房地產(chǎn)法重點問題詳細解答

1、房地產(chǎn)法重點問題詳細解答(一)名詞解釋(1)房產(chǎn)(2)地產(chǎn)(3)房地產(chǎn)(4)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略(5)泡漠經(jīng)濟(6)房地產(chǎn)法(7)房地產(chǎn)社會保障法律關(guān)系(8)房地產(chǎn)權(quán)利(9)房地產(chǎn)物權(quán)(10)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)(11)土地使用權(quán)(12)建筑物區(qū)分所有權(quán)(13)房地產(chǎn)權(quán)屬登記(14)劃撥土地使用權(quán)(15)出讓土地使用權(quán)(16)房地產(chǎn)開發(fā)(17)建筑企業(yè)資質(zhì)管理(18)房地產(chǎn)交易(19)房地產(chǎn)抵押(20)土地使用稅(21)土地增值稅(22)房產(chǎn)稅(23)契稅(24)物業(yè)管理(25)業(yè)主管理委員會(26)物業(yè)管理服務(wù)費(27)涉外房地產(chǎn)(28)外商成片開發(fā)土地(29)境外房地產(chǎn)開放(30)房地產(chǎn)糾紛(二)重點問答

2、題1、如何理解房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系？2、試述我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的法律途徑。3、什么的房地產(chǎn)權(quán)屬？它與房地產(chǎn)權(quán)利有哪些聯(lián)系和區(qū)別？4、房地產(chǎn)權(quán)屬制度的發(fā)展主要表現(xiàn)在哪些方面？5、試述我國房地產(chǎn)權(quán)屬制度的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容。6、試述房地產(chǎn)所有權(quán)是意義、分類及其與土地使用權(quán)的關(guān)系。7、試述我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的類型。8、我國房地產(chǎn)開放的立法原則是什么？9、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開放之間的關(guān)系是什么？10、 房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的主要方式是什么？11、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式主要有哪些？12、 哪些房地產(chǎn)是禁止轉(zhuǎn)讓的？13、 已購公房出售的法定條件是什么？14、 已購公房出售的收益應(yīng)怎樣分配？15、 房屋租賃合同雙方當(dāng)事人享

3、有哪些權(quán)利，負有哪些義務(wù)?16、 以劃撥土地上建設(shè)的房屋設(shè)定抵押權(quán)的有什么特殊要求?17、 試述房地產(chǎn)稅的概念和種類。18、 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的土地稅有幾種？19、 房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是什么？20、 房地產(chǎn)交易中的行政性收費有哪些？21、 物業(yè)的概念是什么？22、 物業(yè)管理與房屋管理的區(qū)別是什么？23、 目前我國物業(yè)管理的主要內(nèi)容是什么？24、 在物業(yè)管理中業(yè)主享有哪些權(quán)利？25、 處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系應(yīng)遵循哪些原則？26、 試述我國涉外房地產(chǎn)的法律適用。27、 外商成片開發(fā)的基本要求和條件有哪些規(guī)定？28、 外商投資企業(yè)用地有哪些取得方式？29、 試述我國房地產(chǎn)糾紛的特征和處理原則。30、 試述

4、我國房地產(chǎn)糾紛的種類。31、 試述房地產(chǎn)糾紛行政調(diào)處的程序。32、 房地產(chǎn)糾紛仲裁的主要程序是什么？五、案例分析示范(1)、某市甲房地產(chǎn)開發(fā)總公司與乙公司簽訂了一份土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，乙公司將其擁有使用權(quán)的一塊土地轉(zhuǎn)讓給甲公司，甲公司支付了轉(zhuǎn)讓費。不久，在甲公司正式開工之前，乙公司就同一塊土地與丙公司簽訂了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并協(xié)助丙公司辦理了土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)?，F(xiàn)在甲公司與丙公司對土地使用權(quán)歸屬發(fā)生爭議，雙方訴至法院。問：1 .本案中，誰擁有這塊土地的使用權(quán)？試述理由。2 .乙公司在本案中是否承擔(dān)責(zé)任，承擔(dān)何種責(zé)任；若不承擔(dān)責(zé)任，試述理由。3 .人民法院應(yīng)怎樣處理？答：1.丙公司應(yīng)當(dāng)擁有

5、這塊土地的使用權(quán)。土地管理法第10條規(guī)定：“依法改變土地的所有權(quán)或者使用權(quán)的，必須辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書”?？梢娡恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)移，只有經(jīng)過規(guī)定辦理過戶登記，才發(fā)生法律效力。本案中甲公司和乙公司雖然簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同在先，并支付了轉(zhuǎn)讓費，但由于未依法辦理登記手續(xù)，故甲公司不能取得該塊土地的使用權(quán)。乙公司與丙公司雖然簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同在后，但是由于依法辦理了登記手續(xù)，正式履行了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定程序，丙公司取得土地使用權(quán)是合法的，應(yīng)受法律保護。2 .土地管理法第2條規(guī)定：“國有土地和集體所有的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，國家依法實行國有土地有償使用制度?！蓖恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使

6、用者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換、贈與。所以乙公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是受法律保護的，但是乙公司在與甲公司依法簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同后，即負有將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給甲公司并協(xié)助辦理登記的義務(wù)。事實上，已公司卻擅自違反合同，再次將同一塊土地轉(zhuǎn)讓給丙公司，導(dǎo)致甲公司的土地轉(zhuǎn)讓合同無效。所以甲公司有權(quán)依合同法規(guī)定，要求乙公司承擔(dān)違約責(zé)任。3 .人民法院應(yīng)當(dāng)判丙公司擁有這塊土地的使用權(quán)。(2)1997年5月，某市甲公司與己公司簽訂了聯(lián)營協(xié)議，共同組建新的聯(lián)營貿(mào)易公司。規(guī)定,甲公司提供200萬元作為聯(lián)營公司的流動資金，乙公司提供一處宅院和300平方米房屋作為聯(lián)營投資，并負責(zé)辦理銀行帳戶、營業(yè)執(zhí)照等。合同簽訂后

7、，甲公司一次性匯入乙公司帳戶80萬元。乙公司遂向甲公司提供宅院一處占地面積100平方米和300平方簡易結(jié)構(gòu)房一排。乙公司用甲公司的80萬元投資對部分房屋進行了裝修，并不經(jīng)省有關(guān)部門批準，擅自拆除一部分簡易房屋、擴建混合房屋120平方米，并利用甲公司資金，購置了辦公設(shè)備。甲公司聯(lián)營人員上班后，發(fā)現(xiàn)已公司沒有按合規(guī)定辦理銀行帳戶等手續(xù)，并將資金擅自挪作他用。為此發(fā)生糾紛。遂訴到人民法院。法院受理后，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，乙公司提供的院落及簡易房屋，均屬于乙公司上級單位某基建公司承攬建筑工程的臨時用地，用以堆放建筑材料的。工程峻工后，該公司以此宅院及簡易房作為聯(lián)營投資。問：試結(jié)合法條的相關(guān)規(guī)定，分析甲、乙公司

8、的投資中存在的問題，聯(lián)營合同是否有效？人民法院應(yīng)怎樣處理？答：最新土地管理法第57條規(guī)定“建設(shè)項目施工和地質(zhì)勘查需要臨時使用國有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級以上人民政策土地行政主管部批準。土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同，并按照合同的約定支付臨用使用土地補償費。臨時使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。臨時使用土地期限一般不超過二年”。從本案中看，某基建公司征用臨時用地是合法的，但用后不及時歸還，并轉(zhuǎn)給下級單位乙公司使用是違法的。乙公司因此并沒有這一處宅院及簡易用房的產(chǎn)權(quán)

9、和土地使用權(quán)，且該房屋本身就已不再是合法建筑，困此，它無權(quán)長期占用，更不能作為聯(lián)營投資。由此，甲乙公司雙方所簽聯(lián)營合同由于乙公司一方的投資是違反法律的，因而屬于無效合同。由于甲公司對合同無效并無過錯，所以乙公司應(yīng)返還甲公司投資款80萬元。人民法院應(yīng)判決甲乙公司所簽聯(lián)營合同無效，乙公司返還甲公司投資款80萬元，乙公司負責(zé)限期拆除臨時用地上的建筑，該土地由土地管理部門收回。(3)原告：陳某被告：夏某原告陳某系某市水產(chǎn)公司干部，因住房困難，屢向公司要求解決住房問題。當(dāng)時，水產(chǎn)公司辦公用房也緊，為了解決辦公用房和陳某的住房困難，公司答應(yīng)讓陳某在本市找房，由公司出錢購買。1998年，原告與被告經(jīng)協(xié)商議要

10、，被告將其擁有的位于本市上海路50號的磚木結(jié)構(gòu)房屋三間以21000元的價格賣給原告陳某，雙方訂立了房屋買賣契約。后原告從公司取出21000元，先交付被告房價款15000元,等搬入居住后交付6000元。但當(dāng)被告得知原告購買房子是水產(chǎn)公司以原告的名義購買時，她們害怕日后被發(fā)現(xiàn)也要追查責(zé)任，便提出反悔，要求解除買賣關(guān)系，原告因而訴至人民法院。問：(l)原被告之間的房屋賣行為是否有效？(2)法院應(yīng)如何處理？.答：(1)原告與被告之間的房屋買賣行為無效。因為按照我國有關(guān)法律的規(guī)定，機關(guān)、團體、部隊。企業(yè)、事業(yè)單位不得購買或者變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣級以上人民政府批準。在此案中，

11、水產(chǎn)公司明知未經(jīng)批準不能購買私房，卻以本公司職工名義購買，其違反法律規(guī)定所為的行為明顯屬于無效民事行為。(2)應(yīng)判分房屋買賣契約無效，被告將賣房款15000元退還水產(chǎn)公司，房屋退還被告。(4)原告：張某”被告：王某原告張某與被告王某是鄰居，兩家房屋緊鄰相接，并合同一堵山墻。1998年8月，原告張某經(jīng)城建部門批準，在原房宅基地上翻建三層樓房一幢，施工時張某留出與錢家合用的山墻，動工后三個月后完工，被告王某沒有異議。1988年11月，被告王某也申請翻建三層樓房。原告張某得知后告訴王某，自己的房屋落成尚不到一個月，房屋還未定型，如果王某現(xiàn)在就施工必將損壞新落成的房屋，要求被告王某稍停一段時間，待自己

12、房屋子固定型后再開工。被告王某不肯，仍要立即開工，但表示如對方房屋有損壞，愿負賠償和修理之責(zé)。1898年2月，被告王某拆除舊屋，原地施工興建三層樓房。由于兩家房屋相比鄰，原告張某家的新房地坪出現(xiàn)裂縫，六窗歪斜不能開啟，原告張某即告知被告王某并要求修理房屋及賠償損失。王某強調(diào)在自己宅基地上施工，與原告無關(guān)，兩家發(fā)生糾紛。張某為修理房屋共花去800元。后張某向法院起訴，要求判令被告賠償房屋修理費800元。經(jīng)城建部門鑒定，原告張某的樓房出現(xiàn)損壞，確系被告王某在張某家房屋未干固的情況下緊鄰施工建房所致。問：被告王某是否應(yīng)對原告張某房屋的損壞承擔(dān)民事責(zé)任？.答：根據(jù)我國民法通則規(guī)定：不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)

13、當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者造成損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。本案中被告王某拒絕讓其暫緩建房的合理要求，不履行相鄰關(guān)系中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，造成原告張某的損失，應(yīng)當(dāng)賠償責(zé)任。合同管理制度1范圍本標準規(guī)定了龍騰公司合同管理工作的管理機構(gòu)、職責(zé)、合同的授權(quán)委托、洽談、承辦、會簽、訂閱、履行和變更、終止及爭議處理和合同管理的處罰、獎勵;本標準適用于龍騰公司項目建設(shè)期間的各類合同管理工作，廠內(nèi)各類合同的管理，廠內(nèi)所屬各具法人資格的部門，參照本標準執(zhí)行。2規(guī)范性引用中華人民共和國合同法龍騰公司合同管

14、理辦法3定義、符號、縮略語4職責(zé)4.1 總經(jīng)理：龍騰公司經(jīng)營管理的法定代表人。負責(zé)對廠內(nèi)各類合同管理工作實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。以法人代表名義或授權(quán)委托他人簽訂各類合法合同，并對電廠負責(zé)。4.2 工程部：是發(fā)電廠建設(shè)施工安裝等工程合同簽訂管理部門；負責(zé)簽訂管理基建、安裝、人工技術(shù)的工程合同。4.3 經(jīng)營部：是合同簽訂管理部門，負責(zé)管理設(shè)備、材料、物資的訂購合同。合同管理部門履行以下職責(zé):建立健全合同管理辦法并逐步完善規(guī)范;參與合同的洽談、起草、審查、簽約、變更、解除以及合同的簽證、公證、調(diào)解、訴訟等活動，全程跟蹤和檢查合同的履行質(zhì)量;審查、登記合同對方單位代表資格及單位資質(zhì)，包括營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營范圍、技術(shù)裝備、信譽、越區(qū)域經(jīng)營許可等證件及履約能力（必要時要求對方提供擔(dān)保），檢查合同的履行情況;保管法人代表授權(quán)委托書、合同專用章，并按編號歸口使用;建立合同管理臺帳，對合同文本資料進行編號統(tǒng)計管理;組織對法規(guī)、制度的學(xué)習(xí)和貫徹執(zhí)行，定期向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門報告工作;在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，做好合同管理的其他工作,工程技術(shù)部：專職合同管理員及材料、燃料供應(yīng)部兼職合同管理員履行以下職