[2008]寫字樓創(chuàng)新

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2022-3-16 寫字樓創(chuàng)新寫字樓創(chuàng)新版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。2008.04.10本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2傳統(tǒng)寫字樓的傳統(tǒng)寫字樓的“鉛華鉛華”現(xiàn)象現(xiàn)象據(jù)世界衛(wèi)生組織的研究顯示，在密閉的寫字樓中工作的人，患呼吸系統(tǒng)和神經(jīng)系統(tǒng)疾病患呼吸系統(tǒng)和神經(jīng)系統(tǒng)疾病的比例比一般人多出的比例比一般人多出4545。它雖然不會(huì)直接危害生命或?qū)C(jī)體產(chǎn)生永久性傷害，但是對(duì)對(duì)員工的工作效率，工作能動(dòng)性產(chǎn)生的影響將員工的工

2、作效率，工作能動(dòng)性產(chǎn)生的影響將使公司蒙受巨大的隱性損失使公司蒙受巨大的隱性損失。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3傳統(tǒng)寫字樓六大弊端傳統(tǒng)寫字樓六大弊端 有效層高低，造成空間狹小，給工作者擁擠壓抑的感覺； 辦公室不通風(fēng)，自然采光差，造成資源浪費(fèi)； 長時(shí)間等待電梯，公共交通不好，影響工作效率； 員工沒有休息間或休息間條件差； 辦公區(qū)附近很少有令人賞心悅目的景觀； 工作空間死板、缺乏活力，缺少人與自然的對(duì)話、缺少人性化、缺少人本關(guān)懷。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4寫字樓創(chuàng)新的動(dòng)力源泉來自于傳統(tǒng)寫寫字樓創(chuàng)新的動(dòng)力源泉來自于傳統(tǒng)寫字樓存在的弊端字樓存在的弊端創(chuàng)新的意義：創(chuàng)新的意義：創(chuàng)新是應(yīng)市場的變化、客戶需求的變化進(jìn)行改變

3、、進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新、升級(jí)的一種積極的態(tài)度，體現(xiàn)的是尊重市場、尊重客戶，是一種專業(yè)化的發(fā)展方向，而不是一種標(biāo)新立異。 創(chuàng)新的目的：創(chuàng)新的目的：尋找市場的空隙，激發(fā)客戶的需求，為企業(yè)和客戶創(chuàng)造更大的價(jià)值。 寫字樓的本質(zhì)：寫字樓的本質(zhì)：字樓的本質(zhì)首先是一個(gè)商務(wù)的場所，它提供了企業(yè)可支配的時(shí)間和可支配的時(shí)間和空間的資源，空間的資源，供企業(yè)去創(chuàng)造價(jià)值創(chuàng)造價(jià)值。寫字樓的創(chuàng)新方向：寫字樓的創(chuàng)新方向：人性化、生態(tài)化、智能化人性化、生態(tài)化、智能化的新型寫字樓已快速升華成為市場上的主流。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。5寫字樓類別與入住企業(yè)類型的關(guān)系寫字樓類別與入住企業(yè)類型的關(guān)系寫字樓類別企業(yè)類型初創(chuàng)型成長型大型外企小戶型寫字樓

4、乙級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓頂級(jí)寫字樓本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。6頂級(jí)寫字樓創(chuàng)新頂級(jí)寫字樓創(chuàng)新高度、文化高度、文化小戶型寫字樓甲級(jí)寫字樓頂級(jí)寫字樓頂級(jí)寫字樓：頂級(jí)寫字樓：扮演的是地標(biāo)性建筑地標(biāo)性建筑的角色，其在外部條件、內(nèi)部條件和硬件、軟件上長時(shí)間都已難以超越。頂級(jí)寫字樓入駐企業(yè)：頂級(jí)寫字樓入駐企業(yè)：頂級(jí)寫字樓入駐企業(yè)為世界頂級(jí)企業(yè)和國內(nèi)外的知名企業(yè)世界頂級(jí)企業(yè)和國內(nèi)外的知名企業(yè)。這些企業(yè)除了對(duì)硬件軟件有非常高的要求外，對(duì)精神層面也有非常高的追求。頂級(jí)寫字樓創(chuàng)新：頂級(jí)寫字樓創(chuàng)新：頂級(jí)寫字樓通過其建筑高度建筑高度和文化內(nèi)涵文化內(nèi)涵來進(jìn)行創(chuàng)新。頂級(jí)寫字樓創(chuàng)新典型代表：頂級(jí)寫字樓創(chuàng)新典型代表：臺(tái)北101、金茂大廈

5、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。7頂級(jí)寫字樓創(chuàng)新案例頂級(jí)寫字樓創(chuàng)新案例臺(tái)北臺(tái)北101101文化內(nèi)涵：文化內(nèi)涵：第27層至第90層共64層中，每8層為一節(jié)，一共8節(jié)，每每八層所組成的倒梯形方塊形狀來自中國的八層所組成的倒梯形方塊形狀來自中國的 鼎鼎 每節(jié)頂樓向上展開的弧線，帶來蓬勃向上的氣氛而向上開展花蕊式的造型，象征中華文化節(jié)節(jié)高升及蓬勃發(fā)展的經(jīng)濟(jì)裙樓頂樓的采光罩，外型就是中國的外型就是中國的 如意如意 為了先前金融中心的主題，2427層的位置有直徑近4層樓的方孔古錢方孔古錢幣裝飾幣裝飾此外還有處處可見的中國傳統(tǒng)風(fēng)格裝飾物中國傳統(tǒng)風(fēng)格裝飾物，在在表現(xiàn)出將中華文化與西方科技融合的理念。高高 度：度：臺(tái)北10

6、1高達(dá)508米，為世界第一高的摩天大樓，更是世界上首度超越500米的摩天大樓。小戶型寫字樓甲級(jí)寫字樓頂級(jí)寫字樓本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。8頂級(jí)寫字樓創(chuàng)新案例頂級(jí)寫字樓創(chuàng)新案例金茂大廈金茂大廈文化內(nèi)涵：文化內(nèi)涵：金茂大廈為東方塔形東方塔形建筑風(fēng)格，其平面構(gòu)圖是雙軸對(duì)稱的正方形，立面構(gòu)圖是立面構(gòu)圖是1313個(gè)內(nèi)分塔節(jié)個(gè)內(nèi)分塔節(jié)，由下而上、四角內(nèi)收。從平面正方形對(duì)角線上看，構(gòu)成兩個(gè)最佳的視角。金茂大廈上小下大，逐節(jié)加快，似摩天寶塔一尊，巍峨神奇，兼有保俶塔和大雁塔的視覺意象兼有保俶塔和大雁塔的視覺意象。從正方形軸線上看，金茂大廈兩邊垂直，又似通天豐碑又似通天豐碑，頂天立地，兼有東兼有東岳秦王碑的永恒和乾陵

7、無字碑的豐富岳秦王碑的永恒和乾陵無字碑的豐富。環(huán)顧仰望，金茂大廈似塔似碑，形體不斷變化，母題不斷重復(fù)。層層向上收的體形使得它充滿中國古塔的神韻。 高高 度：度：金茂大廈高達(dá)420.5米，為中國第二、亞洲第三、世界第五的摩天大樓。小戶型寫字樓甲級(jí)寫字樓頂級(jí)寫字樓本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。9甲級(jí)寫字樓創(chuàng)新甲級(jí)寫字樓創(chuàng)新“標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)”、附加值、附加值小戶型寫字樓甲級(jí)寫字樓頂級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓：甲級(jí)寫字樓：甲級(jí)寫字樓沒有固定的標(biāo)準(zhǔn)，是目前行業(yè)內(nèi)自發(fā)形成的一種通行叫法（將寫字樓按照其綜合素質(zhì)不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個(gè)等級(jí)），是寫字樓競爭中最激烈的區(qū)域。甲級(jí)寫字樓入駐企業(yè)：甲級(jí)寫字樓入駐企業(yè)：甲級(jí)寫字樓入駐

8、企業(yè)主要為高端大型企業(yè)。甲級(jí)寫字樓創(chuàng)新：甲級(jí)寫字樓創(chuàng)新：周邊和位置沒有太大空間可以創(chuàng)新了，交通也是依賴政策，所以甲級(jí)寫字樓的創(chuàng)新通常在于“標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)”升級(jí)升級(jí)和增加附加值增加附加值。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。10甲級(jí)寫字樓創(chuàng)新甲級(jí)寫字樓創(chuàng)新“標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)”升級(jí)升級(jí)結(jié)結(jié) 構(gòu)：構(gòu)：室內(nèi)凈高2.6米、2.7米、2.8米、3.0米（新鴻基IFC）。 平面布置中央無柱式、大開間的平面布局 （北京財(cái)富中心寫字樓A座外框柱間距平均8.4米）。建筑材料：建筑材料：雙層玻璃幕墻、LOWE雙層呼吸式玻璃幕墻、LOWE三層呼吸式玻璃幕墻（凱晨世貿(mào)中心）。小戶型寫字樓甲級(jí)寫字樓頂級(jí)寫字樓本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。11甲級(jí)寫字樓創(chuàng)新甲級(jí)

9、寫字樓創(chuàng)新“標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)”升級(jí)升級(jí)電電 梯：梯：預(yù)選電梯系統(tǒng)對(duì)人流及電梯的有效分配（城開國際大廈）。高速雙轎廂電梯系統(tǒng)1部雙轎廂電梯，相當(dāng)于兩個(gè)單轎廂的運(yùn)力，形同增加電梯數(shù)量，減小核心筒面積，提高平面使用率。 空調(diào)系統(tǒng)：空調(diào)系統(tǒng)：空調(diào)管道布置從兩管制到四管制，中間有二+二管制，利用內(nèi)區(qū)的供暖調(diào)節(jié)外區(qū)造成的影響。空調(diào)類型中央空調(diào)、VRV、VAV。新風(fēng)量從30立方米到40立方米。 小戶型寫字樓甲級(jí)寫字樓頂級(jí)寫字樓本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。12甲級(jí)寫字樓創(chuàng)新甲級(jí)寫字樓創(chuàng)新“標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)”升級(jí)升級(jí)智智 能能 化：化：5A智能化系統(tǒng)，即辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OA）、通信自動(dòng)化系統(tǒng)（CA）、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)（BA）、消防自動(dòng)化

10、系統(tǒng)（FA）和安保自動(dòng)化系統(tǒng)（SA）。 以寬頻、智能化網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)等為代表的信息技術(shù)手段的運(yùn)用，智能化停車場、智能定位、智能收費(fèi)以及物業(yè)交互平臺(tái)使物業(yè)管理信息化。 小戶型寫字樓甲級(jí)寫字樓頂級(jí)寫字樓本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。13甲級(jí)寫字樓創(chuàng)新甲級(jí)寫字樓創(chuàng)新增加附加值增加附加值生態(tài)空間：生態(tài)空間：以綠色植被集中布置與樓層局部挑空相結(jié)合的形式營造綠色辦公休閑氛圍。改善樓體的通風(fēng)條件和視覺效果，創(chuàng)造和諧自然的交流空間。公共空間：公共空間：特朗普大廈的大堂特朗普大廈的大堂小戶型寫字樓甲級(jí)寫字樓頂級(jí)寫字樓本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。14甲級(jí)寫字樓創(chuàng)新甲級(jí)寫字樓創(chuàng)新增加附加值增加附加值物業(yè)服務(wù)：物業(yè)服務(wù)：酒店

11、服務(wù)式辦公物業(yè)服務(wù)把酒店管理的模式和服務(wù)意識(shí)融入物業(yè)管理，同時(shí)結(jié)合寫字樓物業(yè)管理的特點(diǎn)，是一種優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)形式。 組團(tuán)共管的物業(yè)管理模式其其 他：他：承諾一定年限的投資回報(bào)、行政專用洗手間、VIP電梯、總裁車庫、商務(wù)配套組合。小戶型寫字樓甲級(jí)寫字樓頂級(jí)寫字樓本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。15小戶型寫字樓創(chuàng)新小戶型寫字樓創(chuàng)新創(chuàng)意工作社創(chuàng)意工作社小戶型寫字樓入駐企業(yè)： 多為設(shè)計(jì)創(chuàng)意工作者或小型工作室者多為設(shè)計(jì)創(chuàng)意工作者或小型工作室者小戶型寫字樓創(chuàng)新模式小戶型寫字樓創(chuàng)新模式FILLFILL空間模式空間模式“街區(qū)街區(qū)”設(shè)計(jì)理念設(shè)計(jì)理念小戶型寫字樓甲級(jí)寫字樓頂級(jí)寫字樓本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。16FILLFILL空

12、間模式空間模式迎合了創(chuàng)意工作者缺乏規(guī)律迎合了創(chuàng)意工作者缺乏規(guī)律性和時(shí)間性的工作特性和審美需求性和時(shí)間性的工作特性和審美需求“街區(qū)”設(shè)計(jì)理念FILL空間模式FILLFILL空間模式：空間模式：在復(fù)式、挑高的基礎(chǔ)上，引入富有舞臺(tái)效果的樓梯和鮮艷明快的墻面色彩，是集工作與生活功能于一體的建筑。FILLFILL空間：空間：“FILL”是由四個(gè)英文單詞的首個(gè)字母組成，這四個(gè)英文單詞分別為free、idea、loft和life，是自由的、激發(fā)靈感的、透明開放的與藝術(shù)性相結(jié)合的“生活空間”。FILLFILL空間模式典型代表：空間模式典型代表：寶華現(xiàn)代城泛歐現(xiàn)代大廈本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。17FILLFILL空間

13、模式案例空間模式案例泛歐現(xiàn)代大廈泛歐現(xiàn)代大廈泛歐現(xiàn)代大廈基本信息：泛歐現(xiàn)代大廈基本信息：物業(yè)名稱： FILL泛歐現(xiàn)代大廈 物業(yè)地址：共和新路廣中路開發(fā)商：寶華集團(tuán)、上海全成置業(yè)有限公司總建筑面積：16000平方米 項(xiàng)目樓層數(shù)：14層標(biāo)準(zhǔn)層面積：1000平方米 層高：5.4米總套數(shù)：240套 單元面積：4158平方米地上車位：20個(gè) 地下車位：700個(gè)“街區(qū)”設(shè)計(jì)理念FILL空間模式首先，F(xiàn)ILL泛歐現(xiàn)代大廈5.4米的層高在寫字樓產(chǎn)品中是不多見的，類似于loft的構(gòu)造。其次，F(xiàn)ILL泛歐現(xiàn)代大廈設(shè)計(jì)了煤氣傳輸系統(tǒng)，配備了齊全的廚衛(wèi)系統(tǒng)，另外每套房間還配備了獨(dú)立的衛(wèi)生間。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。18

14、“街區(qū)街區(qū)”設(shè)計(jì)理念設(shè)計(jì)理念“舊中建新，新中有舊舊中建新，新中有舊”“街區(qū)”設(shè)計(jì)理念FILL空間模式“街區(qū)街區(qū)”設(shè)計(jì)理念：設(shè)計(jì)理念：經(jīng)過改造廢棄工廠和倉庫，即要保留歷史文化又要盡情體現(xiàn)商務(wù)的特征?！敖謪^(qū)街區(qū)”：“街區(qū)”概念相對(duì)嚴(yán)肅、壓抑的寫字樓氛圍提出，以低密度和張揚(yáng)的個(gè)性取勝?！敖謪^(qū)街區(qū)”設(shè)計(jì)理念典型代表：設(shè)計(jì)理念典型代表：8號(hào)橋本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。19“街區(qū)街區(qū)”設(shè)計(jì)理念案例設(shè)計(jì)理念案例88號(hào)橋號(hào)橋“街區(qū)”設(shè)計(jì)理念FILL空間模式歷史文化：歷史文化：前身是上海汽車制動(dòng)器廠15000平方米的舊工業(yè)廠房。經(jīng)過精心改造，原來那些厚重的磚墻、林立的管道、斑厚重的磚墻、林立的管道、斑駁的地面駁的地面被保留了下來，使整個(gè)空間充滿了工業(yè)文明時(shí)代的滄桑韻味。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。20“街區(qū)街區(qū)”設(shè)計(jì)理念案例設(shè)計(jì)理念案例88號(hào)橋號(hào)橋“街區(qū)”設(shè)計(jì)理念FILL空間模式商