中海地產(chǎn)某項(xiàng)目合約策劃報(bào)告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上【中海錢塘山水】項(xiàng)目合約策劃報(bào)告（修訂版）編 制： 審 核： 簽 發(fā)： 編制日期：2007年12月17日專心-專注-專業(yè)【中海錢塘山水】項(xiàng)目合約策劃報(bào)告一、項(xiàng)目概述【中海錢塘山水】項(xiàng)目位于杭州市濱江區(qū)東信大道地塊，總用地面積為47735 M2（71.6畝），容積率為2.5，擬建設(shè)銷售面積12萬平米的高檔次住宅小區(qū)，住宅類型初步定為高檔次小戶型之高層建筑、聯(lián)排別墅。整個(gè)項(xiàng)目分一期開發(fā)，計(jì)劃于07年9月18日開工建設(shè)，09年12月25日竣工，總發(fā)展期約2年零3個(gè)月。項(xiàng)目目前已開工。本項(xiàng)目屬自有資金投資項(xiàng)目，建安費(fèi)用初步估算為34932萬元（含內(nèi)配套），具體明細(xì)詳見附件一。

2、二、合約策劃綜述（一）目的鑒于本項(xiàng)目占地面積小、房屋類型多、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高、工期緊、項(xiàng)目管理要求高，同時(shí)，該項(xiàng)目又為中海地產(chǎn)進(jìn)入杭州市場(chǎng)的第一個(gè)項(xiàng)目，如何克服新的陌生市場(chǎng)環(huán)境帶來的困難進(jìn)行有效的成本控制管理、預(yù)控指導(dǎo)下一步的工程協(xié)調(diào)管理，是我們合約管理工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。為此，有必要在項(xiàng)目前期階段制定出良好的合約管理體系、合約工作計(jì)劃表等，以確保相關(guān)的節(jié)點(diǎn)目標(biāo)和成本控制指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。（二）合約管理架構(gòu)為有效管理和控制成本，我們擬采用總承包+專業(yè)分包的管理模式進(jìn)行合約體系構(gòu)架，總承包工程擬分為兩個(gè)標(biāo)段同步施工。具體合約管理架構(gòu)見圖1：【中海錢塘山水】項(xiàng)目合約管理架構(gòu)圖。（三）合約分判總體思路為控制成本

3、和施工管理，本項(xiàng)目擬采用總承包+專業(yè)分包的管理模式?？偝邪坛袚?dān)的工作是主體結(jié)構(gòu)施工、內(nèi)外粗裝飾、強(qiáng)電及給排水工程施工，以及對(duì)指定專業(yè)分包商的照管（現(xiàn)場(chǎng)全面管理的責(zé)任）；各專業(yè)分包需與我司及總包簽訂三方合同，明確相互關(guān)系和各自權(quán)利義務(wù)。招標(biāo)報(bào)價(jià)模式采用地產(chǎn)集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工程量清單報(bào)價(jià)模式（按相應(yīng)模板），定標(biāo)原則上采用最低價(jià)中標(biāo)，確保最佳性價(jià)比。特殊項(xiàng)目（如政府電力配套等壟斷性項(xiàng)目）可采用直接議價(jià)委托的方式。對(duì)于已出圖工程合約價(jià)款形式采用總價(jià)包干，對(duì)于無圖的暫定量工程和物資采購合同采用單價(jià)包干。具體而言，本項(xiàng)目擬進(jìn)行以下專業(yè)分包：樁基工程、鋁合金工程、公共部位精裝修工程、室外園林綠化工程、售樓處及樣板

4、房精裝飾工程、交通設(shè)施及劃線工程、水景系統(tǒng)工程、弱電智能化工程、消防工程等；甲供料及設(shè)備擬包括電梯、外墻面磚、玻化磚、閥門、水電管材、外墻石材、屋面瓦、進(jìn)戶門、車庫門等。圖1：【中海錢塘山水】項(xiàng)目合約管理架構(gòu)圖杭州中海房地產(chǎn)有限公司 合約關(guān)系總承包 總包管理 現(xiàn)場(chǎng)照管樁基及圍護(hù) 綜合機(jī)電外墻磚 總包管理 機(jī)電協(xié)調(diào)土方 弱電智能化鋁合金?；u木門消防外保溫變配電設(shè)備電梯公共部位精裝修PVC水電管材變配電水泵景觀綠化裙房外立面裝飾水景裝飾材料電信及網(wǎng)絡(luò)潔具交通設(shè)施及劃線（四）標(biāo)段劃分根據(jù)目前項(xiàng)目發(fā)展情況，考慮到施工管理和工期進(jìn)度要求，我們擬將本工程分為兩個(gè)標(biāo)段進(jìn)行操作管理；專業(yè)上有具體要求不可分割

5、的（如消防工程、弱電智能化工程），則統(tǒng)一為一個(gè)標(biāo)段。（五）時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路本項(xiàng)目工期較緊，對(duì)合約時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制要求較高，同時(shí)合約分判計(jì)劃又受到設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃和工程進(jìn)度計(jì)劃的制約。因此，本項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制原則是以工程發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃為根本控制點(diǎn)，根據(jù)設(shè)計(jì)出圖及樣板確認(rèn)計(jì)劃安排具體的合約分判時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。在工作開展之前我們將與設(shè)計(jì)管理部、項(xiàng)目發(fā)展部等部門進(jìn)行良好的溝通，對(duì)彼此制定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃之間的沖突進(jìn)行協(xié)調(diào)處理；在工作開展過程中，我們將隨項(xiàng)目實(shí)際發(fā)展進(jìn)度對(duì)合約時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，并嚴(yán)格執(zhí)行；一旦出現(xiàn)部分工序的延誤，我們將及時(shí)分析原因，尋找補(bǔ)救對(duì)策，確保合約管理工作不影響到整體項(xiàng)目發(fā)展。（六）工

6、程量清單編制原則工程量清單原則上由我司自行編制，模式按照地產(chǎn)集團(tuán)統(tǒng)一工程量清單模板進(jìn)行；同時(shí)，考慮到杭州公司合約管理部目前的人手配置情況，為減少工程量計(jì)算失誤概率，我們將采取兩階段招標(biāo)方式，先通過回工程量的方式對(duì)5-8家投標(biāo)單位的工程量進(jìn)行比較復(fù)核，統(tǒng)一工程量后再進(jìn)行報(bào)價(jià)。（七）工程價(jià)款支付本項(xiàng)目工程價(jià)款支付方式有兩種：里程碑節(jié)點(diǎn)支付和按月完成量支付，原則上無預(yù)付款（除大型/大批定制貨物或設(shè)備外）。里程碑節(jié)點(diǎn)支付方式適用于總承包等工期要求嚴(yán)格的工程、工程額較小的工程、工期僅1-2個(gè)月的工程；按月完成量支付方式適用于一般項(xiàng)目。為了能夠及時(shí)掌握建安成本實(shí)際變動(dòng)情況，良好的控制建安成本，我們計(jì)劃對(duì)設(shè)

7、計(jì)變更和工程簽證的工程量進(jìn)行即時(shí)審核確認(rèn)，對(duì)變更價(jià)款原則上在三個(gè)月內(nèi)審定，款項(xiàng)在審定后的次月中期付款中支付。工程結(jié)算在無特殊情況下，總承包工程在具備結(jié)算條件后6個(gè)月內(nèi)完成結(jié)算工作，一般專業(yè)分包工程在具備結(jié)算條件后2個(gè)月內(nèi)完成結(jié)算工作。（八）銷售賣場(chǎng)合約分判為配合營銷宣傳和客戶積累，銷售處、樣板展示區(qū)應(yīng)盡早施工。本項(xiàng)目銷售賣場(chǎng)擬放置在本項(xiàng)目西北側(cè)綠化帶位置處、8號(hào)樓設(shè)置1套多層樣板房、高層樣板房設(shè)置的具體方案尚未確定。根據(jù)與項(xiàng)目部討論，銷售賣場(chǎng)的結(jié)構(gòu)部分將以工程聯(lián)系單的形式直接委托多層總包單位實(shí)施，銷售賣場(chǎng)及多層樣板房的裝修擬于春節(jié)前定標(biāo)，高層樣板房裝修將根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃進(jìn)行分判。分判的原則是一

8、旦設(shè)計(jì)方案確定即進(jìn)行招標(biāo)，最低標(biāo)中標(biāo)。（九）不利因素分析及應(yīng)對(duì)措施本項(xiàng)目定位較高，工程技術(shù)性強(qiáng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)高，加上工期較緊，對(duì)合約分判的速度和質(zhì)量要求較高，在合約人員有限的情況下，如何促使團(tuán)隊(duì)在緊張的配合下快速、有效的運(yùn)作將是面臨的最大困難。對(duì)此，我們將對(duì)項(xiàng)目的合約安排在事前做出盡可能詳盡的統(tǒng)籌計(jì)劃，并調(diào)用合約部的主要業(yè)務(wù)力量按工程性質(zhì)進(jìn)行職責(zé)分?jǐn)?，使?zé)任到人。每周召開合約協(xié)調(diào)例會(huì)，檢討本周工作，將本周內(nèi)遇到的需要配合協(xié)調(diào)的問題在會(huì)議中進(jìn)行及時(shí)溝通解決。三、招標(biāo)分判（一）招標(biāo)分判概述計(jì)劃是指導(dǎo)項(xiàng)目有序、有效實(shí)施的指導(dǎo)性文件，前述內(nèi)容中對(duì)本項(xiàng)目的主要合約安排思路做了概述，下面將詳述主要工程合約分判

9、計(jì)劃和時(shí)間計(jì)劃，該計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展總計(jì)劃編制，并將在每月月底根據(jù)調(diào)整的項(xiàng)目發(fā)展總計(jì)劃相應(yīng)調(diào)整時(shí)間安排?！局泻ｅX塘山水】項(xiàng)目的主要分判計(jì)劃見表2，分判時(shí)間節(jié)點(diǎn)見附件二。表2：【中海錢塘山水】項(xiàng)目合約分判計(jì)劃表工程類別分判工程名稱分判單位招標(biāo)方式價(jià)款形式報(bào)價(jià)模式付款方式設(shè)計(jì)樣板投標(biāo)樣板備注基礎(chǔ)工程樁基工程分包1-2家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類無無樁基檢測(cè)分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干多次報(bào)價(jià)D類無無建筑結(jié)構(gòu)工程主體工程總包1-2家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類無無鋁合金工程分包1-2家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類需要需要外墻磚甲供1家直接委托單價(jià)包干核價(jià)B類需要需要總部采購公共裝修工程分包1-2家邀請(qǐng)招

10、標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類需要需要?；u甲供1家直接委托單價(jià)包干核價(jià)B類需要需要總部采購機(jī)電安裝工程弱電智能化分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類需要需要消防工程分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類無需要電梯甲供1家直接委托單價(jià)包干核價(jià)C類需要需要總部采購配套工程自來水工程水務(wù)局指定直接委托單價(jià)包干無A類無無變配電工程電力局指定直接委托單價(jià)包干無A類無無電話及寬帶分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類無無燃?xì)夤こ陶付ㄖ苯游锌們r(jià)包干無A類無無室外工程園建工程分包1-2家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類需要需要材料樣板綠化工程分包1-2家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類需要需要材料樣板排水及道路工程分包1

11、家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類需要需要材料樣板備注：付款方式A類：一般工程類合同，按月付款，每月支付其完成工程造價(jià)的90%，在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的95%，留5%保修金；B類：材料類合同，每批材料到場(chǎng)并經(jīng)相關(guān)方驗(yàn)收合格后支付該批材料價(jià)值的80%，在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的95%，留5%保修金；C類：設(shè)備類合同，每批材料到場(chǎng)并經(jīng)相關(guān)方驗(yàn)收、調(diào)試合格后支付該批材料價(jià)值的80%，在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的95%，留5%保修金；D類：其它合同，根據(jù)需要定義特殊付款方式，主要以里程碑付款為主；E類：零星工程或總額較小的供貨合同，完成結(jié)算后一次性付款至95，留5

12、%保修金；*號(hào)：表示有預(yù)付款。以上指定分包項(xiàng)目清單為暫定的，我們將在招標(biāo)文件中保留根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度或其他需要將其他未列入上述清單的項(xiàng)目劃為指定分包進(jìn)行招標(biāo)的權(quán)利，同時(shí)亦不排除視實(shí)際需要將上述指定分包項(xiàng)目轉(zhuǎn)為總包施工的情況，這一點(diǎn)亦會(huì)在總承包招標(biāo)文件中予以明確。（2）機(jī)電類指定分包機(jī)電類工程內(nèi)容包括強(qiáng)電、弱電、消防、給排水、電梯、政府變配電工程等眾多子項(xiàng)工程。關(guān)于機(jī)電指定分包的分判管理模式，我們擬策劃如下：機(jī)電類指定分包擬分成綜合機(jī)電主分包（包括強(qiáng)電工程、給排水工程等）、弱電指定分包（含智能化系統(tǒng)）、消防工程、電梯供貨及安裝指定分包、政府指定的變配電工程、甲供機(jī)電設(shè)備及物資等幾大項(xiàng)。 綜合機(jī)電主

13、分包根據(jù)杭州市場(chǎng)通常做法，強(qiáng)電及給排水工程通常由土建總承包單位實(shí)施，故擬將強(qiáng)電及給排水包括在總承包單位實(shí)施范圍內(nèi)。 弱電智能化指定分包單位要求：符合施工資質(zhì)，有相關(guān)工程業(yè)績，綜合協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng)、合約意識(shí)強(qiáng)、項(xiàng)目經(jīng)理信譽(yù)能力強(qiáng)。投標(biāo)單位：3-4家。考察完成時(shí)間：2008年3月底。招標(biāo)完成時(shí)間：2008年5月15日前。合約形式：包干總價(jià)，除有業(yè)主同意的設(shè)計(jì)變更外。 電梯供貨及安裝按照地產(chǎn)集團(tuán)公司要求直接使用總部集中采購確定的上海三菱電梯。內(nèi)部確定型號(hào)、可選配置、可選功能等技術(shù)要求的時(shí)間：2008年2月。 政府指定的變配電工程根據(jù)政府部門的有關(guān)規(guī)定及現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度確定定標(biāo)時(shí)間。 甲供機(jī)電物資甲供機(jī)電設(shè)備及

14、指定品牌供貨：按照地產(chǎn)集團(tuán)公司要求直接使用總部集中采購確定的水泵、戶內(nèi)配電箱、閥門、PVC水電管材等。3、工程監(jiān)理單位招標(biāo)（1）單位要求：符合本工程相應(yīng)規(guī)模的建設(shè)監(jiān)理資質(zhì)，具備相應(yīng)的業(yè)務(wù)規(guī)模，監(jiān)理人員配置素質(zhì)高，公司信譽(yù)良好，總監(jiān)各方面能力強(qiáng)的單位。（2）投標(biāo)單位考察：2007年7月底前。（3）投標(biāo)單位：5家。（4）招標(biāo)完成時(shí)間：2007年8月30日前。（5）合約形式：依據(jù)招標(biāo)時(shí)具備的設(shè)計(jì)成果，由投標(biāo)單位出具監(jiān)理服務(wù)計(jì)劃書，按國家和杭州市工程監(jiān)理相關(guān)規(guī)范（取較嚴(yán)格者）給監(jiān)理服務(wù)計(jì)劃書的內(nèi)容，申報(bào)包干總價(jià)，我司則約定較為保守的工期，并約定無論實(shí)施階段建筑形態(tài)和數(shù)量變化，總價(jià)不做調(diào)整。（6）總價(jià)確

15、定原則：依據(jù)本工程規(guī)模、監(jiān)理服務(wù)工作內(nèi)容，結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格情況，確定總價(jià)。四、建安成本控制計(jì)劃（一）建安成本控制目標(biāo)【中海錢塘山水】項(xiàng)目建安成本估算表具體分項(xiàng)內(nèi)容主要為基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、鋁合金工程、公共部位精裝飾工程、機(jī)電工程及總體工程，估算建安成本為人民幣3.4932億元，估算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為2258元/m2（按總建筑面積m2計(jì)算）。（具體內(nèi)容詳見附件一）。隨著設(shè)計(jì)不斷完善和深度加深，我們將對(duì)上述成本估算進(jìn)行動(dòng)態(tài)即時(shí)調(diào)整，在未有更新的設(shè)計(jì)圖紙之前，該成本估算表即為【中海錢塘山水】項(xiàng)目的成本控制指標(biāo)。同時(shí)，該成本估算表也將分發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)及各相關(guān)職能部門，以作決策參考或評(píng)審。（二）建安成本控制重點(diǎn)1、土建

16、工程土建工程的成本控制重點(diǎn)在于結(jié)構(gòu)含鋼量和混凝土平米用量的控制上，以及砌筑材料的選擇上（如選用粘土磚與加氣混凝土砌塊則造價(jià)相差很大）。這需要設(shè)計(jì)管理部嚴(yán)格約束設(shè)計(jì)單位控制好結(jié)構(gòu)含鋼量和混凝土平米用量，并不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)，選用可代替的新型材料。同時(shí)，也需要項(xiàng)目部加強(qiáng)與政府部門的溝通，必要時(shí)與政府相關(guān)規(guī)定可以進(jìn)行打些擦邊球，確保某些材料的使用（如粘土磚的使用）。2、機(jī)電工程住宅項(xiàng)目的機(jī)電所占比重不大，其成本控制重點(diǎn)主要在于設(shè)備、材料的選材用料上，如地下室的線槽電纜、用戶配電箱、可視對(duì)講機(jī)等。（三）建安成本控制措施1、控制目標(biāo)通過采取必要的控制建安成本的措施，我們將成本控制目標(biāo)定為：將估算成本降低5%8

17、%。2、控制手段為加強(qiáng)成本控制管理，建立有效的成本控制管理體系，我們擬從以下幾方面著手進(jìn)行：（1）事前控制 將成本目標(biāo)分解并下發(fā)各有關(guān)職能部門，建立成本目標(biāo)控制管理體系； 建立清晰的合約管理模式； 建立成本限額設(shè)計(jì)理念，做到在擴(kuò)初階段設(shè)計(jì)合理、完整； 選擇優(yōu)秀的施工單位； 努力獲取比市場(chǎng)更具競(jìng)爭性的施工價(jià)格； 計(jì)劃先行，時(shí)間安排妥當(dāng)。（2）事中控制 加強(qiáng)各職能部門的溝通聯(lián)系； 堅(jiān)持成本歸口管理，完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的流程、手續(xù)； 加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)評(píng)估活動(dòng)，定期召開成本變動(dòng)會(huì)議； 及時(shí)獲取現(xiàn)場(chǎng)信息，加強(qiáng)反索賠工作； 提供每月設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證經(jīng)濟(jì)報(bào)告。（3）事后控制 嚴(yán)格按照合同文件審核工程結(jié)算文件； 建立項(xiàng)目完整的成本分析庫。五、人員配置（一）本項(xiàng)目合約管理部將設(shè)置土建造價(jià)工程師和水電造價(jià)工程師各一名，并由部門助理經(jīng)理分管本項(xiàng)目的全部合約工作，物資管理工作由負(fù)責(zé)物資采購的工程師負(fù)責(zé)。（二）此外，中海地產(chǎn)剛進(jìn)入杭州市，對(duì)本地建筑市場(chǎng)了解有限。我們將通過各種渠道加強(qiáng)對(duì)杭州建筑市場(chǎng)進(jìn)行多方面的了解，