土地增值稅稅務(wù)籌劃合理避稅的各種策略

1、土地增值稅稅務(wù)籌劃合理避稅的各種策略一、要做到如何合理避稅，首先我們就要熟悉這個(gè)行業(yè)及相關(guān)稅金及定義，就土地增值稅來(lái)說(shuō)，主要可以從以下幾個(gè)方面理解：1、土地增值稅的征稅對(duì)象是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，此項(xiàng)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。2、 土地增值稅只有對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)于繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，則不予征稅。3、以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)，暫免征，再轉(zhuǎn)讓，征稅。 合作建房建成后自用的，暫免，建成后轉(zhuǎn)讓的，征稅。企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，暫免。交換房地產(chǎn)的，單位之間交換征稅，個(gè)人之間互換經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，免征。房地產(chǎn)抵押，抵押期間不征

2、，期滿償還債務(wù)本息不征，期滿不能償還債務(wù)，以房地產(chǎn)抵押的征。房地產(chǎn)出租不征。房地產(chǎn)評(píng)估增值不征。國(guó)家收回房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)免征。土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵債或置換土地征稅。首先大概的征稅與不征稅范圍我們明白了，這就有利于我們進(jìn)行后續(xù)的籌劃，接下來(lái)就是解決實(shí)際核算的問(wèn)題了，合理避稅的目的也就是在合法的范圍內(nèi)用合規(guī)的方式合理的降低企業(yè)稅收成本，增加利潤(rùn)，那么合理避稅主要就可以從兩方面入手了，一是從成本入手，關(guān)于成本的問(wèn)題可參照本論壇的另一篇文章，一是從收入入手。首先稅收成本的降低就從日常發(fā)生的各項(xiàng)支出開(kāi)始，要想少交稅，自然就要想辦法從成本上下功夫，在收入保持不變的情況下，成本費(fèi)用增加了，實(shí)現(xiàn)的增值額自然就降低了，

3、那么稅也就少了。首先我們要了解可以扣除的項(xiàng)目二、土地增值稅可扣除項(xiàng)目：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額（1）、以出讓方式取得土地使用權(quán)時(shí)，為支付的土地出讓金（2）、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金（3）、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款2、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）（1）、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(2、前期工程費(fèi)（3）、建筑安裝工程費(fèi)(4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（5）、公共配套設(shè)施費(fèi)（6）、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等等。3、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施費(fèi)

4、（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）主要指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金主要有：營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加5、財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20扣除。6、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。以上內(nèi)容都了解后，就可以根據(jù)上面的內(nèi)容來(lái)找相應(yīng)的方法了。三、合理避稅具體方法：1、均衡增值額的方法：對(duì)于不同物價(jià)水平的不同地區(qū)同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，可將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行最大限度調(diào)整分?jǐn)?，將獲得的增值額最大限度的平均，保持各處開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增值率大致相同，降低某段時(shí)間增值率過(guò)高的現(xiàn)象從而節(jié)省部分稅款的

5、繳納。2、增加間接費(fèi)的方法：比如可以從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的籌劃，即在組織人事安排上可相應(yīng)的將總公司一些人員放到項(xiàng)目中或兼職到每一個(gè)具體項(xiàng)目中去，那么此類人員發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用可以分?jǐn)偛糠葜练康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中去，增大增值稅允許扣除項(xiàng)目金額。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的財(cái)務(wù)費(fèi)用籌劃：（1）、凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額；其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用允許扣除的利息（取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×扣除比例（5%以內(nèi)） （2）、凡不

6、能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出要并入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用一并計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×扣除比例（10%以內(nèi)） 以上兩類計(jì)算扣除的具體比例，由省級(jí)人民政府具體規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，如果公式中的利息支出大于公式計(jì)算出的利息支出，則企業(yè)應(yīng)正確分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明；如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不提供金融機(jī)構(gòu)證明，這樣可以使扣除項(xiàng)目金額增加，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)減少。例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一批商業(yè)用房，支付的地價(jià)款為600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1，00

7、0萬(wàn)元，假設(shè)按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬(wàn)元，如何為該公司利用利扣除進(jìn)行籌劃？如果應(yīng)扣除的利息支出為70萬(wàn)元時(shí)，又如何籌劃呢？設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和10%?；I劃過(guò)程如下：首先，計(jì)算（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×（10%5%）（6001000）×5%80（萬(wàn)元）其次，判斷當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬(wàn)元時(shí)，由于100>80，所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬(wàn)元扣除，否則只能按80萬(wàn)元扣除，計(jì)稅依據(jù)將增加20萬(wàn)元，造成多繳稅款；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬(wàn)元

8、時(shí)，由于70<80，所以應(yīng)選擇第二種計(jì)扣方式，即不按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬(wàn)元利息支出，減少計(jì)稅依據(jù)10萬(wàn)元，合理降低稅負(fù)。4、收入分散法將可以分開(kāi)單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離，比如房屋里面的各種設(shè)施。當(dāng)住房初步完工但沒(méi)有安裝設(shè)備及裝潢、裝飾時(shí)便和購(gòu)買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購(gòu)買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢裝飾合同，納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不用計(jì)征土地增值稅。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到節(jié)稅的目的。5、利用稅收優(yōu)惠稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超

9、過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。根據(jù)20這個(gè)比率，可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。首先要測(cè)算增值率(增值額與允許扣除項(xiàng)目金額的比率 ，然后設(shè)法調(diào)整增值率。改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ袃煞N：一是合理定價(jià)，如在銷售過(guò)程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過(guò)適當(dāng)降低價(jià)格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)。二是增加扣除額，主要是通過(guò)加大投入來(lái)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。6、建房方式籌劃法稅法規(guī)定某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運(yùn)用這些特殊政策進(jìn)行納稅籌劃，其節(jié)稅效果也是很明顯的。一種是代建房方式

10、。這種方式不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍。由于建筑行業(yè)適用的是3的比例稅率，稅負(fù)較低，而土地增值稅適用的3060的四級(jí)超率累進(jìn)稅率，前者更有利于實(shí)現(xiàn)收入最大化。因此，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)之初便能確定最終用戶，就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而不采用先開(kāi)發(fā)后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購(gòu)買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己購(gòu)買和取得，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移就可以了。為了使該項(xiàng)籌劃更加順利，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。由于公司可以通過(guò)該項(xiàng)籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的；而且

11、這樣也會(huì)使得房屋各方面條件符合客戶要求，低的價(jià)格也可以增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。另一種是合作建房方式。稅法規(guī)，定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。一般而言，一幢住房中土地支付價(jià)所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分得的房屋就比較少，大部分由出資金的用戶分得自用。這樣，在該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就這一部分繳納增值稅。

12、7、有關(guān)房產(chǎn)銷售中代收費(fèi)用的籌劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，經(jīng)常要代其他部門收取一些諸如城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用。目前，納稅人有兩種收取方式：將代收費(fèi)用視為房產(chǎn)銷售收入，并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收??；或者在房?jī)r(jià)之外向購(gòu)買方單獨(dú)收取。從土地增值稅的角度分析，兩種方式的稅收待遇是不一樣的。按規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)按縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)也不允許扣除代收費(fèi)用；如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，要作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為

13、加計(jì)20%扣除的基數(shù)，以上規(guī)定顯然為稅收籌劃創(chuàng)造了空間。例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一棟商品房，獲得銷售收入3，000萬(wàn)元，并按當(dāng)?shù)厥姓囊?，在售房時(shí)代收了200萬(wàn)元的各項(xiàng)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)該商品房的支出如下：支付土地出讓金200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為600萬(wàn)元，其他允許稅前扣除的項(xiàng)目合計(jì)200萬(wàn)元。（1）如果公司未將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)，而是單獨(dú)向購(gòu)房者收取，則：允許扣除的金額為：200600200（200600）×20%1160 （萬(wàn)元）；增值額為：300011601840（萬(wàn)元）；增值率為：1840÷1160=158.62%；應(yīng)繳納的土地增值稅為：1840

14、5;50%1160×15%746 （萬(wàn)元）（2）如果公司將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取，則：允許扣除的金額為：200600200（200600）×20%2001360（萬(wàn)元）；增值額為：300020013601840（萬(wàn)元）；增值率為：1840÷1360135.29%；應(yīng)繳納的土地增值稅為：1840×50%1360×15%716（萬(wàn)元）顯然，該公司無(wú)論代收費(fèi)用的方式如何，其銷售該商品房的增值額均為1，840萬(wàn)元，但是采用第二種代收方式，即將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)，會(huì)使得可扣除項(xiàng)目增加200萬(wàn)元，從而使納稅人少繳納稅款30萬(wàn)元，導(dǎo)致應(yīng)納的土地增值稅

15、減少。由于在計(jì)算土地增值稅時(shí)，土地增值稅增值額×適用稅率可扣除項(xiàng)目×適用的速算扣除系數(shù)，無(wú)論代收方式如何，增值額都是不變的，將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)，可扣除項(xiàng)目金額增加A ，則會(huì)使得應(yīng)繳納的土地增值稅減少：A×適用的速算扣除系數(shù)，如果代收的費(fèi)用較大時(shí)，可扣除項(xiàng)目增加，還可能使整體的增值率下降，給納稅人帶來(lái)更大的節(jié)稅效益。當(dāng)然，需要注意的一點(diǎn)是，如果在增值率未超過(guò)50情況下，由于適用的速算扣除系數(shù)為0，所以無(wú)論代收方式如何，納稅人的稅負(fù)是一樣的。在這種情況下，籌劃就沒(méi)有什么意義了。8、不同增值率的房產(chǎn)是否合并的籌劃由于土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，其中最低稅率為30%，

16、最高稅率為60%，如果對(duì)增值率不同的房地產(chǎn)并在一起核算，就有可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分房地產(chǎn)的稅負(fù)下降，同時(shí)可能會(huì)提高低增值率房地產(chǎn)的適用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負(fù)，因而，納稅人需要具體測(cè)算分開(kāi)核算與合并核算的相應(yīng)稅額，再選擇低稅負(fù)的核算方法，達(dá)到節(jié)稅的目的。例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司同時(shí)開(kāi)發(fā)A 、B 兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售A 房產(chǎn)取得收入300萬(wàn)元，允許扣除的金額為200萬(wàn)元；銷售B 房產(chǎn)共取得收入400，允許扣除的項(xiàng)目金額為100萬(wàn)元，對(duì)這兩處房產(chǎn)，公司是分開(kāi)核算還是合并核算能帶來(lái)節(jié)稅的好處呢？（1）分開(kāi)核算時(shí)：A 房產(chǎn)的增值率（300200）÷200×100%50%，適用稅率30%；應(yīng)納的土地增值稅為：（300200）×30%30（萬(wàn)元）；B 房產(chǎn)的增值率（400100）÷100×100%300%，適用稅率6