淺談建筑項目的設計與管理_工程管理

1、淺談建筑項目的設計與管理建筑項目前期設計階段引入成熟的項目管理方法，將對設計進程中的科學決策、資源優(yōu)化及質(zhì)量和成本掌握起到樂觀的促進作用。 在建設項目的設計運作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司如何介入，如何掌握設計過程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動性，是取得項目設計勝利的關鍵。隨著我國經(jīng)濟水平的進展，人民生活水平的不斷提高，社會對住宅商品的需求日趨高漲。這幾年住宅小區(qū)項目的開發(fā)紅紅火火，設計、生產(chǎn)和管理取得了長足的進步。然而，隨著競爭變得越來越激烈，市場漸漸走向成熟，客戶購房理念也日趨理性，對房間功能設計要求也越來越高，從設計人員的角度動身，建筑項目的設計過程在整個建筑項目開發(fā)中也更加顯得重要。房地

2、產(chǎn)開發(fā)商對住宅小區(qū)項目開發(fā)策化和設計階段越來越重視。以往開發(fā)商搞到地皮，找?guī)讉€人便繪出圖紙，建樓賣樓的日子已經(jīng)一去不復返了。建設項目設計階段的管理有其特別性。首先設計的成果是由建筑設計院完成的。其次房地產(chǎn)開發(fā)公司設計人員在策化和設計過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。因此在建設項目的設計運作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司如何介入，如何掌握設計過程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動性，是取得項目設計勝利的關鍵。項目管理是二十世紀五十年月后期進展起來的一種方案管理方法。其學問和方法體系在大多數(shù)時間適用于大部分項目，其價值和有用性已得到廣泛全都的認可。項目管理有時被用來描述管理持續(xù)進行的日常運作的組織方法。對這種

3、方法更恰當?shù)姆Q謂應當是按項目進行管理，即把持續(xù)進行的運作的很多方面視為項目，并運用項目管理技術來進行管理。項目管理通過應用下列過程得以完成：啟動，方案編制、執(zhí)行、掌握和收尾。項目團隊負責管理項目工作。在建設項目的前期策化和設計過程中，引入項目管理的概念，對項目策化和設計過程中范圍的界定、時間、成果、風險和質(zhì)量的管理，起到樂觀的作用。它將使房地產(chǎn)開發(fā)公司決策和設計人員對項目設計的監(jiān)控過程更為詳細化，操作更簡便、理性和有序，有助于決策的理性化及對設計進度、成果和質(zhì)量的掌握，并對項目的后期建設產(chǎn)生樂觀的影響。一般房地產(chǎn)開發(fā)建設項目設計過程可分為兩個大階段：方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最

4、終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必需報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。(有些項目需做擴初設計，并報批。這里將擴初視為施工圖設計過程的一個階段。)可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍圍著這兩個最終成果而綻開的。由于這兩個設計階段所擔當?shù)哪繕撕腿蝿盏牟煌漤椖抗芾碓趫?zhí)行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及詢問，方案定案(或托付設計院)，出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資

5、源，以求得一個滿意市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標，內(nèi)部評審，專家詢問論證等，方法不一而足，盼望能磨出一個精品來。但有時卻事與愿違，要么設計成果偏離了目標，要么設計進度一拖再拖，延誤了建設工期。因此，在方案設計階段，強有力的執(zhí)行組織的結構是必需的。一般由上層領導、設計規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成，在設計規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作，在方案設計過程中準時、科學地決策，保證設計進程的順當推動。方案設計階段有時可分為方案招標階段和方案定案階段。大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設項目中采納方案招標來選定方案，也有的采納直接托付某一設計院來直接設計方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項

6、目后，一般都會托付策劃公司進行市場調(diào)研并進行項目策劃，確定設計目標和方向。而房地產(chǎn)公司也會對項目進行內(nèi)部方案設計和研討。在此基礎上形成項目的整體方向，作為招標任務書擬定和評標的依據(jù);有的房地產(chǎn)開發(fā)公司將方案招標作為項目討論的手段和過程之一，或考察設計院實力的方法，招標方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設項目整體方向把握還不太準，或盼望項目有所創(chuàng)新的房地產(chǎn)公司，一般采納招投標的方式，集眾家所長。一旦房地產(chǎn)公司對項目形成劇烈的主觀意志，一般采納直接托付的方式進行方案設計，以免不必要的反復而鋪張成本和時間。不論是招標或是直接托付設計，都要對所選用的設計公司進行深化而嚴謹?shù)姆治觯踔敛煌愋驮O計

7、公司的比例也要有所考慮?；痉桨复_立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設計規(guī)劃人員及相關部門人員，對項目的各個大的價值體系進行深化的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環(huán)境景觀系統(tǒng)，設備的設置及戶型平面和立面風格等，逐 一與設計院溝通，并與政府相關部門進行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向進展。在方案設計階段，項目溝通管理也是很重要的一個方面。精確而準時的溝通使項目設計朝正確的方向有序地進展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內(nèi)部溝通(縱向和橫向的溝通)，與設計公司溝通，與政府部門的溝通。尤其與政府部門的溝通要準時甚至提前，

8、在溝通過程中，要留意建立溝通信息的存貯體系和信息查詢體系，以便信息可以通過不同方式由團隊成員和項目干系人共享。在方案設計階段也要對項目風險進行管理。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項目制定的績效目標不現(xiàn)實，在實施過程中會帶來進度風險。有的公司喜愛打政策擦邊球，甚至違規(guī)操作，給項目帶來的風險也是致命的。托付或篩選設計公司過程也隱含著風險，對設計公司的了解及分析不夠深化，不能取長補短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術的選用也存在風險。設計階段的項目風險除違規(guī)操作外，其實并不太高。只要項目組織者有項目風險意識，對項目做風險定性分析，就可以防患于未然。方案設計階段的項目風險

9、掌握對整個設計階段和后期施工的順當進行意義重大。項目資源的管理對產(chǎn)品的質(zhì)量影響很大。在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的協(xié)作，發(fā)揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關鍵。首先要了解資源，分析各種資源的特長和 在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的協(xié)作，發(fā)揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關鍵。首先要了解資源，分析各種資源的特長和短處，才能優(yōu)勢互補。比如設計公司對市場的了解不夠深化，但由于操作的各種項目較多，積累了不少先進的學問和閱歷。房地產(chǎn)公司設計對市場的了解比較準時，但對先進學問和閱歷的獲得主要通過考察的手段，也

10、有所滯后。有的房地產(chǎn)公司因種種問題而將設計公司淪為繪圖公司，實在是資源的一大鋪張。方案項目質(zhì)量管理除了在方案的進程中介入監(jiān)控，與設計單位共同合作，保證設計成果的內(nèi)容質(zhì)量外，成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個方面，包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等，一般在托付設計合同中做具體交待。建設項目施工圖設計階段是在方案報建文本的基礎上進行的。由于方案已經(jīng)確立，設計工作流程相對簡潔，有序，因此此階段的項目設計在執(zhí)行組織結構、質(zhì)量掌握、資源管理、項目學問積累等方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結構相對簡潔，成員配置一般由設計總監(jiān)、工程項目經(jīng)理(建筑專業(yè))，以及建筑、結構、設備及概算人員組成，形成一個典型的強矩陣管理模式。

11、管理流程也相對簡潔：托付設計，擬定技術措施，中間過程質(zhì)量與進度掌握、成果審查、成果報建、聯(lián)合技術交底等。項目質(zhì)量管理主要對上述幾個流程組織相應的技術質(zhì)量掌握措施。在這幾個環(huán)節(jié)中，中間過程質(zhì)量與進度掌握是關鍵。工程設計負責人對項目的勝利運作起著關鍵作用。在選定設計單位后，要對實施項目設計的工程設計負責人進行資質(zhì)考查，審查其主持設計工程項目的圖紙質(zhì)量，對其力量有全面的了解。在中間過程質(zhì)量掌握中，要依據(jù)設計院的進度支配進行相應的中間成果掌握，保證成果的質(zhì)量，中間成果一般是指在建筑、結構及各設備專業(yè)初提及終提兩個階段所提資料圖。另一個關鍵環(huán)節(jié)是成果審查，即組織規(guī)劃設計部門和工程項目部門對成果圖紙進行詳盡的審查，提出整改看法，把錯漏掌握在設計階段。在此階段，項目的溝通管理主要集中在過程質(zhì)量與進度掌握環(huán)節(jié)。關鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成學問積累。在房地產(chǎn)設計運作過程中，常常會消失方案階段設計周期過長，留給施工圖設計階段的周期較短，設計院加班加點趕圖，不能保證圖紙質(zhì)量，甚至會消失邊設計邊施工的窘境。施工圖設計的質(zhì)量對工程的順當施工和成本掌握關系很大。時間的緊迫性將會限制設計師對問題的深度思索和解決，給工程留下圓