溧陽市國有土地上房屋征收評估細(xì)則

1、溧陽市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償估價技術(shù)細(xì)則（試行）第一章 總 則第一條 根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、國務(wù)院國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例以及房地產(chǎn)估價規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程等法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，制定本細(xì)則。第二條 在本市國有土地上，從事房屋征收評估（以下簡稱征收評估）的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估工作人員的估價技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本細(xì)則的要求。第三條 征收評估對象為征收范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場查勘認(rèn)定的被征收房屋（含附屬物及其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)）。第四條 征收評估目的統(tǒng)一表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。征收評估的時點為房屋征收決定公告之日。征收

2、評估的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第五條 被征收房屋的類似房地產(chǎn)的市場價格是指在評估時點與被征收房屋類似的房地產(chǎn)市場價格。類似房地產(chǎn)市場價格，既包括了被征收房屋的價值，也包括了房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價值。類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面相同或者相似的房地產(chǎn)。第六條 同一征收范圍內(nèi)的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍大的，可以由兩家或者兩家以上房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。兩家或者兩家以上房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)同一房屋征收評估項目的，各房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵

3、、評估依據(jù)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取等進(jìn)行溝通協(xié)商，執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。第七條 被征收房屋分為住宅和非住宅兩類，其中，住宅分為成套住宅和非成套住宅兩類。成套住宅是指房屋套內(nèi)有臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室等，經(jīng)規(guī)劃等部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計、建造的，一梯二戶或二戶以上多層單元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。非住宅分為營業(yè)用房和非營業(yè)用房兩類。營業(yè)用房是指符合規(guī)定能夠?qū)︻櫩吞峁┯行紊唐焚I賣并進(jìn)行直面服務(wù)活動的合法場所；非營業(yè)用房是指除營業(yè)用房以外的所有非住宅。第八條 市區(qū)住宅和非營業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同的區(qū)位等級，市區(qū)營業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同的路線等

4、級。具體劃分參見附件一、附件二。第九條 征收評估采用市場比較法、收益法、成本法等方法進(jìn)行，其中住宅房屋應(yīng)采用市場比較法，非住宅房屋在無法適用市場比較法進(jìn)也可以采用收益法、成本法。被征收房屋適用基準(zhǔn)價格修正方式估價，其基本公式為：被征收房屋評估價格為基準(zhǔn)價格，對住宅和營業(yè)用房是標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格，非營業(yè)用房是分區(qū)基準(zhǔn)價格；為市場比較修正綜合系數(shù)。第十條 基準(zhǔn)價格是被征收房屋市場化評估價格的基礎(chǔ)。住宅和營業(yè)用房的基準(zhǔn)價格以設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)房屋的市場評估價格為基礎(chǔ)；非住宅非營業(yè)用房主要按照各分區(qū)內(nèi)不同類型限定條件的標(biāo)準(zhǔn)房屋測算并公布時的房屋市場價確定分區(qū)基準(zhǔn)價格。非住宅非營業(yè)用房基準(zhǔn)價格以市場比較法為主，結(jié)

5、合收益法、成本法等方法測算得出。第十一條 征收評估的價格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。第二章 住宅房評估第十二條 成套住宅的評估價格測算的技術(shù)路線為：1.確定估價基準(zhǔn)。一般應(yīng)在征收項目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為估價基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。2.測算基準(zhǔn)價格。采用市場比較法評估出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價格的可比實例的選擇條件參見附件五。其計算公式為：標(biāo)準(zhǔn)房屋比準(zhǔn)價格 = 可比實例價格 ××××標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格= （n為可比實例數(shù)，n3）標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格應(yīng)是房屋位于標(biāo)準(zhǔn)層（樓層系數(shù)100%

6、）的價格。交易情況修正系數(shù)，由于采用正常買賣的交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100。交易日期修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。實體因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。3.確定評估價格。各被征收房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行實體狀況、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被征收房屋的評估價格。其計算公式為：被征收房屋評估價格 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格 × × ×FKi31實體因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為

7、被征收房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。Ki32區(qū)位因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被征收房屋的區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。F樓層系數(shù)，按首次買賣或房改優(yōu)惠購房時所對應(yīng)的樓層系數(shù)進(jìn)行調(diào)整，或按附件六中成套住宅房樓層系數(shù)表確定。成套住宅的評估價不低于同地段、同位置、同成新、同結(jié)構(gòu)等級的非成套住宅的評估價。第十三條 非成套住宅的征收評估價格測算的技術(shù)路線為：1.確定估價基準(zhǔn)。一般應(yīng)在征收項目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為評估基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。2.測算基準(zhǔn)價格。采用市場比較法估價出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價格的可比實

8、例的選擇條件參見附件五。其計算公式為：標(biāo)準(zhǔn)房屋比準(zhǔn)價格 = 可比實例價格 ××××標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格= （n為可比實例數(shù)，n3）標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格應(yīng)是房屋位于標(biāo)準(zhǔn)層（樓層系數(shù)100%）的價格。交易情況修正系數(shù)，由于采用正常買賣的交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100。交易日期修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。實體因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。3.確定估價價格。各被征收房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)

9、行實體狀況、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被征收房屋的評估價格。其計算公式為：被征收房屋評估價格 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格 × × ×Ki31實體因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被征收房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。Ki32區(qū)位因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被征收房屋的區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。非成套綜合修正系數(shù)0.98。第十四條 閣樓高度（指閣樓樓面與屋面之間的凈空高度）低于2.2米部分的，按其水平投影面積乘以閣樓最高高度（高于2.2米的，2.2米以下部分以2.2米計算）與檐口高度的平均高度除以2.2米折算后的建筑面積乘以重置

10、價的1.5倍進(jìn)行補(bǔ)償。閣板與室內(nèi)地坪凈高低于2.6米的，以閣樓高度抵沖層高不足部分后計認(rèn)閣樓高度。無法上人居住使用的閣樓、浮閣和自征收范圍確定之日起搭建的閣樓均不計算。第三章 非住宅房評估第十五條 非住宅中的營業(yè)用房的評估價格測算的技術(shù)路線為：1.明確路線等級。營業(yè)用房的路線等級參見附件二。2.測算基準(zhǔn)價格。采用市場比較法、收益法評估出營業(yè)用房“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價格。一般應(yīng)在征收項目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為評估基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。（1）采用市場比較法評估，應(yīng)當(dāng)選擇與被征收房屋或土地的合法用途相同的可比案例，并綜合比較房地產(chǎn)的成新、商業(yè)繁華程度、臨街狀況、房屋進(jìn)深、結(jié)構(gòu)、層

11、高等因素，按照房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求進(jìn)行評估。（2）采用收益法評估時，一般采用穩(wěn)定、無限期收益情形測算，計算公式如下：V=a/r其中V為標(biāo)準(zhǔn)房屋的基準(zhǔn)價格，a為標(biāo)準(zhǔn)房屋年凈收益，r為資本化率。a一般采用客觀年租金收益修正計算?？陀^年租金是指相同或類似地段，正常出租、價格相近的營業(yè)用房平均租金收益水平。年凈收益為客觀年租金扣除維修費、管理費、保險費、稅金及空置和收租損失等因素而得。r應(yīng)采用營業(yè)性房屋社會平均資本化率。資本化率的求取方法采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法，以安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值作為資本化率，安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價

12、對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價對象的用途及新舊程度等確定。3.確定估價價格。各被征收房屋分別與確定基準(zhǔn)價格對應(yīng)的“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被征收房屋的估價價格。其計算公式為：被征收房屋估價價格 = 路線基準(zhǔn)價格×實體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件七。營業(yè)用房的評估價不低于同地段、同位置、同成新、同結(jié)構(gòu)等級的辦公用房的評估價。第十六條 非住宅中的非營業(yè)用房的評估價格測算的技術(shù)路線為：1.明確區(qū)位。非住宅非營業(yè)用房區(qū)位參見附件一。2.確定基準(zhǔn)價格。非住宅非營業(yè)用房基準(zhǔn)價格參見附件三。3.確定估價價格。各被征收房屋分別與確定區(qū)位基準(zhǔn)價格對

13、應(yīng)的“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行時間因素、房地產(chǎn)實體狀況因素、房地產(chǎn)區(qū)位狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被征收房屋的評估價格。其計算公式為：被征收房屋評估價格 = 區(qū)位基準(zhǔn)價格 ×××時間因素修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。實體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件八。區(qū)位因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件八。第四章 其它評估第十七條 獲得市級以上榮譽(yù)稱號的名店、名品所在的營業(yè)用房，其基準(zhǔn)價增加5%。第十八條 對經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計、建造的土地性質(zhì)為出讓的營業(yè)用房，標(biāo)準(zhǔn)房屋土地性質(zhì)為劃撥的，其基準(zhǔn)價格增加30%，標(biāo)準(zhǔn)房屋土地

14、性質(zhì)為出讓的，其基準(zhǔn)價格不增加；土地性質(zhì)為出讓的非工業(yè)及倉儲用地性質(zhì)的辦公、醫(yī)療、教育等非營業(yè)用房基準(zhǔn)價格增加10%。第十九條 被征收底層營業(yè)用房距離高等級路線在0-15m(含15m)的，其基準(zhǔn)價增加10% ; 距離高等級路線在15-30m(含30m)的，其路線基準(zhǔn)價增加8%; 距離高等級路線在30-50m(含50m)的，其路線基準(zhǔn)價增加5% ; 距離高等級路線超過50m(不含50m)的，其路線基準(zhǔn)價不再增加。被征收底層營業(yè)用房兩面臨街(兩面以上臨街，按兩面臨街計算)的，次臨街面寬未達(dá)到主臨街面寬的50%的，其基準(zhǔn)價增加5%；次臨街面寬達(dá)到或超過主臨街面寬的50%，不足100%的，其基準(zhǔn)價增加

15、10%；次臨街面寬達(dá)到或超過主臨街面寬的100%的，其基準(zhǔn)價增加15%。被征收底層營業(yè)用房同時符合前兩款規(guī)定的，其基準(zhǔn)價格只可按其中一種規(guī)定進(jìn)行修正；第二層及以上的營業(yè)用房不適用前兩款規(guī)定。第二十條 取得工商營業(yè)執(zhí)照并持續(xù)營業(yè)至政府作出房屋征收決定之日超過一年以上的非營業(yè)用房和住宅，按以下規(guī)定評估：1.明確路線等級。路線等級參見附件二。2.測算基準(zhǔn)價格?；鶞?zhǔn)價格采用市場化評估原理評估出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價格。一般應(yīng)在征收項目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為評估基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。3.確定評估價格。(1) 1990年4月1日前取得工商營業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營業(yè)至政府作出房屋征收決定之日的

16、，按照確定的基準(zhǔn)價格進(jìn)行評估。(2) 1990年4月1日以后取得工商營業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營業(yè)至政府作出房屋征收決定之日超過一年以上的，按以下公式計算：評估價格=基準(zhǔn)價估價價格×營業(yè)年限權(quán)重+住宅（或非營業(yè)用房）評估價格×（1-營業(yè)年限權(quán)重）營業(yè)年限權(quán)重=（征收年份-取得營業(yè)執(zhí)照年份）/（征收年份-基準(zhǔn)年份1990）第二十一條 采用成本法估價的，應(yīng)當(dāng)采取房地分別估價的方式，評估出房地產(chǎn)市場價格。房屋占用范圍內(nèi)的土地價格應(yīng)采用成本法等方法求?。唤ㄖ?、安裝工程費應(yīng)運用工料測量法或分部分項法求取，建筑物重置價格的費用構(gòu)成應(yīng)符合房地產(chǎn)估價規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，可參見附件十二、十三。房屋折舊可以

17、成新折扣法計算，不適用成新折扣法的，也可使用直線折舊法計算。房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨計算折舊。第二十二條 國有土地使用權(quán)證載明的土地使用面積大于被征收房屋建筑面積且有圍護(hù)、獨立使用部分的補(bǔ)償金額為：“地大于房”的土地面積 ×土地區(qū)位基準(zhǔn)價格（單價）土地區(qū)位基準(zhǔn)價格（單價）參見附件九。第二十三條 未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)按成本法評估其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行估價，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程土地補(bǔ)償以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)。第二十四條 凡征收評估中涉及原始成本測算、機(jī)電設(shè)備評估、工程造價分析等專業(yè)技術(shù)工作的，可委托有資

18、格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)單獨估價。第二十五條 征收評估中，室內(nèi)裝飾裝修部分為獨立的專項性質(zhì)評估作業(yè)。測算中涉及的裝飾項目重置價格綜合單價、綜合成新率等指標(biāo)的取值，均視評估具體情況，參照本細(xì)則附件十、十一的規(guī)定選取。第五章第二十六條具體情況，本細(xì)則未能涵蓋的其他征收評估情況，按市建設(shè)部門會同有關(guān)部門提出的意見附件一：溧陽市房屋區(qū)位劃分表區(qū)位等級范 圍一類天目路-煤建路-西后街-朝陽街-碼頭街-新華街-東大街-公園路-交通路-南大街-南環(huán)路-天目路二類一類以外，護(hù)城河以內(nèi)；西后街-煤建路-碼頭街-朝陽街-西后街;南大街-平陵中路-夏橋巷-大營巷-高靜園南側(cè)城中河-南大街；平陵中路以南-天目路以西-清溪

19、路以東-南環(huán)路以北；清溪路以東-南環(huán)路以南-羅莊路以西-寧杭公路以北三類一、 二類以外，平橋路-寧杭公路-羅莊路-昆侖南路-鳳凰路-清溪路-平陵西路-平橋路范圍內(nèi)四類241省道以東-碼頭街以南-清溪路以西-平陵西路以北鳳凰路以南-經(jīng)五路至建設(shè)路以西-昆侖南路至羅莊路以東范圍內(nèi)五類經(jīng)五路至建設(shè)路以東-寧杭公路以北-東環(huán)路以西-鳳凰路以南范圍內(nèi)；碼頭街以北-團(tuán)結(jié)路以東蕪太運河以南-竹簀河以西范圍內(nèi)六類一、二、三、四、五類以外市區(qū)國有土地附件二：營業(yè)用房路線等級劃分表等級路 段一西大街：新華街平陵中路 燕山路：平陵中路建設(shè)路 平陵中路： 西大街煤建路二東大街：東風(fēng)橋新華街 和平街：和平橋西大街 新華

20、街：西大街新華橋燕山路：建設(shè)路燕苑路 下田舍路：平陵中路建設(shè)路 西后街：西成橋西平路西平路：平陵中路西后街 城中路：西大街平陵街 南大街：西大街平陵中路 鎮(zhèn)前街：西成橋南大街 平陵街：西大街城中路南大街：南安橋南環(huán)路 東大街：東風(fēng)橋東平橋 西后街：煤建路西平路 燕山路：104國道燕苑路 平陵街：城中路南大街 城中路：平陵中路平陵街 平陵中路：西大街南大街 北大街：東大街北固橋 建設(shè)路：清溪路燕山路三南大街：平陵中路104國道 平陵中路：清安橋煤建路 西園路：朝陽街和平街 向陽路：平陵街平陵中路 天目路：平陵中路建設(shè)路 煤建路：平陵中路碼頭街交通路：人民橋（公園橋）南大街 大營巷：南大街陽光之戀

21、小區(qū)公園路：東大街人民橋 和平北路：和平橋昆侖廣場天目路：南環(huán)路建設(shè)路 燕苑路：天目路錢家路錢家路：平陵中路南環(huán)路 西后街延伸段：煤建路清溪路建設(shè)路：南大街燕山路 臺港路： 天目路羅莊路東大街：東平橋昆侖路 平陵中路：南大街昆侖路北大街：北固橋昆侖中路 龍亭路：天目路羅莊路四南環(huán)路：羅莊路天目路 昆侖路：平陵中路鳳凰路人民路：人民橋博愛路 天目路：南環(huán)路104國道 清溪路：平陵中路碼頭街 博愛路：博愛橋鳳凰路碑亭巷：西園路碼頭街 碼頭街：煤建路清溪路鳳凰路：碼頭街昆侖路 五東升路：昆侖路（東門轉(zhuǎn)盤）-氣象站 一類、二類地區(qū)不在主干道上的營業(yè)用房六三類、四類、五類地區(qū)不在主干道上的營業(yè)用房附件三

22、：非營業(yè)用房基準(zhǔn)價格表1、溧陽市工業(yè)用地及倉儲用地的各類用房基準(zhǔn)價格（元/m2）類 別區(qū)位一類二類三類四類五類六類級別出讓劃拔出讓劃拔出讓劃拔出讓劃拔出讓劃拔出讓劃拔鋼混結(jié)構(gòu)（框架）一級176514351660137015301295142012301330117512401120二級164513151540125014101175130011101210105511201000鋼混結(jié)構(gòu)（排架）一級16251295152012301390115512801090119010351100980二級14951165139011001260102511509601060905970850全鋼結(jié)構(gòu)一級

23、15951265149012001360112512501060116010051070950二級14851155138010901250101511409501050895960840磚混結(jié)構(gòu)一級1465113513601070123099511209301030875940820二級1395106512901000116092510508609608058707502、溧陽市區(qū)非工業(yè)用地及倉儲用地性質(zhì)的一般辦公、教育、醫(yī)療等非營業(yè)用房基準(zhǔn)價格（元/m2）基準(zhǔn)價格 區(qū)位類別一類二類三類四類五類六類商業(yè)辦公用房560052004800430035002800行政辦公及教育醫(yī)療用房3500320

24、02800250022002000附件四：標(biāo)準(zhǔn)房屋限定條件（一）標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋（成套）為客觀確定被征收房屋市場價格的基準(zhǔn)價格，評估機(jī)構(gòu)對每一征收項目均應(yīng)選擇設(shè)定至少一套標(biāo)準(zhǔn)住宅，位置由評估機(jī)構(gòu)根據(jù)具體情況設(shè)定，實體標(biāo)準(zhǔn)如下：1.結(jié)構(gòu)類型：磚混結(jié)構(gòu)、單元式住宅二等；2.層次：多層住宅樓中的標(biāo)準(zhǔn)層；3.建筑面積：50M2120M2；4.套型與朝向：成套，一間臥室朝南；5.成新：八成新；6.建筑年代：1980年2000年間；7.裝修：一般裝修（水泥沙漿地面、普通涂料墻面及平頂、鋼木門窗，普通水衛(wèi)電照）。（二）非住宅具備使用條件的標(biāo)準(zhǔn)房屋營業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)房屋是以商鋪類、餐飲類為主，包括旅館類、商務(wù)類、娛樂類

25、、商場類具備營業(yè)條件的用房。1. 結(jié)構(gòu)類型：混合結(jié)構(gòu)、普通房屋二等；2. 層次：一層；3. 成新：六成新；4. 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)深：10米； 5. 土地性質(zhì)：國有商業(yè)劃撥或出讓6. 裝修：一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）。非營業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)房屋是以行政性辦公樓為主，少量教育、醫(yī)療、圖書室館等公共性的用房。1. 結(jié)構(gòu)類型： 混合結(jié)構(gòu)、普通房屋二等；2. 層次： 多層建筑中的標(biāo)準(zhǔn)層，工業(yè)及倉儲用房除外；3. 成新： 六成新；4裝修： 一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）。（三）參照營業(yè)用房評估的標(biāo)準(zhǔn)房屋 參照營業(yè)用房評估的標(biāo)準(zhǔn)房屋是指改變房屋用途，取得工商營業(yè)執(zhí)照并持續(xù)營業(yè)至政府作出房屋征收

26、決定之日超過一年以上的非營業(yè)用房和住宅。 1. 結(jié)構(gòu)類型：混合結(jié)構(gòu)、普通房屋二等；2. 層次：一層；3. 成新：六成新；4. 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)深：10米； 5. 裝修：一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）。附件五：可比實例選擇要求及說明 1.可比實例應(yīng)選擇與被征收房屋處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面相同或者相似的房地產(chǎn)。2.可比實例的權(quán)益價格類型應(yīng)該為房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)價格類型；3.可比實例的交易類型應(yīng)選取一般買賣的二手房交易案例，其交易價格應(yīng)是正常市場交易價格；4. 可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近，兩者差異不得超過二十四個月，一般應(yīng)選擇近

27、期六個月內(nèi)成交的房地產(chǎn)案例作為可比實例；5. 選用的可比實例的數(shù)量應(yīng)為3個及以上數(shù)量；6. 選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超過20%，在交易案例相對較少的情況下，則該價格差異不應(yīng)超過30%；7. 每項修正對可比實例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過20%，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30%。附件六：住宅房屋基準(zhǔn)價格修正方式的綜合修正系數(shù)表 （一）交易情況修正系數(shù)由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100。（二）交易日期修正系數(shù)該系數(shù)可根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會提供的價格信息確定。（三）房屋實體因素修正系數(shù)1、實體因素修正系數(shù)（1） 住宅結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)a. 可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋

28、結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)計算公式:【1+（可比實例建安工程重置價格單價標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價格單價）/5000】×100 b.標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為評估對象結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)計算公式:【1（標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價格單價評估對象房屋建安工程重置價格單價）/5000】×1002、住宅成新因素修正系數(shù)表 待估房屋 成新標(biāo)準(zhǔn)房屋30%-39%40%-49%50%-59%60%-69%70%-79%80%-89%90%-100%八成新75-8585-9393-9797-9898-100100-105105-1103、住宅朝向因素修正系數(shù)表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間朝南修正系數(shù)969899100

29、1011024、住宅功能修正系數(shù)表修正因素平面布置設(shè)備及設(shè)施采光通風(fēng)取值范圍98-10198-10198-10099-1005、成套房樓層系數(shù)表層次系數(shù)樓層一層二層三層四層五層六層七層八層三層樓10011090四層樓10010511085五層樓10010511010580六層樓10010511511010070七層樓1001051151151059565八層樓1001051151151101009065說明凡坡屋面住房的頂層樓層系數(shù)另增加5%的系數(shù)（四）房屋區(qū)位因素修正系數(shù)1、區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評分表序號因素項目內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)分考察項目評分等級一等二等三等四等1自然環(huán)境10自然景觀、風(fēng)向a1166

30、.55.564.55.544.5空氣污染、噪音、水文a1266.55.564.55.544.52規(guī)劃設(shè)計10建筑或小區(qū)布局a2155.54.553.54.533.5建筑密度、外型等a2244.53.542.53.522.5綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀a2344.53.542.53.522.53物業(yè)管理10物業(yè)管理情況a3111.512.510.511.59.510.58.59.54交通條件30離市中心區(qū)的距離a4111.512.510.511.59.510.58.59.5離市區(qū)主干道的距離a4216.515.514.513.511.512.59.510.5公交線路情況a4310.59.5

31、8.59.57.58.56.57.55教育醫(yī)療設(shè)施20所在學(xué)區(qū)學(xué)校情況a5111.512.510.511.59.510.58.59.5醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況a5211.512.510.511.59.510.58.59.56商業(yè)配套設(shè)施20重要商業(yè)配套設(shè)施a6124.525.521.522.519.520.517.518.52、區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評分等級說明表序號因素項目內(nèi)容考察項目一 等二 等三 等四 等1自然環(huán)境自然景觀公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)，依山傍水或臨近公園。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境一般。 附近周圍無綠化，擁擠、環(huán)境稍差。環(huán)境污染

32、空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)?？諝饬己?，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染?？諝饩植渴芪廴荆拷篑R路，白天和晚間均有噪音影響?？拷廴驹?、靠近車站、機(jī)場等，有噪音。2規(guī)劃設(shè)計建筑或小區(qū)布局布局合理、錯落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局稍好，排列整齊。布局一般。任意布置、擁擠。建筑密度與外型等建筑密度在30%-40%，外型美觀。建筑密度在40%-50%，外型比較整齊。建筑密度在50-60%，外型陳舊。建筑密度在60%以上，外型破舊雜亂。室外公共活動空間與綠化景觀綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動空間豐富。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動空間較小

33、。少量綠化，基本無公共活動空間。無綠化，無公共活動空間。3物業(yè)管理物業(yè)管理情況。全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無物業(yè)管理。4交通條件離市中心區(qū)的距離位于一、二類區(qū)位(離市中心區(qū)近)位于三類區(qū)位(離市中心區(qū)較近)位于四類區(qū)位(離市中心區(qū)較遠(yuǎn))位于五、六類區(qū)位(離市中心區(qū)遠(yuǎn))離市區(qū)主干道的距離離市區(qū)主干道的距離在500米以內(nèi)。離市區(qū)主干道的距離在500-1000米之間。離市區(qū)主干道的距離在1000-2000米之間。離市區(qū)主干道的距離在2000米以上。公交線路情況距離公交站點100米內(nèi)，有3條以上重要公交線路。距離公交站點100-200米內(nèi)，有1-2條重要公交線路。距離重要的公交線路的

34、距離在200-500米之間。距離公交線路的距離在500米以上。5教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)學(xué)校情況屬于省級及以上重點中學(xué)（初中）和重點小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于市級及以上重點中學(xué)（初中）和重點小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于區(qū)級及以上重點中學(xué)（初中）和重點小學(xué)學(xué)區(qū)。一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距市級及以上醫(yī)院1000米以內(nèi)。距市級及以上醫(yī)院1000米2000米。距市級及以上醫(yī)院2000米2500米。距市級及以上醫(yī)院2500米以上。6商業(yè)環(huán)境重要商業(yè)配套設(shè)施在400米范圍內(nèi)有大型的市級購物中心、商場等商業(yè)配套設(shè)施。在400-800米范圍內(nèi)有大型商場及區(qū)級商業(yè)設(shè)施。在800米范圍內(nèi)有大型商場，基本滿足生活需求。在800米范

35、圍內(nèi)基本上只有零散的商業(yè)網(wǎng)點。3、基準(zhǔn)價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測算說明基準(zhǔn)價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，其中住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)K其中f12，f23，f31，f43，f52，f61。注：實體因素修正系數(shù)采用連乘方式計算。附件七：營業(yè)用房基準(zhǔn)價格修正方式的綜合修正系數(shù)表（一）時間因素修正系數(shù)該系數(shù)可根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會提供的價格信息確定。（二）實體因素修正系數(shù)1、結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)表標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為估價對象結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)計算公式：100（標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價格單價評估對象房屋建安工程重置價格單價）×10-22、成新因素修正系數(shù)表 待估房屋標(biāo)準(zhǔn)

36、房屋三成新以下四、五成新六、七成新八成新及以上九成新及以上六成新80-9096-100100-103103-106106-1083、底層營業(yè)用房進(jìn)深修正系數(shù) 底層營業(yè)用房進(jìn)深小于等于10m的，調(diào)節(jié)系數(shù)如下： 等于10m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.0； 大于等于8m，小于10m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.03； 大于等于6m，小于8m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.07； 大于等于4m，小于6m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.11； 小于4m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.14。 底層營業(yè)用房進(jìn)深超過10m部分的，每增加2m，調(diào)節(jié)系數(shù)遞減0.04，臨街底層營業(yè)用房獨立結(jié)構(gòu)以外的連續(xù)后延部位，第二進(jìn)按第一進(jìn)路線基準(zhǔn)價格的70%計算；第三進(jìn)按第一進(jìn)路線價的60%計算（第

37、一進(jìn)修正后不低于第二進(jìn)評估的基準(zhǔn)價格）。4二層以上營業(yè)用房層次因素修正系數(shù)說明二層以上營業(yè)用房評估樓層調(diào)節(jié)系數(shù)分別為：路線基準(zhǔn)價以底層為100%，二層取60%，三層取40%，地下室取30%，四層及四層以上按同地段辦公用房評估。 附件八：非營業(yè)用房區(qū)位基準(zhǔn)價格修正方式的綜合修正系數(shù)表（一）時間因素修正系數(shù)該系數(shù)可根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會提供的價格信息確定。（二）實體因素修正系數(shù)1、非營業(yè)用房結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)表（1）工業(yè)廠房、倉儲用房等房屋結(jié)構(gòu)修正【1（標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價格單價評估對象房屋建安工程重置價格單價）/1800】×100（2） 一般辦公、教育、醫(yī)療等房屋結(jié)構(gòu)修正標(biāo)準(zhǔn)房屋修正

38、為估價對象結(jié)構(gòu)修正系數(shù)計算公式：【1（標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價格單價評估對象房屋建安工程重置價格單價）/3500】×1002、非營業(yè)用房成新因素修正系數(shù)表 待估房屋標(biāo)準(zhǔn)房屋三成新以下四、五成新六、七成新八成新及以上九成新及以上六成新80-9090-100100-103103-108108-1103、非營業(yè)用房層次因素修正系數(shù)表A、無電梯層次總樓層一二三四五六一100二100100三100100100四100100100100五10010010010099六1001001001009998B、有電梯層次總樓層一二三四五六七七層以上四100100100100五100100100100101

39、六100100100100101101七100100100100101101101七層以上100100100100101101101101總樓層在四樓以下（有電梯）不作層次因素修正。（三）非營業(yè)用房區(qū)位因素修正系數(shù)1、工業(yè)廠房、倉儲用房等房屋內(nèi)容等級環(huán)境衛(wèi)生交通公共設(shè)施大氣環(huán)境一等100-101101-102100-101100二等99-100100-10199-10099.5三等98-9999-10098-9999四等9898-9997-98992、一般辦公、教育、醫(yī)療等房屋內(nèi)容等級環(huán)境衛(wèi)生交通公共設(shè)施大氣環(huán)境視覺商業(yè)噪音一等99-10099-10299-10110099-10199-101

40、98-100二等99-10099.599-10099.599-10099-10099.5三等98-999998-999998-9998-9999四等989997-98999897-9899注：實體及區(qū)位因素修正系數(shù)中各修正內(nèi)容采用連乘方式計算。附件九：土地區(qū)位基準(zhǔn)價表（市區(qū)）單位：元/m2 名 稱區(qū) 位營業(yè)用房辦 公、住 宅工 業(yè)、倉 儲 出 讓 劃 撥 出 讓 劃 撥 出 讓 劃 撥一 類4500270024001440825495二 類3100186020001200720430三 類2100126017001020590355四 類16009601400840480290五 類11006

41、601100660390235六 類1000600850510300180注：表中所列土地區(qū)位基準(zhǔn)價適用于“地大于房”時地價補(bǔ)償。附件十：室內(nèi)裝潢征收補(bǔ)償估價重置成新價格測算參照表類別序號項目等級單位單價備 注（一）樓地面裝修項目1.1預(yù)制水磨石地塊m225-401.2本色水磨石地面m215-301.3彩色水磨石地面m235-551.4地磚m230-551.5拋光地磚m240-8040cm*40cm增20%，50cm*50cm增50%1.6缸磚m225-301.7普通花崗巖地面m215-701.8大理石地面m250-801.9塑料地毯m251.10席紋木地板m220-401.11條木地板m25

42、0-350含木楞、油漆等1.12免漆實木地板（架空）m280-350含木楞等1.13復(fù)合木地板m215-601.14木踢腳線m10-25(二)貼面類2.1白瓷磚m225-40含壓頂磚2.2花瓷磚m220-60含壓頂磚2.3馬賽克m225-302.4墻磚貼面m230-55(二)貼面類2.5普通夾板墻面m220-60普通夾板、水曲柳，含龍骨、油漆2.6高檔夾板墻面m250-120櫸木、柚木、櫻桃木、楓木等，含龍骨、油漆2.7軟包m210-50含夾板襯底2.8墻紙墻面m23-102.9墻布墻面m210-252.10門窗套m10-30含龍骨、油漆2.11窗簾盒m8-30含龍骨、油漆2.12夾板面層m2

43、6-15含油漆2.13夾板隔斷m220-80含雙面油漆，龍骨2.14纖維板隔斷m215-30含雙面油漆，龍骨2.15鋁塑板墻面m210-802.16水刷石m25-152.17彩色水刷石m28-20(三)門窗類3.1鋁合金門m280-1003.2鋁合金窗m260-903.3鋁合金紗門窗m220-403.4綠紗木門窗m230-603.5塑鋼門窗m270-1003.6塑鋼紗窗m220-403.7卷簾門m260-100按洞口尺寸，高度加60cm計算面積3.8不銹鋼無框門m2100-300含不銹鋼龍門架、地彈簧、門拉手、門夾3.9鋼管防盜門窗m240-603.10不銹鋼防盜門窗m250-85含內(nèi)襯鐵條(

44、四)天棚類4.1纖維板吊頂m212-30含龍骨、油漆、線條4.2普通夾板吊頂m225-75含龍骨、油漆、線條4.3高檔夾板吊頂m235-120櫸木、柚木、櫻桃木、楓木等，含龍骨、油漆、線條4.4玻璃吊頂m230-100含龍骨、線條4.5扣板吊頂m210-25含龍骨、線條4.6石膏吊頂m220-40含龍骨、油漆4.7石膏線腳m4-84.8木線腳m3-15（五）家具類5.1廚房吊柜m280-180按正投影面積5.2普通固定木柜m260-280普通夾板、水曲柳，按正投影面積5.3高檔固定木柜m2100-350櫸木、櫻桃木，楓木，按正投影面積5.4木柜門m250-90僅指砌體上安裝木門（六）樓梯6.1

45、鐵樓梯m270-200按水平投影面積6.2水泥樓梯m250-90樓房樓梯無論內(nèi)外均不計算,按水平投影面積6.3木樓梯m2150-300含扶手,樓房樓梯無論內(nèi)外均不計算6.4不銹鋼扶手m60-120含欄桿6.5鑄鐵欄桿m280-1306.6木扶手m230-120含欄桿(七)裝修7.1家用灶單眼座200-350含瓷磚貼面雙眼300-400含瓷磚貼面三眼300-550含瓷磚貼面砼灶臺200-300貼面另計7.2普通水池只30-50含管件設(shè)備設(shè)施7.3搪瓷水池只35-70含管件7.4單眼不銹鋼水池只80-120含管件7.5雙眼不銹鋼水池只120-180含管件7.6浴缸(搪瓷)只200-500含砌體及管

46、件7.7座便器套300-600含水箱、管件等7.8洗臉池套30-70含水箱、管件等7.9花崗巖臺面m265-180(八)閣板8.1方木有付楞木閣甲m2200-400洋松或杉木板、楞乙m2150-300洋松或杉木板、楞8.2方木元付楞木閣甲m2150-300洋松或杉木板、楞乙m2100-250洋松或杉木板、楞8.3元木有付楞木閣甲m2150-300杉木板、楞乙m2120-250杉木板、楞8.4元木無付楞木閣甲m2100-250杉木板、楞乙m280-200杉木板、楞8.5砼桁木板閣m270-200鋼架楞木閣相同8.6水泥閣m250-80(九)其它附屬物9.1布遮陽m220-30含不銹鋼、方管骨架9.2玻璃鋼罩個2