淺析當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的措施_工程管理

1、淺析當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的措施成本掌握是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中非常重要的工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，實現(xiàn)長期求生存、長期謀進(jìn)展的目標(biāo)就必需最大限度的降低開發(fā)成本，讓成本掌握成為公司房地產(chǎn)開發(fā)的核心競爭力，成為企業(yè)可持續(xù)進(jìn)展的動力。因此做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作的重點。一、前言房地產(chǎn)開發(fā)成本掌握是保證項目開發(fā)勝利的重要措施，是打算項目利潤的重要因素。由于目前我國房地產(chǎn)業(yè)的競爭格局愈演愈烈，各種資源性材料日漸短缺，致使土地、建筑材料等價格不斷攀升，房地產(chǎn)業(yè)的生存和進(jìn)展面臨嚴(yán)峻的考驗。房地產(chǎn)項目要增大利潤空間，要么提高

2、銷售價格，要么降低項目成本。在目前房價遠(yuǎn)超出一般百姓接受力量的狀況下，銷售價格提升的空間已經(jīng)特別有限。這時，成本管理的有效與否直接關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)贏利的可能性和贏利的空間大小，這成為市場競爭中更為現(xiàn)實的手段和制勝關(guān)鍵。房地產(chǎn)項目開發(fā)成本掌握不是簡潔的建設(shè)實施階段成本掌握，更不僅僅為了某個階段的費用節(jié)省，而是從項目開發(fā)的全過程動身，最大限度利用有效的資源，從整體意義上降低項目的開發(fā)成本，從而提高房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)效益，提高房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的科學(xué)性。本文主要針對目前房地產(chǎn)開發(fā)商成本管理上的不足，提出一些建設(shè)性的建議。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本掌握的措施1、規(guī)范施工組織的各個環(huán)節(jié)施工組織工作是掌握工程造價

3、的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。必需嚴(yán)格規(guī)范地運作，按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，體現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的原則，必需把掌握工程造價的壓力和責(zé)任落實得更詳細(xì)、更明確。主要工作:(1)保證工程項目的實施過程符合規(guī)范性要求(招標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)、簽訂合同、工程施工和工程監(jiān)理等);(2)保證工程項目建設(shè)的各種事項能夠準(zhǔn)時記錄，具體進(jìn)行工程計量，復(fù)核工程付款賬單;(3)建立工程項目概預(yù)算掌握制度，對概預(yù)算的編制、審核等作出規(guī)定，保證正確核算工程項目的成本，按預(yù)算掌握費用支出;(4)加強對概預(yù)算編制的審核，審查編制依據(jù)、項目內(nèi)容、工程量計算、定額套用等是否真實、完整、正確;(5)因工程變更等緣由造成價款支付方式及金額發(fā)生變動的，應(yīng)有完整的書面文件和

4、其他相關(guān)資料，并經(jīng)財會部門審核后方可付款;(6)建立竣工決算審計制度，準(zhǔn)時組織竣工結(jié)算審計，保證按時竣工、驗收并進(jìn)行總結(jié)、評價;(7)制定工程項目業(yè)務(wù)流程，明確項目決策、概預(yù)算編制、價款支付、竣工決算等環(huán)節(jié)的掌握要求;(8)制定切實可行的資金使用方案，既要能保證工程建設(shè)的需要，又要盡可能削減資金的占用，以削減利息支出，削減資金籌措的困難。2、加強技術(shù)溝通、實行限額設(shè)計設(shè)計工作是一項政策性、技術(shù)性、綜合性特別強的工作，項目設(shè)計的優(yōu)劣，將直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，同樣也打算項目建成以后的使用價值和經(jīng)濟(jì)效益。因此，要求設(shè)計單位在工程設(shè)計中，推行限額設(shè)計。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均

5、要通過計算，技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合用數(shù)據(jù)說話，在設(shè)計時應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng);要特殊留意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性，盡量不用那些技術(shù)不過關(guān)、質(zhì)量無保證、選購困難、運費昂貴、施工簡單或依靠進(jìn)口的材料和設(shè)備;要盡量搞標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計;各專業(yè)設(shè)計要遵循建筑模數(shù)，建筑標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進(jìn)行設(shè)計，在保證項目設(shè)計達(dá)到使用功能的前提下，按安排的投資限額掌握設(shè)計，嚴(yán)格掌握技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在設(shè)計招標(biāo)中應(yīng)明確要求設(shè)計方供應(yīng)真實的設(shè)計概算指標(biāo)，以便利對結(jié)構(gòu)設(shè)計的造價比較。3、降低財務(wù)費用支出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了掌握成本，有必要嚴(yán)格掌

6、握支出范圍，執(zhí)行費用開支標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)財務(wù)制度，杜絕與項目無關(guān)的費用攤?cè)牒怂恪＝档拓攧?wù)費用，主要就是降低各類利息的支出，降低利息支出的主要手段就是制定科學(xué)合理符合企業(yè)實際的籌資渠道。項目開發(fā)籌資的渠道主要有:企業(yè)自有資金、銀行貸款、預(yù)售款、承建商帶資承包等。主要工作包括:(1)融合企業(yè)自有資金，既要保證企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，又要最大限度地挖掘潛力，提高資金使用效率;(2)如需要貸款，就要確定銀行貸款額度和合作銀行，確定擔(dān)保、抵押、信譽等貸款方式;(3)做好預(yù)售款的測算和管理使用工作，尤其對自有資金實力不強的開發(fā)商來說，能否勝利組織預(yù)售是項目開發(fā)成敗的關(guān)鍵;(4)假如需要承建商帶資承包，肯定要對承包商的經(jīng)

7、濟(jì)實力進(jìn)行嚴(yán)格審查，對其籌資方案進(jìn)行仔細(xì)分析，確保資金到位及合同的履行;(5)做好成本分析。上述籌資方式，都與項目開發(fā)成本直接相關(guān)，與項目成敗關(guān)系親密，必需仔細(xì)做好工作。必需編制籌資預(yù)算，選擇最佳的籌資時機，有效地降低籌 資成本，選擇最佳的籌資期限，尋求最佳的籌資結(jié)構(gòu)。4、加強工程監(jiān)理的作用。目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會設(shè)置自己的工程管理部，相應(yīng)的開發(fā)項目也會配備自己的工程管理班子。這樣往往在項目的實施過程中，形成了兩套人馬管一個項目。假如監(jiān)理的管理項目的水平過硬的話，完全可以放手讓他們?nèi)徒ㄔO(shè)單位進(jìn)行成本、工期、質(zhì)量的掌握，建設(shè)單位只是按監(jiān)理合同對他們進(jìn)行相應(yīng)的掌握考核即可。這樣即可以保證項目的各項目標(biāo)的完成，還能節(jié)約建設(shè)單位的管理費用的支出。另外，必需在