轉讓舊房如何計算土地增值稅

1、轉讓舊房如何計算土地增值稅006年3月曰，財政部、國家稅務總局聯合下發(fā)了關于土地增值稅若干問題的通知（財稅：006號），對土地增值稅的相關問題作了明確規(guī)定，其中對轉讓舊房的扣除項目作了進一步規(guī)范。由于舊房扣除項目的變化直接關系到舊房土地增值額的確定，也會影響舊房土地增值稅的計算?，F就轉讓舊房計算土地增值稅應注意的問題進行分析。一、讓舊房準予扣除項目的確定（一）轉讓舊房能提供評估價格的。根據財稅字99548號文件的規(guī)定，轉讓舊房可扣除的項目金額包括三項：-是舊房及建筑物的評估價格（舊房及建筑物的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣

2、率后的價格。評估價格需經當地稅務機關確認）：二是取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用：三是在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。止匕外，納稅人支付的評估費用準予在計算土地增值稅時扣除。（二）轉讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發(fā)票的。根據財稅006號文件的規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當地稅務部門確認，土地增值稅暫行條例六條、（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不得作為加計5%的基數。即轉讓

3、舊房不能提供評估價格但能提供購房發(fā)票的扣除項目金額也包括三項：一是購房發(fā)票所載金額（實際上包含了條例中六條的取得土地使用權所支付的金額"以及舊房及建筑物的評估價格”兩部分）：二是加計扣除金額（加計扣除金額=購房發(fā)票所載金額X5%刈勾買年度起至轉讓年度止的年數）：三是與轉讓房地產有關的稅金（包括轉讓舊房時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、契稅以及教育費附加，上述四稅及附加均必須提供相應的完稅憑證）。（三）轉讓舊房既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票的。根據財稅：006號文件的規(guī)定，對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據稅收征管法三十五條的規(guī)定，實

4、行核定征收。二、轉讓舊房應納土地增值稅的計算方法轉讓舊房應納土地增值稅的計算，可按下列方法進行：（一）確定轉讓舊房的應稅收入；（二）確定轉讓舊房準予扣除的項目金額；（三）計算轉讓舊房的土地增值額；（四）計算轉讓舊房的土地增值額與扣除項目金額之比，確定適用稅率及速算扣除系數；（五）計算應納土地增值稅（應納士地增值稅=土地增值額延用稅率-扣除項目金額X速算扣除系數、）現舉例說明如下：例：奧公司006年5月轉讓一幢000年建造的公寓樓，當時的造價為500萬元。經房地產評估機構評定，該公寓樓的重置成本價為3000萬元，該樓房為七成新。轉讓前為取得土地使用權支付的地價款和按規(guī)定繳納的有關費用為00萬元（

5、可提供支付憑證），另支付房地產評估費用3萬元,轉讓時取得轉讓收入6800萬元，已按規(guī)定繳納了轉讓環(huán)節(jié)的有關稅金（已納稅金均能提供完稅憑證）。該公司的評估價格已經稅務機關認定。則，該公司應納土地增值稅計算如下：1、轉讓房地產的收入為6800萬元2、準予扣除的項目金額：（）取得土地使用權支付的金額為00萬元（）房地產的評估價格=3000X70%=00（萬元）（3）房地產評估費用為3萬元（4）與轉讓房地產有關的稅金為：6800X5%X（+7%+3%）+6800X0o5%。=377。4（萬元）扣除項目金額合計：00+00+3+377。4=3680o4（萬元）3、土地增值額=6800-368004=39

6、。6（萬元）4、土地增值率=39o6368004X00%=84。76%5、應納土地增值稅=39o6M0%3680。4X5%=063。8（萬元）例，奧食品廠00年月購買辦公樓一幢，取得商品房銷售專用發(fā)票，注明購買金額為60萬元，購買時已按稅法規(guī)定繳納契稅3萬元（能提供契稅完稅憑證）。006年8月，該食品廠因搬遷將購買的辦公樓轉讓給莫商場，取得轉讓收入800萬元，轉讓時已按稅法規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、教育費附加及印花稅（能提供已納稅費完稅憑證）。該食品廠轉讓的辦公樓不能取得評估價格。該食品廠應納土地增值稅為：1、轉讓辦公樓的收入為800萬元2、準予扣除的項目金額：（1）購房發(fā)票金額為60萬元（2）加計扣除金額=60X5%總年=5（萬元）（3）與轉讓房地產有關的稅金為：800X5%X（+7%+3%）+800>0o5%o+3=57o4（萬元）扣除項目金額合計：60+5+57。4=369。