讀書報告——控制性詳細規(guī)劃指標體系的若干問題

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上 讀書報告控制性詳細規(guī)劃指標體系的若干問題 隨著2008年1月1日新的城鄉(xiāng)規(guī)劃法的實施，控制性詳細規(guī)劃的重要性被提上了一個新的高度，對我們城市規(guī)劃的實施和管理工作也提出新的并且是更加嚴格的要求。同時，我們也應該看到現(xiàn)行的控制性詳細規(guī)劃還是存在著一定的問題的，特別是其中的指標體系，在實際的管理和操作過程中還存在著很多的不足，具體的表現(xiàn)為某些指標缺乏一定的靈活性，對實際的建設指導作用較小，甚至會阻礙土地的開發(fā)和建設。應該如何完善控制性詳細規(guī)劃的指標體系使其具有更好的指導意義，是放在我們面前急需解決的問題。一、 現(xiàn)存問題初探（一） 缺乏靈活性 城市規(guī)劃編制辦法 第二十四條規(guī)

2、定，“編制城市控制性詳細規(guī)劃，應當依據(jù)已經(jīng)依法批準的城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃，考慮相關專項規(guī)劃的要求，對具體地塊的土地利用和建設提出控制指標，作為建設主管部門（城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門） 做出建設項目許可的依據(jù) ?！背鞘幸?guī)劃基本術語標準指出，控規(guī)“以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設地區(qū)的土地使用性質和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求?！?可以看出，控制性詳細規(guī)劃顧名思義就是要 “控制 ”， 對土地開發(fā)利用的性質、 強度、配套等起到控制性的作用。現(xiàn)行的控制性詳細規(guī)劃中的控制主要包括了用地的控制和指標的控制，其中用地的控制主要為土地利用的功能分區(qū)以及其區(qū)位和規(guī)模的

3、確定，地塊內交通的組織，道路線型等級確定，配套的市政設施的控制等等，這些也是目前的控制性詳細規(guī)劃編制過程中最為重視和做的最為完善的一塊內容. 而鑒于目前的城市建設形式來說，由于發(fā)展和建設的速度過快，也由于大多數(shù)的地方政府沒有擺正發(fā)展和控制的關系，使得現(xiàn)在許多的控規(guī)都處在消極控制的狀態(tài)，只是作為土地開發(fā)利用的一個參考，在管理審批中遇到利益權衡時，通常被迫做出讓步的也往往是控規(guī)。也存在著許多控規(guī)剛剛編制完成就面臨著需要修編的尷尬處境。這一方面的原因是對規(guī)劃的執(zhí)行力度不夠，另一方面，控規(guī)本身缺乏一定的靈活性也是導致其不能適應城市建設發(fā)展形勢的重要原因。比如我們經(jīng)常提到的變更控規(guī)中用地性質的問題，現(xiàn)有

4、的規(guī)劃辦法和控規(guī)文本中對用地性質兼容性做了一定適建要求，這些適建主要是針對地塊建設的復合性提出的，最常見的做法是提出兼容性質的具體要求和兼容建筑量的一般比例。而在實際用地審批過程中，更多的是用地性質本身的變更要求，現(xiàn)行的控規(guī)中卻并沒有提出相應的應對辦法。我們應該認識到，在現(xiàn)在的城市建設速度下，變更規(guī)劃提出的用地性質是不可避免的事情，如果在控制性詳細規(guī)劃編制的過程中就已經(jīng)考慮到地塊性質所可能有的變更情況，那在規(guī)劃管理中控規(guī)就會有更大的靈活性。 比如：我們可以把用地性質分為三類，第一類為規(guī)劃用地性質，即我們在土地利用規(guī)劃圖上提出的用地性質，是優(yōu)先考慮的。第二類為可用用地性質，即在確實需要變更該地塊

5、用地性質的時候，通過一定程序的審批可以變更作為該地塊用地性質的備選性質。第三類為不可用用地性質，即在任何情況下，該地塊都不允許使用的用地性質。 這樣，對不同區(qū)域的地塊，根據(jù)實際情況和建設情況的需要，我們就可以選擇不同級別的靈活性程度。對需要重點打造和建設的區(qū)域，地塊的靈活性可以比較低，控制就會比較嚴格。而對那些非重點地塊或者土地開發(fā)形勢較為復雜的區(qū)域，我們對土地性質的靈活性就可以適當?shù)脑黾?，以獲得最佳的開發(fā)效果。 （二）指標體系的確立科學性不足 在現(xiàn)行的控制性詳細規(guī)劃編制過程中，對指標體系的確立往往沒有對用地結構用地性質等的確立來的重視，但在實際的規(guī)劃管理過程中，指標體系的重要性卻是絲毫不比用

6、地性質的重要性低的。 現(xiàn)行的控制性詳細規(guī)劃的控制指標分為強制性指標和指導性指標。 強制性指標主要包括：用地性質、用地面積、建筑密度、建筑控制高度、建筑紅線后退距離、容積率、綠地率、交通出入口方位和停車泊位及其他需要配置的公共設施等。 指導性指標一般包括：人口容量：即規(guī)劃地塊內部每公頃用地的居住人口數(shù)。建筑形式、體量、 色彩、 風格等等要求。 在這些指標中，建筑密度、容積率、高度控制、綠地率這幾個指標尤為重要，直接關系到地塊的建設強度。但就是這些指標的確立，卻缺乏與之重要程度相適應的科學性。一方面，指標的確立通常都是根據(jù)相關的規(guī)定或者經(jīng)驗值來獲得，另一方面，指標本身的控制性也存在著一定的不足。比

7、如我們通常對綠地率所提出的30%的指標，在很多時候都缺乏可靠的依據(jù)，這也使得在實際的規(guī)劃管理和建設中得不到很好的執(zhí)行，或者執(zhí)行了卻沒有獲得相應的效果。二、幾個指標的引入和梳理（一） 高度指標的模糊控制 高度控制是否可以用較為模糊的標準，如：可分為低層、多層、高層、超高層等有一個區(qū)間范圍的指標分類。 高度控制的規(guī)定，除滿足一些技術上（如凈空、微波通道等）的高度控制要求和部分的開發(fā)強度控制要求之外，最主要的是要滿足城市建筑空間輪廓和景觀塑造的需要?，F(xiàn)在的高度控制指標模式都是設置高度上限數(shù)值的唯一指標，所以在控規(guī)編制過程中委托單位考慮到招商引資的需要或者是開發(fā)強度的不確定性通常會要求只控制高度下限或

8、者干脆要求不設高度控制，這使得高度控制的原本的出發(fā)點和起碼的作用都得不到發(fā)揮，沒有達到“控制”的作用卻成了“限制”開發(fā)的指標。 為達到高度控制的原有作用，是否可以用一些較為靈活和模糊的標準來進行分類，如分為低層（小于等于6米）、多層（6-20米）、高層（20-50米）、超高層（50米以上）等，并在每個地塊之內用百分比表示每種高度建筑的比例，如確定一個地塊高度控制的時候，注明該地塊以多層為主可以有適量高層建筑不允許有超高層等等。從而達到空間輪廓和景觀塑造的作用。在規(guī)劃管理過程中也可以做到適當靈活處理，只要不改變地塊的整體高度風格，都可予以批準。（二）植被覆蓋度和休憩用地率的引入 綠地率是為控制地

9、塊的環(huán)境質量而設的強制性指標，在規(guī)劃編制過程中通常用40%、30%等等數(shù)值一帶而過，沒有充分的理由，所以這個控制指標的可操作性和實際的作用也達不到預期。 個人認為綠地率這個指標的作用一個是為了保證地塊內有一定的綠色植物覆蓋，以達到控制環(huán)境質量的目的，另一個也是最根本的作用是保證在地塊內生活和活動的人親近自然的生物本性得以滿足，具體來說就是地塊內必須留有一定的用地作為人們在戶外休息、閑聊、散步、曬太陽等等活動的場所。現(xiàn)在控規(guī)的編制過程中通常會畫出數(shù)塊G11作為集中的綠地，我并不反對這種做法，我反對的是只把G11作為一個數(shù)值或者是指標的概念而忽視其實際的作用，實踐結果表明這種大面積圖案式的綠地不會

10、比街角的小游園更易于使用和更受到市民的青睞。為此，我想是否可以引入植被覆蓋度和休憩用地率這兩個指標。 我把“植被覆蓋度”定義為一個描述性指標， 分為數(shù)個等級 ： 一級覆蓋：地塊應有80%以上被植被覆蓋，擁有良好的生態(tài)環(huán)境，以自然景觀為主。 二級覆蓋：植被應覆蓋地塊較大的面積，自然景觀豐富。 三級覆蓋：植被應覆蓋地塊一定的面積，自然景觀和人造景觀有機融合。 四級覆蓋：植被應覆蓋地塊小部分面積，有一定的自然景觀。 五級覆蓋：地塊上允許只有少量植被，質量較差。 六級覆蓋：地塊上允許沒有植被覆蓋。 當然，這個分類過于粗糙用詞也不夠精準，筆者想表達的意思我們可以運用這樣一種描述性的有一定彈性的指標來達到

11、我們想控制的最基本的內容，就是地塊給人的景觀感受必須達到的標準和對環(huán)境的最基本的控制。 “休憩用地率”這一概念和植被覆蓋率是有重疊的，也就是說有些綠地是可以作為休憩用地的，但不是所有綠地都是休憩用地，從另一方面來說有幾張椅子的硬質鋪地也可以作為休憩用地，總的說來，這個指標就是為控制地塊內公共空間的大小而定的。 個人認為這個指標應該由地塊規(guī)劃容納的人數(shù)為標準制定，如每10人1平方米的休憩用地。在劃管理中，這個指標可以作為強制性的指標執(zhí)行，強制開發(fā)商或開發(fā)單位保留一定休憩用地。個人認這兩個指標，從兩個不同的側面控制了地塊的開發(fā)，保證了地塊最基本的環(huán)境、景觀和人本要求可以和綠地率一起更加準確和有效的

12、控制地塊的建設。（3） 容積率的經(jīng)濟測算和多指標關聯(lián)。 容積率是控規(guī)中最重要的一個指標，因為它直接控制了地塊的開發(fā)強度，關系到政府、開發(fā)商等等的各方利益，所以也成了控規(guī)編制過程中委托單位最重視的指標之一，和規(guī)劃修改中修改的最多的指標，而且一般都是由小往大了改，這造成了城市處處都擺出一副高密度發(fā)展的架勢。 在現(xiàn)在的控規(guī)編制過程中，容積率的確定通常采用通過地塊模型布局模擬、經(jīng)驗數(shù)據(jù)的累積歸納和對當?shù)亟ㄔO情況的調查對比得出等等方法。這些方法有著它的合理之處同時也存在著一定的局限性。 1、控制指標的確定目前多采用形體布局模擬法，通過試做形體布局的規(guī)劃設計，研究出空間布局及容量上大體合適的方案，然后加入

13、社會、經(jīng)濟等因素的評價，反算成明確的控制指標。其優(yōu)點是形象性、直觀性強，對研究環(huán)境空間結構布局有利，便于掌握；而缺陷在于工作量大并有較大的局限性和主觀性。 2、經(jīng)驗歸納統(tǒng)計法，即將已規(guī)劃的和已付諸實施的各種規(guī)劃布局形式的地塊技術經(jīng)濟指標進行統(tǒng)計分析，總結得出經(jīng)驗指標數(shù)據(jù)，并將其推廣運用。這種方法的優(yōu)點是較為準確、可靠，缺點是得出的這些經(jīng)驗指標只可運用到與原有總結情況相類似的地方，如有新的情況出現(xiàn)則難以準確把握。而且，經(jīng)驗指標的科學性和合理性往往依賴于統(tǒng)計數(shù)據(jù)的普遍性和真實性。 3、調查分析對比法，是通過對現(xiàn)狀情況作深入、廣泛的調查，以了解現(xiàn)狀中一些指標的情況和這些指標在不同區(qū)位地塊的差別，得出

14、一些可供參考的指標數(shù)據(jù)，然后與規(guī)劃目標進行對比，依據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃條件和城市發(fā)展水平，定出較合理的控制指標。這種方法較為現(xiàn)實可靠，得出的指標也較為科學合理，但它需要做大量廣泛的調查分析；它只是參照現(xiàn)狀指標數(shù)據(jù)，難以考慮到其他的影響因素，因而也難免存在一定局限性。 不管怎么樣，對現(xiàn)狀的充分認識是確定合理的容積率的必要的條件，但是復雜的預測方法和自認為合理的預測結果在得不到實踐驗證之前終究都是不確定的，也就是說任何預測的都是可能被修改的，因而是缺乏強制力的。按照現(xiàn)在較為流行的“反規(guī)劃”的思想，我們所要做的并不是去規(guī)定某樣事物應該發(fā)展成為什么樣子，而應該去控制它不能成為什么樣子。那容積率是否也可以用一個

15、區(qū)間來規(guī)范呢？下限是按照投資開發(fā)的最低收益值所得到的必須達到的容積率，上限是在地塊其他控制性指標得以保證后所能達到的最大的開發(fā)容量，或者除了這兩個指標外給再出一個建議性的指標。這就是所謂的容積率的多指標關聯(lián)和經(jīng)濟測算。我們在舊城改造的基礎上得出了一種測算方法，不過對于新區(qū)的開發(fā)不確定性可能還要多一點。 由于開發(fā)總投入×利潤率 總產(chǎn)出總投入，最低經(jīng)濟容積率的計算可采用如下公式：FAR(P1+P2+P3+P4+P5+P6)×(1+R)/SP4(1+R) 其中 P1：土地出讓基準地價；P2：土地征用費；P3 ：動遷安置成本；P4：建安成本；P5：基礎設施費；P6：開發(fā)費用；R：法

16、定利潤 ；S： 銷售價格。 這樣所得到的容積率就是保證投資開發(fā)收益的最小的容積率，也就是我上文提到的容積率的下限，當然在實際的運用過程中可能還會因為情況的不同而有所改變。 容積率上限的確定個人認為應該按照多指標關聯(lián)的方法確定，也就是說在保證其他指標，如：上文提到的植被覆蓋率、休憩用地率、高度控制和一些為保證公眾利益而必須建設的公共設施之外能提供的最大的開發(fā)容量所對應的容積率，這個容積率是不得超越的。 這樣就形成了由容積率的上限和下限形成的一個容積率區(qū)間，對一些需要特別控制的地區(qū)，我們也可以設置權重來減小這個區(qū)間的范圍，在這個區(qū)間之內的都是可以接受的，當然這也僅僅是可以接受而已，規(guī)劃師在規(guī)劃編制的過程中或者也可以在這個區(qū)間之內在提出一個較為合理的數(shù)值供規(guī)劃管理參考。3、 總結 以上是我在課外看書過程中對于控制性詳細規(guī)劃控制指標目前存在的幾點不足以及對專家學者引入