小議房地產(chǎn)企業(yè)對工程造價的控制_工程管理

1、小議房地產(chǎn)企業(yè)對工程造價的控制在日常的建筑工作中，對房地產(chǎn)業(yè)工程造價的掌握問題往往不夠重視，方法不夠得當(dāng)。現(xiàn)從工程的四個進展階段，說明工程造價要對房地產(chǎn)的全過程實行掌握。1工程設(shè)計影響項目投資最大是設(shè)計階段。依據(jù)國際行業(yè)權(quán)威的數(shù)據(jù)分析，在建設(shè)項目總投資額中，設(shè)計費用約占工程造價的3%5%，但項目建設(shè)過程中，設(shè)計環(huán)節(jié)對工程造價的影響程度卻超過70%。而長期以來，我國普遍忽視工程建設(shè)項目前，期階段的造價掌握，而往往把掌握工程造價的主要精力放在施工階段，這樣做盡管也有效果，但究竟是亡羊補牢，事倍功半。在工程造價全過程掌握中，必需有所側(cè)重，依據(jù)長期的工作閱歷和工程造價掌握有關(guān)原則的方法，著重從可操作性

2、的角度進行一些分析。影響建設(shè)項目投資的主要階段是設(shè)計階段，設(shè)計階段是投資掌握的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，建設(shè)項目設(shè)計的節(jié)省是最大的節(jié)省，設(shè)計確定了工程造價，預(yù)算、結(jié)算只能計量而不能轉(zhuǎn)變工程造價。因此，以設(shè)計階段為重點，是有效掌握建設(shè)項目投資的根本所在。改革開放初期很多開發(fā)企業(yè)普遍對建設(shè)項目設(shè)計階段重視不夠，很少過問設(shè)計方案的經(jīng)濟合理性，前期工作趕設(shè)計只管催圖，不管設(shè)計的方案需要花多少錢，而搞經(jīng)濟的只按設(shè)計圖紙來算賬，不懂施工，不管設(shè)計方案在經(jīng)濟上是否合理，常常消失設(shè)計過于保守，或為了趕進度各專業(yè)不配套沖突重重，圖紙不校對等現(xiàn)象，其結(jié)果帶到施工階段，施工現(xiàn)場的洽商、變更、返工現(xiàn)象屢見不鮮。要有效地掌握成本，應(yīng)把

3、工作重點放在對成本影響最大的設(shè)計階段，而優(yōu)秀的工程設(shè)計是有效掌握工程造價的前提和關(guān)鍵。2工程招投標(biāo)新開工建設(shè)項目應(yīng)進行招投標(biāo)，通過招投標(biāo)一是引進競爭機制，二是降低工程成本。我們對施工單位的選擇是比較慎重的，由于施工隊伍的優(yōu)劣關(guān)系到建設(shè)單位工程造價掌握的成敗。我們選擇施工隊伍主要考察施工企業(yè)的建設(shè)業(yè)績、資信狀況和技術(shù)裝備等。優(yōu)先考慮近期建設(shè)業(yè)績與我們欲建工程相同的施工企業(yè)，而且特殊要求創(chuàng)此建設(shè)業(yè)績的項目經(jīng)理來出任項目經(jīng)理。我們還要求施工隊伍的資信牢靠。資金不足的企業(yè)可能將工程款用作設(shè)備投入;負債經(jīng)營的企業(yè)可能將工程款充抵企業(yè)債務(wù)。這些都將造成工程款難以到位，制約工程進展，影響投資效益。再者是要求

4、施工企業(yè)具有足夠的技術(shù)實力。它不僅是施工企業(yè)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營實現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗，也使施工企業(yè)有實力在工程造價上給建設(shè)單位合理的優(yōu)待。同時嚴格把握工程招標(biāo)條件，仔細編制工程標(biāo)底和標(biāo)書，做好評標(biāo)定標(biāo)工作。以中標(biāo)價為基礎(chǔ)通過談判、協(xié)商確定合同及合理工期。工程招標(biāo)應(yīng)實行公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)，杜絕議標(biāo)或變相議標(biāo)。實踐證明，凡是先開工后定價的工程多半造價居高不下，而且會使建設(shè)單位陷于被動局面。另外工程招標(biāo)時，招標(biāo)書條款應(yīng)嚴謹、精確和全面，工程造價及相關(guān)費用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口。要編制好標(biāo)底，有條件的單位應(yīng)盡量自行編制，工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，把工程標(biāo)底掌握在合理造價的下限。專業(yè)造價人員應(yīng)反復(fù)審查造價水平

5、的合理性，是否在投資掌握的范圍內(nèi)。中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴謹、細致，工期應(yīng)合理，盡量削減甲乙雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象對施工合同的訂立應(yīng)規(guī)定批閱會簽制度。有關(guān)的責(zé)任人都要求熟識施工合同條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，各盡其責(zé)。工程招投標(biāo)是建設(shè)單位掌握工程造價的有效手段通過招投標(biāo)可以提高建設(shè)工程的經(jīng)濟效益，保證建設(shè)工程的質(zhì)量，縮短建設(shè)投資的回報周期，建設(shè)單位可以充分利用招投標(biāo)這一有效手段進行工程造價掌握。工程招投標(biāo)通過由市場定價的價格機制，不斷降低社會平均勞動消耗水平，使工程造價更加合理，使工程價格得到有效掌握。3施工管理階段的成本掌握3.1工程變更和簽證管理開發(fā)商應(yīng)建立工程簽證管理制度

6、，明確有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)和分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、精確，首先，要強調(diào)辦理工程簽證的準(zhǔn)時性。一道工序施工完，時間久了一些細節(jié)簡單遺忘，假如其次道工序又將其掩蓋，客觀的數(shù)據(jù)資料就難以甚至無法證明。因此，對簽證一般要求自發(fā)生之日起15天內(nèi)辦妥。其次，對簽證的描述要客觀、精確，要求隱藏簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱藏部位、項目和工藝以及質(zhì)量完成狀況。假如被隱藏部位的工程量在圖紙上不確定，還應(yīng)當(dāng)標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必需寫明時間、地點、事由、幾何尺寸和原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。簽證發(fā)生后應(yīng)依據(jù)合同規(guī)定準(zhǔn)時處理，

7、審核時應(yīng)嚴格執(zhí)行國家定額的有關(guān)規(guī)定。3.2工程索賠管理索賠是合同雙方在履行合同的過程中，依據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)范，因一方存在過錯并給另一方帶來損失，由損失方要求過錯方賠償這一損失的經(jīng)濟現(xiàn)象。索賠的內(nèi)容可以是資金，也可 以是工期。當(dāng)索賠發(fā)生時，應(yīng)當(dāng)多方取證，查閱雙方簽訂的施工合同、相關(guān)的法律法規(guī)、施工圖、施工組織設(shè)計、招標(biāo)文件標(biāo)底、定標(biāo)書、施工備忘錄、有關(guān)工程隱藏驗收記錄、工程例會及各專題會議紀要，要認真查證，具體分析，以保證索賠的合理性。工程索賠要留意索賠的時效性，否則索賠是沒有法律保障的。工程索賠還要留意索賠的公共關(guān)系。因此，一方過錯給另一方帶來損失，是否要索賠要考慮企業(yè)的公共關(guān)系，應(yīng)當(dāng)三思而后行。3.3加大施工監(jiān)理的現(xiàn)場管理力度在實際工作中，工程監(jiān)理對工程質(zhì)量的監(jiān)控應(yīng)當(dāng)是堅決的、嚴格的，但在實踐