我國物業(yè)管理發(fā)展歷程

1、我國物業(yè)管理的發(fā)展歷程張昭（寧夏大學(xué)資源環(huán)境學(xué)院寧夏銀川750021）摘要：文章通過回顧我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展歷程，對我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，并指出了所存在的主要問題，由此提出了物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展完善的若干對策，以期引起業(yè)界進(jìn)行更深層次的探討，共同促進(jìn)我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展繁榮。關(guān)鍵字：發(fā)展歷程物業(yè)管理我國1我國物業(yè)管理發(fā)展歷程與現(xiàn)狀物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)際上是與我們國家的房改和住房商品化密切相關(guān)的，在其20多年的探索和實(shí)踐中，大致經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段。第一階段：從1981年3月深圳市國內(nèi)第一家物業(yè)公司成至1994年3月，以房管所向物業(yè)公司轉(zhuǎn)型為主題的發(fā)展，是我國物業(yè)管理的起步、探索階段，其

2、特點(diǎn)是房管所式的管理。第二階段：從1994年至1999年，這是我國物業(yè)管理開始進(jìn)入規(guī)范化大發(fā)展階段。其特點(diǎn)：一是物業(yè)管理立法明顯加快；二是物業(yè)管理隊(duì)伍迅速壯大，到1998年底全國物業(yè)管理企業(yè)12000余家,從業(yè)人員近200萬。第三階段：1999年至今是我國物業(yè)管理法制化和市場化建設(shè)與發(fā)展的重要時(shí)期，其重要標(biāo)志是物業(yè)管理?xiàng)l例的出臺。截止目前，按不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過3萬家，從業(yè)人員有300多萬,城鎮(zhèn)物業(yè)管理覆蓋率可以達(dá)到50%左右，在一些大城市，像北京、上海、深圳都能達(dá)到70%甚至80%、90%。而其物業(yè)管理類型也增多，涉及各個(gè)領(lǐng)域，約11大類。所以說物業(yè)管理所創(chuàng)造的增加值在一

3、些大城市占GDP的比重也在逐年上升，逐漸成為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長，增加就業(yè)的新興行業(yè)1。2我國物業(yè)管理目前存在的主要問題我國物業(yè)管理雖然在短短的30年來發(fā)展較快，但暴露出了不少問題。這些問題主要表現(xiàn)在：2.1 物業(yè)管理立法滯后，理論體系不健全物業(yè)管理在我國是新興行業(yè)，國家與地方各級的法律和法規(guī)都欠完善，開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)力、義務(wù)、責(zé)任的界定還不夠明確。一方面，物業(yè)管理企業(yè)缺乏約束，服務(wù)層次不到位；另一方面，物業(yè)管理單位的法律地位得不到保障，管理難收成效。因此，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)很重要問題。2.2地區(qū)間發(fā)展不平衡我國的物業(yè)管理興起于南

4、方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，到目前為止，仍存在地區(qū)發(fā)展不平衡的狀況。在南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市、大城市開展早、發(fā)展快，在北方經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市發(fā)展緩慢?？傮w來說，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大，要解決這一問題根本在于減少各地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)差距。物業(yè)管理收費(fèi)不規(guī)范目前，物業(yè)管理表現(xiàn)比較突出的兩個(gè)問題是：一是收費(fèi)的難度上。少數(shù)業(yè)主寧可住在較差的環(huán)境中，出了問題自己解決，也不愿交管理費(fèi)。另外，部分企業(yè)服務(wù)不到位，引起業(yè)主不滿，也使得收費(fèi)困難。二是收費(fèi)行為不規(guī)范。國家早就頒發(fā)了服務(wù)收費(fèi)暫行辦法將收費(fèi)作了明確規(guī)定，但是各地物價(jià)主管部門沒有嚴(yán)格實(shí)施，當(dāng)?shù)氐氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又不見出臺，服務(wù)

5、收費(fèi)沒有做到有章可循,由此使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)。物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量急劇增多，但管理規(guī)模小、物業(yè)分散，相對管理成本高，經(jīng)濟(jì)效益低，部分企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重虧損等問題。同時(shí)，物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍窄，經(jīng)費(fèi)來源匱乏，加之從業(yè)人員素質(zhì)參差，服務(wù)不規(guī)范，專業(yè)性不強(qiáng)，企業(yè)運(yùn)作透明度不夠。這些都制約了企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和自我發(fā)展。物業(yè)管理人員素質(zhì)不高，并缺乏專業(yè)人才物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員良莠不齊，并缺乏專業(yè)人才。雖然從2006年對其專業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度，但部分企業(yè)沒具體實(shí)施。從業(yè)人員來源于各行各業(yè)，加上部分物管企業(yè)缺乏嚴(yán)格的專業(yè)訓(xùn)練，整體素質(zhì)參差不齊，降低了行業(yè)

6、的公信力，損害了行業(yè)的形象，嚴(yán)重影響了行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。提高從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)，已經(jīng)成為物業(yè)管理行業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。業(yè)主的素質(zhì)有待提高作為物業(yè)的主人業(yè)主，其應(yīng)該是積極參與物業(yè)管理的，但是目前很多業(yè)主放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理的事情漠不關(guān)心。業(yè)主委員會(huì)行為也不規(guī)范，違反招投標(biāo)的行為比比皆是。業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)現(xiàn)象突出。這些都不利于物業(yè)管理的正常順利發(fā)展。3采取的對策政府積極管理和引導(dǎo)，行業(yè)協(xié)會(huì)完全發(fā)揮協(xié)調(diào)作用政府作為重要的職能部門，應(yīng)采取措施加強(qiáng)管理和引導(dǎo)。尤其是在新修訂的物業(yè)管理?xiàng)l例之后，主要是應(yīng)加大宣傳力度，使業(yè)主對條例有更多的了解；二是盡快建立相關(guān)的制度，完善物業(yè)管理的法制體

7、系。另外彳亍業(yè)協(xié)會(huì)也應(yīng)完全發(fā)揮其應(yīng)有的協(xié)調(diào)作用，多辦一些宣傳活動(dòng)和一些咨詢活動(dòng)，提高業(yè)主的自我管理意識，保障行業(yè)的迅速健康有序發(fā)展。提高業(yè)主的物管意識許多業(yè)主物業(yè)知識缺乏，因此，行業(yè)主管部門、物管企業(yè)、新聞媒體應(yīng)當(dāng)加大宣傳力度相互配合，提高業(yè)主的物管意識，使物業(yè)管理的發(fā)展得到社會(huì)的支持。這樣才能增強(qiáng)業(yè)主和物管企業(yè)之間的溝通、信任，才能為企業(yè)創(chuàng)造了良好的經(jīng)營環(huán)境。完善市場競爭機(jī)制目前，我國的物業(yè)管理行業(yè)市場競爭機(jī)制還未真正形成。由于傳統(tǒng)管理機(jī)制和觀念的存在，使業(yè)主得不到對物管企業(yè)的選擇權(quán)，物管企業(yè)缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的壓力。要想解決這一問題，要想取得高水準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，需建立和完善招投標(biāo)的競爭制

8、度創(chuàng)造公平競爭的市場環(huán)境迫使各企業(yè)不斷提高自己，促進(jìn)物業(yè)管理水平的整體提高和行業(yè)的良性發(fā)展。專業(yè)化管理物業(yè)管理的發(fā)展，有賴于物業(yè)管理的專業(yè)化，而物業(yè)管理的專業(yè)化又依賴于物業(yè)管理的市場化。通過市場化，企業(yè)會(huì)由原來的小而全、大而全，變成有特色的專業(yè)公司。通過專業(yè)公司專業(yè)人員的專業(yè)化服務(wù)，企業(yè)生產(chǎn)效率會(huì)提高，服務(wù)水平會(huì)提高，人員會(huì)隨之精簡，工資支出會(huì)節(jié)省、管理成本會(huì)下降，隨之服務(wù)價(jià)格也會(huì)下降。從根本上解決收費(fèi)難的問題，并且增強(qiáng)了市場競爭力。智能化、信息化管理隨著現(xiàn)代科技的迅猛發(fā)展，智能化、信息化管理已成為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的一個(gè)核心競爭力量。在沿海城市、大城市一些實(shí)力較強(qiáng)、有遠(yuǎn)見的物業(yè)公司已成熟運(yùn)用信

9、息化管理系統(tǒng)，將先進(jìn)管理理念融入日常管理，全面提升企業(yè)管理水平，打造了自己的服務(wù)品牌，實(shí)現(xiàn)了規(guī)?；?、節(jié)約化經(jīng)營模式，把競爭對手遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋到后面，搶占了市場先機(jī)。因此其已成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關(guān)鍵籌碼。物業(yè)管理企業(yè)或公司向規(guī)模化方向發(fā)展物業(yè)管理的規(guī)?；瞧涑晒Φ谋匾獥l件。隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入發(fā)展，逐步形成的物業(yè)管理市場則要求物業(yè)管理企業(yè)既要提高管理服務(wù)水平，又要降低成本、提高競爭力，有一定的經(jīng)濟(jì)效益。作為企業(yè)來講，其有效途徑主要是擴(kuò)大管理面積，走規(guī)模化經(jīng)營之路。對于整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)講，僅有數(shù)量上的發(fā)展也已經(jīng)不能說明物業(yè)管理水平的提高。物業(yè)管理企業(yè)要適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)的管理要求，轉(zhuǎn)變管理經(jīng)營觀念

10、，由簡單維護(hù)型、勞動(dòng)密集型向技術(shù)維護(hù)型、知識密集型轉(zhuǎn)變。只有這樣，才能保證物業(yè)管理的水平與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的科技進(jìn)步同步?？梢灶A(yù)見，面對現(xiàn)代化的物業(yè)，一個(gè)仍然停留在傳統(tǒng)管理技術(shù)、管理方式的物業(yè)，不可能適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)的管理要求，物業(yè)管理行業(yè)必須面對挑戰(zhàn)，提高物業(yè)管理的技術(shù)含量。近年來，大量的物業(yè)管理企業(yè)著眼于市場化、規(guī)?；l(fā)展。規(guī)?；膶?shí)現(xiàn)由多種途徑，可以依靠增加市場競爭力來擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，也可以依靠企業(yè)重組、優(yōu)化資源配置等方式來達(dá)到擴(kuò)大規(guī)模的目的，從而實(shí)現(xiàn)在市場、采購、人才、協(xié)作等方面的規(guī)模效益。在物業(yè)管理這種管理密集型行業(yè)中，魚吃小魚或餓死小魚的市場競爭規(guī)律不會(huì)失效。只有專業(yè)化和規(guī)?；嗷ゴ龠M(jìn)

11、、良性循環(huán)的企業(yè)，才有可能在物業(yè)管理行業(yè)的競爭中走在前面。培養(yǎng)適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)管理發(fā)展的新型綜合性人才物業(yè)管理不同于其他行業(yè)，對員工道德素質(zhì)的要求要高于專業(yè)素質(zhì)。所以在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。物業(yè)管理要求從業(yè)人員在電腦操作應(yīng)用、文字表達(dá)、溝通、協(xié)調(diào)各種關(guān)系、處理突發(fā)情況及職業(yè)道德和服務(wù)意識方面都具有良好的應(yīng)變和處理能力。物業(yè)管理面臨的挑戰(zhàn)和競爭有一半甚至更大程度上是體現(xiàn)在人才團(tuán)隊(duì)的競爭上。因此，在人才培養(yǎng)方面不但要培養(yǎng)適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需要的具有現(xiàn)代化管理思想觀念的人才還要在知識、能力和素質(zhì)、獨(dú)立學(xué)習(xí)、創(chuàng)新精神等方面綜合提高物業(yè)管理人才的總體素質(zhì)樹立人才培養(yǎng)模式多樣化

12、、因材施教、促進(jìn)學(xué)生個(gè)性發(fā)展的觀念。建立以人為本的管理理念任何一個(gè)物業(yè)公司都要樹立“以人為本，業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨。物業(yè)管理以人為本的管理原則就是以人（主要是指物業(yè)管理從業(yè)人員和廣大業(yè)主）為中心的管理，在物業(yè)管理中把管理物業(yè)、住區(qū)的日常事務(wù)與管理人結(jié)合起來，以管人為主。通過“抓人心、促人和、共發(fā)展”的一系列管理工作，開發(fā)人的精神資源，使人的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性在物業(yè)管理經(jīng)營活動(dòng)中得到充分的釋放，凝聚起人們的主人翁力量，從而在整個(gè)物業(yè)管理工作中有足夠的精神動(dòng)力和智力支持，實(shí)現(xiàn)物業(yè)區(qū)的安全、文明、升值的最終目的。物業(yè)管理的根本目的是為業(yè)主、用戶服務(wù)。對物業(yè)是管理，對業(yè)主和使用者則是服務(wù)。管理好物

13、業(yè)，其目的就是為物業(yè)所有者或使用者提供更好的服務(wù)。因此，以人為本，進(jìn)一步增強(qiáng)物業(yè)管理的服務(wù)意識、提高服務(wù)水平，這是物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)生存發(fā)展的基礎(chǔ)。物業(yè)管理的終極管理目的是調(diào)動(dòng)住區(qū)內(nèi)的居民及管理者工作者的生活主動(dòng)性、積極性和創(chuàng)造性，有力促進(jìn)人的自由全面發(fā)展。從物業(yè)管理的關(guān)系來看，人在物業(yè)管理活動(dòng)中扮演著不同的角色，但不同的角色卻以對方的活動(dòng)作為自己活動(dòng)的前提，所以首要的管理是處理這種相互依存的關(guān)系是對人的行為進(jìn)行管理。物業(yè)管理要立足滿足人們的生活需求、不斷提高人們生活質(zhì)量，以人的需求和生活舒適作為環(huán)境規(guī)劃的首要因素，強(qiáng)調(diào)人性、自然和建筑之間的和諧統(tǒng)一。物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，正處于向成熟邁進(jìn)的關(guān)鍵階段。日新月異的技術(shù)進(jìn)步，會(huì)越來越多的應(yīng)用到物業(yè)和環(huán)境建設(shè)中來。面對現(xiàn)代化的物業(yè)，一個(gè)仍然停留在傳統(tǒng)管理技術(shù)、管理手段的物業(yè)管理企業(yè)，不可能適應(yīng)現(xiàn)代人和現(xiàn)代化物業(yè)的管理服務(wù)要求。作為物業(yè)管理行業(yè)來說，關(guān)注這方面的科技進(jìn)步和發(fā)展應(yīng)用態(tài)勢，對于及時(shí)提高管理技術(shù)、增強(qiáng)市場競爭力度以及促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的進(jìn)步都十分重要。挑戰(zhàn)和機(jī)遇時(shí)刻并存。雖然我們僅有不足30年的發(fā)展歷程，新世紀(jì)國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)也不止是這幾個(gè)方面，但無論面對何種挑戰(zhàn)，我