北京上上城二期余量清盤策略

1、【上上城二期余量清盤策略】上上城項(xiàng)目組2008/1/28/北京2008年，房子怎么賣？我們要在兩個(gè)月內(nèi)，再賣掉10000套房子。2008，聽取拐聲一片。大家都在議論樓市的拐點(diǎn)要到了，盡管各路開發(fā)商用各種理論分析樓市前景繼續(xù)看漲，但持幣觀望的蕭條局面還是形成了。樓市最矛盾的時(shí)候到了，在年底資金回籠的任務(wù)下，那些幾個(gè)月單價(jià)就漲了一倍的樓盤很是痛苦，漲也不是，跌也不是，怎么打折暗降也不靈。難道，拐點(diǎn)真的來了嗎？房價(jià)要漲？還是要跌？有人說，根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)理論，決定房價(jià)的關(guān)鍵在于供求關(guān)系，土地供應(yīng)不放開、城市化進(jìn)程造成需求旺盛，通貨膨脹也刺激地產(chǎn)投資，房價(jià)還要漲。有人說，政策調(diào)控提高了置業(yè)門檻，房價(jià)上漲阻

2、隔了剛性需求，輿論導(dǎo)向影響了公眾心態(tài)，大多數(shù)投資觀望的心態(tài)將考驗(yàn)開發(fā)商資金實(shí)力，必將有撐不住的開發(fā)商拉開房價(jià)下跌的口子，房價(jià)撐不住了。一半是投資需求，一半是剛性需求。讓我們先看看需求-去年上上城的客戶構(gòu)成與整個(gè)北京的情況大體一致；但在房價(jià)上漲與貸款門檻提高的背景下，自住需求受到壓抑，而投資需求由于利率提高以及物業(yè)持有稅的即將出臺(tái)也會(huì)受到打壓。但就長遠(yuǎn)來看，政府必將解決自住需求的滿足，并在此前提下持續(xù)壓制投機(jī)投資市場。供應(yīng)過剩？還是短缺？目前中國樓市出現(xiàn)了“短缺”與“過?！辈⒋娴墓脂F(xiàn)象，反映了住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾：一方面是由于土地供應(yīng)與開發(fā)滯后效應(yīng)造成的供應(yīng)量四年走低趨勢，另一方面是開發(fā)商鐘情于

3、高價(jià)高利潤的囤房與開發(fā)模式，造成了最近高價(jià)房門可羅雀而廣大中低收入階層苦于無房可買的局面。樓市的明天，一半看政府，一半在開發(fā)商。尚是認(rèn)為，樓市拐點(diǎn)是否到來？關(guān)鍵看政府對(duì)地根與銀根的控制手段，一方面是土地放開供應(yīng)與否，另一方面的對(duì)自住需求的銀行扶持力度，在此不明朗的狀態(tài)下，另一半就看開發(fā)商是否能及時(shí)調(diào)整開發(fā)模式與贏利思路。燕郊持續(xù)井噴供應(yīng)！大形勢聊完了，再看看小市場；去年整個(gè)燕郊供應(yīng)量700萬平米，占整體北京釋放量的44%；今年燕郊供應(yīng)量將達(dá)800萬平米，意華、上東、天洋等大盤也在謀劃低價(jià)入市，難道2008年的燕郊將卷入一場血腥的價(jià)格戰(zhàn)？投資市場還在觀望，區(qū)域供應(yīng)集中放量，我們?cè)趺崔k？找一片沒有

4、競爭的市場。瞄準(zhǔn)最大范圍的剛性需求市場，一步到位的解決他們的置業(yè)障礙。換句話說，以燕郊為例，是CBD數(shù)以幾十萬計(jì)的北漂白領(lǐng)的置業(yè)之選，可房子對(duì)他們來說只是個(gè)理想，并且隨著房價(jià)的上漲這個(gè)理想越來越遠(yuǎn)。這幾十萬人不屬于政府經(jīng)適房與雙限房的照顧范疇，也不屬于廉租房的幫助對(duì)象，他們渴盼著有開發(fā)商能提供讓他們買得起的房子，圓一個(gè)衣錦還鄉(xiāng)的青春之夢。有人在為有錢人造房，我們堅(jiān)持著手城市中低收入白領(lǐng)階群居住解決方案-低收入與高房價(jià)，北漂與北京的矛盾？首付2萬買兩居！以70平米（4400元）為例，總價(jià)30萬（首付6萬），我們改推精裝（600元精裝標(biāo)準(zhǔn)），提價(jià)至5000元/平米，總價(jià)35萬（含價(jià)值5萬元的裝修）

5、，首付7萬買精裝（開發(fā)商提供5萬元置業(yè)扶持無息借貸，以青春北京代言人征集活動(dòng)為噱頭），以精裝修為借款抵押，如在約定日之前還款，取消相應(yīng)菜單精裝。以精裝修抬高單價(jià)，以置業(yè)扶持計(jì)劃為旗，以青春北京征文為幌。比如想在上上城買房子的客戶,只要在網(wǎng)站或現(xiàn)場報(bào)名，提供一張個(gè)人生活照和和不限體裁字?jǐn)?shù)的奮斗類征文，經(jīng)錄用（使用期一年）就可獲取相應(yīng)房型的置業(yè)基金扶持借貸。策略核心：透支小白領(lǐng)的未來20年。市場調(diào)查：CBD大多數(shù)北漂表現(xiàn)出強(qiáng)烈興趣。從另外意義上講，我們?yōu)闃?gòu)建和諧社會(huì)與提升北京城市凝聚力提供了另一種居住解決方案。順手一擊：首付5萬買三居，或贈(zèng)15萬私轎。操作的關(guān)鍵，在于銀行關(guān)系鋪墊、運(yùn)作時(shí)間要快，以

6、及如何降低政策敏感度？當(dāng)然，還需要樣板間的支持與精裝修菜單。個(gè)性樣板1-中國精神個(gè)性樣板2-黑白魔方個(gè)性樣板3-玲瓏一居個(gè)性樣板4-童話個(gè)性樣板5-在路上個(gè)性樣板5-歌者個(gè)性樣板6-形形總總看房通道的包裝-樣板間附近圍擋方案一運(yùn)用品牌標(biāo)準(zhǔn)色，材質(zhì)采用拉絲不銹鋼及黑色大理石，體現(xiàn)上上城的堅(jiān)定及年輕的活力。樣板間附近圍擋方案二利用原有圍墻，通過直線條、面的表現(xiàn)，展示上上城的品質(zhì)。工地入口設(shè)計(jì)工地入口應(yīng)強(qiáng)烈體現(xiàn)“上上城”，使品牌形象深入人心樣板間入口設(shè)計(jì)使用色彩涂鴉的形式，生活是多姿多彩充滿幻想的樣板間入口設(shè)計(jì)干脆的造型，配合奧運(yùn)“鳥巢”元素的出現(xiàn)，體現(xiàn)國際化樣板間入口設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)了“有家”的夢想，有更多的夢想之門向你打開樣板間入口設(shè)計(jì)玻璃的晶瑩通透，配以光的色彩，視覺上的進(jìn)深感，從此走入不一樣的生活樣板間入口設(shè)計(jì)童話般生活的開始，表現(xiàn)一種精致與希望戰(zhàn)術(shù)技巧：3月15日前封