房地產(chǎn)營銷策劃-項目初步定價建議

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上XX集團(tuán)舊改項目初步定價建議一、住宅建議售價：整體均價1.8萬/m2（建議裝修成本標(biāo)準(zhǔn)約2500元/m2）通過與市場同類項目進(jìn)行客觀對比，得出的參考毛坯價格是14433元/平方米，建議裝修成本2500元/平方米，根據(jù)市場經(jīng)驗，裝修的對外報價一般可為成本價1.4倍，因此建議住宅售價約18000元/平方米含2500元/平方米成本裝修。市場比較定價法計算表評價要素要素權(quán)重中海富華里領(lǐng)秀城格力廣場二期格力廣場三期XX地段位置20%97.73110.00 103.80 96.60 100景觀因素15%97.33103.40 110.00 105.60 100開發(fā)商品牌8%100

2、.6788.00 98.00 98.00 100商業(yè)配套15%109.6104.60 97.00 94.40 100周邊環(huán)境8%99.13100.40 107.00 106.00 100建筑規(guī)劃8%100.4794.20 102.40 96.20 100戶型結(jié)構(gòu)8%91.0798.20 100.00 96.20 100交通狀況8%99.8106.00 99.80 94.40 100物業(yè)管理5%100.3391.00 99.20 99.20 100社區(qū)園林5%100.3388.20 103.00 98.80 100比較系數(shù)1.00 0.99 0.98 1.02 平均價格1400014000160

3、0014500項目權(quán)重35%25%20%20%100%注：計算過程如下：（寫字樓、街鋪計算步驟相同）第一步：選取同類可比項目毛坯價格第二步：根據(jù)以往經(jīng)驗，結(jié)合項目特點確定各項目和各要素的權(quán)重系數(shù)第三步：由市場組7名成員進(jìn)行評分，每項要素剔除最高分、最低分后，求平均值第四步：根據(jù)以下公式，計算出住宅的市場參考價格住宅市場參考價格（100/（項目分值×要素權(quán)重）×平均價格×項目權(quán)重）（比較系數(shù)×平均價格×項目權(quán)重）1×14000×35%0.99×14000×25%0.98×16000×20

4、%1.02×14500×20%14433主要理由：l 項目位處拱北片區(qū)，該片區(qū)住宅供應(yīng)少，稀缺地段優(yōu)勢突顯，加上項目規(guī)模較大，且自身及鄰近商業(yè)配套體量較大，對住宅有拉動作用；l 周邊在售樓盤毛坯均價1.4-1.6萬/m2，精裝均價1.6-1.9萬/m2（帶2500-3000元/m2裝修）；l 西南向面向墓園，對住宅品質(zhì)和客戶心理有一定負(fù)面影響，但并非本項目主景觀面，可從規(guī)劃設(shè)計上加以規(guī)避。項目周邊住宅價格及基本情況一覽表區(qū)域項目名稱占地面積建筑面積容積率開盤時間開盤均價（元/）目前價格 （元/）拱北嶺秀城.158萬2.92008-9-298500（含800精裝）僅剩余二樓二

5、樓毛坯12000中海富華里682203.52012-4-2113117（帶3000裝修）高樓層：16000-17000（帶3000裝修）吉大格力廣場三期413153.112012-9-2313000（毛坯送空調(diào)）14000-15000（毛坯送空調(diào)）格力廣場二期2010-10-2116500（帶2500裝修）尾盤價格18000-19000（帶2500裝修）數(shù)據(jù)來源：市場營銷管理部調(diào)研統(tǒng)計二、SOHO公寓建議售價：1.6萬/m2（建議裝修成本標(biāo)準(zhǔn)約1800元/m2）主要理由：l 珠海在售SOHO公寓僅天朗海峰，主力面積63-99m2，目前毛坯均價約1.5萬/m2，但戶型使用率較低，開盤以后成交滯銷

6、。雖然本項目所處地段優(yōu)于天朗海峰，但此類產(chǎn)品市場接受度不高，故建議定價以天朗海峰為基準(zhǔn)，并略作下調(diào)。三、商業(yè)1、商鋪建議售價：外街：一層4.5萬/m2，二層3萬/m2；內(nèi)街：一層2.8萬/m2，二層1.8萬/m2建議租金：外街：一層250元/m2/月，二層150元/m2/月；內(nèi)街：一層130元/m2/月，二層80元/m2/月通過與市場同類項目進(jìn)行客觀對比，得出本項目一層臨街商鋪參考價格是43732元/平方米，由于商鋪售價近年上漲勢頭良好，因此略作上浮，建議本項目一層臨街商鋪售價為4.5萬元/平方米，二層及內(nèi)街商鋪價格在此基礎(chǔ)上根據(jù)經(jīng)驗值及參照鄰近項目領(lǐng)秀城得出。市場比較定價法計算表評價要素要素

7、權(quán)重領(lǐng)秀城格力廣場二期格力香樟XX地段位置25%116.25 98.75 101.25 100商業(yè)氣氛14%115.00 93.75 95.00 100目前人流量13%115.00 86.25 102.00 100主力店拉動7%112.50 87.50 86.25 100所臨道路等級7%106.25 90.00 102.50 100周邊環(huán)境5%106.25 93.75 100.00 100規(guī)劃設(shè)計3%100.50 97.00 100.00 100開發(fā)商品牌2%82.50 95.00 95.00 100區(qū)域規(guī)劃2%104.50 97.50 97.50 100交通狀況10%111.25 95.75

8、 102.50 100產(chǎn)品設(shè)計6%97.50 101.25 100.00 100昭示性6%117.50 85.00 100.00 100比較系數(shù)0.90 1.07 1.01 平均價格600003000035000項目權(quán)重50%25%25%100%注：街鋪計算步驟與住宅相同街鋪市場參考價格（100/（項目分值×要素權(quán)重）×平均價格×項目權(quán)重）（比較系數(shù)×平均價格×項目權(quán)重）0.9×60000×50%1.07×30000×25%1.01×35000×25%437322、商場建議租金：一層2

9、20元/m2/月，二層130元/m2/月，三層70元/m2/月，四層50元/m2/月，五層50元/m2/月主要理由：l 臨街商鋪主要沿桂花北路分布，目前人氣不旺，西面為恒信工業(yè)區(qū)，周邊現(xiàn)有商業(yè)較低端，地段價值及商業(yè)氛圍弱于領(lǐng)秀城，售價及租金參考領(lǐng)秀城略作下浮。l 商場各層租金參考其他商場租金水平。嶺秀城商業(yè)售價一覽表項目名稱區(qū)域開盤時間主力面積售價（元/）備注嶺秀城靠嶺南路（街鋪）2011-12-1720-80一層沿街：均價4萬；產(chǎn)權(quán)分割發(fā)售，業(yè)主自行出租一層內(nèi)街：均價3萬；二層外街：均價2萬；二層內(nèi)街：均價1.5萬靠迎賓路（商場）2013-1-415-70一層8萬-10萬產(chǎn)權(quán)分割發(fā)售，管理合

10、同簽訂9年，前3年實行返租。二層4.8萬-6萬三層3.7萬-5萬數(shù)據(jù)來源：市場營銷管理部調(diào)研統(tǒng)計代表性街鋪及商場租金一覽表片區(qū)名稱區(qū)域租金（元/·月）備注拱北嶺秀城街鋪靠嶺南路街鋪一層：42，直租280；92，直租320；41，直租300租金不含管理費(fèi)、水電費(fèi)；負(fù)一層為沃爾瑪，三層為益健海鮮酒樓街鋪內(nèi)側(cè)46平方，160元/·月內(nèi)街一樓：150，直租180；58，直租140；90多，中介200二樓：40多，直租160老香洲揚(yáng)名廣場1F：200-250；2-4F：70；該租金以建筑面積計算，部分一樓商戶需再支付35元/·月的管理費(fèi)5F：58；6F：55吉大國貿(mào)購物廣場

11、1F：350-500；2F：250-350； 3F：150-220該租金為商鋪實際使用面積租金，需另繳每戶300元/·月的管理費(fèi)，及每年5000元的商場宣傳推廣費(fèi)數(shù)據(jù)來源：市場營銷管理部調(diào)研統(tǒng)計四、寫字樓建議售價：靠九州大道1.8萬/m2，靠嶺南路1.5萬/m2建議租金：靠九州大道120元/m2/月，靠嶺南路90元/m2/月通過與市場同類項目進(jìn)行客觀對比，得出本項目靠近九州大道區(qū)域的寫字樓參考價格為18153元/平方米；而靠嶺南路位置寫字樓昭示性較差，寫字樓價值相對較低，價格將作較大幅度下浮，同時目前市場中高端二手寫字樓主流價格水平在1.3-1.6萬/平方米之間。因此建議靠九州大道寫

12、字樓價格為1.8萬/平方米，靠嶺南路寫字樓價格為1.5萬/平方米。市場比較定價法計算表評價要素要素權(quán)重心海州鈺海環(huán)球金融中心恒和中心XX地段位置40%82.00 121.00 95.00 100區(qū)域商業(yè)氛圍20%82.00 115.00 90.60 100商業(yè)配套10%84.00 104.00 87.00 100交通狀況8%97.00 102.00 102.60 100景觀因素3%91.00 111.00 96.00 100物業(yè)管理4%94.00 97.60 88.00 100周邊環(huán)境4%82.00 115.00 101.00 100開發(fā)商品牌3%89.60 90.60 85.60 100產(chǎn)品

13、設(shè)計8%94.60 97.60 89.60 100比較系數(shù)1.17 0.89 1.07 平均價格135002500014000項目權(quán)重30%40%30%100%注： 以上寫字樓均為5A甲級寫字樓，其中心海州為簡裝，其余項目僅公共部分帶裝修，單間為毛坯； 寫字樓計算步驟與住宅相同。寫字樓市場參考價格（100/（項目分值×要素權(quán)重）×平均價格×項目權(quán)重）（比較系數(shù)×平均價格×項目權(quán)重）1.17×13500×30%0.89×25000×40%1.07×14000×30%18153定價原因：l

14、 靠九州大道一側(cè)的寫字樓，比較嶺南路一側(cè)，位置和展示面更優(yōu)越，建議檔次定位更高端，售價參考市場高端項目的價格水平；l 嶺南路一側(cè)寫字樓，則建議與市場中高端項目的主流價格水平持平；l 寫字樓市場運(yùn)行一直較為冷淡，租金天花板明顯，難以支撐售價大幅上漲；l 目前珠海非甲級寫字樓市場最高租金達(dá)100元/m2/月，而本項目具備地段優(yōu)勢，若定位為5A甲級寫字樓，建議租金可上浮至120元/m2/月。項目周邊在售寫字樓情況區(qū)域項目名稱寫字樓等級建筑面積銷售均價（元/m2）銷售時間前山心海州5A甲級52228135002012年12月吉大鈺海環(huán)球金融中心5A甲級72652.45250002012年10月數(shù)據(jù)來源

15、市場營銷管理部調(diào)研統(tǒng)計珠海市區(qū)寫字樓二手售價及租金情況區(qū)域項目售價（元/m2）租金（元/m2/月）吉大粵財大廈16000-1800085-95國際會議中心寫字樓2000047光大國際貿(mào)易中心13000-1500075拱北中珠大廈1300060粵海酒店寫字樓80銀都酒店寫字樓100名門大廈1000060新香洲國際科技大廈19000-2000090-100陽光大廈13000-1500060恒和中心1400065-70老香洲深圳發(fā)展銀行大廈9000-1000045太和商務(wù)中心9000-1000043數(shù)據(jù)來源：市場營銷管理部調(diào)研統(tǒng)計五、酒店市場信息據(jù)不完全統(tǒng)計，項目地塊周邊一公里輻射范圍內(nèi)，酒店總數(shù)達(dá)46間，分布非常密集，并且主要以中低端為主，普遍標(biāo)間起價約150元/晚，價格在200元以上的酒店19間，占比約四成，主要分布在粵海中路和迎賓南路上。珠海市五星級酒店客房價格一覽表（單位：元/晚）區(qū)位酒店開業(yè)時間普通標(biāo)間海景標(biāo)間散客價攜程價散客價攜程價拱北來魅力假日酒店2009年788728908818海灣大酒店1995年（2009年翻新）628590758720昌安假日酒店2006年11月668