碧桂園早期介入和承接查驗方案

1、 碧桂園豪園物業(yè)早期介入方案為了今后的物業(yè)服務工作順利進行，物業(yè)服務的前期介入將會起到至關重要的作用，我公司在正式簽訂物業(yè)服務合同后，將根據(jù)實際情況，對“錦翠嘉園”制定科學、成熟、相應的物業(yè)服務前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)服務工作順利開展打下堅實的基礎1、物業(yè)前期介入的第一規(guī)劃設計階段對于規(guī)劃設計,物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設計方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設計方案是否合理,力求使小區(qū)的設計方便日后的物業(yè)管理工作。監(jiān)控和消控中心的設置;小區(qū)人車分流的設計;公共照明開關設置位置;公共照明開關開閉形式;物業(yè)管理用房的位置設計;小區(qū)垃圾房的設置;公共洗手間的

2、設置;信報箱的設立;公共告示欄的配置;家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位置的預留;2、建設施工階段建設過程中,物業(yè)管理前期顧問人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況,逐步對物業(yè)的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎。提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;審查有關工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見;提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見;幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護,以避免施工對材質(zhì)造成損傷;提前

3、熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內(nèi)部結構、管線布置及所用建材的性能;檢查工程施工進度(根據(jù)需要參與建造期有關工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等);檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;配合設備安裝、管線布置,進行現(xiàn)場監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量;提出遺漏工程項目的建議;對小區(qū)公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。3、竣工驗收階段物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場,參與工程例會,及時提出維護發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議

4、,協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收,對各種設備、管線都逐一檢查。參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收,并建立驗收檔案;發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;參與重大設備的調(diào)試和驗收;制訂物業(yè)驗收流程;指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。一般情況下，深化設計、施工兩個步驟多會同時開展，物業(yè)駐場人員的主要工作也來自這兩個方面，其主要工作有：1、深入了解項目特點，擬定現(xiàn)場顧問計劃。在進入項目以前應當對項目進行深入了解并制定計劃。（1）審讀圖紙，了解項目系統(tǒng)情況；從設計說明入手，對建筑圖紙、結構圖紙、設備專業(yè)圖紙等進行閱讀，標記重要的環(huán)節(jié)，了解項目的整體設計思路、定位。最后對圖紙審讀的結果

5、進行匯總，為制定工作計劃做準備。（2）根據(jù)項目特點，擬定現(xiàn)場物業(yè)顧問計劃。根據(jù)了解到的項目特點，如項目定位、系統(tǒng)構成、交通流線、服務配套等，結合甲方的施工進度計劃擬定現(xiàn)場顧問計劃。2、關注工程進度，記錄現(xiàn)場情況。在現(xiàn)場巡視過程中，記錄所有關注的細節(jié)，為提供物業(yè)建議做準備。（1）根據(jù)工程計劃，調(diào)整工作計劃；隨著現(xiàn)場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應關注該計劃，及時調(diào)整物業(yè)的顧問計劃及工作側(cè)重點。（2）記錄設計方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工中要認真記錄設計方案、施工圖紙變更及施工洽商，為物業(yè)服務公司的后期接管提供便利。（3）記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，為提出各種建議做準

6、備。施工過程是根據(jù)施工便利與否而適時調(diào)整的，所以，有許多設備設施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員必須在圖紙上進行標注；如記錄一些隱蔽工程和截門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準確判斷位置。3、參加施工期間的專業(yè)會議，提供建議。（1）通過參加設計協(xié)調(diào)會、施工協(xié)調(diào)會、監(jiān)理會等了解施工焦點；參加專業(yè)會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業(yè)要求，適時的提出物業(yè)建議。（2）根據(jù)會議等的實際情況，適時提供書面物業(yè)建議。4、通過對項目的深入了解，提供現(xiàn)場物業(yè)建議。（1）改進設計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設計中有許多不盡人意之處，一些設計人員甚至忽略后期維護

7、、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記錄這些信息，并結合實際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對性的適時提出物業(yè)書面建議。（2）改進施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場介入人員應通過記錄現(xiàn)場的情況，匯總后及時向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項。關注各單項工程設備的調(diào)試、試驗，特別要關注隱蔽工程的隱檢、驗收。（3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。關注施工中的問題，對施工質(zhì)量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項目品質(zhì)。 無論是對設計還是對施工的現(xiàn)場，建議都應注意時效性。5、跟蹤現(xiàn)場建議采納情況。物業(yè)現(xiàn)場介入人員對提出的關鍵性建議必須適時跟進，在必要情況下要

8、堅持促使甲方采納并要求施工單位改進、整改；統(tǒng)計建議采納情況，為今后物業(yè)管理提供參考。6、收集、整理現(xiàn)場資料。（1）施工圖紙；收集、整理各類圖紙，包括建筑、結構、機電設備等各系統(tǒng)圖紙。（2）機電設備及建材的資料。收集機電設備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來源證、原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認證書等相關認證資料復印件，并關注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準備。7、進行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利。（1）建立初步設備臺帳；隨著施工進入設備安裝階段，大量設備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設備臺帳，為后期交接奠定基礎。（2）擬寫初步交接方

9、案；根據(jù)現(xiàn)場施工進度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)管理的到來做好充分準備。（3）配合開發(fā)商做好前期單項工程調(diào)試驗收輔助工作。物業(yè)現(xiàn)場介入人員根據(jù)項目施工單項工程的調(diào)試、驗收進度，擬定輔助調(diào)試、驗收方案，記錄相關信息，提出前期物業(yè)管理相關人員逐步進入的建議，做好相關的輔助工作。碧桂園豪園物業(yè)承接查驗方案目錄：一、小區(qū)概況.3(一)小區(qū)介紹.3二、承接查驗的組織機構.5三、準備工作.5(一)人員安排5(二)計劃安排6(三)查看物業(yè)現(xiàn)場6(四)檢驗工具及設備6(五)資料準備等6四、承接查驗的內(nèi)容、流程7(一)一查驗的主要內(nèi)容.7(二)查驗的流程.8五、承接查驗遺留問題的處理.8-9六、承接查驗

10、的注意事項.9-11一、小區(qū)概況(一)小區(qū)介紹項目名稱碧桂園豪園物業(yè)公司售樓地址晉陵中路吊橋路路口樓盤價格住宅15000元/平米樓盤地址晉陵中路吊橋路路口，城市正中央，緊鄰南大街、常州大酒店、購物中心，電腦城、周邊名校林立交通概況25、219路車抵達物業(yè)費1.1元/平米開發(fā)商騰飛建筑有限公司付款方式一次性付款、銀行按揭營銷/策劃碧桂園嗎公司綠化率35%裝修狀況毛坯總建面積280000平方米物業(yè)公司碧桂園物業(yè)公司容積率2.80開盤時間4月11日 塘廈豪園入住時間一、二期城市大宅2009-10-28交付周邊配套中小學:廣化小學、田家炳實驗中學,幼兒園:機關幼兒園,銀行:交通銀行、中國銀行、工商銀行

11、,醫(yī)院:二院預售許可證（2008）房預售證第（048）號聯(lián)系電話88887888二、 組織機構碧桂園豪園物業(yè)服務中心總經(jīng)理1人三、準備工作（一）人員安排物業(yè)的承接查驗是一項技術難度高、專業(yè)性強、對日后的管理有較大影響的專業(yè)技術性工作。物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗前就應承接物業(yè)的類型、特點，與建設單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關專業(yè)的技術人員參加。 （二）計劃安排物業(yè)管理企業(yè)制訂承接查驗實施方案，能夠讓承接查驗工作按步驟有計劃地實施。 （1）與建設單位確定承接查驗的日期、進度安排； （2）要求建設單位在承接查驗之前提供移交物業(yè)詳細清單、建筑圖紙、相關單項或綜合驗收證明材料；

12、 （3）派出技術人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗做好準備工作。（三）設備、工具準備在物業(yè)承接查驗中要采取一些必要的檢驗方法來查驗承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應根據(jù)具體情況提前準備好所需要的檢驗設備和工具。 （四）資料準備在物業(yè)的承接查驗中，應做必要的查驗記錄，在正式開展承接查驗工作之前，應根據(jù)實際情況做好資料準備工作，制訂查驗工作流程和記錄表格。 （1）工作流程一般有物業(yè)承接查驗工作流程、物業(yè)查驗的內(nèi)容及方法、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程等； （2）承接查驗的常用記錄表格有工作聯(lián)絡登記表、物業(yè)承接查驗記錄表、物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計表等。 四、承接查驗的內(nèi)容、流程（一）查驗的主要內(nèi)容1、物業(yè)資料 在辦理

13、物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應接收查驗下列資料： （1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； （2）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料； （3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （4）物業(yè)管理所必需的其他資料。 2、物業(yè)共用部位 按照物業(yè)管理條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應對物業(yè)共用部位進行查驗。主要內(nèi)容包括： （1）主體結構及外墻、屋面； （2）共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗； （3）公共衛(wèi)生間、陽臺； （4）公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。 3、共用設施設備 物業(yè)的共用設施設備種類繁多，各種物業(yè)配置的設備不盡相

14、同，共用設施設備承接查驗的主要內(nèi)容有：低壓配電設施，柴油發(fā)電機組，電氣照明，插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡系統(tǒng)，火災報警及消防聯(lián)運系統(tǒng)，排煙送風系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。 4、園林綠化工程 園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠（花）籬、花壇等，無林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗內(nèi)容。 5、其他公共配套設施 物業(yè)其他公共配套設施查驗的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗亭、圍墻、道路、廣場、社區(qū)活動中心（會所）、停車場（庫、棚）、游泳池、運動場地、物業(yè)標識、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設施、信報箱等。 （二）查驗的

15、流程物業(yè)承接查驗工作流程工作流程管理內(nèi)容相關文件接口組建承接查驗小組做好承接查驗前的準備檢查核對進行資料移交整改補齊資料YN接業(yè)主/開發(fā)建設單位進場通知接管N進行硬件設施、設備移交限時整改Y資料歸檔檢查驗收1. 確定是否具備條件2. 組建新項目承接查驗小組，任命組長/專業(yè)人員3. 編制計劃，與委托方接洽，現(xiàn)場摸底4. 物業(yè)資料接收5. 檢查核對是否齊全、完整、符合要求，符合接收/不符合補齊6. 按標準/技術資料分組檢查建筑物及附屬設施7. 合格接管/不合格整改，資料建檔保存1. 合同/中標通知書2. 房屋驗收標準/承接查驗規(guī)程3. 工作計劃/工作文件/技術資料4. 物業(yè)資料/交接記錄5. 驗收

16、記錄/移交清單6. 檢驗報告/安裝調(diào)試記錄/資料歸檔記錄委托方新項目管理單位/建設/施工單位同上項目管理單位五、承接查驗遺留問題的處理新建小區(qū)今后將由業(yè)主大會在開發(fā)商手中承接物業(yè)，進行交接查驗，明確公共部位和共有設施沒有問題，開發(fā)商才可以“撤出”小區(qū)。昨天，由市住建委和市質(zhì)監(jiān)局共同制定的北京第一部新建物業(yè)項目承接查驗技術標準開始征求意見。這將約束開發(fā)商必須解決完開發(fā)遺留問題后，才能撤出小區(qū)。 開發(fā)商負責前期物業(yè)“目前，一些小區(qū)物業(yè)和業(yè)主之間的矛盾，很多都屬于開發(fā)遺留問題。 比如公共部位和共有設施質(zhì)量不過關，物業(yè)公司解決不了，業(yè)主又不滿意，造成矛盾激化?！笔凶〗ㄎ嚓P負責人說。而今后，物業(yè)管理的

17、責任主體將予明確，在交接查驗前，開發(fā)商負責前期物業(yè)，開發(fā)商就是責任主體，開發(fā)遺留的問題必須解決。而在物業(yè)的交接查驗后，業(yè)主們承接的將是經(jīng)過查驗、沒有問題的物業(yè)，今后管理的責任是全體業(yè)主。業(yè)主可委托第三方查驗按照該標準，今后，業(yè)主大會在正式接管物業(yè)項目前，業(yè)主可以自己，也可以委托自己聘用的物業(yè)公司，或委托中立的第三方評估監(jiān)理機構，對建造質(zhì)量、管理資料、建筑使用功能等進行綜合性的驗收。驗收的內(nèi)容包括房屋本體、公共設施等。其中，房屋本體包括地基基礎、門窗、樓梯、衛(wèi)生潔具等；公共設施包括基礎設施、屋面避雷設施、消防設施、小區(qū)路燈、綠化、小區(qū)道路、垃圾箱、車庫、景觀雕塑及文化娛樂設施等。每一項驗收內(nèi)容都

18、規(guī)定得非常細致。六、承接查驗的注意事項（一）、物業(yè)管理公司決策層要高度重視承接和驗收工作，充分發(fā)揮公司的整體資源優(yōu)勢，保障新項目的承接和驗收得以順利進行。（二）、注重現(xiàn)場考察。根據(jù)招投標文件及管理委托合同編制承接和驗收工作計劃，并強調(diào)計劃的嚴肅性。物業(yè)管理公司在完成招投標之后，應及時與招標方取得聯(lián)系，組織專業(yè)人員進入現(xiàn)場考察，細致了解管理委托合同所規(guī)定的管理內(nèi)容和范圍，特別是設備設施的現(xiàn)狀，為物業(yè)承接和驗收打下堅實的基礎。另外，物業(yè)管理公司應根據(jù)招標方入住的時間要求及管理委托合同中關于管理范圍及服務標準的要求，組織專業(yè)人員編制接管驗收工作計劃，計劃中應明確工作內(nèi)容、各專業(yè)職責、工作標準及時間安

19、排，若有條件還應繪制接管驗收統(tǒng)籌圖，加強工作的計劃性及嚴肅性，使接管驗收工作有條不紊地進行。（三）、依據(jù)新項目的資料、國家和行業(yè)標準及現(xiàn)場考察情況編寫接管驗收方案。在編寫接管驗收方案時，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常會遇到招標文件不詳細、圖紙資料不全、現(xiàn)場部分設備設施滿足不了管理委托合同中服務標準的要求等問題。這時，物業(yè)管理公司應該怎么做呢?首先，接管驗收方案應該依據(jù)國家標準及現(xiàn)場考察情況編寫，國家及建設部頒布的房屋接管驗收標準、建筑工程施工質(zhì)量驗收標準、地下防水工程質(zhì)量驗收標準、通風與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收標準、智能建筑工程質(zhì)量驗收標準、電梯工程施工質(zhì)量驗收標準等，物業(yè)管理企業(yè)的工程技術人員應準確掌握，并將其作為接管驗收的依據(jù)。其次，物業(yè)管理企業(yè)與招標方需要建立必要的溝通渠道，特別是工程問題的整改，物業(yè)管理企業(yè)要力爭得到招標方的支持，因為這將對樓宇今后的運行起到深遠的影響。再有，物業(yè)管理企業(yè)各部門應編寫下列接管驗收方案：安全保衛(wèi)方案、鑰匙交接方案、入伙入住方案、設備設施接管驗收方案、圖紙資料交接清單等，接管驗收方案的編寫是接管驗收工作的重要環(huán)節(jié)，方案的好壞直接影響到工作質(zhì)量。（四）、人員培訓并組織接管驗收的實施。在新項目啟動之前，要對員工進行培訓，主要分為入職培訓和崗前培訓。入職培訓主要是向員工宣講企業(yè)文化、服務