購(gòu)買(mǎi)已查封房屋房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上購(gòu)買(mǎi)已查封房屋，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效【案情】2012年，某移動(dòng)公司與張某簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，約定移動(dòng)公司購(gòu)買(mǎi)張某位于市區(qū)X路的房產(chǎn)用于機(jī)房建設(shè)，協(xié)議成交價(jià)人民幣20萬(wàn)元，2012年X月X日前辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。合同簽訂后，移動(dòng)公司向張某交付4萬(wàn)元定金。付款后，張某未按約定的期限為移動(dòng)公司辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，后來(lái)移動(dòng)公司得知此處房產(chǎn)已于2011年被法院查封，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)，為此訴至法院?！締?wèn)題】1、移動(dòng)公司與張某簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？2、移動(dòng)公司已交付的定金如何處理？【法律分析】1、訂立合同必須合法，不能違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，否則合同無(wú)效。移動(dòng)公司與張某訂立的房地產(chǎn)

2、買(mǎi)賣(mài)合同是在法院對(duì)出售房屋進(jìn)行查封期間簽訂的。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第三十八條規(guī)定，經(jīng)司法機(jī)關(guān)依法裁定查封的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。上述房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同約定由張某將被法院正在查封的房屋出售給移動(dòng)公司，顯然違反了城市房地產(chǎn)管理法的強(qiáng)制性規(guī)定，故移動(dòng)公司與張某簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。2、本案中，張某將被法院正在查封的房屋出售給移動(dòng)公司，該房產(chǎn)在查封期間無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，致使張某無(wú)法履行合同約定義務(wù)。根據(jù)合同法第五十八條“合同無(wú)效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還”規(guī)定以及合同法第一百一十五條“收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”規(guī)定，張某應(yīng)當(dāng)將因房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同收取的定金雙倍返還給移動(dòng)公

3、司。 【法律建議】 通過(guò)上述案例，為了有效避免公司以后購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)出現(xiàn)類(lèi)似的糾紛或風(fēng)險(xiǎn)，特提出以下建議，僅供參考：1、簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前，買(mǎi)方應(yīng)到當(dāng)?shù)胤抗芫謱?duì)所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，以確定出售房產(chǎn)的是產(chǎn)權(quán)人本人。 2、買(mǎi)賣(mài)雙方商談的房?jī)r(jià)、付款方式、買(mǎi)方交付立約定金應(yīng)簽訂書(shū)面協(xié)議，避免一方事后反悔，另一方則口說(shuō)無(wú)憑。3、買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)事先了解此次交易時(shí)所涉及到的各項(xiàng)稅、費(fèi)，盡量避免實(shí)際發(fā)生的交易費(fèi)用同自己的經(jīng)濟(jì)預(yù)算產(chǎn)生沖突。4、簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前，應(yīng)審查擬購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)是否處于租賃、抵押或查封狀態(tài)。如該房產(chǎn)已出租，出賣(mài)人、購(gòu)買(mǎi)人和承租人應(yīng)協(xié)議約定退租條件，要求承租人書(shū)面放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；如該房產(chǎn)已抵押

4、，應(yīng)要求出賣(mài)人解除抵押后再購(gòu)買(mǎi)；如該房產(chǎn)已查封，應(yīng)待該房產(chǎn)解封后再購(gòu)買(mǎi)或另行選址?！痉煞ㄒ?guī)索引】 一、城市房地產(chǎn)管理法第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。二、合同法第五十二條 有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。三、合同法第五十八條 合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。四、合同法第一百一十五條 當(dāng)事人可以依照中華人民共和國(guó)擔(dān)保法約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后