項(xiàng)目投資估算實(shí)例

1、上杭森林公園投資估算與效益分析一、投資估算的依據(jù)上杭森林公園景區(qū)建設(shè)投資估算是以規(guī)劃的規(guī)模、國(guó)家編制概預(yù)算的規(guī)定及福建省林業(yè)、旅游部分現(xiàn)行的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、市場(chǎng)現(xiàn)行價(jià)格等為依據(jù)。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按單項(xiàng)工程估算的10%計(jì)算。二、投資估算上杭森林公園景區(qū)投資估算表分為基礎(chǔ)設(shè)施投資、景點(diǎn)建設(shè)投資和公共設(shè)施投資三部分，每部分具體見(jiàn)下表。該景區(qū)總投資5710萬(wàn)元，投資估算及各單項(xiàng)工程投資估算見(jiàn)表下表。其中建設(shè)期（20092010年）投資額為3910萬(wàn)元，占總投資額的68.5%；近（200112013年）投資額為1800萬(wàn)元，占總投資額的31.5%o表1旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資估算表項(xiàng)目規(guī)模投資（萬(wàn)元）景點(diǎn)建設(shè)工

2、程1 .云峰寺2 .書(shū)堂寺3 .云霄殿4 .香林塔5 .古藤園6 .金玉頂7 .練武場(chǎng)q小三【n修復(fù)建設(shè)建設(shè)、修復(fù)修復(fù)圍欄保護(hù)修復(fù)整理新建370萬(wàn)服務(wù)設(shè)施工程1 .入口廣場(chǎng)2 .休閑服務(wù)區(qū)綠化、香化、美化3000m2建設(shè)公園大門(mén)、圍墻、標(biāo)志建筑、噴水池、停車(chē)場(chǎng)等竹木屋、茶莊、游泳及其他休閑娛樂(lè)建筑建設(shè)260萬(wàn)基礎(chǔ)設(shè)施工程1.客車(chē)2420萬(wàn)2 .電瓶車(chē)3 .景區(qū)主干道4 .景區(qū)步道5 .供排水6 .供電7 .通訊15公里40公里植物景觀工程1 .景點(diǎn)綠化2 .主要游步道綠化3 .局部林相改造340萬(wàn)環(huán)境保護(hù)工程1 .生態(tài)公廁2 .垃圾箱20個(gè)200個(gè)164萬(wàn)不口預(yù)見(jiàn)費(fèi)（按上述項(xiàng)目10%+）355

3、.4萬(wàn)合計(jì)近期建設(shè)投資3909.4萬(wàn)由上述各表可見(jiàn)：上杭森林公園建設(shè)的近期建設(shè)投資估算為3909.4萬(wàn)元三、資金來(lái)源及籌資方案分析上杭森林公園建設(shè)要多方位融資，遵循“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益”的原則，采取“國(guó)家、地方、部門(mén)、集體、個(gè)人一起上”、“內(nèi)資、外資一起上”的辦法，充分調(diào)動(dòng)各方的投資積極性。政府部門(mén)應(yīng)在旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、可持續(xù)性規(guī)劃、管理和開(kāi)發(fā)方案、公共便民設(shè)施、宣傳及促銷(xiāo)及其它非營(yíng)業(yè)性投資等方面進(jìn)行投資，創(chuàng)造一個(gè)良好的投資環(huán)境。主要包括以下方法：把森林公園的規(guī)劃建設(shè)納入上杭縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃中去，使之建設(shè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)同步發(fā)展，加大對(duì)森林公園的投入和政策傾斜。爭(zhēng)取國(guó)家、各有關(guān)部門(mén)的

4、專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)資金。森林公園自籌資金銀行貸款招商引資個(gè)人捐資籌資方案確定主要有資金籌集成本的籌資風(fēng)險(xiǎn)兩部分組成.，總投資為5710萬(wàn)元。下面有三種方案，其中，貸款利率5%屬于國(guó)家政策性貸款，債息6%籌集費(fèi)率為1%股息5%籌集費(fèi)率為1.5%。資金來(lái)源萬(wàn)案A萬(wàn)案B萬(wàn)人c自有資金30%30%30%發(fā)放債券30%20%發(fā)放股票20%10%銀行貸款40%50%40%資金成本率：K=D/PX()K為資金成本率，D為資金占用率，P資金總額，f籌資費(fèi)率綜合資金成本率：Kw=2(Ki*Wi)Kw為綜合資金成本率Ki第i種個(gè)別資金成本率，Wi第i種個(gè)別資金占全部資金的比重。方案A:W=30%,K=1731X6%/171

5、3X(1-1%)=6.1%Kw=WXK=1.8%方案B:W=20%K=1142X5%/1142X(1-1.5%)=5.1%Kw=20%X5.1%=1.01%方案C:W1=20%K仁6.1%W2=10%K2=5.1%Kw=20%X6.1%+10%5.1%=1.73%資金成本是籌資者取得和占用資金應(yīng)付出的代價(jià)，故資金成本率越大，所付出的代價(jià)也就越大。以上三種方案相比較可知：方案B的綜合資金成本率最小，所以本次項(xiàng)目融資方式定為方案B最為合理。四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析(-)項(xiàng)目收入估算1、估算范圍和依據(jù)項(xiàng)目收入包括門(mén)票、交通、娛樂(lè)、飲食、住宿、購(gòu)物及其它收入。根據(jù)邊建設(shè)，邊開(kāi)放地經(jīng)營(yíng)原則，項(xiàng)目輸入按建設(shè)期

6、分段估算。確定有關(guān)估算指標(biāo)地依據(jù)：(1)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)水平(2)周邊地區(qū)社會(huì)消費(fèi)水平(3)同類(lèi)型森林公園、旅游區(qū)的估算指標(biāo)2、估算指標(biāo)門(mén)票：25元/人，按游客人數(shù)的100%八算交通：10元/人，按游客人數(shù)的90%人算住宿：50元/日.人，按游客人數(shù)的10%八算娛樂(lè)：20元/人，按游客人數(shù)的10%八算購(gòu)物：20元/人，按游客人數(shù)的100%人算飲食：20元/人，按游客人數(shù)的70%嶂其它：10元/人，按游客人數(shù)的100%嶂3、估算結(jié)果根據(jù)以上指標(biāo)，按該縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃旅客流量的90%預(yù)測(cè)游客流量，到項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)初期開(kāi)始接待游客，預(yù)計(jì)建設(shè)初期年項(xiàng)目接待國(guó)內(nèi)外旅游客流量預(yù)計(jì)將達(dá)31.1萬(wàn)人次、建設(shè)后期游客達(dá)56

7、.3萬(wàn)人次，收入情況預(yù)估詳見(jiàn)表2表2年經(jīng)營(yíng)收入估算表單位：萬(wàn)元/年項(xiàng)目近期遠(yuǎn)期門(mén)票/.b1407.5住宿155.5281.5父通279.9506.7娛樂(lè)62.2112.6購(gòu)物6221126飲食435.4788.2其它311563合計(jì)2643.54785.5（-）、項(xiàng)目成本估算1可變成本估算可變成本估算使根據(jù)一般的可變成本率進(jìn)行估算，詳見(jiàn)表3表3年可變成本估算表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目可變成本率（近期遠(yuǎn)期門(mén)票20155.5281.5住宿5077.75140.75父通60167.94304.02娛樂(lè)4527.9950.67購(gòu)物85528.7957.1飲食60261.24472.92其它50155.5281.

8、5合計(jì)1374.622488.462、經(jīng)營(yíng)成本估算經(jīng)營(yíng)成本包括可變成本、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)。年經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)：正式管理人員（10人）按每人每月2000元，一般管理人員（近期80人，遠(yuǎn)期100人）按每人每月1500元計(jì)算。項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)成本詳見(jiàn)表4項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)成本近期遠(yuǎn)期表4年經(jīng)營(yíng)成本估算表單位：萬(wàn)元可變成本1374.622488.46管理費(fèi)168204其它155.5281.5合計(jì)1698.122973.96（三）稅金及附加費(fèi)估算根據(jù)國(guó)家政策和有關(guān)部門(mén)規(guī)定，旅游業(yè)開(kāi)發(fā)不計(jì)投資方向調(diào)節(jié)稅，只征收營(yíng)業(yè)稅，城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)，上杭森林公園年稅金計(jì)附加費(fèi)估算結(jié)果詳見(jiàn)表5表5年稅金及附加費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目年稅金

9、及附加費(fèi)備注前期后期1、營(yíng)業(yè)稅132.175239.275營(yíng)業(yè)收入的5%2、城建稅9.2522516.74925營(yíng)業(yè)稅的7%3、教育附加5.2879.571營(yíng)業(yè)稅的4%合計(jì)146.71425265.59525（四）項(xiàng)目利潤(rùn)估算上杭森林公園前后期的利潤(rùn)估算結(jié)果詳見(jiàn)表6表6項(xiàng)目年利潤(rùn)估算表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目年稅金及附加費(fèi)后期項(xiàng)目收入2643.54785.5經(jīng)高成本1698.122973.96稅金及附加146.71425265.59525利潤(rùn)798.665751545.94475根據(jù)計(jì)算，近期（2001-2013年）的年利潤(rùn)為798.66575萬(wàn)元；遠(yuǎn)期的年利潤(rùn)為1545.94475萬(wàn)元。（五）項(xiàng)目其他

10、經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)估算幾分析1項(xiàng)目投資回收期分析可能影響到該項(xiàng)目效益的不確定因素由：價(jià)格、投資、成本、游客量、利率等，針對(duì)全部投資內(nèi)部收益率、投資回收期、全部投資凈現(xiàn)值及貸款償還期等4項(xiàng)指標(biāo)。回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量為正值的第幾年1+（上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量）本次運(yùn)用單因素敏感項(xiàng)分析（變化1次，變化率幅度5%，重點(diǎn)選取營(yíng)業(yè)收入和經(jīng)營(yíng)成本兩項(xiàng)加以分析，使決策者了解不確定因素對(duì)項(xiàng)目投資回收期的影響，最后進(jìn)行相關(guān)的分析表。表7敏感性分析表變化因素投資回收期營(yíng)業(yè)收入降低5%6.26經(jīng)營(yíng)成本增加5%6.21正常5.98經(jīng)過(guò)營(yíng)業(yè)收入與經(jīng)營(yíng)成本變動(dòng)的相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算可知，這兩種因素的變動(dòng)中營(yíng)業(yè)收入對(duì)回收期的

11、影響更大一些，但總的來(lái)說(shuō)基本沒(méi)使投資回收期產(chǎn)生不可忽略的影響。兩種情況下投資回收期基本保持在6年數(shù)值不變，故本項(xiàng)目建設(shè)的投資回收期大約為6年。2、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值分析凈現(xiàn)值指特定方案未來(lái)現(xiàn)金流入量現(xiàn)值與未來(lái)現(xiàn)金流出量現(xiàn)值之間的差額。計(jì)算公式為：凈現(xiàn)值二未來(lái)報(bào)酬總現(xiàn)值-建設(shè)投資總額NPV乏It/（1+R-刀Ot/（1+R式中：NPV凈現(xiàn)值；It-第t年的現(xiàn)金流入量；Ot-第t年的現(xiàn)金流出量；R折現(xiàn)率；n投資項(xiàng)目的壽命周期根據(jù)公式計(jì)算可得凈現(xiàn)值（NPV）3456789（2644/1.1，3222/1.14+3867/1.15+4786/1.16+4786/1.17+4786/1.18+4786/1.19

12、+4786/1.110（1910/1.1+2000/1.12+2845/1.13+2345/1.14+2145/1.15+3240/1.16+3240/1.17+3240/1.18+3240/1.19+3240/1.11）=1766.83、項(xiàng)目?jī)?nèi)含報(bào)酬率分析凈現(xiàn)值1766.8為正數(shù)說(shuō)明該項(xiàng)目的報(bào)酬率超過(guò)10%。故該項(xiàng)目對(duì)投資公司來(lái)說(shuō)是有利的。五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析可能影響到該項(xiàng)目效益的不確定因素由：價(jià)格、投資、成本、游客量、利率等。針對(duì)全部投資內(nèi)部收益率、投資回收期、全部投資凈現(xiàn)值指標(biāo)，運(yùn)用單因素敏感項(xiàng)分析（變化1次，變化率幅度5%），重點(diǎn)選取營(yíng)業(yè)收入和經(jīng)營(yíng)成本兩項(xiàng)加以分析，使決策者了解不確定因素對(duì)

13、項(xiàng)目評(píng)價(jià)的影響，確定不確定因素變化的臨界值，以便更好地采取防范措施。結(jié)果表明，營(yíng)業(yè)收入降低5%時(shí)，投資回收期延長(zhǎng)了0.28年。經(jīng)營(yíng)成本提高了5%時(shí)，投資回收期延長(zhǎng)了0.23年。由此可見(jiàn)，營(yíng)業(yè)收入和經(jīng)營(yíng)成本的變化對(duì)上杭森林公園效益回收影響都不大，故此項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)較低，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性較好。在分析的兩個(gè)因子中，營(yíng)業(yè)收入對(duì)項(xiàng)目影響稍大，應(yīng)采用以下方法降低風(fēng)險(xiǎn)：1、科學(xué)調(diào)配景區(qū)淡旺季門(mén)票價(jià)格，避免出現(xiàn)游客因門(mén)票價(jià)格的變化而反感的現(xiàn)象2、盡量實(shí)現(xiàn)景區(qū)財(cái)政收支情況陽(yáng)光化，以避免貪污或謊報(bào)數(shù)據(jù)等情況。3、景區(qū)的各種消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要與市場(chǎng)要素的變化相結(jié)合，故應(yīng)多做市場(chǎng)調(diào)查。工作年度項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期近期遠(yuǎn)期20092010201120122013201420152016201720181現(xiàn)金流入33659264432223867478647864786478647861.1營(yíng)業(yè)收入33659264432223867478647864786478647862現(xiàn)金流出27443191020002845234521453240324032403240