項目市場定位3

1、歡迎共閱第四章、項目市場定位一、項目SWO分析1、優(yōu)勢(S)地理位置優(yōu)越，發(fā)展?jié)摿薮箜椖烤o靠巢湖市中心城區(qū)，距城市商業(yè)中心人民路1500米，是城市發(fā)展的主要區(qū)域之一，是近期城市建設的熱點，即將成為城市區(qū)級商業(yè)服務中心和城市居住中心，地域未來良好的發(fā)展前景，決定了該地產(chǎn)項目占據(jù)著市場發(fā)展的制高點；規(guī)模較大，有利品牌運營本項目總用地15.87公頃，地塊方正、地面平整、規(guī)模較大，有利于在項目綜合品質(zhì)上的發(fā)展，以期盡快成為“力達置業(yè)”在巢湖市的品牌和標志性樓盤； ; I地塊條件良好，提高項目彈性與增值預期項目東西340米、南北470米，地塊狹長，有利分期實施，為商住綜合社區(qū)營造動靜分離創(chuàng)造了條件，提

2、高了項目的適應性和增值預期；自然環(huán)境優(yōu)異，人文氣息濃郁項目瀕臨巢湖風景區(qū)，東南有臥牛山公園、賈塘坪公園和體育館，北靠城市防I,1 :-護綠帶，具有靠近城市景觀的近距優(yōu)勢，是難得的適居之地； I >公建配套，減緩項目壓力項目地塊周邊分布有東風路小學、二中分部及巢湖市中醫(yī)院等公建設施，一定程度上緩解了項目設施配套的壓力。2、劣勢(W)大氣環(huán)境質(zhì)量差項目北部水泥廠嚴重污染了片區(qū)的空氣質(zhì)量，限制了項目品質(zhì)的提升；設施配套不完善項目地處城市待開發(fā)區(qū)域，道路、市政配套、商業(yè)、公交等設施嚴重缺失，加 之地塊四周建筑質(zhì)量較差，片區(qū)形象將會影響項目價值的實現(xiàn)，并危及項目推售價 格和價格的拉升；建安成本高地

3、塊原為巢湖灘涂，地勢低、地基基礎條件差，將會使項目建安成本提高；地段檔次低周邊安居房影響項目的整體形象與檔次，同時對項目的價格定位帶來極大影響。3、機會(O)% I .z'I J基礎設施的實施，為項目啟動帶來契機城市環(huán)湖發(fā)展戰(zhàn)略呼聲的高漲，銀屏路的修建，特別是健康西路的即將實施和 水泥廠的遷移，項目啟動的各項條件業(yè)已具備；大規(guī)模舊城改造及拆違工作的開展，刺激需求增長隨巢湖市區(qū)舊城改造與違章建筑管理力度的加大，近期市區(qū)將有大面積的商業(yè)、 住宅建筑被拆除，短期內(nèi)會造成房源緊張，從而刺激需求的增長，我們應把握時機 促使項目盡早上市；7i ,收入增長，帶動消費隨巢湖市民收入的不斷增長，其消費能

4、力和購買力大大增強，改善性需求購買 比例的提高，必將促使住宅類物業(yè)市場的成長；政策環(huán)境的變化，擴大了目標客戶群體貨幣分房政策、銀行信貸政策和巢湖市日趨成熟的公積金制度，可以有效地降 低購房者的付款難度，提高項目的市場消化速度。資源整合，提高收益整合外部品牌資源，充分運用 企業(yè)建安質(zhì)量品牌，快速進入市場，通過產(chǎn)品創(chuàng)新，促進產(chǎn)品增值；營銷策略組合，拉動價格上漲片區(qū)良好的發(fā)展前景，比較容易形成市民追風購買和追漲購買的市場態(tài)勢，通過適度的營銷操作方式，聚集人氣并進而帶動價格上揚；4、威脅(T)國家政策影響國家宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)稅收等方面的變化，將會在一定程度上抑制需求； , JI ?片區(qū)

5、市場影響項目周邊住宅物業(yè)的低價格水平及較大規(guī)模的經(jīng)濟適用房項目，影響項目價格的拉升；競爭對手影響城市中心與項目周邊近距離范圍內(nèi)儲備有大量土地，可能會有相當數(shù)量的項目與本案同時走上市場，潛在競爭對手較多；市政配套完善與否的影響,I市政規(guī)劃配套的水、電、氣、網(wǎng)絡能否順利開通，銀屏路、健康西路以及規(guī)劃的中學、醫(yī)院能否及早建好，對項目的啟動及價值提升至關重要。二、項目市場定位1、項目總體概念定位“以創(chuàng)造和諧鄰里精神為主的巢湖市首家體驗式景觀休閑社區(qū)”弘揚一種生活文化，再現(xiàn)和諧鄰里關系，增強人們歸屬感和溫馨感滿足人與人之間溝通交流的要求；在享有城市資源的同時，又要遠離城市的喧囂，擁有自然的生活景色，園林

6、 景觀不只用來“觀”，園林與人的關系不是對立而是統(tǒng)一的， 使人與自然相互交流 融合；體驗經(jīng)濟強調(diào)“個性化與參與性”，體驗不限于娛樂，只要讓消費者有所感受、 留下印象，就是提供體驗，體驗，就是讓你心動的感覺；要創(chuàng)造一種人們所期盼的高質(zhì)量和具有持久活力的現(xiàn)代城市樣板生活社區(qū)。2、案名建議推薦案名北岸明珠% /I ?突出其珍貴的自然資源， 能給人以詩意棲居的美好聯(lián)想；對項目主題定位、區(qū)位優(yōu)勢、客戶價值觀、文化理念的高度概括；對案名簡單化的回歸，好聽、好記、寫意、韻味。參考案名力達山水湖濱、巢湖人家、聆湖麗舍、碧水天源、濱水華城3、產(chǎn)品方案初步構(gòu)想多層公寓小高層公寓情景洋房疊加別墅錯復式商住房挑空小戶

7、型公寓小區(qū)配套商業(yè)設施4、價格定位物業(yè)類型平均銷售價格（元/褶）1.多層公寓18002.小高層公寓20003.情景洋房22004.疊加別墅25005.錯復式商住房4500 （底商）,2000 （上?。?.小戶型公寓22007小區(qū)配套商業(yè)4500 （底商）8、農(nóng)貿(mào)市場25009、半地卜車庫（層圖2.18米）1500x 1 X1 ,5、目標客戶定位 1 I 職業(yè)特征民營企業(yè)家、各類私營業(yè)主、公務員、事業(yè)單位工作人員、企業(yè)管理層和專業(yè)技術人員、部分期望改善居住條件的拆遷戶地域特征本地客源為主，少量外出務工經(jīng)商人員和市屬各縣相關人士年齡特征主體年齡分布在30-50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢，其中

8、購買力最為 旺盛的集中在35-45歲之間。三、項目計劃根據(jù)項目規(guī)模、功能及市場吸納能力，項目總體開發(fā)計劃按 4年進行安排：前 期準備（項目報建、策劃定位、規(guī)劃設計等） 0.5年；建設周期3年，分4期開發(fā); 銷售期3.5年，預計整個項目將于2009年上半年完成。項目總體開發(fā)分期表時間20052006200720082009下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年準備 期一期二期raw第五章、項目用地潛力分析一、地塊特征研究1、地段分析地理位置本案地處巢湖市西部賈塘坪，緊鄰城市核心區(qū)域，是城市發(fā)展的主要區(qū)域之一，%、 3I :是近期城市建設的熱點，即將成為城市區(qū)級商業(yè)服務中心和城市居住中心

9、，距離城市商業(yè)中心人民路和巢湖風景區(qū)均在 1500米左右，本地塊將具備極大的升值潛力。周邊自然環(huán)境地塊北有鳳凰山，南部面對銀屏山，西南瀕臨全國五大淡水湖之一的巢湖, 為“靠山、面屏、臨水”之風水佳地。交通可達性現(xiàn)狀交通較為不便，尚無完善道路進入地塊，但近期交通可達性將會有根本的I I -改變：按巢湖市城市總體規(guī)劃，將有健康西路、銀屏路、龜山路三條城市主干道從 地塊邊緣通過，目前銀屏路已開始修建，健康路已納入建設計劃道路的形成會 帶來公共交通的后續(xù)跟上，社區(qū)居民之出行將十分便捷。周邊配套現(xiàn)狀：二中分部、東風路小學、巢湖市中醫(yī)院規(guī)劃：中學一所、市級醫(yī)院一所、區(qū)級商業(yè)中心、巢湖風景區(qū)2 、地塊分析歡

10、迎共閱形狀地塊南北長470米，東西寬350米，基本呈長方形。地形地貌湖濱灘涂地，現(xiàn)為水田，地勢低洼平坦，地基承載力不高。社會屬性地塊四面臨路，南部用地為賈塘坪區(qū)級商業(yè)服務中心的重要組成部分，本項目配套商業(yè)具有一定的價值優(yōu)勢。二、規(guī)劃控制條件與產(chǎn)品功能設計1、建設總?cè)萘靠刂?. ! ./I J容積率w 1.25建筑容量不超過15.87 X 1.25=19.83萬平方米小高層六層以上建筑不計入容積率控制指標，但高層建筑面積不得超過總建筑面積的25%小高層層數(shù)按11 + 1,復式按利用30%設小高層建設面積為 A,項目總建筑面積為 S,則有 A/S=0.25 ;S=19.83+ 5.3/11.3 X

11、 A求得 S=22.40 萬 A=5.60 萬 m2?11 即該項目最大建筑容量為22.40萬平方米若小高層按9+1,則S=21.76萬町 A=5.44萬M2、產(chǎn)品功能設計本項目地段與地塊特性的有效結(jié)合，決定了本項目產(chǎn)品使用功能具有雙重性：純居住功能，即項目定位于居住，配套相應公建設施；商住混用功能，在進行居住開發(fā)的同時，局部地段作為城市區(qū)級商業(yè)服務中心的商業(yè)配套或作為城市特色商業(yè)配套。項目功能定位為 商住最大好處是能夠提高項目附加值，同時發(fā)展商可以通過良性的商業(yè)規(guī)劃與定位，提升整個項目的檔次與層次感。只要在商住面積配比上不失 調(diào)，商住功能規(guī)劃上互不干擾，項目依然可以同時獲得較好的社會效益與品

12、牌效益， 不足之處在于相對運作周期較長。項目功能如果定位為 純居住功能，形成純粹的居住小區(qū)，由于本項目地段的珍 稀性，使得本項目極有可能成為樓市珍品，使發(fā)展商的社會效益與品牌效益發(fā)揮到 極限，同時發(fā)展商 資金回籠速度最為快速。結(jié)論：考慮發(fā)展商的公司運行戰(zhàn)略，本項目功能定位于 純居住功能，但社區(qū)配套商業(yè)公建在布局上應與城市區(qū)級商業(yè)服務中心形成融合與良性互補關系，并可適 % 3I :度強化社區(qū)商業(yè)配套。三、地塊價值分區(qū)1、商業(yè)用地價值分區(qū)（示意圖）地塊商用價值沿箭頭方向遞減 一 二類價值區(qū)二類價值區(qū).一 一類價值區(qū)2、住宅用地價值分區(qū)地塊內(nèi)及相鄰區(qū)域并無可資引入的資源，因此住宅用地價值更多的取決于

13、內(nèi)部 資源的配置；除地塊東南部具有靠近城市中心區(qū)和區(qū)級中心的近距優(yōu)勢外，臨交通 干路龜山路、銀屏路和健康路地段稍差。居住價值差居住價值差居住價值沿箭頭方向遞減 四、規(guī)劃布局可能性分析歡迎共閱1、規(guī)劃設計方案一（詳見附圖）總體布局以環(huán)狀社區(qū)道路與“米”字型綠化為軸心，實現(xiàn)環(huán)境“均好性”，形成從南到北的四大版塊：版塊A為商住綜合區(qū)，擬安排物業(yè)類型有小區(qū)配套會所、農(nóng)貿(mào)市場（超市）、商業(yè)、錯復式商住、小戶型公寓及多層公寓；版塊B為住宅區(qū)，配備多層公寓、情景洋房；版塊C為住宅區(qū)，配備多層公寓、疊加別墅（情景洋房）以及小區(qū)配套幼兒 園； %. ! ./I J版塊D為住宅區(qū)，配備多層及高層公寓。社區(qū)組織結(jié)構(gòu)

14、 I強化院落式布局結(jié)構(gòu)，著意層次領域空間的塑造，形成從小區(qū)到庭院的和睦親 切的組團鄰里關系：每一個樓群、庭院都有一個獨立而可愛的個性空間，領域感和歸屬感得以強 化；同一院落中的居民形成獨特親和的鄰居關系，庭院綠化成為組團內(nèi)住戶的戶 # I! j外起居室；健康文明的生活行為方式和個性化場所的營造，家園概念得以創(chuàng)建。道路系統(tǒng)以環(huán)狀社區(qū)道路為骨架形成層次清晰、分工明確的路網(wǎng)系統(tǒng)：沿社區(qū)公共綠帶設置步行道路，實現(xiàn)部分人車分流；沿健康西路設人行主入口，沿銀屏路設車行主入口，沿龜山路和西側(cè)支路設 次入口;采取貼近鄰里的停車方式，疊加別墅與情景洋房在其底層設置車庫，多 層公寓利用住宅底層或院落間用地靈活布置，高層公寓考慮在組團內(nèi)設置集中 地下車庫。綠地系統(tǒng)以“米”字型景觀綠化紐帶為核心形成公共的開敞空間；突出了環(huán)境均好的設計理念，形成從社區(qū)中心景觀帶到組團（群）庭園層次 序列特征明顯的綠色空間系統(tǒng)，每一庭園都朝向社區(qū)中心景觀帶；景觀帶貫穿基地，住宅群周