有關(guān)房屋征收及土地收儲(chǔ)過程中的稅收政策(僅供參備考資料)

1、關(guān)于房屋征收及土地收儲(chǔ)過程中的稅收政策一、房屋征收及土地收儲(chǔ)概念1、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例國務(wù)院令第590號(hào)第八條規(guī)定，為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的

2、需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。2、土地儲(chǔ)備管理辦法第一條規(guī)定，土地儲(chǔ)備是指縣級(jí)（含）以上國土資源主管部門為調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用，依法取得土地，組織前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)的行為。土地儲(chǔ)備工作統(tǒng)一歸口國土資源主管部門管理，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)土地儲(chǔ)備的具體實(shí)施工作。第三條規(guī)定，下列土地可以納入儲(chǔ)備范圍：1 .依法收回的國有土地；2 .收購的土地；3 .行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地；4 .已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收批準(zhǔn)手續(xù)并完成征收的土地；5.其他依法取得的土地。綜上所述，房屋征收是指人民政府依據(jù)需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋的行為；土地收儲(chǔ)是指縣級(jí)（含）以上國土資源主

3、管部門通過征用、收購、收回等方式依法取得土地，組織前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)的行為。二、稅收政策房屋征收及土地收儲(chǔ)行為是一種有償處置資產(chǎn)行為，涉及企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅等稅種。現(xiàn)行稅收政策的相關(guān)規(guī)定如下：（一）增值稅1、營改增前，國稅函2007969號(hào)關(guān)于單位和個(gè)人土地被國家征用取得土地及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅的批復(fù)規(guī)定，政府拆遷補(bǔ)償款免征營業(yè)稅。2、2016年4月營改增后，財(cái)稅201636號(hào)附件營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅，但沒有對房屋拆遷補(bǔ)償是否該交增值稅予以界定。根據(jù)稅收征管法第三條規(guī)定，稅收的

4、開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行，法律授權(quán)國務(wù)院規(guī)定的，依照國務(wù)院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。即被拆遷單位和個(gè)人取得政府財(cái)政部門支付的土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi)，免征增值稅，建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備的補(bǔ)償收入按規(guī)定征收增值稅。如果征收過程中建筑物、構(gòu)筑物滅失的，不征收增值稅。納稅人享受土地使用權(quán)補(bǔ)償收入免征增值稅政策時(shí)，需要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括土地管理部門報(bào)縣級(jí)（含）以上地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。征收主體增值稅稅率計(jì)稅依據(jù)備案資料人民政府土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi)免征，建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備的補(bǔ)償

5、收入按規(guī)定征收5%建筑物、構(gòu)筑物（未滅失）和機(jī)器設(shè)備的補(bǔ)償收入征收公告或文件、評估報(bào)告及補(bǔ)償協(xié)議等自然資源局（原國土局）其它土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備等補(bǔ)償收入按規(guī)定征收補(bǔ)償收入評估報(bào)告及補(bǔ)償協(xié)議等（二）土地增值稅1、土地增值稅暫行條例第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十一條進(jìn)一步規(guī)定，所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。2、財(cái)稅200621號(hào)關(guān)于土地增值稅若干問題的通知第四條規(guī)定，關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地

6、產(chǎn)的免征。因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級(jí)人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。征收主體土地增值稅稅率計(jì)稅依據(jù)備案資料人民政府免征-征收公告或文件、評估報(bào)告及補(bǔ)償協(xié)議等自然資源局（原國土局）其它按轉(zhuǎn)讓征收30%-60%增值額，即轉(zhuǎn)讓國后土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額評估報(bào)告及補(bǔ)償協(xié)議等（三）個(gè)人所得稅1、國稅函1998428號(hào)關(guān)于

7、個(gè)人取得被征用房屋補(bǔ)償收入免征個(gè)人所得稅問題規(guī)定，按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個(gè)人因住房被征用而取得的賠償費(fèi)，屬補(bǔ)償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實(shí)物（房屋），均免予征收個(gè)人所得稅。2、財(cái)稅200545號(hào)關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。省局明確適用個(gè)體工商戶、個(gè)人獨(dú)資及合伙企業(yè)。3、財(cái)稅200960號(hào)關(guān)于企業(yè)清算業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知第五條規(guī)定，被清算企業(yè)的股東分得的剩余資產(chǎn)的金額，其中相當(dāng)于被清算企業(yè)累計(jì)未分配利潤和累計(jì)盈余公積中按該股東所占股份比例計(jì)算的部分，應(yīng)確認(rèn)為股息所得；剩余資

8、產(chǎn)減除股息所得后的余額，超過或低于股東投資成本的部分，應(yīng)確認(rèn)為股東的投資轉(zhuǎn)讓所得或損失。根據(jù)中華人民共和國個(gè)人所得稅法規(guī)定，分別按利息、股息、紅利所得和財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。征收主體個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)稅率備案資料人民政府不征-征收公告或文件、評估報(bào)告及補(bǔ)償協(xié)議自然資源局（原國土局）不征-其它利息、股息、紅利所得清算后分配所得20%評估報(bào)告及補(bǔ)償協(xié)議（四）企業(yè)所得稅1、國家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào)企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法規(guī)定，符合政策性搬遷的企業(yè)，搬遷收入和支出在搬遷期間可以暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)的搬遷收入，包括搬遷過程中從本企業(yè)以外（包括政府或其他單位）取

9、得的搬遷補(bǔ)償收入，以及本企業(yè)搬遷資產(chǎn)處置收入等。企業(yè)的搬遷支出，包括搬遷費(fèi)用支出以及由于搬遷所發(fā)生的企業(yè)資產(chǎn)處置支出。在完成搬遷的年度，對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算后計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額納稅。企業(yè)的搬遷收入，扣除搬遷支出后的余額，為企業(yè)的搬遷所得。企業(yè)應(yīng)在搬遷完成年度，將搬遷所得計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)應(yīng)納稅所得額計(jì)算納稅。下列情形之一的，為搬遷完成年度，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行搬遷清算，計(jì)算搬遷所得：（1）從搬遷開始，5年內(nèi)（包括搬遷當(dāng)年度）任何一年完成搬遷的。（2）從搬遷開始，搬遷時(shí)間滿5年（包括搬遷當(dāng)年度）的年度。企業(yè)同時(shí)符合下列條件的，視為已經(jīng)完成搬遷：（1）搬遷規(guī)劃已基本完成；（2）當(dāng)年生產(chǎn)經(jīng)營收入占規(guī)劃

10、搬遷前年度生產(chǎn)經(jīng)營收入50%以上。2、財(cái)稅201913號(hào)關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知第二條規(guī)定，對小型微利企業(yè)年應(yīng)納稅所得額不超過100萬元的部分，減按25%計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅；對年應(yīng)納稅所得額超過100萬元但不超過300萬元的部分，減按50%計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。上述小型微利企業(yè)是指從事國家非限制和禁止行業(yè)，且同時(shí)符合年度應(yīng)納稅所得額不超過300萬元、從業(yè)人數(shù)不超過300人、資產(chǎn)總額不超過5000萬元等三個(gè)條件的企業(yè)。企業(yè)所得稅計(jì)稅依據(jù)稅率備案資料五年內(nèi)，符合完成搬遷條件的年度，并計(jì)當(dāng)年經(jīng)營所得。如符合小微企業(yè)條件（從事國家非

11、限制和禁止行業(yè)，且同時(shí)符合年度應(yīng)納稅所得額不超過300萬元、從業(yè)人數(shù)不超過300人、資產(chǎn)總額不超過5000萬元），分別選取適用稅率搬遷收入扣除搬遷支出后余額25%（一）政府搬遷文件或公告；（二）搬遷重置總體規(guī)劃；（三）拆遷補(bǔ)償協(xié)議；（四）資產(chǎn)處置計(jì)劃；（五）其他與搬遷相關(guān)的事項(xiàng)。10%5%（五）印花稅財(cái)稅2006162號(hào)關(guān)于印花稅若干規(guī)定的通知第三條規(guī)定，對土地由于印花稅使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅屬于列舉征收，土地部門（自然資源局）收回土地所簽訂的收儲(chǔ)合同不在列舉范圍內(nèi)，不用繳納印花稅征收主體印花稅計(jì)稅依據(jù)稅率備案資料人民政府不征-征收公告或文件、評估報(bào)告及補(bǔ)償

12、協(xié)議自然資源局（原國土局）不征-其它產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)按所載金額0.05%（雙方）評估報(bào)告及補(bǔ)償協(xié)議案例：尖山新區(qū)管委會(huì)與某家具公司簽訂國有土地使用權(quán)收購合同，按規(guī)定雙方須繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅。管委會(huì)再出讓土地時(shí)，雙方仍須繳納印花稅。（六）契稅1、財(cái)法字199752號(hào)中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則第十五條規(guī)定，土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的減征或者免征契稅。2、財(cái)稅201282號(hào)關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知第三條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府根據(jù)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購置房屋，并

13、且購房成交價(jià)格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，對新購房屋免征契稅；購房成交價(jià)格超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，對差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅征收主體契稅計(jì)稅依據(jù)稅率備注選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購置房1%個(gè)人房屋，豕庭唯一住房面積90屋，并且購房成交價(jià)格不超過貨平方及以下減按1%的稅率征收；幣補(bǔ)償?shù)?，對新購房屋免征契稅；面積為90平方米以上的，減按購房成交價(jià)格超過貨幣補(bǔ)償?shù)模?.5%的稅率征收。家庭第二套改人民對差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。選差價(jià)善性住房圓積為90平方米及以下政府擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不

14、繳納房部分1.5%的，減按1%的稅率征收；面積為屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對新?lián)Q房屋90平方米以上的，減按1.5%的稅免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差率征收價(jià)的，對差價(jià)部分按規(guī)定征收1.5%非住宅（七）附加稅費(fèi)指城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，計(jì)稅依據(jù)為實(shí)繳增值稅。其中城市建設(shè)維護(hù)稅按市區(qū)范圍分7%及5%二類稅率，教育費(fèi)附加3%,地方教育附加2%。按增值稅5%的稅率計(jì)算，綜合稅率為0.6%及0.5%附加稅費(fèi)稅率計(jì)稅依據(jù)備注7%或5%城市維護(hù)建設(shè)稅實(shí)繳增值市區(qū)內(nèi)（東至08省道，南至環(huán)城河道，西至海濤路，北至新鹽湖公路）城市維護(hù)建設(shè)稅適用稅率為7%,市教育費(fèi)附加3%稅區(qū)以外的其他區(qū)域適用稅率為5%。

15、按增值稅5%的稅地方教育附加2%率計(jì)算，附加稅費(fèi)綜合稅率分為0.6%及0.5%兩類:、案例分析及建議2016年度海寧市人民政府下達(dá)某區(qū)域房屋征收公告，某公司取得補(bǔ)償收入2000萬元，明細(xì)如下：補(bǔ)償項(xiàng)目金額（萬元）獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目金額（萬元）房屋500簽約獎(jiǎng)30裝修30配合簽約獎(jiǎng)60附屬物、設(shè)備設(shè)施、綠化100搬遷獎(jiǎng)40臨時(shí)建筑70配合搬遷獎(jiǎng)20土地1000職，安置補(bǔ)助費(fèi)10停產(chǎn)停業(yè)損失100搬遷損失40小計(jì)1840小計(jì)160該公司前五年累計(jì)虧損200萬元，職工30人，股東為兩位自然人。按現(xiàn)行稅收政策計(jì)算該公司應(yīng)納稅費(fèi)情況。1、無搬遷計(jì)劃，停止經(jīng)營后注銷。搬遷支出300萬，其中職工安置費(fèi)60萬。應(yīng)納稅費(fèi)

16、600萬，計(jì)算如下：應(yīng)征稅種計(jì)稅金額（萬元）應(yīng)征稅款備注增值稅0免征附加稅費(fèi)0免征土地增值稅0免征印花稅0免征企業(yè)所得稅2000-200-300375個(gè)人所得稅2000-200-300-3752252、如計(jì)劃搬遷，公司繼續(xù)經(jīng)營，則在五年內(nèi)達(dá)到完成搬遷條件的任一年,應(yīng)申報(bào)繳納企業(yè)所得稅375萬元。3、如無虧損及搬遷支出，注銷時(shí)須繳納800萬元稅收，稅收占到了補(bǔ)償收入的40%左右。如果不符合免稅條件，稅務(wù)視同轉(zhuǎn)讓情況下，還須繳納增值稅及附加稅費(fèi)、印花稅91.1萬元，土地增值稅另行計(jì)算應(yīng)征稅種計(jì)稅金額（萬元）應(yīng)征稅款備注增值稅500+30+100+70+100085附加稅費(fèi)5.1土地增值稅增值額（稅率30%-60%,自建可按轉(zhuǎn)讓價(jià)5%核定征收）?