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文檔簡介
1、樓盤定價方法一、成本導向定價法1、成本價成定價法:就是在單位產品成本的基礎上,加上一定比例的預期利潤作為產品的售價。產品價格 = 單位產品的成本 * (1+ 價成率)2、目標收益定價法是在成本的基礎上,按照目標收益率的高低計算售價的方法。3、售價加成定價法以產品的最后銷售價為基數(shù), 按銷售價的一定百分率計算加成率,最后得出產品的售價。單位產品售價 = 單位產品總成本 / (1- 價成率)二、需求導向定價1、理解值定價法是消費者對于商品的一種價值觀念, 這種價值觀念實際上是消費者對商品的質量、用途、款式及服務質量的評估。2、區(qū)分需求定價法是指某一產品可根據(jù)不同需求強度、不同購買力、不同購買低點和
2、不同購買時間等因素,采取不同的售價三、競爭導向定價1、隨行就市定價法就是企業(yè)是自己的商品價格跟上同行業(yè)的平均水平。2、追隨領導者企業(yè)定價法有實力的公司, 為了應付或避免競爭, 或為了穩(wěn)定市場以利其長期經營,往往以同行業(yè)對市場影響最大的房地產企業(yè)的價格為標準,來制定本企業(yè)的商品房價格。四、可比樓盤定價法根據(jù)可比性樓盤較強的樓盤的價格來定價。表一、定級因素、指標與分值定級指標分值因素位置A 、距所在片區(qū)中心區(qū)的遠近,A、最差(遠)1 ,B、很差(遠)B、商業(yè)為臨街或背街, C、寫字樓 2, C、一般 3, D、很好(近) 4,為臨街或背街, D 、住宅為距所在E、最好(近) 5片區(qū)中心區(qū)的遠近價格
3、A 、百元以上為等級劃分基礎A、最高 1,B、很高 2,C、B、商鋪、寫字樓、豪宅、普通住一般 3,D、很低 4,E、最低 5宅等級依次減少 C、價格是否有優(yōu)勢配套A 、城鎮(zhèn)基礎設施:供水、排A、最不完善 1,B、不完善 2,水、供氣、供電; B、社會服務設C、一般 3,D、很完善 4,E、最施:文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體完善 5育、郵電、公園綠地物業(yè)A 、保安 B、清潔衛(wèi)生 C、機A、最差 1,B、很差 2,C、管理電 D 、綠化率及養(yǎng)護狀況 E、物業(yè) 一般 3 ,D、很好 4, E、最好 5管理費 F、是否人車分流 G、物業(yè)管理商資質建筑A 、是否漏雨水 B、門窗封閉A、最差 1,B、很差
4、 2,C、質量情況 C、內墻 D、地板 E、排水管 一般 3 ,D、很好 4, E、最好 5道交通A 、大中小巴士路線數(shù)量 B、A、最少(遠)1 ,B、很少(遠)距公交站遠近 C、站點數(shù)量 D 、大 2, C、一般 3, D、很多(近) 4,中小巴舒適程度E、最多(近) 5城市A 、規(guī)劃期限(遠中近期) B、A、最不完善 1,B、不完善 2,規(guī)劃規(guī)劃完善程度 C、規(guī)劃所在區(qū)域重 C、一般 3, D、很完善 4 ,E、最要性程度 D 、規(guī)劃現(xiàn)狀完善 5樓盤A 、總建筑面積 B、總占地 C、A、最小 1,B、很小 2,C、規(guī)模戶數(shù)一般 3,D、很大 4,E、最大 5朝向A 、按方向 B、按山景 C
5、、按A、西(西北、西南) 1 ,B、海景 D 、視野東(東南、東北)2 ,C、北(東北、西北) 3,D 、南(東南、西南)外觀A 、是否醒目 B、是否新穎 C、A、最差 1,B、很差 2,C、是否高檔 D 、感官舒適程度一般 3,D、很好 4,E、最好 5室內A 、高檔 B、實用 C、功能是A、最差(遠)1 ,B、很差(遠)裝修否完善 D 、質量是否可靠2, C、一般 3, D、很好(近) 4,E、最好(近) 5環(huán)保A 、空氣 B、噪音 C、廢物 D 、A、最差 1,B、很差 2,C、廢水一般 3,D、很好 4,E、最好 5發(fā)展A 、資產資質 B、開發(fā)樓盤多A、最差(少)1 ,B、很差(少)商
6、實力及少 C、樓盤質量 D、其他2, C、一般 3, D、很好(多) 4,信譽E、最好(多) 5付款A 、一次性付款 B、分期付款 C、A、最差(少)1 ,B、很差(少)方式按揭付款 D 、品牌2, C、一般 3, D、很好(多) 4,E、最好(多) 5戶型A 、客廳與臥室的結構關系 B、A、最差 1,B、很差 2,C、設計廚房和廁所的結構關系 C、是否有 一般 3 ,D、很好 4, E、最好 5暗房 D 、實用率大小銷售A、銷售進度 B、銷售率 C、A、最差 1,B、很差 2,C、情況尾盤現(xiàn)狀一般 3 ,D、很好 4, E、最好 5廣告A、版面大小 B、廣告頻率 C、A、最差 1,B、很差 2,C、廣告創(chuàng)意一般 3,D、很好 4,E、最好 5停車A 、停車位數(shù)量B、住戶方便A、最差 1,B、很差 2 ,C、位數(shù)量程度一般 3 ,D、很好 4, E、最好 5表二、可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表權重序號樓盤名樓盤名樓盤名備注稱稱稱位置 0.51價格 0.52配套 0.43物業(yè)管理40.3建筑質量50.3交通 0.36城市規(guī)劃70.3樓盤規(guī)模80.3朝向 0.39外觀 0.110室內裝飾110.2環(huán)保 0.212發(fā)展商信13譽 0.1付款方式140.2戶型設計150.1
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