前期物業(yè)服務合同(2011年第一版)

1、前期物業(yè)服務合同F(xiàn)-WY-004北京市前期物業(yè)服務合同開發(fā)建設單位： 物業(yè)服務企業(yè)： 前期物業(yè)服務合同開發(fā)建設單位： (以下簡稱“甲方”)住 所：法定代表人：聯(lián) 系 電 話： 傳 真：聯(lián) 系 地 址:郵 政 編 碼：物業(yè)服務企業(yè)： (以下簡稱“乙方”)住 所：法定代表人：聯(lián) 系 電 話： 傳 真：聯(lián) 系 地 址:郵 政 編 碼：開 戶 銀 行：帳 號：根據中華人民共和國合同法、中華人民共和國物權法、物業(yè)管理條例等有關法律、法規(guī)的規(guī)定，在自愿、平等、公平、誠實信用的基礎上，甲方選聘乙方提供前期物業(yè)服務,訂立本合同。第一條 物業(yè)基本情況1.1 名稱:地名核準名稱暫定名 。1.2 類型:普通住宅經濟

2、適用住房公寓別墅 辦公商業(yè) 。1.3 物業(yè)位置：1.3.1 坐落位置: 區(qū)（縣） 路（街） 。1.3.2 區(qū)域四至：東至 西至 南至 北至 1.4 建筑面積：預測面積實測面積房屋所有權證記載面積 平方米規(guī)劃平面圖和委托的物業(yè)構成明細見附件（以實際驗收清單為準）。 第二條 物業(yè)服務內容2.1 物業(yè)承接驗收（1）乙方委派專業(yè)人員接受和管理甲方移交的本物業(yè)所涉及的所有資料，編制全面的驗收表格，確定本合同項下管理范圍內物業(yè)的承接驗收方案，以便于甲、乙雙方共同對共用設施、設備、建筑物、構筑物及其附著物的公共區(qū)域進行承接驗收。（2）與甲方一起對本合同項下管理范圍內共用設施、設備，建筑物、構筑物及其附著物的

3、公共區(qū)域進行逐項承接驗收，并掌握技術資料。2.2 甲乙雙方應當就業(yè)主入住前的服務事宜簽訂書面協(xié)議，明確服務的范圍、費用以及雙方的權利義務等事項。業(yè)主入住前的服務范圍包括：（1）對已接收的物業(yè)進行維護。（2）做好公共區(qū)域的清潔工作（施工垃圾的清理、施工場地和料場的清潔由 方負責）。（3）負責項目部分或整體交付中配合甲方的管理和安排，協(xié)助完成下列第 項工作：a交付前期準備；b交接方案制定；c住宅使用說明書（如有）、質量保證書、臨時管理公約、裝修手冊等法律文件的制作；d交付場地布置。（4）協(xié)助甲方做好業(yè)主入住時的交房、接待以及與物業(yè)服務相關的咨詢，陪同業(yè)主驗收房屋等工作。（5）其他： 2.3 業(yè)主入

4、住后，乙方應當提供的物業(yè)服務包括以下內容：（1）制訂物業(yè)服務工作計劃并組織實施；管理相關的工程圖紙、檔案與竣工驗收資料等；根據法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約的授權制訂物業(yè)服務的有關制度。（2）物業(yè)共用部位的日常維修、養(yǎng)護和管理。共用部位明細見附件。（3）物業(yè)共用設施設備的日常維修養(yǎng)護、運行和管理。共用設施設備明細見附件。（4）公用綠地、花木、照明燈、導示系統(tǒng)、景觀等的養(yǎng)護。（5）清潔服務，包括房屋共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運等。（6）維護物業(yè)區(qū)域內車輛（包括自行車）行駛秩序，對車輛停放進行管理。（7）物業(yè)區(qū)域內安全防范工作，包括安全監(jiān)控、值班、巡視、門崗執(zhí)勤等。發(fā)生安全事故，應當及

5、時向有關部門報告，采取相應措施，協(xié)助做好救助工作。（8）消防服務，維護消防設施，包括公共區(qū)域的消防服務以及監(jiān)理消防管理制度等。（9）負責編制物業(yè)共用部位、共用設施設備、綠化的年度維修養(yǎng)護方案。（10）按照法律、法規(guī)和有關約定對物業(yè)裝飾裝修提供服務。（11）發(fā)現(xiàn)物業(yè)區(qū)域內違反有關物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)、規(guī)章的行為，應當及時建議、勸阻，并向有關部門報告。（12）制定預防火災、水災等應急突發(fā)事件的工作預案，明確妥善處置應急事件或急迫性維修的具體內容。（13）設立服務監(jiān)督電話，并在物業(yè)區(qū)域公告欄等醒目位置公示。（14）各業(yè)主和物業(yè)使用人單元自用部位、自用設施及設備的維修、保養(yǎng)，在當事人提出

6、委托時，乙方應接受委托并合理收取費用。（15）對業(yè)主和物業(yè)使用人違反臨時管理公約的行為，根據情節(jié)輕重，采取規(guī)勸、批評、書面警告、制止及其他合法的措施。（16）對業(yè)主或物業(yè)使用人報修事項（包括共有部位、公用設施設備的維修和自有部位、自用設施設備的特別委托維修），均應及時指派專業(yè)人員與客戶聯(lián)系、組織維修，做好維修記錄，盡量避免客戶投訴。2.4 其他委托事項，包括停車場及其他甲方留存物業(yè)等，需委托乙方經營管理的事項，由甲乙雙方另行協(xié)商并簽訂補充協(xié)議。第三條 物業(yè)服務標準乙方按照雙方約定的物業(yè)服務標準（見本合同附件五）提供服務建議參照北京地方標準住宅物業(yè)服務標準，或各地方性標準確定。第四條 物業(yè)服務期

7、限本協(xié)議自簽訂之日起生效，至 項目業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會與重新選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效且該物業(yè)服務企業(yè)實際接管該物業(yè)時，本合同終止。第五條 物業(yè)服務費用5.1 本物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理服務收費選擇【包干制】【酬金制】方式。5.2 包干制5.2.1 物業(yè)服務費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標準如下：多層住宅： 元/平方米/月；高層住宅： 元/平方米/月；別 墅： 元/平方米/月；辦 公 樓： 元/平方米/月；商業(yè)物業(yè)： 元/平方米/月；會 所： 元/平方米/月； 物業(yè)： 元/平方米/月。5.2.2 實行包干制的，盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔；乙方不得以虧損為由要

8、求增加費用、降低服務標準或減少服務內容。5.2.3 乙方應當定期向業(yè)主公布公共服務收支情況。5.3 酬金制5.3.1 物業(yè)管理服務資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預先交納，具體標準如下：多層住宅： 元/平方米/月；高層住宅： 元/平方米/月；別 墅： 元/平方米/月；辦 公 樓： 元/平方米/月；商業(yè)物業(yè)： 元/平方米/月；會 所： 元/平方米/月； 物業(yè)： 元/平方米/月。5.3.2 物業(yè)服務資金為交納的業(yè)主共同所有，由乙方代管，其構成包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。物業(yè)服務支出包括以下部分：（1）乙方員工的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運

9、行、維護費用；（3）物業(yè)區(qū)域內清潔衛(wèi)生費用；（4）物業(yè)區(qū)域內綠化養(yǎng)護費用；（5）物業(yè)區(qū)域內秩序維護費用；（6）乙方辦公費用；（7）乙方企業(yè)固定資產折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（9）其他費用： 。5.3.3 乙方采取以下第 種方式提取酬金：（1）每季每半年每年 ,計 元的標準從預收的物業(yè)服務資金中提??； （2）每季每半年每年 ，從預收的物業(yè)服務資金中按 %的比例提取。5.3.4 物業(yè)服務支出應當全部用于本合同約定的支出，年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續(xù)使用，年度結算后不足部分，由全體業(yè)主承擔，另行交納。5.3.5 乙方應當向全體業(yè)主公布物業(yè)服務年度計劃和支出年度

10、預決算，并按季半年 向全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的使用情況。5.4 物業(yè)服務費/物業(yè)服務資金應當從甲方通知的收房期限屆滿之日起計收。業(yè)主辦理入住手續(xù)時預付季度半年的物業(yè)服務費/物業(yè)服務資金。此后按季度半年一年 交納，具體時間為 。業(yè)主與物業(yè)使用人約定有物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用/物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費約定，業(yè)主應及時書面告知乙方。5.5 業(yè)主或物業(yè)使用人申請裝飾裝修時，乙方應當告知相關的禁止行為和注意事項，與其訂立書面的裝飾裝修服務協(xié)議。除約定收取裝飾裝修服務費外，乙方不得另行收取裝修垃圾清運費、施工人員管理費、門卡工本費、開工證費、管線圖費等與

11、裝飾裝修有關的費用。如收取裝飾裝修押金的，未造成共用部位、共用設施設備和承重結構損壞，乙方應當在完工后7日內將押金全額退還。5.6 停車服務費按露天停車場車位 元/個/月、地下停車庫、停車樓車位 元/個/月、立體機械車位 元/個·月、 如有其他車位類型，可在此處填充。車位 元/個·月的標準收取。乙方應當與停車場車位使用人簽訂書面的停車服務協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車服務等方面的權利義務。5.7 乙方對業(yè)主自有物業(yè)提供維修養(yǎng)護或其他特約服務的，按乙方在物業(yè)區(qū)域內公示的收費標準或按雙方的約定收取費用。業(yè)主、物業(yè)使用人在符合相關法律規(guī)定的前提下，利用住宅物業(yè)從事經營活動的，乙方

12、可以參照商業(yè)物業(yè)標準收取相應的物業(yè)服務費。5.8 乙方接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)服務單位委托代收使用費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得限制或變相限制業(yè)主或物業(yè)使用人購買或使用。交費期限及程序按國家、北京市及臨時管理規(guī)約的相關規(guī)定執(zhí)行。5.9 本物業(yè)區(qū)域內共用部位、共用設施/設備、公共場地的維修、保養(yǎng)費用將按下列方式支付：（1）日常維修（小修）、保養(yǎng)費用在物業(yè)管理費中支付；（2）保修期滿后的大、中修及更新改造費用在維修基金中支付，如維修基金不敷使用時，不足部分分攤至各業(yè)主，并由乙方向業(yè)主收取。 第六條 雙方權利義務6.1 甲方權利義務6.1.1 審定乙方制定的

13、物業(yè)服務方案，并監(jiān)督實施。6.1.2 在辦理業(yè)主入住 日前，提供符合辦公要求的物業(yè)服務用房，建筑面積約 平方米，位置為 。6.1.3 在辦理業(yè)主入住后3個月 月內，向乙方移交本物業(yè)的竣工總平面圖；在辦理業(yè)主入住30 日前，向乙方移交本物業(yè)的其他相關資料。資料清單見附件六。本款所稱入住日為商品房預售合同約定的房屋交付日期，甲方提前或遲延交付房屋的，應以經變更的房屋交付日期為準提前至少 日以書面形式通知乙方。6.1.4 在雙方委派專業(yè)人員辦理完相關資料、圖紙的移交后5 日內，負責與乙方一起對共用部位和共用設施設備逐項進行驗收，登記列表，并經雙方簽字 蓋章 確認。6.1.5 提供物業(yè)共用部位、共用設

14、施設備的工程驗收資料，并按照質量保證書承諾的內容承擔相應的保修責任。6.1.6 按規(guī)劃設計要求，為業(yè)主戶內配置電卡式計量表燃氣的輸卡式計量表遠程抄送式水表 ；各個分區(qū)獨立單獨計量 ，例如，樓道照明車庫庭院照明動力用電電梯水泵 等單獨計量的電表；使用臨水、臨電的，應當按物業(yè)的性質承擔相應的費用差價。6.1.7 解決開發(fā)建設遺留問題。6.1.8 配合乙方做好物業(yè)區(qū)域內的物業(yè)服務工作。6.1.9 按時繳納物業(yè)區(qū)域內已竣工但尚未出售的物業(yè)、因甲方原因未能按時交付物業(yè)買受人的物業(yè)及自有物業(yè)的服務費用。6.1.10 有關法律規(guī)定和當事人約定的其他權利義務。6.2 乙方權利義務6.2.1 在辦理業(yè)主入住手續(xù)

15、30日前，向甲方提交本物業(yè)的入住工作計劃。6.2.2 根據有關法律、法規(guī)及本合同的約定，按照物業(yè)服務標準和內容提供物業(yè)服務，收取物業(yè)服務費、特約服務費。6.2.3 根據有關法律、法規(guī)，結合實際情況，制定本物業(yè)區(qū)域物業(yè)管理的各項規(guī)章制度。6.2.4 可以選聘專業(yè)性服務企業(yè)承擔物業(yè)區(qū)域內的專項服務項目，但不得將本物業(yè)區(qū)域內的全部物業(yè)服務委托給第三方；乙方應當將委托事項及受托企業(yè)的信息在物業(yè)區(qū)域內公示；乙方與受托企業(yè)簽訂的合同中約定的服務標準，不得低于本合同約定；乙方應當對受托企業(yè)的服務行為進行監(jiān)督，并對受托企業(yè)的服務行為承擔責任。6.2.5 妥善保管和正確使用本物業(yè)的檔案資料，及時記載有關變更信息

16、，并為業(yè)主的個人資料信息保密。6.2.6 及時向全體業(yè)主和物業(yè)使用人通報本物業(yè)區(qū)域內有關物業(yè)服務的重大事項，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。6.2.7 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反本合同和臨時管理規(guī)約的行為，采取告知、勸說、建議或提請有關部門處理等方式督促業(yè)主和物業(yè)使用人改正。6.2.8 不得擅自將業(yè)主所有的共用部位、共用設施設備用于經營活動；將其用于廣告、房屋租賃、會所經營、商業(yè)促銷等活動的，應當在符合有關法律規(guī)定并征得相關業(yè)主同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)，并每半年公布收益情況，接受業(yè)主監(jiān)督；所得收益歸相關業(yè)主所有，分配及使用由相關業(yè)主共同約定。6.2.9 不得擅自占用本物業(yè)區(qū)域的共用部位、共用

17、設施設備或改變用途，不得擅自占用、挖掘本物業(yè)區(qū)域內的道路、場地。確需臨時占用、挖掘本物業(yè)區(qū)域內道路、場地的，應當按規(guī)定辦理相關手續(xù)，制定施工方案，開工前要在物業(yè)區(qū)域內公示，施工過程中盡可能減少對業(yè)主的影響，并及時恢復原狀。6.2.10 本物業(yè)區(qū)域內需另行配備相關設施設備的，應當與甲方及相關業(yè)主協(xié)商解決。6.2.11 屬于甲方保修的業(yè)主自有物業(yè)，業(yè)主提出修理申請的，乙方應當給予協(xié)助，并對施工現(xiàn)場提出管理要求。6.2.12 有關法律規(guī)定和當事人約定的其他權利義務。6.3 業(yè)主（包括仍有未售出房屋的甲方）的權利義務6.3.1 對本物業(yè)區(qū)域內的物業(yè)服務事項有知情權。6.3.2 對乙方提供的物業(yè)服務有建

18、議、督促的權利。6.3.3 有權聘請專業(yè)機構對酬金制收費方式的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務費收支情況進行審計。審計費用由業(yè)主承擔。6.3.4 有權監(jiān)督本物業(yè)區(qū)域內共用部位、共用設施設備的經營收益及使用情況。6.3.5 配合乙方做好物業(yè)區(qū)域內的物業(yè)服務工作。6.3.6 按照相關規(guī)定交存、使用和續(xù)交專項維修資金。6.3.7 按照約定交納物業(yè)服務費與特約服務費。6.3.8 有關法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約規(guī)定的其他權利義務。第七條 合同終止7.1 甲乙雙方中任何一方決定在服務期限屆滿后不再續(xù)約的，均應當在屆滿3個月前書面通知對方。7.2 服務期限未滿，但業(yè)主大會已選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，應當在新的物

19、業(yè)服務合同生效3個月前書面通知甲、乙雙方；新合同生效且該物業(yè)服務公司實際接管該物業(yè)時，本合同自動終止；乙方應當在新的物業(yè)服務企業(yè)承接本物業(yè)區(qū)域時移交物業(yè)服務用房、物業(yè)服務的相關資料及屬于本物業(yè)區(qū)域內的物業(yè)共用設施設備、公共區(qū)域，并按時撤出本物業(yè)區(qū)域。7.3 本合同終止后尚未有新的物業(yè)服務企業(yè)承接的，乙方應當繼續(xù)按本合同的約定提供服務，在此期間的物業(yè)服務費用仍由業(yè)主按本合同約定標準交納。7.4 本合同終止后，甲乙雙方應當共同做好債權債務處理，包括物業(yè)服務費用的清算、對外簽訂的各種協(xié)議的執(zhí)行等；乙方應當協(xié)助甲方或業(yè)主大會、業(yè)主委員會做好物業(yè)服務的交接和善后工作。第八條 違約責任8.1 由于甲方開發(fā)

20、建設遺留問題導致乙方未能完成服務內容的，乙方有權要求甲方解決，給乙方造成損失的，甲方應當承擔相應的賠償責任。8.2 乙方在服務期限內擅自撤出的, 應當按照服務剩余期限物業(yè)服務總費用的 %的標準向業(yè)主支付違約金；乙方在本合同終止后拒不撤出本物業(yè)區(qū)域的，應當按照延遲撤出期間物業(yè)服務總費用的 %的標準向業(yè)主支付違約金。前述行為給業(yè)主造成損失的，乙方應當承擔相應的賠償責任。8.3 除不可預見的情況外，乙方擅自停水、停電的，甲方或業(yè)主有權要求乙方限期解決，給甲方或業(yè)主造成損失的，乙方應當承擔相應的賠償責任。8.4 業(yè)主逾期未交納物業(yè)服務費或本合同約定的其他代收代繳費用的，應當按照逾期每日 分之 （以欠付

21、費用總額為計算基數）的標準承擔相應的滯納金。8.5 除本合同第七條規(guī)定的合同終止情形外，甲、乙雙方均不得提前解除本合同，否則解約方應當承擔相應的違約責任；給對方或業(yè)主造成損失的，解約方應當承擔賠償責任。8.6 除本合同另有約定外，甲乙雙方可以結合本物業(yè)的具體情況和服務需求以附件的形式對違約責任進行詳細約定。違約行為給他方造成損失的，均應當承擔相應的賠償責任。8.7 因不可抗力致使合同部分或全部無法履行的，根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任。8.8 為維護公共利益，在不可預見情況下，如發(fā)生煤氣泄露、漏電、火災、暖氣管、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關執(zhí)行任務等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險措施

22、造成損失的，當事人應當按有關規(guī)定處理。8.9 乙方有確切證據證明屬于以下情況的，可不承擔違約責任：（1）由于甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人的自身責任導致乙方的服務無法達到合同約定的。（2）因維修養(yǎng)護本物業(yè)區(qū)域內的共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業(yè)主或物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的。（3）非乙方責任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的。8.10 因乙方對業(yè)主、或物業(yè)使用人報修或投訴事宜未及時處理或處理不當，導致客戶投訴或索賠的，相關一切法律后果和責任均由乙方承擔，給甲方造成損失的，甲方可向乙方追償。第九條 通知與送達9.1 以

23、本合同為目的或與之相關的任何通知均應以親自遞交、郵遞、特快專遞 或傳真發(fā)至文首列明的聯(lián)系地址和/或聯(lián)系方式，否則不發(fā)生效力。如果擬接收通知的協(xié)議一方的聯(lián)系地址和/或聯(lián)系方式發(fā)生變更，則其應在發(fā)生變更情況之日起一日內以書面形式通知另一方。9.2 通知被視為送達的日期應按如下方法決定：a 專人遞交的通知在專人遞交之時視為有效送達；b 以（預付郵資）的掛號信件發(fā)出的通知，應在寄出日（以郵戳為準）后第七日視為有效送達；c 以快遞發(fā)送的通知應于交予合法的快遞服務發(fā)送后第三日視為有效送達；d 以圖文傳真發(fā)出的通知，在傳送日后第一個工作日視為有效送達。第十條 不可抗力10.1 不可抗力應以國家和本市有關部門

24、正式發(fā)布為準，不可抗力是指戰(zhàn)爭、嚴重火災、水災、臺風，地震等人力不可抗拒的因素引起的延誤和影響。10.2 當甲方或乙方或業(yè)主因不可抗力的影響不能履行合同的責任時，履行合同的時間將予以順延，延長期與不可抗力影響期相同但合同價格不因此而改變。10.3 不可抗力發(fā)生后，受影響方應立即將不可抗力發(fā)生的情況通知相關各方，并在不可抗力發(fā)生后14天內出具事故發(fā)生地區(qū)的有關機構證明并取得另一方認可。上述情況發(fā)生后，各方包括業(yè)主及物業(yè)使用人應努力采取必要措施，密切配合減少不可抗力的影響。不可抗力的影響消除后應立即通知相關各方。10.4 甲方或業(yè)主及乙方任何一方如確因不可抗力的原因，不能履行本合同時，應及時向相關

25、各方通知不能履行或須延期履行、部分履行合同的理由。在取得對方主管機關證明后，本合同可以不履行或延期履行或部分履行，并免予承擔違約責任。10.5 本條款所定義的不可抗力是指不能預見，不能避免并不能克服的客觀情況,對于市場環(huán)境變化、乙方經營狀況嚴重惡化及生產安排不周等情形，無論嚴重程度如何，均不理解為不可抗力。第十一條 爭議解決合同履行過程中發(fā)生爭議的，雙方可以通過友好協(xié)商或者向物業(yè)所在地物業(yè)糾紛人民調解委員會申請調解的方式解決；不愿協(xié)商、調解或者協(xié)商、調解不成的，可以向物業(yè)所在地有管轄權的人民法院提起訴訟。第十二條 附則12.1 雙方約定自首戶業(yè)主入住前30日，乙方根據甲方的委托，辦理承接驗收手續(xù)。12.2 對需進入物業(yè)區(qū)域內的執(zhí)法活動和救援等公共事務，各方應當配合，不得阻撓。12.3 對本合同的任何修改、補充須經雙方書面確認，與本合同具有同等的法律效力。修改、補充的內容不得與本合同和臨時管理規(guī)約的內容相抵觸。12.4 本合同正本連同附件一式 伍 份，主管部門一份，甲方、乙方各執(zhí) 貳 份，具有同等法律效力。12.5 本合同經雙方法定代表人或授權代表人簽字并加蓋公章后生效，并作為商品房預售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同的附件。12.6 其他約定： 。（以下無正文）（簽署頁，無正文）甲方： 乙方：（蓋章） （蓋章） 法定代表人或委托代理人： 法定代表人或委托代理人：（簽字） （簽字）日期：