北京）有限公司注冊房地產(chǎn)估價師：劉忠（注冊號：1120030085）閆偉（注冊號：1120120010）估價作業(yè)日期：2017年2月22日至2017年6月9日致估價委托人函北京市第二中級人民法院：受貴院委托，我公司對位于天津市河?xùn)|區(qū)張達莊1號的工業(yè)用途房地產(chǎn)（以下簡稱估價對象”的市場價值進行了估價。估價目的：為估價委托人了解估價對象市場價值提供參考依據(jù)。估價對象：北京市第二中級人民法院（以下簡稱怙價委托人”

2、）委托評估的位于天津市河?xùn)|區(qū)張達莊1號的工業(yè)用途房地產(chǎn)，即建筑面積為37609.37平方米（證載房產(chǎn)面積為37881.13平方米，滅失面積為271.76平方米）的房屋所有權(quán)及相應(yīng)的剩余土地使用年限為39.13年的68830.4平方米的工業(yè)用途國有出讓建設(shè)用地使用權(quán)。價值時點：2017年2月22日價值類型：按照房地產(chǎn)交易方式或有關(guān)經(jīng)濟行為類型劃分，價值類型分為買賣價格、租賃價格、市場價值、保險價值、計稅價值和征收價值。根據(jù)本次估價目的，本次估價價值類型采用市場價值。估價方法：本次估價采用成本法進行估價，將上述方法的估算結(jié)果綜合分析后，得出估價對象的市場價值。估價結(jié)果：注冊房地產(chǎn)估價師根據(jù)特定的估

3、價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，選用適宜的估價方法，在對影響估價對象價值因素進行綜合分析的基礎(chǔ)上確定：估價對象在價值時點的市場價值估價結(jié)果為人民幣24175萬元，大寫人民幣貳億肆仟壹佰柒拾伍萬元整，折合單位建筑面積價值約為人民幣6428元/平方米。杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估（北京）有限公司法定代表人簽字：目錄估價師聲明1估價假設(shè)和限制條件2估價結(jié)果報告5一、估價委托人5二、房地產(chǎn)估價機構(gòu)5三、估價目的5四、估價對象5五、價值時點14六、價值類型14七、估價原則14八、估價依據(jù)15九、估價方法16十、估價結(jié)果18十一、注冊房地產(chǎn)估價師19十二、實地查勘期19十三、估價作業(yè)期19估價對象風(fēng)

4、險提示19附件21估價師聲明1、注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2、估價報告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已說明的估價假設(shè)和限制條件的限制。3、注冊房地產(chǎn)估價師與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見。4、注冊房地產(chǎn)估價師是按照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T50291-2015)的規(guī)定進行估價工作，撰寫估價報告。5、估價師閆偉在價值時點2017年2月22日已對估價

5、對象現(xiàn)場進行查勘。6、我們在本估價項目中沒有得到本公司以外的他人的重要專業(yè)幫助。姓名注冊號簽名簽名日期劉忠1120030085年月日閆偉1120120010年月日估價假設(shè)和限制條件一、一般假設(shè)（一）本次估價以估價對象能夠按照法定用途并遵循最高最佳利用原則維持現(xiàn)狀持續(xù)有效使用為假設(shè)前提。（二）本次估價根據(jù)北京市第二中級人民法院出具的北京市第二中級人民法院委托評估鑒定合同單對估價對象在價值時點的市場價值進行評估，本次估價是以提供給估價機構(gòu)的估價對象無權(quán)屬糾紛為假設(shè)前提，對基于產(chǎn)權(quán)上的糾紛估價機構(gòu)不予承擔任何責(zé)任。（三）本次估價中，注冊房地產(chǎn)估價師對建筑物安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值或價格的重大

6、因素給予了關(guān)注，未發(fā)現(xiàn)影響估價對象價值或價格的上述因素存在明顯負面影響。本次估價以現(xiàn)場難于觀察到的建筑物及配套設(shè)施、設(shè)備內(nèi)部不存在安全、質(zhì)量、環(huán)境污染等問題為假設(shè)前提。（四）本報告中市場價值為交易稅費正常負擔下的價格，即買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格。（五）本報告以估價對象可以正常上市交易出售，不受任何限制為假設(shè)前提。（六）注冊房地產(chǎn)估價師未對估價對象的建筑面積及相應(yīng)分攤的國有建設(shè)用地使用權(quán)面積進行測量，建筑面積與土地面積以估價委托人提供的天津市房地產(chǎn)權(quán)證證載面積為測算依據(jù)。如上述情況發(fā)生變化，本估價報告應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。（七）估價結(jié)果為估價對象在價值時點的公開市場價值，其公開市場價

7、值為在價值時點時的下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格：1、交易雙方是自愿地進行交易的；2、交易雙方進行交易的目的是追求自身利益的最大化；3、交易雙方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象；4、交易雙方掌握必要的市場信息；5、交易雙方有較充裕的時間進行交易；6、不存在特殊買者的附加出價。（八）本報告所得出的估價結(jié)果內(nèi)涵包括房地產(chǎn)、附著于房地產(chǎn)內(nèi)部不可移動或為滿足使用功能必須配備的設(shè)施、設(shè)備的價值，不包括可移動的家具、電器等日常生活用品的價值以及廠區(qū)內(nèi)管線設(shè)備等價值。（九）本次估價未考慮抵押、查封等權(quán)利狀況對評估價值的影響。（十）本次估價是以估價對象產(chǎn)權(quán)完整、清晰、無糾紛為假設(shè)前提，對基于產(chǎn)權(quán)上的糾紛估價

8、機構(gòu)不予承擔任何責(zé)任。二、未定事項假設(shè)對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率、房屋建成年份等事項所做的合理的、最可能的假定。本次估價無未定事項假設(shè)。三、背離事實假設(shè)因估價目的的特殊需求、交易條件設(shè)定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象在價值時點的狀況不一致的合理假定。本次估價無背離事實假設(shè)。四、不相一致假設(shè)估價對象的實際用途、房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或房屋權(quán)屬證明、土地權(quán)屬證明等資料的權(quán)利人之間不一致，估價對象的名稱不一致等情況下，對估價所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱等的合理假定。本次評估中房地產(chǎn)權(quán)證與天津市房產(chǎn)所有權(quán)登記調(diào)查勘丈表產(chǎn)權(quán)人分別為天津天鋼集

9、團有限公司、天津天鋼集團有限公司高速線材廠。本次評估中結(jié)合委托評估鑒定合同單以及估價目的，產(chǎn)權(quán)人暫以天津天鋼集團有限公司為準，若與此設(shè)定不一致，本報告需相應(yīng)調(diào)整，乃至重新估價。根據(jù)估價委托人提供的天津天鋼集團有限公司（高線廠）固定資產(chǎn)一房屋建筑物明細表顯示估價對象建成年代及結(jié)構(gòu)不盡相同，結(jié)合估價對象現(xiàn)狀，估價對象整體用于生產(chǎn)線發(fā)展，故本次評估成新率均按照整體進行考慮。五、依據(jù)不足假設(shè)在估價委托人無法提供所必須的反應(yīng)估價對象狀況的資料及注冊房地產(chǎn)估價師進行了盡職調(diào)查仍難以取得該資料的情況下，缺少該資料及對相應(yīng)的估價對象狀況的合理假定。六、估價報告使用限制（一）估價委托人只可按照本估價報告的估價目

10、的合理使用，不可用于其它用途。（二）本估價報告僅限估價委托人及估價當事人使用，本報告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本公司同意，不得發(fā)表于任何公開媒體上。（三）本估價報告使用期限自2017年6月9日至2018年6月8日止。如果使用本估價報告不在使用期限范圍內(nèi)，我們對由此造成的損失不承擔責(zé)任。（四）本估價報告所依據(jù)的估價委托人及當事人提供的有關(guān)資料，如北京市第二中級人民法院委托評估鑒定合同單、房地產(chǎn)權(quán)證、天津市房產(chǎn)所有權(quán)登記調(diào)查勘丈表、天津天鋼集團有限公司（高線廠）固定資產(chǎn)一房屋建筑物明細表等，以上述資料真實、合法、準確為假設(shè)前提。（以下此頁無正文）估價結(jié)果報告、估價委托人（一）名稱：北京市第二中級人民法院

11、（二）聯(lián)系人：王瑋珂甄亞男（三）聯(lián)系電話：87553215二、房地產(chǎn)估價機構(gòu)（一）名稱：杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估（北京）有限公司（二）住所：北京市西城區(qū)陶然亭路45號北京電信建筑工程有限公司網(wǎng)信鴻璽賓館516室（三）法定代表人：杜鳴（四）資質(zhì)等級：一級（五）資質(zhì)證書編號：建房估證字【2013】104號（六）統(tǒng)一社會信用代碼：911101027577026889（七）有效期限：2017年3月18日至2019年9月17日三、估價目的為估價委托人了解估價對象市場價值提供參考依據(jù)。四、估價對象本次估價的范圍為天津市河?xùn)|區(qū)張達莊1號的工業(yè)用途房地產(chǎn)，即建筑面積為37609.37平方米（證載房產(chǎn)面積為37881

12、.13平方米，滅失面積為271.76平方米）的房屋所有權(quán)及相應(yīng)的剩余土地使用年限為39.13年的68830.4平方米的工業(yè)用途國有出讓建設(shè)用地使用權(quán)。（一）區(qū)位狀況區(qū)位狀況包括所在項目概況、交通、周圍環(huán)境、所處樓幢概況等。1、估價對象所在項目概況估價對象所在項目位于天津市河?xùn)|區(qū)張達莊1號，東距變電所路約500米，南距富民路約200米，西距建設(shè)大街約200米，北距先鋒路約240米。項目位于天津市河?xùn)|區(qū)，周邊產(chǎn)業(yè)集聚度較高，地理位置優(yōu)越，項目容積率約為0.55。項目建成年代約為1994年。市政基礎(chǔ)設(shè)施：項目的給排水、供電、通路、通訊、燃氣等，均與市政基礎(chǔ)設(shè)施相接。購物：周邊分布有大偉批發(fā)超市、世紀

13、鴻達超市、萬隆新苑生活廣場；教育：周邊分布有雅仕嘉園幼兒園、溫馨童園幼兒園、汪莊子小學(xué)、東郊區(qū)萬新莊鄉(xiāng)吳咀村小學(xué)校；金融：周邊分布有中國建設(shè)銀行（天津婁山道支行）、中國工商銀行（天津蘭庭金灣支行）、天津銀行；醫(yī)療：周邊分布有天津市冶金醫(yī)院、河?xùn)|區(qū)富民路街社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、雅士嘉園社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站；估價對象外部配套設(shè)施較完善。2、交通估價對象所在項目周邊主要道路包括富民路、先鋒路、變電所路等；公交：周邊附近有316路、697路、760路、819路、840路、856路等多條公交線路通行并設(shè)站；停車場：估價對象周邊有停車場，停車方便程度較好；估價對象道路通達性及可及性較好，交通便捷度較好。3、周圍環(huán)境

14、估價對象周邊綠化較好，鄰近下河圈公園，自然環(huán)境較好；估價對象周邊分布有天鋼集團有限公司第二煉鋼廠、天津市隆昌船廠、天津市華聯(lián)礦山儀器廠等，產(chǎn)業(yè)聚集度較高。4、所處樓幢概況估價對象位于天津河?xùn)|區(qū)張達莊1號，約建成于1994年，建筑物分為混合結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)與鋼結(jié)構(gòu)。經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場查勘，估價對象建筑物外觀一般，主要承重構(gòu)件基本完好，無傾斜變形；墻體無裂縫；基礎(chǔ)未見不均勻下沉（二）實物狀況1、建筑面積如下表:房屋結(jié)構(gòu)層數(shù)所在層建筑面積（m2）規(guī)劃用途混合515756.75非住宅混合4142352.19非住宅混合117320.04非住宅其他11191.63非住宅鋼混1121023.00非住宅混合

15、3133570.45非住宅混合2122667.07非住宅合計38771.13注：經(jīng)現(xiàn)場查勘，13號房、38號房、43號房已經(jīng)滅失，現(xiàn)存建筑面積為37609.37平方米。2、設(shè)施設(shè)備：包括給排水、供電、通路、通訊、通暖等，設(shè)施設(shè)備較齊全；3、空間布局：空間布局合理。4、建筑功能：經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場查勘，估價對象的防水、保溫、隔熱、隔聲等建筑功能完整且基本完好，且通風(fēng)條件較好、采光無遮擋、日照充足。5、估價對象建筑物現(xiàn)狀查勘如下頁表：（以下此頁無正文）間號建設(shè)結(jié)構(gòu)房屋不慨層次間數(shù)建筑面積（平方米）現(xiàn)狀用途現(xiàn)存建筑面積（平方米）1鋼混平房一113930.25主廠房13930.252鋼混平房一17

16、092.75上軋跨7092.753傳混平房一148.76變壓器室48.764傳混平房一12036.7機加工車間2036.75傳混樓房三393357.3變壓器室3357.36傳混平房一2126.75旋流池126.757傳混平房一6238.51重油泵238.518傳混平房一5187.58消防泵站187.589傳混平房一116.25蓄水池16.2510傳混平房一251.5廁所51.511傳混樓房二4230.92空壓站值班室230.9212傳混平房一4419.7空壓站泵房419.713傳混平房一4151.38已滅失已拆除，改建為現(xiàn)狀3層014傳混平房一1120.75工藝件庫120.7515傳混樓房二1

17、51044.95動力科辦公室、備件庫1044.9516鋼混樓房二5112.8更衣樓、浴室112.817傳混樓房三10213.15213.1518傳混樓房四161207.191207.1919傳混平房一111.38庫房11.3820傳混樓房（二）2101.25維修間101.2521傳混平房一31388.93水泵房1388.9322傳混平房一128道口房2823傳混平房一130.8130.8124傳混樓房二2481食堂、禮堂48125傳混樓房五17756.75辦公756.7526傳混樓房四521145114527傳混平房一4966.66辦公、維修車間966.6628傳混平房一一152車庫152（接

18、下表）（續(xù)上表）29傳混樓房二3288.15庫房288.1530傳混平房一133.15地泵房（有加建）33.1531傳混平房一1181.5庫房（有加建）181.532傳混平房一3109.13庫房109.1333傳混平房一2121.03121.0334傳混平房一241.0341.0335傳混平房一1530.7鍋爐房530.736傳混樓房二336636637傳混平房一1116.46休息室116.4638傳混平房一119.25已滅失039鋼架棚一1191.63煤倉191.6340傳混平房一128道口房2841傳混平房一163廁所6342傳混樓房二242炮樓（警衛(wèi)室）4243傳混平房一1101.13已

19、滅失0合計37881.1337609.376、維護使用情況：經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場查勘，估價對象處于停產(chǎn)停業(yè)階段，建筑物維護狀況較好。主要承重構(gòu)件完好，墻柱無傾斜變形、無結(jié)構(gòu)性裂縫；基礎(chǔ)未見不均勻沉降。（三）權(quán)益狀況1、房地產(chǎn)權(quán)證編號：【房地證津字第102030903340號】權(quán)利人：天津天剛集團有限公司坐落：河?xùn)|區(qū)張達莊1號地號：0518-（06）-004信|字0546-5權(quán)屬性質(zhì)：國有土地用途：工業(yè)用地使用權(quán)利類型：出讓取得價格：0終止日期：2056-04-09使用權(quán)面積（獨用）：68830.4產(chǎn)別：其他房產(chǎn)房屋結(jié)構(gòu)層數(shù)所在層建筑面積（m2）規(guī)劃用途混合515756.75非住宅混合4142

20、352.19非住宅混合117320.04非住宅其他11191.63非住宅鋼混1121023.00非住宅混合3133570.45非住宅混合2122667.07非住宅注：經(jīng)現(xiàn)場查勘，13號房、38號房、43號房已經(jīng)滅失，現(xiàn)存建筑面積為37609.37平方米。2、天津市房產(chǎn)所有權(quán)登記調(diào)查勘丈表產(chǎn)權(quán)人：天鋼集團有限公司高速線材廠房產(chǎn)座落：鄭莊子天鋼院內(nèi)間號建設(shè)結(jié)構(gòu)房屋種類層次間數(shù)建筑面積（平方米）1鋼混平房一113930.252鋼混平房一17092.753醇混平房一148.764醇混平房一12036.75醇混樓房三393357.36醇混平房一2126.757醇混平房一6238.518醇混平房一5187

21、.589醇混平房一116.2510醇混平房一251.511醇混樓房一4230.9212醇混平房一4419.713醇混平房一4151.3814醇混平房一1120.7515醇混樓房一151044.9516鋼混樓房一5112.817醇混樓房三10213.1518醇混樓房四161207.1919醇混平房一111.38（接下表）（續(xù)上表）20醇混樓房（二）2101.2521醇混平房一31388.9322醇混平房一12823醇混平房一130.8124醇混樓房一248125醇混樓房五17756.7526醇混樓房四52114527醇混平房一4966.6628醇混平房一一15229醇混樓房一3288.1530醇

22、混平房一133.1531醇混平房一1181.532醇混平房一3109.1333醇混平房一2121.0334醇混平房一241.0335醇混平房一1530.736醇混樓房一336637醇混平房一1116.4638醇混平房一119.2539鋼架棚一1191.6340醇混平房一12841醇混平房一16342醇混樓房一24243醇混平房一1101.13合計37881.13注：經(jīng)現(xiàn)場查勘，13號房、38號房、43號房已經(jīng)滅失，現(xiàn)存建筑面積為37609.37平方米。五、價值時點注冊房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場初次查勘日期為2017年2月22日，并與2017年4月20日進行二次查勘，根據(jù)估價目的及估價委托人要求，本次估價

23、的價值時點設(shè)為2017年2月22日。六、價值類型按照房地產(chǎn)交易方式或有關(guān)經(jīng)濟行為類型劃分，價值類型分為買賣價格、租賃價格、市場價值、保險價值、計稅價值和征收價值。根據(jù)本次估價目的，本次估價價值類型采用市場價值。七、估價原則本次估價遵循下列原則：（一）遵循獨立、客觀、公正原則評估價值應(yīng)為對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格。（二）遵循合法原則評估價值應(yīng)為在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。（三）遵循價值時點原則評估價值應(yīng)為在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。（四）遵循替代原則評估價值與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。(五)遵循最高最佳利用原則

24、評估價值應(yīng)為在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。估價對象最高最佳利用狀況包括最佳用途、規(guī)模和檔次，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、價值最大化的次序進行分析、篩選或判斷確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1、當估價對象的權(quán)利人和意向取得者對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利不相同時，應(yīng)先根據(jù)估價目的確定從估價對象的權(quán)利人角度或意向取得者角度進行估價，再根據(jù)其對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利，確定估價對象的最高最佳利用狀況；2、當估價對象已為某種利用時，應(yīng)在調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對其最高最佳利用和相應(yīng)的估價前提作出下列判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中說明：(1)維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)選

25、擇維持現(xiàn)狀前提進行估價；(2)更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇更新改造前提進行估價；(3)改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變用途前提進行估價；(4)改變規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變規(guī)模前提進行估價；(5)重新開發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇重新開發(fā)前提進行估價；(6)上述前提的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應(yīng)選擇上述前提的某種組合或其他特殊利用前提進行估價。八、估價依據(jù)(一)法律法規(guī)依據(jù)1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法Q009年第二次修正)；2、中華人民共和國土地管理法（2004年第二次修正）；3、中華人民共和國物權(quán)法；4、其他法律法規(guī)及地方政府規(guī)定。（二）估價技術(shù)標準

26、依據(jù)1、中華人民共和國國家標準GB/T50291-2015房地產(chǎn)估價規(guī)范；2、中華人民共和國國家標準GB/T50899-2013房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準；3、中華人民共和國國家標準GB/T18508-2014城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程；4、房屋完損等級評定標準。（三）權(quán)屬依據(jù)1、房地產(chǎn)權(quán)證（房地證津字第102030903340號）復(fù)印件;2、天津市房產(chǎn)所有權(quán)登記調(diào)查勘丈表復(fù)印件。（四）其他依據(jù)1、北京市第二中級人民法院委托評估鑒定合同單復(fù)印件；2、天津天鋼集團有限公司（高線廠）固定資產(chǎn)一房屋建筑物明細表復(fù)印件；3、我公司所掌握的天津市房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料及注冊房地產(chǎn)估價師實地查勘、調(diào)查所獲取的資料。九、估

27、價方法對于市場價值的求取，估價人員在認真分析所掌握的資料并對估價對象及鄰近類似房地產(chǎn)進行實地勘查、調(diào)查后，根據(jù)估價對象的特點，遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價技術(shù)標準，經(jīng)過反復(fù)研究，估價方法選用過程如下：（一）比較法比較法是選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。比較法適用于同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，如住宅，特別是數(shù)量較多、可比性較好的存量成套住宅；寫字樓；商鋪；房地產(chǎn)開發(fā)用地等。估價對象為工業(yè)廠房用途，所在區(qū)域近期市場同類房地產(chǎn)成交實例較少，故不適宜選用比較法進行估價。（二）收益法收

28、益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法。收益法適用于估價對象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟收入的收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、酒店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。估價對象屬于工業(yè)廠房，通常以自用為主，目前估價對象均為空置且無法正常出租使用，難以體現(xiàn)房地產(chǎn)正常市場價值，故不宜選用收益法進行估價。（三）成本法成本法是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價格或價值的方法。其中：土地重置成本是指在價值時點重新

29、購置土地的必要支出，或重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤。建筑物重置成本是指采用價值時點的建筑材料，建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價值時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤；建筑物重建成本是指采用與估價對象中的建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價值時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。成本法一般適用于測算可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價值或價格，包括新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)（簡稱新開發(fā)的房地產(chǎn)）、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)（簡稱舊

30、的房地產(chǎn)）、正在開發(fā)的房地產(chǎn)（即在建工程）、計劃開發(fā)的房地產(chǎn)（如期房）；特別適用于很少發(fā)生交易而限制了比較法運用，又沒有經(jīng)濟收入或沒有潛在經(jīng)濟收入而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)?；S、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場之類有獨特設(shè)計或只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨的建筑物或其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法進行估價。估價對象為可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)，故適宜選用成本法進行估價。（四）假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法是求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完成后的價值，將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)成本的必要支出及應(yīng)得利潤得到估價對象價格或價值的方法。假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法測算的房地產(chǎn)，包