房地產(chǎn)股加債項(xiàng)目融資PPT課件

1、股加債項(xiàng)目融資資金中心2017年3月28日主要內(nèi)容n一、模式概述n二、交易結(jié)構(gòu)n三、業(yè)務(wù)流程1、項(xiàng)目選擇；2、利潤測算；3、方案測算；4、融資方案報批；5、合同起草；6、合同報批。n四、案例分析2022-3-142一、模式概述n股加債：不確定回購的股本+無息股東借款，在香港會計(jì)準(zhǔn)則下，不增加有息負(fù)債率n明保：無息股東借款n暗保：股本+利息2022-3-143與名股實(shí)債、假股真?zhèn)捻?xiàng)目融資的最大區(qū)別：不得有（直接或間接表述的）我方確定的股權(quán)回購義務(wù)，否則影響非負(fù)債融資的認(rèn)定。確定回購的股？+無息借款？二、交易結(jié)構(gòu)2022-3-144主要合同：n1.股加債合作協(xié)議（主協(xié)議）n2.保證合同（恒大集團(tuán)

2、-擔(dān)保股東無息借款）n3.承諾函（上市公司-擔(dān)保股東無息借款）n4.股權(quán)質(zhì)押合同（擔(dān)保股東無息借款-項(xiàng)目公司股權(quán)）n5.抵押合同（擔(dān)保股東無息借款）n6.合作開發(fā)協(xié)議附件一-項(xiàng)目公司章程項(xiàng)目公司無息股東借款+49%股本信托、資管、基金等恒大地區(qū)公司51%股權(quán) 項(xiàng) 目投資投資回報償還無息股東借款利潤分配/股權(quán)回購+后期如進(jìn)行回購可對股權(quán)回購款進(jìn)行擔(dān)保：國內(nèi)集團(tuán)和上市公司雙擔(dān)保。股東無息借款擔(dān)保：1、土地階段性抵押；2、股權(quán)質(zhì)押；3、國內(nèi)集團(tuán)和上市公司雙擔(dān)保。股和債的比例？金融機(jī)構(gòu)如何退出？避開四證和資本金解決高額地價非負(fù)債融資2022-3-145退出約定n設(shè)置經(jīng)營管理目標(biāo)：n銷售率、回款率等n經(jīng)

3、營管理目標(biāo)未達(dá)成時：n雙方都有權(quán)退出n股權(quán)價值評估；約定退出。n經(jīng)營管理目標(biāo)全部達(dá)成時：n恒大有權(quán)買對方股權(quán)；對方無權(quán)退出，但有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方（恒大有優(yōu)先購買權(quán)）。n股權(quán)價值評估；進(jìn)行利潤分配。退出：傾向于能完成經(jīng)營管理目標(biāo)。設(shè)置經(jīng)營管理目標(biāo)為保證合作利益，在合作投資款項(xiàng)全部到位之日起【】個月屆滿之日，恒大對項(xiàng)目公司的經(jīng)營管理目標(biāo)如下：n項(xiàng)目公司按照約定時間和數(shù)額償還甲方股東借款；n項(xiàng)目地塊全部工程已經(jīng)動工建設(shè)；n項(xiàng)目公司已完成項(xiàng)目地塊物業(yè)中的住宅銷售率不低于【】%，已售住宅交付率不低于【】%，商業(yè)和停車位以及其他所開發(fā)物業(yè)銷售率不低于【】%。銷售回款不低于【】%。2022-3-146目標(biāo)設(shè)置

4、須可控；不可設(shè)置偏離實(shí)際過高，否則視為我方間接為對方按時退出提供間接保證。恒大履行“無義務(wù)”回購，目標(biāo)未達(dá)成，雙方也可繼續(xù)持股合作經(jīng)營。退出約定目標(biāo)未達(dá)成n合作方退出項(xiàng)目公司，恒大有權(quán)收購合作方持有的全部項(xiàng)目公司股權(quán)，股權(quán)收購價格按照以下兩種方式確定的價格孰高者：（1）合作方股權(quán)價值+項(xiàng)目公司對合作方的剩余股東借款應(yīng)付恒大的100萬元項(xiàng)目管理費(fèi)。合作方股權(quán)價值按約定進(jìn)行評估。（2）項(xiàng)目公司中合作方剩余股本金+項(xiàng)目公司對合作方的剩余股東借款+合作方按其股權(quán)比例乘以預(yù)計(jì)項(xiàng)目公司的預(yù)期凈收益的【】%應(yīng)付恒大的100萬元項(xiàng)目管理費(fèi)合作方收到項(xiàng)目公司的累計(jì)分紅。2022-3-147應(yīng)參照合作期滿預(yù)計(jì)可達(dá)

5、成的利潤比例填入n恒大退出項(xiàng)目公司，合作方有權(quán)收購恒大持有的全部項(xiàng)目公司股權(quán)，股權(quán)收購價格為:恒大的股權(quán)價值+項(xiàng)目公司對恒大的剩余股東借款。恒大的股權(quán)價值按約定進(jìn)行市場評估。暗保打折？恒大是否必須賣？退出約定目標(biāo)全部達(dá)成n如恒大方全部達(dá)成約定的經(jīng)營管理目標(biāo)，恒大方有權(quán)要求合作方于合作方投資款項(xiàng)全部到位之日起【】個月屆滿之日向恒大方轉(zhuǎn)讓合作方持有的項(xiàng)目公司股權(quán)。合作方有權(quán)向第三方轉(zhuǎn)讓其持有的項(xiàng)目公司股權(quán)，同等條件下，恒大方有優(yōu)先購買權(quán)。合作方股權(quán)價值參照第五章第2條的計(jì)算方法確定。n如果項(xiàng)目公司實(shí)際完成凈收益為合作方、恒大方預(yù)計(jì)凈收益的【】%-【】%，雙方按合作方【】%，恒大方【】%的比例分配項(xiàng)

6、目公司的凈利潤；如果項(xiàng)目公司實(shí)際完成凈收益為合作方、恒大方預(yù)計(jì)凈收益的【】%-【】%，雙方按合作方【】%，恒大方【】%的比例分配項(xiàng)目公司的凈利潤；如果項(xiàng)目公司實(shí)際完成凈收益為合作方、恒大方預(yù)計(jì)凈收益的110%以上，對于預(yù)計(jì)凈利潤的【】%以內(nèi)的部分雙方按合作方【】%，恒大方【】%的比例分配，超過預(yù)計(jì)凈利潤的【】%以上的部分，合作方方按【】%，恒大方按【】%的比例分配。2022-3-148對大股東的獎勵：同股同權(quán)或恒大占優(yōu)？增加暗保條款三、業(yè)務(wù)流程n1、項(xiàng)目選擇n2、利潤測算n3、方案測算n4、融資方案報批n5、合同起草n6、合同報批2022-3-149三、業(yè)務(wù)流程項(xiàng)目選擇n項(xiàng)目規(guī)模不宜過大，開發(fā)

7、周期和融資期限匹配n在同股同權(quán)的條件下，合作方分配的利潤能基本覆蓋預(yù)期投資回報n股權(quán)結(jié)構(gòu)相對清晰簡單2022-3-1410如何選擇：建面？銷售？三、業(yè)務(wù)流程利潤測算n單位造價、售價及相關(guān)費(fèi)用要合理n集團(tuán)模板2022-3-1411利潤測算表：作為主合同合作協(xié)議的附件退出：傾向于能完成經(jīng)營管理目標(biāo)，利潤測算非常重要。三、業(yè)務(wù)流程方案測算2022-3-1412方案測算n股權(quán)年均收益率須小于或等于20%n合作方的分紅比例與其占股比例不能偏差過大，不能高于2%如：融資金額10億元，成本10%，期限2年，項(xiàng)目預(yù)計(jì)凈收益3.8億元，股比51:49，那么，股？無息借款？n財(cái)務(wù)顧問費(fèi)或安排費(fèi)等：不能高于1%三、

8、業(yè)務(wù)流程融資方案報批2022-3-1413n融資方案的擬寫n融資方案報批的附件n項(xiàng)目基本信息表+利潤測算表n股加債融資方案表+股加債融資方案測算表n成本費(fèi)用預(yù)測表+周邊售價調(diào)研表n現(xiàn)金流量預(yù)測表n開發(fā)建設(shè)計(jì)劃（含總規(guī)）融資方案擬寫要點(diǎn)n方案摘要：方案摘要：寫明雙方增資金額及持股比例n1.資金需求資金需求n2.融資金額、方式及用款計(jì)劃融資金額、方式及用款計(jì)劃n2.1融資金額：【】億元（其中股權(quán)投入【】億元，其余【】億元為股東無息借款）n2.2方式：股加債（不確定回購的股+無息股東借款），非負(fù)債融資n2.3用款計(jì)劃：寫明用于支付土地款、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)等n3.股權(quán)股權(quán)n3.1股權(quán)回報方式：按年化【】%

9、計(jì)算對方投資收益n3.2股權(quán)退出方式：n當(dāng)經(jīng)營目標(biāo)未達(dá)成時，我司有權(quán)收購合作方持有的股權(quán)，折合成本約為【】%n當(dāng)經(jīng)營目標(biāo)達(dá)成時：n（1）我方有權(quán)要求合作方在合作期滿時將其持有的項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給我方，合作方有權(quán)向第三方轉(zhuǎn)讓其持有的項(xiàng)目公司股權(quán)，同等條件下，我方有優(yōu)先購買權(quán)。2022-3-1414n（2）利潤分配：n如果項(xiàng)目公司實(shí)際完成凈收益為甲、乙方預(yù)計(jì)凈收益的【】%-【】%，雙方按甲方【】%，乙方【】%的比例分配項(xiàng)目公司的凈利潤，折合成本在【】左右，最高不超過【】；nn如果項(xiàng)目公司實(shí)際完成凈收益為甲、乙方預(yù)計(jì)凈收益的110%以上，對于預(yù)計(jì)凈利潤的【】%以內(nèi)的部分雙方按甲方【】%，乙方【】%的

10、比例分配，超過預(yù)計(jì)凈利潤的【】%以上的部分，甲方按【】%，乙方按【】%的比例分配，折合成本略高于【】%n4.債權(quán)債權(quán)n4.1債權(quán)期限：【】年n4.2債權(quán)成本及前端費(fèi)用：無息股東借款n5.成本：成本：綜合成本【】%，其中*費(fèi)【】%/年n6.不適合做開發(fā)貸的情況說明：不適合做開發(fā)貸的情況說明：n7.擔(dān)保方式：擔(dān)保方式：股東無息借款擔(dān)保：1、土地階段性抵押，不影響開發(fā)貸和預(yù)售證辦理；2、股權(quán)質(zhì)押；2、國內(nèi)集團(tuán)和上市公司雙擔(dān)保。后期如進(jìn)行回購可對股權(quán)回購款進(jìn)行擔(dān)保：國內(nèi)集團(tuán)和上市公司雙擔(dān)保。n8.其他說明：其他說明：三、業(yè)務(wù)流程合同起草n影響非債性質(zhì)認(rèn)定的關(guān)鍵條款影響非債性質(zhì)認(rèn)定的關(guān)鍵條款n1.除歸還

11、無息借款、相關(guān)費(fèi)用外不能有確定金額的支付義務(wù)；n2.不得有（直接或間接表述的）確定的合作結(jié)束日期；n3.不得有（直接或間接表述的）我方確定的股權(quán)回購義務(wù)。n影響項(xiàng)目并表的關(guān)鍵條款影響項(xiàng)目并表的關(guān)鍵條款n1.我方須掌握項(xiàng)目的經(jīng)營控制權(quán);n2.項(xiàng)目資金支付不能受到完全的限制。n我方控制風(fēng)險條款我方控制風(fēng)險條款2022-3-1415影響非債性質(zhì)認(rèn)定的關(guān)鍵條款影響非債性質(zhì)認(rèn)定的關(guān)鍵條款n1.“合作期滿時雙方可約定（非義務(wù)）終止合作?！彪p方可約定合作期限，但必須明確為到期無終止義務(wù)，否則視為有期限的債。n2.各項(xiàng)經(jīng)營管理目標(biāo)需根據(jù)工程和銷售計(jì)劃設(shè)置，不可設(shè)置過高，否則視為我方間接為對方按時退出提供間接保

12、證。n3.退出機(jī)制：經(jīng)營目標(biāo)未達(dá)成時雙方均有權(quán)退出，經(jīng)營目標(biāo)達(dá)成時我方有權(quán)要求回購。注意退出機(jī)制中我方只有權(quán)利沒有義務(wù)，否則視為負(fù)債。n3.不可出現(xiàn)我方“無條件收購”對方股權(quán)的情況，否則視為確定的回購義務(wù)，定性為負(fù)債。n4.擔(dān)保事項(xiàng)：n對于股東無息借款的擔(dān)保協(xié)議放款前簽訂；n對我方行使收購權(quán)后所產(chǎn)生的股權(quán)款支付義務(wù)的擔(dān)保協(xié)議須合作結(jié)束時簽訂（放款前僅作為主協(xié)議附件）；n對于對方的收益或者分紅收入任何情況下不做擔(dān)保。2022-3-1416影響項(xiàng)目并表的關(guān)鍵條款影響項(xiàng)目并表的關(guān)鍵條款n1.我方應(yīng)持有項(xiàng)目公司50%以上股權(quán)。n2.項(xiàng)目的成本預(yù)算、銷售定價、資金支付等經(jīng)營控制相關(guān)事項(xiàng)在協(xié)議中必須體現(xiàn)為

13、我方的決定權(quán)。體現(xiàn)方式有兩種：一是在協(xié)議中直接明確由我方?jīng)Q定；二是協(xié)議中寫為由董事會審批決定，但在章程中須明確董事會對于這幾項(xiàng)的議事原則為三分之二或以上通過即可（即我方董事通過即可）。n3.財(cái)務(wù)監(jiān)管：協(xié)議中不得體現(xiàn)對方對我方資金的完全審批權(quán)，否則我方資金受限影響項(xiàng)目并表。（可在項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)制度中另行約定，制度不作為合作簽署文件）n4.項(xiàng)目公司章程：股東會議事原則及董事會議事原則須保證我方對項(xiàng)目經(jīng)營有完全控制權(quán)。（重大投資、融資、房屋銷售以外的資產(chǎn)處置的議事原則可為雙方一致通過）2022-3-1417我方控制風(fēng)險條款我方控制風(fēng)險條款n1.采取評估退出時，評估公司應(yīng)由我方選擇。n2.遇到特殊情況須

14、保留協(xié)商機(jī)制。n3.協(xié)議中須明確股東無息借款的抵押擔(dān)保劣后于項(xiàng)目后期申請開發(fā)貸和申辦預(yù)售證。n4.作為出質(zhì)人，我方享受出質(zhì)股權(quán)的紅利及孳息。n5.對方分次放款的，其放款間隔應(yīng)限制在一定范圍內(nèi)，否則可能有悖于雙方事先認(rèn)可的融資測算。2022-3-1418三、業(yè)務(wù)流程合同報批n主協(xié)議：1.股加債合作協(xié)議n前期附協(xié)議：4.保證合同（恒大集團(tuán)-擔(dān)保股東無息借款）n5.承諾函（一）（上市公司-擔(dān)保股東無息借款）n6.股權(quán)質(zhì)押合同（擔(dān)保股東無息借款-項(xiàng)目公司股權(quán)）n8.抵押合同（擔(dān)保股東無息借款）n9.合作開發(fā)協(xié)議附件一-項(xiàng)目公司章程n后期附協(xié)議：2.項(xiàng)目公司投資權(quán)益收購協(xié)議n3.保證合同（恒大集團(tuán)-擔(dān)保

15、收購權(quán)）n6.承諾函（二）（上市公司-擔(dān)保收購權(quán)）n其他附協(xié)議：增資擴(kuò)股協(xié)議n資金監(jiān)管協(xié)議2022-3-1419四、案例分析2022-3-1420新公司B第三方公司A項(xiàng)目公司恒大基金開發(fā)建設(shè)90%10%利潤分配利潤分配56.67%43.33%原股權(quán)占比：公司A占35%，新公司B占65%。無息借款如何解決無息股東借款的的抵、質(zhì)押問題？1、換成信托或資管？2、增加委貸銀行？3、跟國土、工商協(xié)商？項(xiàng)目土地融資金額10億元，成本12%，期限2年，初步預(yù)計(jì)凈收益5億元，原設(shè)置股權(quán)占比：恒大占78.46%，基金占21.54%。其他模式一項(xiàng)目公司無息股東借款4.8億元+49%股本，0.2億元資產(chǎn)管理計(jì)劃（5億元）恒大地區(qū)公司51%股權(quán)*銀行托管、委貸托管費(fèi) 項(xiàng) 目投資投資回報償還無息股東借款