房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上目錄一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)·················2二、房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問題 ··············6三、對(duì)策措施 ···········

2、···············9 瀘州市2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析及對(duì)策 自2005年以來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施了以增加有效供應(yīng)、降低房?jī)r(jià)、強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管、提高貸款利率、緊縮銀根為主要內(nèi)容的一系列宏觀調(diào)控措施。今年，這些調(diào)控措施對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響開始顯現(xiàn)，主要體現(xiàn)在：房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房、二手房成交量明顯萎縮；房?jī)r(jià)在高位上調(diào)整，上漲幅度顯著減少，房?jī)r(jià)得到有效控制；可售房源持續(xù)增長(zhǎng)，已經(jīng)形成供大于求的局面，消費(fèi)者持幣觀望；開發(fā)企業(yè)普遍缺少資金，開發(fā)

3、商信心受挫；土地市場(chǎng)需求下降。同時(shí)，受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大氣候影響，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)面臨比較嚴(yán)峻的形勢(shì)。因此，必須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)給予新的認(rèn)識(shí)、考慮新的對(duì)策，以防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“崩盤”，影響經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，影響社會(huì)的和諧穩(wěn)定。 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì) (一)房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增加，銀行開發(fā)貸款繼續(xù)緊縮，開發(fā)企業(yè)面臨資金困難 1、2006年年初住宅投資同比增幅較大，達(dá)到3984，5月份開始由增幅298逐月回落直至2007年3月同比減少至721，隨后逐月增加，到2008年6月同比增幅達(dá)到993。投資量的變化確定了房地產(chǎn)上市量的顯著變化，開發(fā)投資的大量增加導(dǎo)致隨后的供應(yīng)量大量增加，開發(fā)投資變化也是房?jī)r(jià)變

4、化的主要原因之一，房?jī)r(jià)在開發(fā)投資大量增加情況下會(huì)有所回落，其變化比開發(fā)投資要滯后。 2、2006年末全市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額10655萬元，比年初減少 12430萬元；2007年末余額為11100萬元，比年初增加445萬元；2008年6月末余額為8850萬元，比年初減少1128萬元。2006年至今開發(fā)貸款余額凈減少 13113萬元。 2006年商品房按揭貸款余額 萬元，比年初增加16655萬元； 2007年末余額為萬元，比年初增加43334萬元；2008年6月末余額為 萬元，比年初增加44578萬元，商品房按揭貸款全市保持了穩(wěn)定增幅， 2006年至今按揭貸款余額總計(jì)增加 64567萬元。 3、開

5、發(fā)投資大量增加，開發(fā)貸款持續(xù)減少，商品房按揭穩(wěn)定增長(zhǎng)，表明我市房地產(chǎn)開發(fā)資金目前主要來源，一是自籌自有資金，二是商品房預(yù)售資金以及商品房按揭。今年6月份以來，由于市場(chǎng)疲軟，靠預(yù)售資金支撐項(xiàng)目開發(fā)的企業(yè)因市場(chǎng)銷售出現(xiàn)問題，銀行銀根緊縮，資金周轉(zhuǎn)不暢，開發(fā)資金非常緊缺，已出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難的局面。 (二)房地產(chǎn)交易量顯著萎縮，買方市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn) 1、今年截至8月底，市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售許可面積 10773萬平方米、住宅面積9077萬平方米，與去年同期批準(zhǔn)預(yù)售許可面積6885萬平方米、住宅面積6050萬平方米分別增長(zhǎng)15647和15003。市區(qū)商品房銷售面積 7998萬平方米，比今年同期上市量少近28萬平方米

6、，僅是上市量的7441。 2、今年1、2月份由于房交會(huì)和春節(jié)購(gòu)房帶動(dòng)，商品房(主要是住宅)銷量大幅增加；3、4月份在一些高品質(zhì)大盤開盤的拉動(dòng)下，銷量繼續(xù)增長(zhǎng)；“512”地震的影響在5月末6月份開始顯現(xiàn)，隨后7、8月份在全國(guó)大氣候，地震和傳統(tǒng)淡季綜合影響下，市場(chǎng)開始觀望、銷售大幅下滑。據(jù)最近到幾個(gè)比較大型的樓盤實(shí)地了解，銷售情況的確很不令人滿意，一周住房?jī)H能銷售三、四套。 (三)房?jī)r(jià)在高位上微調(diào) 2006年以來，我市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)飆升，房?jī)r(jià)大幅度上漲。今年以來上漲幅度減緩。1-8月房屋銷售價(jià)格累計(jì)上漲31，平均售價(jià)為2378元平方米。從銷售類別看，新建房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲33，平均售價(jià)為2535元平方

7、米；二手房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲27，平均價(jià)格為1983元平方米。在新建房中，普通住宅價(jià)格漲幅領(lǐng)跑仍然是拉動(dòng)房屋價(jià)格上漲的主要因素。其中，普通多層住宅價(jià)格累計(jì)上漲 48，普通高層住宅價(jià)格累計(jì)上漲21，高檔住宅價(jià)格累計(jì)上漲24；非住宅中辦公樓價(jià)格累計(jì)上漲22、商業(yè)用房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲28、其它用房?jī)r(jià)格微跌01。 從分月走勢(shì)看，房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比漲幅沖高回落，3月份和5月份兩次同比上漲36，為上半年最高漲幅，然后逐漸回落。6月份起房屋銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比逐月下跌，6、7、8月份環(huán)比分別下跌02、03、02。 當(dāng)前房?jī)r(jià)主要受以下原因影響： 一是瀘州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和居民收入增長(zhǎng)使居民對(duì)房屋的剛性需求增加，居民改善居住

8、條件和新購(gòu)住房的剛性需求使房?jī)r(jià)同比上漲。2008年上半年瀘州GDP達(dá)到232億元，同比增長(zhǎng)153，增速列全省第2位；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入增加額323元，同比增長(zhǎng)167；城鎮(zhèn)居民可支配收入 6432元，同比增長(zhǎng)229。收入的增長(zhǎng)為瀘州居民改善居住條件、將購(gòu)房意愿轉(zhuǎn)化成購(gòu)房行為提供了經(jīng)濟(jì)支持。同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，瀘州城市化進(jìn)程日益加快，城鎮(zhèn)人口日益增加，這些新增的城鎮(zhèn)人口必然帶來對(duì)城市住房的實(shí)在需求。 二是房屋供求狀況逐漸轉(zhuǎn)變，新建房尤其是住宅投資增加，供應(yīng)量快速增長(zhǎng)，供求狀況轉(zhuǎn)變是房?jī)r(jià)高位回落的根本原因。上半年瀘州市新建房施工面積達(dá)到4783萬平方米，同比增長(zhǎng)676，其中住宅4146萬平方米

9、，同比增長(zhǎng) 754。房屋竣工面積667萬平方米，同比增長(zhǎng)814，其中住宅6865萬平方米，同比增長(zhǎng)1311。前兩年政府放量供應(yīng)土地為房屋供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定提供了條件。 三是去年房產(chǎn)價(jià)格強(qiáng)勁漲勢(shì)慣性推動(dòng)和年初幾個(gè)優(yōu)質(zhì)樓盤(鐘鼓世家、空間愛情海、香頌半島、維多利亞等)開盤，房?jī)r(jià)繼續(xù)小幅增長(zhǎng)。 四是房屋的建安成本持續(xù)增加，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)不可能下跌。鋼材由去年的每噸2700元左右上漲到今年的近每噸 6000元，上漲100還強(qiáng)；水泥由每噸250元左右上漲到每噸400多元，漲幅也接近100，其他材料、人工等費(fèi)用也都有較大漲幅，致使小區(qū)品質(zhì)稍好的多層房屋建造成本達(dá)到每平方米近2000元，高層達(dá)到每平

10、方米2200元，一般小區(qū)多層建造成本也將達(dá)到每平方米1600元，高層每平方米1800元。按照國(guó)際流行的房?jī)r(jià)收入比衡量以及與同等城市相比，我市目前房?jī)r(jià)基本是正常水平，沒有泡沫。 (四)待建面積數(shù)量較多，土地需求銳減 1、2006年全年出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地194135畝，其中1112月出讓1588畝，占全年的8180。2007年總計(jì)出讓土地59299畝，與上年同比減少6945。今年18月共出讓土地5977畝，只是上年的1008，是2006年的 308。今年上市的土地僅有5977畝，同時(shí)部分地塊在拍賣時(shí)無人問津。這一方面是因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)市場(chǎng)信心不足，一方面也表明開發(fā)企業(yè)資金確實(shí)存在困難。 2、2006年

11、7月至今，規(guī)劃審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證)面積為41932萬平方米，其中： 2006年712月為7194萬平方米，占1716；2007年為 19157萬平方米，占4569，今年18月為15581萬平方米，占3716。同時(shí)，“規(guī)委會(huì)”在2006年9月至 2008年6月期間審定通過的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目面積69747萬平方米(未含地下車庫(kù)等)中，有近40即近280萬平方米還未動(dòng)工建設(shè)，而我市2000年以來規(guī)劃區(qū)商品房每年上市量只在110萬平方米左右，可見待建面積足夠今后市場(chǎng)兩年的供應(yīng)，這也是導(dǎo)致土地需求銳減的主要原因。 (五)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)地位繼續(xù)提升，下滑態(tài)勢(shì)開始出現(xiàn) (1)2005年

12、以來房地產(chǎn)稅收逐年增加，上漲幅度較大。2006年比2005年增長(zhǎng)3763，2007年比2006年增長(zhǎng) 6103，2008年1-8月同比增長(zhǎng)10。 (2)房地產(chǎn)稅收占地稅部門市本級(jí)總稅收的份額也逐年增長(zhǎng)，2005年末房地產(chǎn)稅收占市本級(jí)稅收的154， 2006年末房地產(chǎn)稅收占市本級(jí)稅收的175，2007年末房地產(chǎn)稅收占市本級(jí)稅收的221，2008年18月房地產(chǎn)稅收占同期總稅收的185。 (3)今年以來，房地產(chǎn)稅收雖然繼續(xù)增長(zhǎng)，但由于受房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟影響和增加稅收的相關(guān)政策已進(jìn)入穩(wěn)定的作用期，增長(zhǎng)幅度已經(jīng)顯著減緩，下滑態(tài)勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)。主要體現(xiàn)在：2008年18月同比僅增長(zhǎng)10，比上一年的 6103增幅

13、減少50個(gè)百分點(diǎn)；2008年18月房地產(chǎn)稅收占同期總稅收的185，比上一年的221減少36個(gè)百分點(diǎn)。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問題 (一)購(gòu)買力明顯減弱，需進(jìn)一步培育和激活。購(gòu)買力明顯減弱主要體現(xiàn)在：沿海城市及大城市房?jī)r(jià)的走低，我市消費(fèi)者開始持幣觀望是影響購(gòu)買力的主要原因，直接導(dǎo)致商品房、二手房交易減少；整個(gè)物價(jià)的上漲特別是生活必需品價(jià)格的上漲削弱了房地產(chǎn)的購(gòu)買力；2006年以來的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆使購(gòu)買力已得到部分釋放，市場(chǎng)需要利好消息的激活。 (二)房地產(chǎn)開發(fā)負(fù)擔(dān)過重，軟環(huán)境需進(jìn)一步改善。一是各種稅費(fèi)負(fù)擔(dān)太重。在開發(fā)建設(shè)過程中開發(fā)企業(yè)需要支付的各種稅費(fèi)負(fù)擔(dān)大約要達(dá)到建筑面積每平方米近 100元；二

14、是保證金額偏大。民工保證金(工程建造總額的25)、資本保證金(多層60元平方米，高層120元平方米)等前期需繳納的保證金較多，這些保證金一方面讓開發(fā)企業(yè)開發(fā)資金更加緊張，另一方面也增加了開發(fā)成本；三是政府相關(guān)管理部門效率太低，極大地降低了資金周轉(zhuǎn)效率。比如，有好幾個(gè)項(xiàng)目從獲得土地到開工建設(shè)，由于電力拆遷或舊房拆遷、規(guī)劃審批、辦理各種建設(shè)手續(xù)等原因均耗費(fèi)了一年以上的時(shí)間。四是在開發(fā)企業(yè)未全部賣完商品房為小區(qū)辦理初始登記時(shí)，未賣完的住房和營(yíng)業(yè)房的維修資金(我市目前是銷售額的2)要由企業(yè)墊支，不合理，增加了企業(yè)資金占用。 (三)開發(fā)資金緊張，影響城市建設(shè)進(jìn)程。 (四)商品房開發(fā)量過大，造成資源閑置。

15、前兩年政府為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)增大了土地供應(yīng)量，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，社會(huì)資金紛紛涌向房地產(chǎn)開發(fā)，使商品房開發(fā)大量增加，在市場(chǎng)出現(xiàn)疲軟時(shí)，必然導(dǎo)致空置房產(chǎn)生，形成資源閑置。 (五)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，高層比例過大，加上地震影響，使高層商品房嚴(yán)重滯銷。 三、對(duì)策措施 (一)采取有效措施進(jìn)一步激活與繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)。 1、財(cái)政政策：為有效激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，建議市政府實(shí)施給予老百姓購(gòu)房一定補(bǔ)貼的政策。具體補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)建議為：購(gòu)買商品住房建筑面積在90平方米以內(nèi)的和購(gòu)買高層住房的，按購(gòu)房款總額的2予以補(bǔ)貼；住房建筑面積在 90-140(含140)平方米的，按購(gòu)房獻(xiàn)總額的15予以補(bǔ)貼；住房建筑面積在140平方米以

16、上的，按購(gòu)房款總額的1予以補(bǔ)貼；購(gòu)買二手房(即已辦所有權(quán)證的存量房)住房的1予以購(gòu)房補(bǔ)貼。 2、稅收政策：實(shí)施在地方權(quán)力允許范圍內(nèi)的房屋開發(fā)、買賣的稅收優(yōu)惠。其一稅務(wù)部門按照財(cái)政部、國(guó)家事務(wù)總局關(guān)于認(rèn)真落實(shí)抗震救災(zāi)及災(zāi)后重建稅收政策問題的通知(財(cái)稅200862號(hào))的精神，充分考慮我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑安裝企業(yè)的實(shí)際困難，落實(shí)好可以適用于我市的抗震救災(zāi)及災(zāi)后重建的有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，幫助企業(yè)共渡難關(guān)，培育搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定稅源。其二購(gòu)買普通商品住房和高層商品住房，按所交契稅的地方所得部分(契稅總額的65)返還40給購(gòu)房人。 3、土地及規(guī)劃政策：土地管理部門和規(guī)劃管理部門應(yīng)實(shí)施寬松的土地出讓和規(guī)

17、劃政策。建議包含：減少土地拍賣保證金的繳交比例，按總評(píng)估額的5；繳交最高一宗土地的競(jìng)買保證金后可同時(shí)參加多宗地的競(jìng)買；分宗辦理土地使用權(quán)證和分幢辦理規(guī)劃許可證；土地面積較大的可提供整體出讓和分宗出讓的兩套用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；土地款的繳交可分宗辦證分期繳交；對(duì)企業(yè)通過出讓獲得土地使用權(quán)又約定與他人聯(lián)合開發(fā)的，國(guó)土部門應(yīng)為其辦理加名或變更登記手續(xù)，相關(guān)部門也應(yīng)為其辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)；因不可抗因素如地震災(zāi)害導(dǎo)致企業(yè)資金短缺無力進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，國(guó)土部門應(yīng)允許其轉(zhuǎn)讓，相關(guān)部門應(yīng)協(xié)助辦理建設(shè)手續(xù)。國(guó)土部門盡量保證出讓土地是“熟地”，讓企業(yè)購(gòu)買土地后能及時(shí)用地。 4、金融政策：(1)各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照中國(guó)人民銀行

18、、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于全力作好地震災(zāi)區(qū)金融服務(wù)工作的緊急通知(銀發(fā)2008152號(hào))的精神，繼續(xù)給予房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持。(2)鼓勵(lì)各專業(yè)銀行為我市建設(shè)項(xiàng)目向上級(jí)銀行爭(zhēng)取信貸指標(biāo)。各國(guó)家專業(yè)銀行為我市發(fā)放1000萬元(含1000萬元)以上貸款的可視同招商引資，參照相關(guān)招商引資政策予以獎(jiǎng)勵(lì)。 (3)住房公積金應(yīng)加大對(duì)職工購(gòu)買住房的支持力度，建議：降低首付款比例至20；調(diào)高最高貸款額度至30萬元；延長(zhǎng)貸款期限為30年；貸款利率優(yōu)惠1；外地繳存住房公積金的職工在我市購(gòu)、建住房的可在我市申請(qǐng)住房公積金貸款。 5、戶籍政策：凡在我市投資或購(gòu)房的即充許將戶口遷至我市。 6、積極開展促銷活動(dòng)，為房地

19、產(chǎn)買賣雙方提供更多的接觸交易機(jī)會(huì)。一是今年增加舉辦一次秋季房地產(chǎn)交易會(huì)；二是組織開發(fā)企業(yè)到畢節(jié)、赤水、習(xí)水、江安、南溪等周邊城市舉辦房地產(chǎn)推介會(huì)。 (二)進(jìn)一步改善房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)快速發(fā)展。 1、清理收費(fèi)項(xiàng)目，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。目前我市要求開發(fā)企業(yè)繳交的各種費(fèi)用和保證金較多，增加房屋建造成本達(dá)到每平方米近100元，因此，應(yīng)當(dāng)再次對(duì)這些繳費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行清理，該取消的取消，該減少的減少，切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。 2、加強(qiáng)效能建設(shè)，提供優(yōu)質(zhì)高效的政務(wù)服務(wù)。對(duì)立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、建設(shè)、權(quán)屬登記等環(huán)節(jié)辦理時(shí)限進(jìn)行清理，應(yīng)重點(diǎn)檢查投資額達(dá)到1000萬元以上項(xiàng)目的各種手續(xù)辦理時(shí)限，對(duì)超時(shí)限辦理的給予處罰，同時(shí)定期或抽查主協(xié)辦工作制、限時(shí)辦結(jié)制等制度的執(zhí)行情況。 3、改變維修資金的管理收繳模式。加強(qiáng)維修資金管理，使