第五章練習題-資產(chǎn)評估

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上第 五 章房地產(chǎn)評估 （答案解析）    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評NWk評估師考試網(wǎng)一、單項選擇題    NWk評估師考試網(wǎng)1.根據(jù)國家有關規(guī)定，用于體育用途的國有土地使用權最高出讓年限為（）。NWk評估師考試網(wǎng)A30年B40年NWk評估師考試網(wǎng)C50年D70年NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 C     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材155頁。  

2、  NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)2.某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為280萬元。城市規(guī)劃確認該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價值應評估為（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.500萬元B.300萬元C.280萬元D.360萬元NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 B     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 最佳使用原則的運用    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)3.某宗土地1

3、000平方米，國家規(guī)定容積率為5，建筑密度小于或等于60% ，下列建設方案比較起來最可行的方案是（）。NWk評估師考試網(wǎng)A. 建筑物建筑總面積為 5000平方米，底層建筑面積為700平方米NWk評估師考試網(wǎng)B. 建筑物建筑總面積為 1500平方米，底層建筑面積為300平方米NWk評估師考試網(wǎng)C. 建筑物建筑總面積為 4800平方米，底層建筑面積為600平方米NWk評估師考試網(wǎng)D. 建筑物建筑總面積為 7000平方米，底層建筑面積為400平方米NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 C     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】&#

4、160;容積率=建筑總面積/土地總面積;建筑密度=建筑物底層建筑面積/土地總面積，綜合比較，C方案最可行.A不滿足建筑密度的要求,B沒有充分利用土地,D超過了國家規(guī)定的容積率。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)4.單位建筑面積地價是指平均到每單位建筑面積上的土地價格，稱為（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.單位價格B.土地使用權價格C.總價格D.樓面地價NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 D     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材164-165頁NWk評估師考試

5、網(wǎng)樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。 NWk評估師考試網(wǎng)樓面地價=土地總價格/建筑總面積NWk評估師考試網(wǎng)容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率NWk評估師考試網(wǎng)容積率=建筑總面積/土地總面積 NWk評估師考試網(wǎng)樓面地價=土地單價/容積率    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)5.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，我國實行房地產(chǎn)交易價格（）制度。NWk評估師考試網(wǎng)A.評估B.申報C.公示D.登記NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 B     NW

6、k評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材165頁    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)6.某房地產(chǎn)土地價值600萬元，建筑物價值1400萬元，綜合資本化率為 8.5%，建筑物資本化率為10%，則土地資本化率最可能為（）NWk評估師考試網(wǎng)A. 8%B. 6%C. 5%D. 4%NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 C     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材179頁NWk評估師考試網(wǎng)（L+B）×r= L×r1+B×r2NWk評估

7、師考試網(wǎng)所以：（600+1400）×8.5%= 600×r1+1400×10%，從而有r1=5%    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)7.假定土地資本化率為6，建筑物資本化率為8，土地價值為1000萬元，建筑物價值為5000萬元，房地產(chǎn)的綜合資本化率應為（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.7B.7.50%NWk評估師考試網(wǎng)C.7.67D.14%NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 C     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材179頁。根據(jù)公

8、式，r×（10005000）6×10008×5000，解得r7.67。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)8.在房地產(chǎn)評估中，綜合資本化率r與土地價值L、土地資本化率r1、建筑物價值B、建筑物資本化率r2之間的關系為（）。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 B     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材179頁。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)9.某一土地使用權出讓

9、年期為30年，資本化率為10%，預期未來每年的純收益為10萬元，該土地使用權的評估值最接近于（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.100萬元B.80.32萬元C.102.21萬元D.94.27萬元NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 D     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 10×1-(1+10%)-30/10%=10×9.4269=94.269萬元 10.某一待估宗地剩余使用年限為25年，土地還原率為10%，所選的參照物剩余使用年限為20年，則土地使用年限修正系數(shù)為（）。NWk評估師考試網(wǎng)A

10、.0.92B.1.07C.1.09D.0.94NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 B     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 1-(1+10%)-25/1-(1+10%)-20=（1-0.0923）/（1-0.1486）=1.066    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)11.某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費為1000萬元，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8。該土地投資利息為（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.120萬元B.80萬元C.60萬元D.100萬元

11、NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 B     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 500×1×8+1000×1×8×0.5=80萬元    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)12.運用市場法評估房地產(chǎn)價值時，交易日期修正的主要目的是將參照物價格修正為（）的價格。NWk評估師考試網(wǎng)A.評估時期B.參照物交易時C.評估基準日D.未來預期NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 C &

12、#160;   NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)13.某待估宗地規(guī)劃容積率為5，選擇的比較案例宗地的容積率為2，評估基準日比較案例宗地的市場交易價格為1000元/平方米，如果容積率為2和5所對應的容積率的修正系數(shù)分別為l.5和3，僅考慮上述條件，待估宗地每平方米的價格最接近于（）元。NWk評估師考試網(wǎng)A.1250B.1500NWk評估師考試網(wǎng)C.2000D.3333.33NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 C     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材190頁。 NWk評估

13、師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)經(jīng)容積率修正后可比實例價格NWk評估師考試網(wǎng)=可比實例價格×（待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實例容積率修正系數(shù)）NWk評估師考試網(wǎng)=1000×（3/1.5）=2000元/平方米    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)14.用成本法評估土地時，土地取得費的計息期應為（）。NWk評估師考試網(wǎng)A. 整個開發(fā)期    B. 整個銷售期   C. 整個開發(fā)期和銷售期   D. 整個開發(fā)期和銷售期的一半NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師

14、考試網(wǎng)【正確答案】 C     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材197頁，土地取得費利息：以整個土地取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費利息：如果土地開發(fā)費是均勻投入的，以整個土地開發(fā)費(或資金投入)為基數(shù)，計息期按土地開發(fā)期限的一半計算。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)15.根據(jù)我國土地管理法的有關規(guī)定，國家征用耕地需支付費用一般包括()。NWk評估師考試網(wǎng)A.土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費NWk評估師考試網(wǎng)B.土地補償費、安置補助費和青苗補償費、新菜

15、地開發(fā)基金NWk評估師考試網(wǎng)C.土地補償費、安置補助費、拆遷補償費、地上附著物和青苗補償費NWk評估師考試網(wǎng)D.土地補償費、安置補助費、拆遷補償費、青苗補償費NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 A     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材195頁NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)16.在假設開發(fā)法評估土地的基本公式P=A-(B+C+D+E)中，A代表的是 ()。NWk評估師考試網(wǎng)A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值NWk評估師考試網(wǎng)B.取得土地的實際成本NWk評估師考試網(wǎng)C.整個開發(fā)項目的開發(fā)成本NWk評估師考試

16、網(wǎng)D.房產(chǎn)和土地的開發(fā)成本NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 A     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材204頁    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)17.基準地價是按照城市土地級別或均質地域分別評估商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合（）的土地使用權的平均價格。NWk評估師考試網(wǎng)A. 用地B.  土地級別C. 用地D. 公共用地NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 B     NW

17、k評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材209頁    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)18.基準地價修正法評估一商業(yè)用地的價值，該商業(yè)用地法定最高出讓年限為40年，實際轉讓年限為36年，若資本化率為9%，則土地年限修正系數(shù)為()。NWk評估師考試網(wǎng)A.  0.992     B. 0.937     C. 0.986       D.1.067NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試

18、網(wǎng)【正確答案】 C     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 見教材P213,土地使用年期修正的公式. 使用基準地價修正法需要修正年限時候，基準地價的使用年限一定要采用法定最高出讓年限，但是一般的市場法，應該采用參照物和評估土地的各自的剩余使用年限。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)19.路線價法的理論基礎是（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.替代原則B.供求原則C.貢獻原則D.預期收益原則NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 A    

19、; NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材215頁    20.在路線價四三二一法則中的各種深度百分率中，呈遞增現(xiàn)象的百分率是（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.單獨深度百分率B.累計深度百分率C.平均深度百分率D.標準深度百分率NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 B     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材219頁，理解掌握單獨深度百分率、累計深度百分率和平均深度百分率的關系和規(guī)律。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師

20、考試網(wǎng)21.某宗土地深度為125英尺，標準深度為100英尺，按四三二一法則該宗土地單獨深度百分率分別為40%、30%、20%、10%、9%，其平均深度百分率為（ ）。NWk評估師考試網(wǎng)A. 87.2%B. 78%C. 109%D. 117%NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 A     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材219頁NWk評估師考試網(wǎng)標準深度為100英尺,級距就是100/4=25英尺NWk評估師考試網(wǎng)累計深度百分率=各段單獨深度百分率=40%+30%+20%+10%+9%=109%NWk評估師考

21、試網(wǎng)平均深度百分率=累計深度百分率×標準深度÷宗地深度NWk評估師考試網(wǎng)=109%×100÷125=87.2%    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)22.在路線估價法中，霍夫曼法則認為：深度100英尺的宗地 ，在最初50英尺的價值應占全宗地價值的（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.70%B.72.5%C.2/3D.價值與其深度的平方根成正比。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 C     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材221頁

22、,可能的話，把蘇慕斯法則、霍夫曼法則的基本規(guī)則記住，當然四三二一法則是必須掌握的。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)23.對于已經(jīng)完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按（）評估。NWk評估師考試網(wǎng)A.成本法B.形象進度法C.假設開發(fā)法D.工作量法NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 B     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材227頁。NWk評估師考試網(wǎng)整個建設工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象進度法進行評估NWk評估

23、師考試網(wǎng)對于實際完成工作量較少的在建工程，采用成本法或假設開發(fā)法進行評估。NWk評估師考試網(wǎng)屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產(chǎn)、供、銷及工程技術等原因而停建的，要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟性貶值，進行風險系數(shù)調整。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)24.某建筑物建成于1990年1月，為磚混結構一等，耐用年限為50年，殘值率為2。該建筑物2001年1月的重置成本為500萬元，2001年1月的評估值接近于（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.400 萬元B.392萬元C.402萬元D.390萬元NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師

24、考試網(wǎng)【正確答案】 B     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材180頁，50011×500×(1-2%)/50392.2萬元。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)二、多項選擇題    NWk評估師考試網(wǎng)1.土地的自然特性包括（）等。NWk評估師考試網(wǎng)A.稀缺性B.位置的固定性NWk評估師考試網(wǎng)C.質量的差異性D.利用的多方向性NWk評估師考試網(wǎng)E.可壟斷性NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 BC

25、    NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材153頁。NWk評估師考試網(wǎng)土地的自然特性包括：1.土地位置的固定性；2.土地質量的差異性；3.土地資源的不可再生性不可再生性；4.土地效用的永續(xù)性。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)2.在我國城市房地產(chǎn)交易市場上，進行評估的對象有（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.房屋所有權B.房屋使用權NWk評估師考試網(wǎng)C.房屋租用權D.土地使用權NWk評估師考試網(wǎng)E.土地所有權NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 ABCD  

26、   NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材154-156頁。土地所有權歸國家，不得進入市場交易。但是房屋所有權是可以交易的，還有土地的抵押權和租賃權也是可以交易和評估的。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)3.下列房地產(chǎn)價格中屬于政府制定的價格是（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.交易底價    B.基準地價     C.標定地價     D.房屋重置價格NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正

27、確答案】 BCD     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材164頁。NWk評估師考試網(wǎng)房地產(chǎn)評估價格根據(jù)使用目的及其作用可分為基本地價、標定地價、房屋重置價格、交易底價、課稅價格等幾種。其中基準地價、標定地價、房屋重置價格由政府制定，且由政府定期公布。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)4.下列特性中屬于地價特征的是（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.地價與用途相關    B.地價是土地購買價格   C.地價具有可比性   D.

28、地價具有個別性NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 ACD     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材165-166頁。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)5.下列價格中屬于按房地產(chǎn)實物形態(tài)劃分的價格是（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.樓面地價B.土地價格C.建筑物價格D.房地產(chǎn)價格NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 BCD     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材165頁。&#

29、160;   NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)6.影響房地產(chǎn)價格的一般因素主要包括（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.經(jīng)濟因素B.社會因素C.地理位置因素D.行政因素NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 ABD     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材167頁，可能的話，把房地產(chǎn)價格的影響因素記到本題的程度，即記住到二級因素構成內容，最多可能考2分。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)7.運用收益法評估地產(chǎn)價格時涉及的基本因素主要是（

30、）。NWk評估師考試網(wǎng)A.地產(chǎn)的實際收益B.地產(chǎn)的客觀收益C.地產(chǎn)剩余使用權年限D.地產(chǎn)的資本化率NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 BCD     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材174頁，第三節(jié)，收益法的基本因素是收益額、收益年限和折現(xiàn)率，結合到本節(jié)就是BCD。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)8.下列因素中屬于影響房地產(chǎn)價格區(qū)域因素的是（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.城市規(guī)劃B.基礎設施C.交通便捷D.生活設施NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評

31、估師考試網(wǎng)【正確答案】 BCD     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材171頁。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)9.下列關于房地產(chǎn)評估收益法中的收益額的說法正確的有（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.房地產(chǎn)的收益額應該是凈收益，指歸屬于房地產(chǎn)的總收入除去各種付現(xiàn)費用后的收益NWk評估師考試網(wǎng)B.凈收益不應該是實際凈收益（指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的凈收益），而應該是客觀凈收益（房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應包含對未來收益和風險的合理預期），只有客觀

32、凈收益才能作為評估的依據(jù)NWk評估師考試網(wǎng)C.凈收益=客觀總收益-客觀總費用NWk評估師考試網(wǎng)D.總費用也應該是客觀費用，需要剔除不正常的費用NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 ABCD     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材175-177頁。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)10.新建房地產(chǎn)評估中的開發(fā)成本主要包括（ ）。NWk評估師考試網(wǎng)A.土地取得費B.前期工程費C.基礎設施建設費D.公共配套設施建設費NWk評估師考試網(wǎng) NWk評估師考試網(wǎng)NWk評

33、估師考試網(wǎng)【正確答案】 BCD     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材198頁。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)11.基準地價的特征主要是（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.是區(qū)域性價格     B.是平均價格    C.是單位土地面積價格     D.是宗地價格NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 ABC    

34、 NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材210頁。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)12.運用成本法對地產(chǎn)價格評估，其適用范圍主要是（ ）。NWk評估師考試網(wǎng)A.新開發(fā)地      B.學校用地      C.公園用地      D.商業(yè)用地NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 ABC     NWk評估師考試網(wǎng)【答

35、案解析】 參見教材194頁，關注各種方法的適用范圍。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)13.以替代原則為理論基礎的房地產(chǎn)評估方法有（）。NWk評估師考試網(wǎng)A. 路線價法B. 收益法C. 基準地價修正法D. 市場法NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 ACD     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 市場法的基本原理就是替代原理, 路線價法和基準地價修正法本質上就是市場法的一種,所以其理論基礎也是替代原理。    NWk

36、評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)14.下列關于路線價法說法正確的有（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.路線價是標準宗地的單位價格，即每單位寬度（米或者英尺）. 標準深度的價格NWk評估師考試網(wǎng)B.標準宗地是指從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標準的宗地。標準深度是指標準宗地的臨街深度。臨街深度是指宗地離開街道的垂直距離NWk評估師考試網(wǎng)C.路線價是對同一路線價地段求取該段內標準宗地的平均地價NWk評估師考試網(wǎng)D.地價相等、地段相連的地段一般劃分為同一個路線價區(qū)段NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 ABCD    

37、; NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材214-215頁。三、計算題    NWk評估師考試網(wǎng)1.被評估對象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地，土地面積5000平方米，該宗地的使用權年限自評估基準日起為40年，當?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%。評估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，認為待估宗地的最佳開發(fā)方案為建設一幢25 000平方米的大廈，其中l(wèi)-2層為商場，每層建筑面積為300O平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為l900平方米。NWk評估師考試網(wǎng)評估師根據(jù)相關資料，經(jīng)分析、測算得到如下數(shù)據(jù)資料：NWk評估師考試網(wǎng)

38、1.將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內均勻投入；NWk評估師考試網(wǎng)2.大廈建設期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費用為3000元，所需資金分兩年投人，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入；NWk評估師考試網(wǎng)3.專業(yè)費用為建筑費用的10%，資金投入方式與建筑費用相同；NWk評估師考試網(wǎng)4.預計大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2000元，出租率可達100%，第3至第5層(即寫字樓部分的1至3層)平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫字

39、樓平均空置率約為10%；NWk評估師考試網(wǎng)5.管理費用為租金的5%，稅金為租金的l7.5%，保險費為建筑費及專業(yè)費用的0.1%，維修費用為建筑費用的l%，年貸款利率為5%，復利計息；NWk評估師考試網(wǎng)6.開發(fā)商要求的利潤為建筑費用、專業(yè)費用、地價及土地開發(fā)費用之和的25%；NWk評估師考試網(wǎng)7.房地產(chǎn)綜合資本化率為8%；NWk評估師考試網(wǎng)8.每年按365天計算：NWk評估師考試網(wǎng)9.本項目不考慮所得稅因素。NWk評估師考試網(wǎng)根據(jù)上述條件，試對該宗地的價值進行評估（要求：評估結果保留兩位小數(shù)）。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 解一：NWk評估師考試網(wǎng)

40、1.12樓面積  3000×2=6000(平方米)                       NWk評估師考試網(wǎng)2.35層面積  1900×3=5700(平方米)              

41、0;        NWk評估師考試網(wǎng)3.6層及6層以上面積2500060005700=13300(平方米)       NWk評估師考試網(wǎng)4.年總收入(元)NWk評估師考試網(wǎng)     6000×2000+5700×2×365×(110%)+13300×2.5×365×(1-10%)NWk評估師考試網(wǎng)    =十+ &

42、#160;                                NWk評估師考試網(wǎng)    =NWk評估師考試網(wǎng)5.年總費用(元)NWk評估師考試網(wǎng)×(5%+17.5%)+25000×3000×1.1×0.1%+

43、25000×3000×1%NWk評估師考試網(wǎng).13+82500+=.13                                      NWk評估師考試網(wǎng)6.年利潤總額-.13=.87(元

44、)            NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)0.1576×地價+.61+.61+.53                 NWk評估師考0.1576×地價+.75NWk評估師考試網(wǎng)12.地價NWk評估師考試網(wǎng)地價=-0.25×NWk評估師考試網(wǎng)地價-0.1576×

45、地價-.75NWk評估師考試網(wǎng)地價+0.25×地價+0.1576×地價=.3(元)NWk評估師考試網(wǎng)地價=.3/（10.250.1576）.43（元）NWk評估師考試網(wǎng)解二：NWk評估師考試網(wǎng)1.12樓面積  3000×2=6000=0.6（萬平方米）               NWk評估師考試網(wǎng)2.35層面積  1900×3=5700(平方米)=0.57(萬平方米)  &#

46、160;    NWk評估師考試網(wǎng)3.6層及以上面積2.5-0.6-0.57=1.33(萬平方米)                NWk評估師考試網(wǎng)4.年總收入(萬元)NWk評估師考試網(wǎng)  0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9NWk評估師考試=2666.75NWk評估師考試網(wǎng)5.年總費用NWk評

47、估師考試網(wǎng)2666.75×(5%+17.5%)+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27(萬元)                                  &#

48、160;                            NWk評估師考試網(wǎng)6.年利潤    2666.75-683.27=1983.48(萬元)            &#

49、160;        2.某房地產(chǎn)的總使用面積為1萬平方米，以前年度的年租金是7元平方米，預計月租金為7元平方米。以前每年度的房租損失費為年租金總收入的4，預計年房租損失費為年預期租金總收入的5，房產(chǎn)稅為年預期租金總收入的12，管理費、修繕費為年預期租金總收入的6，房屋財產(chǎn)保險費為0.3萬元年。預計該房地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12。NWk評估師考試網(wǎng)要求：NWk評估師考試網(wǎng)（1）求該房地產(chǎn)的年租金總收入。NWk評估師考試網(wǎng)（2）求該房地產(chǎn)的年出租費用。NWk評估師考試網(wǎng)（3）求該房地產(chǎn)的年純收益。NWk評估師考試網(wǎng)（

50、4）計算該房地產(chǎn)的評估值。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 解：（1）求該房地產(chǎn)的年租金總收入1×77萬元NWk評估師考試網(wǎng)（2）求該房地產(chǎn)的年出租費用NWk評估師考試網(wǎng)年房租損失費7×50.35萬元NWk評估師考試網(wǎng)年房產(chǎn)稅7×120.84萬元NWk評估師考試網(wǎng)管理費、修繕費7×60.42萬元NWk評估師考試網(wǎng)房屋財產(chǎn)保險費0.3萬元NWk評估師考試網(wǎng)年出租費用合計0.350.840.420.31.91萬元NWk評估師考試網(wǎng)（3）求該房地產(chǎn)的年純收益NWk評估師考試網(wǎng)71.915.09萬元NWk評估師考試網(wǎng)（

51、4）計算該房地產(chǎn)的評估值NWk評估師考試網(wǎng)5.09×1-(1+12%)-10/12%NWk評估師考試網(wǎng)5.09×5.650228.萬元    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)3.現(xiàn)有臨街宗地A、B、C、D、E，這些宗地都和街道垂直，而且成長方形。深度分別為30米，60米，90米，120米和150米，寬度分別為5米，5米，10米，10米，15米。路線價為4000元，設標準深度為120米，試運用“四三二一”法則，計算各宗土地的價值。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 路線價為4000元，可以理

52、解為4000元/（單位寬度1米）.（標準深度100米）NWk評估師考試網(wǎng)宗地總價=標準深度下每單位寬度的路線價×累計深度百分率×臨街寬度NWk評估師考試網(wǎng)A:30/120=25%,累計深度百分率是0.4NWk評估師考試網(wǎng)B:60/120=50%,累計深度百分率是0.7NWk評估師考試網(wǎng)C:90/120=75%,累計深度百分率是0.9NWk評估師考試網(wǎng)D:120/120=100%,累計深度百分率是1NWk評估師考試網(wǎng)E:150/120=125%,累計深度百分率是1.09NWk評估師考試網(wǎng)A=4000× 0.4 × 5=8000（ 元 ）NWk評估師考試網(wǎng)B

53、=4000× 0.7 × 5=14000（ 元 ）NWk評估師考試網(wǎng)C=4000× 0.9 × 10=36000（ 元 ）NWk評估師考試網(wǎng)D=4000× 1.0 × 10=40000（ 元 ）NWk評估師考試網(wǎng)E=4000×（ 1.0+0.09 ）× 15=65400（ 元 ）    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)4.1評估對象情況NWk評估師考試網(wǎng)待評估房地產(chǎn)為一寫字樓，建筑面積l0 000平方米，剩余使剛年限為40年，適用資本化率為6，評估基準日為2006年6月3

54、0日。NWk評估師考試網(wǎng)2參照物的情況及其說明NWk評估師考試網(wǎng)（1）現(xiàn)收集A、B、C、D四個房地產(chǎn)交易案例，均為與待估房地產(chǎn)在同一供需圈內的可比寫字樓。評估對象與各參照物比較因素的對比情況見下表：NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師NWk評NWk評NWk評單價日期交易情況容積率區(qū)位狀況實物狀況剩余年限評估對象2006.6.3003.40040A25002005.6.30-1%3.25%-2%38B28002005.6.302%3.604%40C26002005.6.30-3%3.42%039D27002004.6.305%3.2-3%2%38NWk評估師考試網(wǎng)（2）表中數(shù)據(jù)說明NWk評估師考試網(wǎng)表

55、中各參照物的交易情況、區(qū)位狀況、實物狀況的數(shù)據(jù)均是以待估房地產(chǎn)為基準確定的差異率。其中交易情況中“+”表示案例交易價格偏高，“”表示案例交易價格偏低，區(qū)位狀況及實物狀況中“+”表示交易案例條件優(yōu)于被評估對象，“一”表示交易案例條件比被評估對象差。NWk評估師考試網(wǎng)3其他相關數(shù)據(jù)NWk評估師考試網(wǎng)(1)從2004年至2006年待估房地產(chǎn)所在區(qū)域內的同類寫字樓價格每年遞增5；NWk評估師考試網(wǎng)(2)容積率修正系數(shù)取值，當容積率為3時，容積率修正系數(shù)為l00。容積率每增加01，容積率修正系數(shù)增加l。NWk評估師考試網(wǎng)要求：NWk評估師考試網(wǎng)根據(jù)上述資料運用市場法評估該房地產(chǎn)的價值。NWk評估師考試網(wǎng)

56、注：l以根據(jù)各交易案例修正后得出的單位建筑面積價格的算術平均值作為待估對象單位建筑面積的最終價格。NWk評估師考試網(wǎng)2土地年限修正系數(shù)計算結果保留四位小數(shù)，其他各步驟計算結果保留兩位小數(shù)。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 1運用以下市場法公式進行評估：                                     NWk評估師考試網(wǎng)  (1)計算交易日期修正系數(shù)NWk評估師考試網(wǎng)A=l+5=l05；NWk評估師考試網(wǎng)B=1+5=105；NWk評估師考試網(wǎng)C=1+5=105；NWk評估師考試網(wǎng)D=(1+5)2=110。NWk評估師考試網(wǎng)  (2)計算交易情況修正系數(shù)