房地產(chǎn)開發(fā)項目與勘察設計

1、5.3房地產(chǎn)開發(fā)項目與工程勘察，設計勘察 、設計是房地產(chǎn)項目前期準備工作至關重要的一步，它是規(guī)劃設計 、基礎設施建設及項目建設的基礎。工程勘察是指為了滿足工程建設規(guī)劃、設計 、施工 、運營及綜合活動等方面的需要，對地形 、地質(zhì)及水文等狀況進行測繪勘探 、測試 ，并提供相應成果和資料的活動。沿途工程中勘測 、設計 、處理 、監(jiān)測活動也屬于工程勘察范疇 。工程設計是運用工程技術理論及技術經(jīng)濟方法，按照現(xiàn)行技術標準 ，對新建 、擴建 、改建項目的工藝 、土建工程、公共設施 、環(huán)境保護等進行綜合設計及技術經(jīng)濟分析，并提供作為建設依據(jù)的設計文件和圖紙的活動。工程建設時房地產(chǎn)開發(fā)項目運作過程中最為具體的一

2、個階段。在工程建設的各個環(huán)節(jié)中，勘察是基礎 ，是設計的依據(jù) ，而設計是整個工作建設的靈魂，他們對工程的質(zhì)量和效益都起這至關重要的作用，因此勘察 、設計是房地產(chǎn)開發(fā)項目的一個重要組成部分。1. 工程勘察工作勘察工作是設計前必須做好的準備工作，它是設計 、施工的基礎 ，是共享建設的先行工作 。（ 1 ）勘察工作的主要任務和目的勘察工作的主要任務是正確反映地形、地質(zhì)情況 ，確保原始資料數(shù)據(jù)的準確性，結合實際地質(zhì)情況和開發(fā)項目的具體要求 ，提出明確的評價 、結論和建議 ；體現(xiàn)國家可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，做好環(huán)境地質(zhì)的評價工作?？辈旃ぷ鞯哪康木褪菫樵O計、施工提供精確的原始資料、數(shù)據(jù) ，使設計施工工作得以順利進

3、行，在保證開發(fā)項目結構安全 、質(zhì)量優(yōu)良的前提下 ，最大限度地節(jié)省投資，降低造價 ，為項目開發(fā)創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益。（ 2 ）勘察工作的主要程序 承接勘察任務 搜集已有資料 ，包括與相鄰地質(zhì)資料以備校核； 現(xiàn)場勘察 ，編制勘察綱要 ； 出工前的準備 ； 野外調(diào)查 、測繪、勘探； 試驗 、整理數(shù)據(jù) 、分析資料 ； 編制樣圖及編制勘察報告。（ 3 ）勘察過程的分類由于勘察數(shù)據(jù)用途不同 ，可將勘察過程一下幾類。 資料分析 。對工程的穩(wěn)定性和適宜性做出評價，編制反映地形 、地貌 1 ： 5000的地形圖 ，為選擇場址提供資料 。 這類勘察稱為選擇場址勘察。開發(fā)商一般可通過規(guī)劃部門的地形圖獲知。 初步勘查

4、。初步看下一般在選擇場址勘察之后進行。對場地的穩(wěn)定性 ，是否適宜建設做出地質(zhì)評價，提出1 ： 2000 的地形圖作為建設總平面布置、主要建筑場地地基基礎設施設計的依據(jù)。 詳細勘察 。詳細勘察是在初步勘察的基礎上對建筑場地進行進一步勘察，做出工程地質(zhì)評價，為地基基礎設計的低級處理與加固 、不良地質(zhì)現(xiàn)象防治提供地址資料并繪出1 ： 1000的地形圖 。 施工勘察 。多數(shù)開發(fā)項目都不會進行施工勘察，只有在地址比較復雜，工程要求高的情況下，對與施工有關的工程地質(zhì)問題進行勘察，為制定施工方案提供相應的工程地質(zhì)資料。由以上所述可知 ，這幾種勘察工程由粗到細 ，逐步為工程建設提供了詳細的相關數(shù)據(jù)，這樣才能保

5、證開發(fā)項目的工程質(zhì)量 。（ 4 ）勘察工作原則 勘察工作必須遵守國家的法律、法規(guī)，貫徹國家有關經(jīng)濟建設方針。政策和基本建設程序 ，要貫徹執(zhí)行提高經(jīng)濟效益和促進技術進步的方針。 勘察成果要反映客觀地形 、地質(zhì)情況 ，確保原始資料的準確性，結合工程具體特點和要求提出明確的評價、結論和建議 。 勘察工作既要防止技術保守或片面追求產(chǎn)值，任意加大工作量 ，又要防止不適當?shù)販p少工作量而影響勘察成果的質(zhì)量 ，給工程建設造成事故或浪費。 要積極采用新理論、新技術 、新方法 、新手段 。 應結合工程和勘察地區(qū)的具體情況，因地制宜地采用先進可靠的看出手段和評價方法 ，努力提高勘察水平 。 勘察工作不僅要評價當前環(huán)

6、境和地質(zhì)條件對工程建設的適應性，而且要預測工程建設對地址和環(huán)境條件的影響。 要從環(huán)境出發(fā) ，做好環(huán)境地質(zhì)評價工作。 勘察工作前期應全面搜集 、綜合分析 、充分使用已有的看出資料。 要加強對勘察職工安全生產(chǎn)教育，嚴格遵守安全規(guī)程 ，防止人身 、機具和工程事故 。（ 5 ）勘察工作的具體內(nèi)容 地形測量依據(jù)國家相關規(guī)范 、標準 、規(guī)定 ，使用測量工具 ，運用測量方法 ，將地表面上的各種地形沿鉛垂方向投影到水平面上 ，按一定比例尺縮小繪制成圖，成之為地形圖 。 地形圖的繪制是地形測量中的重要組成部分。地形測量的范圍應包括整個建筑工地及全部有關的重要地段。在地形測量中 ，要特別注意搜集區(qū)域地質(zhì)、地形、地

7、貌、地震 、礦產(chǎn)及附近地區(qū)的工程地質(zhì)資料，并進行全面分析 ，最好能夠從以往的工程施工中汲取經(jīng)驗和教訓，以便及早采取相應措施。 工程勘察地質(zhì)鉆探 、挖探槽是工程地質(zhì)勘察常用的兩種方式。通過這兩種方式 ，可以查明建筑場地的土質(zhì)、結構 、地層和地基的承載能力及穩(wěn)定性狀況、巖石的性質(zhì) 、土壤的性質(zhì) 、地下水狀況等 。 在進行建筑物基礎網(wǎng)管設計時，這些資料都可以作為依據(jù) 。 地下水 、地表水的勘探在施工前 ，必須查明地下水在不同時期的水位變化、流動方向 ，誰的化學成分 ，能否與混凝土發(fā)生化學反應，是否會引起鋼筋銹蝕，以及地層的透水性 ，以確定施工方案 。 同時也應查明附近河流、湖海的水流量 、水位等資料

8、 ，為在夏季施工時的防洪排水提供依據(jù)。 氣象調(diào)查氣象調(diào)查是因地區(qū)不同、季節(jié)變化而會有大相徑庭的結果的。其內(nèi)容應該包括空氣的濕度、溫度及風向 、雨雪、不凍季節(jié)的延續(xù)、凍土層的深度等資料，為設計和施工提供依據(jù) 。2. 工程設計工作項目開發(fā)商一般以各種方式參與設計工作的全過程，同時把自己的精神和理念貫徹于設計之中，因而設計工作是房地產(chǎn)開發(fā)成果 “具體化 ”和 “形象化 ”最為重要的步驟 。設計工作一般通過委托或招標等方式選擇技術力量雄厚、設計質(zhì)量優(yōu)良的設計部門來完成 。1 ）設計工作的原則和依據(jù)（ 1 ）設計工作的原則 要遵守國家的法律、法規(guī)，貫徹執(zhí)行國家經(jīng)濟建設的方針、政策和基本建設程序，特別應貫

9、徹執(zhí)行提高經(jīng)濟效益和促進技術進步的方針。 要采取節(jié)約能源的措施，對北方需要供暖的開發(fā)項目要提倡區(qū)域性供暖，重視余熱利用。 應積極改進工藝，采用行之有效的技術措施，防止各種有害因素對環(huán)境的污染，并進行綜合治理和利用，使設計符合國家規(guī)定的標準。 開發(fā)項目的選址必須因地制宜，提高土地利用率。應盡量利用荒地、劣地，不占或少占耕地?？偲矫鎴D的布置要緊湊合理。 引進國外先進技術必須符合我國國情，著眼提高我國技術水平和制造能力。凡引進先進技術 、進口關鍵設備能滿足需要的 ，就不應引進成套項目；凡能自行設計或合作設計的 ，就不應委托或單獨依靠外國設計。 要堅持經(jīng)濟適用 、美觀實用并保證安全的原則。 要合理設計

10、戶型 、日照間距 、外立面等居民密切關心的內(nèi)容，以有利于將來開發(fā)物業(yè)的出租出售。（ 2 ）工程設計的依據(jù)進行工程設計 、編制設計文件的主要依據(jù)是項目建議書。在有條件的情況下 ，設計單位應該積極參與項目建議書的編制 、建設地址的選擇 、建設規(guī)劃的制定及試驗研究等設計的前期工作。對重點項目 ，子項目建議書批準以前 ，可根據(jù)長遠規(guī)劃的要求進行必要的資源調(diào)查、工程地質(zhì)和水文勘察、經(jīng)濟調(diào)查和多種方案的技術經(jīng)濟比較等方面的工作 ，從中了解和掌握有關情況 ，搜集必要的設計基礎資料，為編制設計文件做好準備。2 ）工程設計階段和內(nèi)容（ 1 ）設計階段根據(jù) 基本建設設計工作管理暫行辦法的規(guī)定 ，設計階段可根據(jù)建設

11、項目的復雜程度而決定。 一般建設項目 。一般建設項目的設計可按初步設計和施工圖設計兩個階段進行。 技術復雜的建設項目 。技術上復雜的建設項目，可增加激射設計階段，及即按初步的設計 、技術設計 、施工圖設計 3 個階段進行 。（ 2 ）設計各階段內(nèi)容及深度 初步設計 。初步設計一般應包括以下文字說明和圖樣：設計依據(jù) 、設計指導思想 、產(chǎn)品方案 、各類資源的用量和來源 、主要建筑物和構成物 、公共輔助設施 、新技術采用情況 、外部協(xié)作條件 、占地面積和土地利用情況、綜合利用和 “三廢 ”治理 、抗震和人防措施、各項技術經(jīng)濟指標、建設順序和期限、總概算等 、初步設計的深度應滿足以下要求 ：設計方案的

12、比較選擇和確定、主要設備和材料的訂貨、土地征用 、基建投資的控制 、施工圖設計的編制 、施工組織的編制 、施工準備等 。 技術設計 。技術設計的內(nèi)容 ，由有關部門根據(jù)工程的特點和需要自行制定。其深度應能滿足確定設計方案中重大技術問題和有關實驗 、設備制造等方面的要求。 施工設計 。施工圖設計應根據(jù)已獲批準的初步設計進行。其深度能滿足以下要求 ：設備、材料的安排和非標準設備的制作 、施工圖預算的編制 、施工要求等 。3 ）設計工作的基本內(nèi)容（ 1 ）總體設計總體設計一般由文字說明和圖樣兩部分組成。其內(nèi)容包括 ：建設規(guī)模 、產(chǎn)品方案 、主要建筑物及構成物 、公用和輔助工程 、 “三廢 ”治理及環(huán)境

13、保護方案。占地面積估計 、總圖布置 、工程進度和配合要求 、投資估算等 。（ 2 ）單體設計單體設計應該在總體設計的指導下，以統(tǒng)一規(guī)劃為前提，對建筑物的立面造型 、使用功能 、裝飾裝修等方面進行具體的設計 。 其內(nèi)容包括建筑層數(shù)、層高 、戶型 、各種管線及通道走向、建筑物外立面顏色 、玻璃幕墻的選擇應用等 。 單體設計要在可能的條件下注意美觀的原則。（ 3 ）建筑構造設計建筑材料的選擇 、建筑結構形式等都屬于構造設計。以住在建筑工業(yè)化體系為例 ，其結構形式大致可分為三大類。第一類是全裝配式結構 ，包括大板建筑 、砌塊建筑 、預制框架輕板建筑和盒子結構建筑等。這種結構的優(yōu)點是工業(yè)化程度高，施工速

14、度快 ，受季節(jié)影響小，有利于工業(yè)廢料；它的缺點也很明顯，主要是一次投資規(guī)模大，運費高 ，造價也高 。第二類是大模結構，包括大模板 、滑模 、隧道模和升板等建筑結構。整體性好 、工藝靈活 、節(jié)省運費是這種結構的優(yōu)點 。 其缺點是鋼筋、水泥用量較多，造價較高 。第三類是裝配式整體結構 ，包括內(nèi)澆外砌 、內(nèi)澆外掛和 “一半三模 ”等建筑結構 。 這種結構整體性好 ，造價也較低，適應性強 ，能因地制宜 ，且可與大模板結合 ，為各城市所樂于采用 。（ 4 ）抗震設防地震烈度為 6 度及 6 度以上地區(qū)和今后有可能發(fā)生破壞性地震的所有地震區(qū)的所有新建 、改建、擴建工程都必須進行抗震設防 。工程項目的設計文

15、件應有抗震設防的內(nèi)容 ，包括設防及依據(jù) 、設防的標準 、方案論證等 。 工程勘察 、設計單位應按規(guī)定的業(yè)務范圍承擔工程項目的抗震設計 ，嚴格遵守現(xiàn)行抗震設計和規(guī)范的有關規(guī)定 。新建工程采用新技術 、新材料和新結構體系 ，均應通過相應級別的抗震性能鑒定 ，方可采用 。5.6房地產(chǎn)開發(fā)項目招標與投標1. 招標投標的基本概念招標投標時一種市場交易行為，時商品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。房地產(chǎn)開發(fā)項目的招標投標則是指房地產(chǎn)發(fā)展商設定 “開發(fā)項目建設 ”這一標的 ，招請若干個建設單位進行秘密報價競爭，由發(fā)展商從中選擇優(yōu)勝者，并與之達成協(xié)議，簽訂合同 ，按合同實施 。發(fā)展商通過招標方式發(fā)包工程，其目的在于選

16、擇“適當 ”的承建單位 。因而發(fā)展商在招標時必須考慮投標單位的技術實力 、經(jīng)濟實力 、管理經(jīng)驗 、效率的高低 、價格是否合理、信譽是否良好 。 對于眾多的投標者，發(fā)展商只能按照一定的標準 ，例如技術先進 、質(zhì)量最佳 、工期最短 、造價最低等方面選擇中標者，在把建設工程發(fā)包給中包者 。為了真正選擇到合適的單位承包建設項目，發(fā)展商在招標前應制定統(tǒng)一的招標文件，以確定統(tǒng)一條件 ，保證投標者能夠在平等的基礎上競爭。這些招標文件包括設計圖紙、工程數(shù)量 、技術規(guī)范要求 、合同條件等 。 所有參加投標的承包商都在同一限制條件下公平競爭，都按照規(guī)定的招標文件投標，以便發(fā)展商進行對比分析，做出公平合理的評價 。

17、最后需要說明的是 ，招標投標是發(fā)展商與承建單位雙方的事，雙方必須堅持自愿 、公平 、等價 、有償?shù)脑瓌t ，誠實守信 ，講求職業(yè)道德 。雙方行為不僅受到法律制約，同時還受到法律保護。在項目建設階段 ，除了工程施工可以通過招標發(fā)包外，其他內(nèi)容如項目設計、設備供應均可通過招標發(fā)包，甚至可以通過招標由資質(zhì)較好的單位承建，亦即所謂 “交鑰匙工程 ”。2. 開發(fā)項目招標方式在國際市場上 ，招標方式主要有公開招標 、邀請招標和議標 3種。 我國招標投標法 則規(guī)定 ，招標的方式只有兩種 ，即公開招標和邀請招標 。 發(fā)展商可結合項目的建設規(guī)模、復雜程度等具體情況選擇其中某種方式。(1) 公開招標公開招標是發(fā)展商

18、本身或委托招標單位，通過海報 、報刊、廣播 、電視等手段 ，在一定范圍內(nèi) （如全市 、全國，對于大型項目甚至可以在全世界）公開發(fā)布招標公告，或直接將招標通告寄給具有投標潛力的某些公司，以招攬具備相應條件而又愿意參加的一切單位前來投標。公開招標使發(fā)展商有較大的選擇范圍，發(fā)展商可以在眾多的投標單位之間選擇報價合理、工期短 、信譽良好的承包商 ，同他達成承包合同 ，將工程委托他完成 。 這種公開競爭的方式會促使承包商努力提高開發(fā)項目的建設質(zhì)量 ，縮短工期并降低成本造價 。公開招標通常適用于工程項目規(guī)模較大、建設周期較長 、技術復雜的開發(fā)項目建設。此時發(fā)展商不易掌握確定的造價和控制工期，因而可以通過公

19、開招標方式，從中選擇提供合理標價和較短工期的單位作為承建單位。發(fā)展商在公開招標時，應在招標文件中規(guī)定開標日期、時間和地點 ，并在評標委員會和投標人在場的情況下當眾開標 。開標后 ，各投標人的報價和投標文件的有效性均應公布，并由發(fā)展商或委托招標單位負責人在承包商的每份標書總表上簽字 ，從此時到授標前任何人不得修改報價。公開招標應遵循規(guī)定的程序，這個程序?qū)⒃谙挛脑敿殧⑹?。發(fā)展商的評標標準則應當公開合理。在評標期間 ，發(fā)展商與評標組織可以要求投標人回答或澄清某些含糊不清的問題，但不能要求投標者調(diào)整報價。發(fā)展商若希望調(diào)整報價 ，只能在評選出中標者后，在議標和簽訂合同時，通過雙方協(xié)商 ，適當調(diào)整最后的合

20、同價 。按常規(guī) ，發(fā)展商公開招標項目應授標給最低報價者，除非該最低報價者的標價是不合理的或根本無法實現(xiàn)的?？傊?，公開招標是目前建筑市場所通行應大力推行的招標投標方式。發(fā)展商應盡量采用該方式發(fā)包開發(fā)項目的建設任務 。盡管公開招標可以在較大范圍內(nèi)選擇最有競爭力的承包商，但由于申請投標人較多，資格審查 、評標的工作量都較大 ，所需招標時間長 。費用也高 。（ 2 ）邀請招標邀請招標也稱選擇性招標，是由發(fā)展商或委托的招標單位向所信任的，具有相應資格的承包商發(fā)送招標通知書或招標邀請函 ，要求其參加開發(fā)項目建設投標競爭的一種發(fā)包方式。邀請招標是非公開招標方式的一種。被邀請參加投標的單位通常57 家。發(fā)展

21、商或委托招標單位可以在自己熟悉的承包商之間進行選擇，或者在一定范圍發(fā)布通知，邀請承包商報名 ，經(jīng)過資格預審后在選定邀請對象。采用邀請招標方式 ，由于被邀請參加競爭的投標單位有限，發(fā)展商不僅可以節(jié)省招標費用，而且可以提高招標工作的效率 ，節(jié)省時間 。 但是這種招標方式限制了競爭范圍，把許多可能的競爭者排除在外，這樣也就縮小了發(fā)展商的選擇余地 。邀請招標方式一般適用于那些工程性質(zhì)比較特殊，要求有專門經(jīng)驗的技術人員和專用技術，只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設項目 。 或者是公開招標的結果未產(chǎn)生出中標單位，以及由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開的建設工程 。一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目都不是上述類型的工程，

22、所以發(fā)展商較少采用“邀請招標 ”方式 。（3）議標議標 ，也稱談判招標或指定招標。它是由業(yè)主直接選定一家或幾家承包商進行協(xié)商談判，確定承包條件與標價方式 。 它的特點是節(jié)約時間 ，容易達成協(xié)議 ，迅速開展工作 ，但無法獲得有競爭力的報價。該方式適用于工期緊、工程總價較低 、專業(yè)性強的工程 ，或業(yè)主與某些承包商是長期合作伙伴關系，有良好的合作基礎 。 我國招標投標法 排除了議標的方式 ，對房地產(chǎn)這類涉及公共利益、公眾安全的項目必須采用公開或邀請招標的方式選擇承包商 。3. 招標程序招標是開發(fā)商選擇建筑商 （承包商 ）并與其鑒定合同的過程，而投標則是投標人力爭獲得實施合同的競爭過程，招標人和投標人

23、均需遵循招標投標法律和法規(guī)的規(guī)定進行招標投標活動。按照招標人和投標人參與程度，可將招標過程粗略劃分成招標準備階段、資格預審階段 、招標投標階段和決標成交階段 。1 ）招標準備招標準備階段的工作由招標人單獨完成，投標人不參與 。主要工作包括以下幾個方面。（ 1 ）選擇招標方式 根據(jù)工程特點和招標人的管理能力確定發(fā)包范圍 依據(jù)工程建設總進度計劃確定開發(fā)項目建設過程中的招標次數(shù)和每次招標的工作內(nèi)容 按每次招標前準備工作的完成情況、選擇合同的計價方式。如施工招標時 ，已完成施工圖設計的中小型工程，可采用總價合同 ；若為初步設計完成后的大型復雜工程，則采用估計工程量單價合同。 依據(jù)工程項目的特點 ，招標

24、前準備工作的完成情況、合同類型等因素的影響程度，最終確定招標方式 。（ 2 ）辦理招標備案招標人想建設行政主管部門辦理申請招標手續(xù)。招標備案文件應說明：招標工作范圍 ，招標方式 ，計劃工期 ，對招標人的資質(zhì)要求 ，招標項目的前期準備工作的完成，自行招標還是委托代理招標等內(nèi)容。獲得認可才可以開展招標工作 。（ 3 ）編制招標有關文件招標準備階段應編制好招標過程中可能涉及的有關文件，保證招標活動的正常進行。這些文件大致包括 ：招標廣告 、資格審查文件 、招標文件 、合同協(xié)議書 ，以及資格預審和評標的方法。2 ）對投標人進行資格預審對投標人進行資格預審是工程招標過程中的第一個重要步驟，其目的是為了解

25、決投標者的經(jīng)歷和過去履行類似合同的情況 ，人員、設備 、施工方面的能力 ，財務狀況 ，以確定有資格的公司名單，淘汰不合格的投標者，減少評標階段的工作時間，減少評審費用 ，排除將合同授予不合格的投標者的風險，還要保證具有一定的競爭性，為業(yè)主選擇一個優(yōu)秀詩文投標者打下良好的基礎；同時，還可以為不合格者節(jié)約購買招標文件、現(xiàn)場考察及招標等費用 。資格預審的程序包括業(yè)主編制資格預審文件，通過刊登廣告等方式邀請承包商參加資格預審，向承包商出售資格預審文件 ，承包商填寫資格預審文件并送交業(yè)主方，由業(yè)主方對所有的資格預審文件進行審查，最后確定銅鼓資格預審的公司 ，并通知所有的申請人。（ 1 ）資格預審的程序

26、編制資格預審文件。一般由業(yè)主委托咨詢公司或設計單位編制，或由業(yè)主直接組織有關專業(yè)人員編制。資格預審文件的主要內(nèi)容：工程項目簡介 ，對投標者的要求 ，各種附表等 刊登資格預審公告。在有關媒體上發(fā)布資格預審公告，要求有意參加投標的承包商申請資格審查。資格預審通知一般應包括以下內(nèi)容：業(yè)主和工程師的名稱 ；工程所在位置 、概況和合同包含的工作范圍；資金來源 ；資格預審文件的發(fā)售日期、時間、地點和價格 ；預期的計劃 ( 授予合同的日期 、竣工日期及其他關鍵日期 )；招標文件頒發(fā)和提交招標文件的計劃日期；申請資格預審須知 ；提交資格預審文件的地點及截止日期、時間 ；最低資格要求等 。 出售資格預審文件。在

27、指定的時間 、地點出售資格預審文件。 對資格預審文件的答疑。在資格預審文件發(fā)售后 ，購買文件的投標者可能由于各種原因，對資格預審文件提出各種疑問 ，投標者應將這些疑問以書面形式提交業(yè)主；業(yè)主應以書面形式回答，并同時通知所有購買資格預審文件者 。 報送資格預審文件。投標者應在規(guī)定的截止日期之前報送資格預審文件，已報送的文件在規(guī)定的截止日期后不得修改 。 資格預設文件澄清。業(yè)主可就報送的資格預審文件中的疑點要求投標者進行澄清，投標者應按實際情況回答，但不容許投標者修改資格預審文件中的實質(zhì)內(nèi)容。 資格預審文件評審。業(yè)主方組成資格預審評審委員會，對資格預審文件進行評審。 向參加者通知評審結果。業(yè)主以書

28、面形式向所有參加資格預審的投標者通知評審結果，在規(guī)定的時間 、地點向通過資格預審的投標者出售招標文件。（ 2 ）資格預審的主要審查內(nèi)容業(yè)主進行資格預審的根本目的是想尋找有資格。有能力的投標人 ，以順利實現(xiàn)自己的項目目標。因此資格預審主要從以下幾個方面對投資者能力進行判斷。 財務狀況 。投標者的財務狀況將依據(jù)資格預審申請文件中提交的財務報表，以及銀行開具的資金情況報表來判斷 。 其中特別需要考慮的是承擔新工程所需財務能力，未完工程合同的數(shù)量及其目前的進度，投標者必須有足夠的資金承擔新的工程。 施工經(jīng)驗與過去履約情況。投標者應提供在過去幾年中，所完成的相似類型和規(guī)模，以及復雜程度相當?shù)墓こ添椖康氖?/p>

29、工情況；此外，資格預審時還要考慮投標者過去的履約情況。 人員情況 。投標者應認真填寫擬選派的主要工地管理人員、技術人員 ，以及監(jiān)督人員的姓名及有關資料供審查。 投標者不能派出有足夠經(jīng)驗的人員將導致其資格審查不合格。 施工設備 。參加資格預審的投標者應清楚地填寫擬用于該項目的主要施工設備，設備的類型應適合工程的具體情況 ，數(shù)量和能力應滿足項目施工的需要。3 ）招標階段的主要工作內(nèi)容（ 1 ）招標文件的發(fā)售招標人根據(jù)招標項目特點和需要編制招標文件。它是投標人編制投標文件和報價的一句，因此應當包括招標項目的所有實質(zhì)性要求和條件。招標文件應對有資格的投標人進行發(fā)售活動。招標文件通常分為招標須知、合同條

30、件 、技術規(guī)范 、圖紙和加護資料、工程量清單幾大部分內(nèi)容。（ 2 ）現(xiàn)場考察招標人在投標細致規(guī)定的時間組織招標人自費進行現(xiàn)場考察。設置此程序的目的，一方面讓投標人了解工程項目的形成情況、自然情況 、施工條件及周圍環(huán)境條件，以便于編制投標書；另一方面也是要求投標人通過自己的實地考察確定投標的原則和策略，避免合同履行過程中投標人以比了解現(xiàn)場情況為理由推卸應承擔的責任。（ 3 ）解答投標人的質(zhì)疑投標人研究招標文件和現(xiàn)場考察后會以書面形式提出某些質(zhì)疑問題，招標人應及時給予書面解答。招標人對任何一位投標人所提問題的回答。必須發(fā)送給每一個投標人保證招標的公開與公平，但不必說明問題的來源?；卮鸷鳛檎袠宋?/p>

31、件的組成部分，如果書面解答的問題與招標文件中不規(guī)定不一致，以函件的解答為準。4 ）決標成交階段的主要工作內(nèi)容從開標日到簽訂合同這一期間稱為決標成交階段，是對各投標書進行評審比較。最終確定中標人的過程。（1）開標公開招標和邀請招標均應舉行開標會議，體現(xiàn)指標的公平 、公正和公開原則 。 在投標須知規(guī)定的時間和地點由招標人主持會議 ，所有投標人均應參加。并邀請項目建設有關部門代表出席。開標時 ，由投標人或其推選的代表檢驗投標文件的密封情況。確認無誤后 ，工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱 、投標價格和投標文件的其他內(nèi)容 。 所有在投標致函中提出的附加條件、補充說明 、優(yōu)惠條件 、替代條件等均應宣讀，如果有標底也應公布。 開標過程應當記錄 ，并存檔備查 。 開標后 ，任何投標人都不允許更改投標書的內(nèi)容和標價，也不允許在增加優(yōu)惠條件 。 投標書經(jīng)啟封后不得再更改招標文件中說明的評標、定標辦法 。（2）評標評標是對各評標書優(yōu)劣的比較，以便最終確定中標人，由評標委員會負責評標工作。 評標委員會 。評標委員會由招標人的代表和有關技術、經(jīng)濟等方面的