物業(yè)管理企業(yè)資金管理課件

1、物業(yè)管理企業(yè)資金管理物業(yè)管理企業(yè)資金管理本本 章章 內(nèi)內(nèi) 容容物業(yè)管理費用預算物業(yè)管理費用預算物業(yè)管理收費糾紛的處理專項維修資金的管理專項維修資金的管理物業(yè)企業(yè)財務管理物業(yè)企業(yè)財務管理1 1 物業(yè)管理費用預算物業(yè)管理費用預算 1、能夠擬訂物業(yè)管理費用收支計劃。、能夠擬訂物業(yè)管理費用收支計劃。 2、能夠擬訂籌措物業(yè)管理資金的計劃。、能夠擬訂籌措物業(yè)管理資金的計劃。 3、能夠控制預算、能夠控制預算學習目標學習目標1 1 物業(yè)管理費用預算物業(yè)管理費用預算一、物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入一、物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入 物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的含義：物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的含義： 物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入是指企業(yè)從事物

2、物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入。業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入。 包括：主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。包括：主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。相關知識相關知識 物業(yè)管理收入物業(yè)管理收入 主營業(yè)務收入主營業(yè)務收入 物業(yè)經(jīng)營收入物業(yè)經(jīng)營收入 營業(yè)收入營業(yè)收入 物業(yè)大修收入物業(yè)大修收入 其他業(yè)務收入其他業(yè)務收入1 1 物業(yè)管理費用預算物業(yè)管理費用預算二、二、物業(yè)管理企業(yè)的利潤物業(yè)管理企業(yè)的利潤 營業(yè)利潤營業(yè)利潤=主營業(yè)務利潤主營業(yè)務利潤+其他業(yè)務利潤其他業(yè)務利潤 投資凈收益投資凈收益 利潤總額利潤總額 營業(yè)外收支凈額營業(yè)外收支凈額 補貼收入補貼收入1 1 物業(yè)

3、管理費用預算物業(yè)管理費用預算 主營業(yè)務利潤主營業(yè)務利潤主營業(yè)務收入主營業(yè)務收入營業(yè)稅金及營業(yè)稅金及附加附加營業(yè)成本營業(yè)成本管理費用管理費用財務費用財務費用 營業(yè)稅營業(yè)稅 營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅金及附加 城市維護建設稅城市維護建設稅 教育費附加教育費附加 1 1 物業(yè)管理費用預算物業(yè)管理費用預算1 1 物業(yè)管理費用預算物業(yè)管理費用預算三、企業(yè)財務預算內(nèi)容三、企業(yè)財務預算內(nèi)容 1、收入預算、收入預算 2、營業(yè)成本預算、營業(yè)成本預算 3、管理費用預算管理費用預算 4、財務費用預算、財務費用預算 5、資本預算（設備維修更新計劃）、資本預算（設備維修更新計劃） 6、現(xiàn)金預算現(xiàn)金預算 7、預計損益表、預計損

4、益表 8、預計資產(chǎn)負債表、預計資產(chǎn)負債表費用預算費用預算1 1 物業(yè)管理費用預算物業(yè)管理費用預算四、控制財務預算的目的四、控制財務預算的目的 1、落實財務預算或財務計劃、落實財務預算或財務計劃 2、及時糾正偏差、及時糾正偏差 3、提供決策依據(jù)、提供決策依據(jù)1 1 物業(yè)管理費用預算物業(yè)管理費用預算一、物業(yè)管理費用收支計劃的制定一、物業(yè)管理費用收支計劃的制定 物業(yè)服務收費管理辦法物業(yè)服務收費管理辦法（建設部、國家發(fā)改（建設部、國家發(fā)改委）指出物業(yè)管理費用委）指出物業(yè)管理費用，是指物業(yè)管理企業(yè)按照，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設

5、備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用?；静僮骰静僮? 1 物業(yè)管理費用預算物業(yè)管理費用預算（一）核算物業(yè)服務費收入（一）核算物業(yè)服務費收入1、公共性服務費收入的核算、公共性服務費收入的核算物業(yè)管理費物業(yè)管理費2、公眾代辦性服務費收入、公眾代辦性服務費收入水、電、水、電、氣、氣、暖暖等等3、特約服務費收入、特約服務費收入物業(yè)服務合同約定以外的物業(yè)服務合同約定以外的特約服務，服務費由雙方約定。特約服務，服務費由雙方約定。1 1 物業(yè)管理費用預算物業(yè)管理費用預算（一

6、）核算物業(yè)服務費收入（一）核算物業(yè)服務費收入 包干制包干制指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。者承擔的物業(yè)服務計費方式。 酬金制酬金制指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方

7、式。 （一）核算物業(yè)服務費收入（一）核算物業(yè)服務費收入 物業(yè)管理企業(yè)應事先將服務內(nèi)容和收費標準物業(yè)管理企業(yè)應事先將服務內(nèi)容和收費標準及時公布。及時公布。 企業(yè)應在勞務已經(jīng)提供，企業(yè)應在勞務已經(jīng)提供，同時收訖價款或取同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為得收取價款的憑證時確認為的實現(xiàn)的實現(xiàn)。P451 1 物業(yè)管理費用預算物業(yè)管理費用預算（二）擬訂物業(yè)管理費用開支計劃（二）擬訂物業(yè)管理費用開支計劃 1、確定物業(yè)服務成本的組成、確定物業(yè)服務成本的組成物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分： 1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福

8、利費等。、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。6、辦公費用。、辦公費用。 7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 1 1 物業(yè)管理費用預算物業(yè)管

9、理費用預算（二）擬訂物業(yè)管理費用開支計劃（二）擬訂物業(yè)管理費用開支計劃 營業(yè)成本營業(yè)成本 管理費用管理費用 財務費用財務費用 所得稅所得稅（二）擬訂物業(yè)管理費用開支計劃（二）擬訂物業(yè)管理費用開支計劃 2、核算營業(yè)成本、核算營業(yè)成本 直接人工費：直接從事物業(yè)管理活動的服務直接人工費：直接從事物業(yè)管理活動的服務 人員工資、福利、社保等人員工資、福利、社保等 營業(yè)成本營業(yè)成本 直接材料費：物業(yè)共用部位、共用設施直接材料費：物業(yè)共用部位、共用設施 設備日常運行維護費用等設備日常運行維護費用等 間接費用：固定資產(chǎn)折舊費、水電費、間接費用：固定資產(chǎn)折舊費、水電費、 差旅費等差旅費等1 1 物業(yè)管理費用預算

10、物業(yè)管理費用預算（二）擬訂物業(yè)管理費用開支計劃（二）擬訂物業(yè)管理費用開支計劃3、核算管理費用、核算管理費用 管理費是指物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組管理費是指物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理服務活動而發(fā)生的各項費用。織物業(yè)管理服務活動而發(fā)生的各項費用。 如：公司經(jīng)費、工會會費、咨詢費、審計費、綠化如：公司經(jīng)費、工會會費、咨詢費、審計費、綠化費、保險費和稅金等費用。費、保險費和稅金等費用。4、核算財務費用、核算財務費用 如：利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構手續(xù)費等。如：利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構手續(xù)費等。5、核算所得稅、核算所得稅 1 1 物業(yè)管理費用預算物業(yè)管理費用預算

11、向銀行借款 發(fā)行股票 發(fā)行債券 動用留存利潤 橫向聯(lián)合籌資 收取物業(yè)服務費 利用外資 動用前期投入資金 二、物業(yè)管理資金籌措計劃的制定二、物業(yè)管理資金籌措計劃的制定1 1 物業(yè)管理費用預算物業(yè)管理費用預算 三、財務預算的控制三、財務預算的控制 （一）編制財務預算（一）編制財務預算 （二）控制財務預算的具體工作內(nèi)容（二）控制財務預算的具體工作內(nèi)容 1、把財務預算的指標分配各部門。、把財務預算的指標分配各部門。 2、通過會計核算監(jiān)督反映各部門指標實際完成情況。、通過會計核算監(jiān)督反映各部門指標實際完成情況。 3、定期把完成情況與財務預算指標對比，找出偏差并糾偏。、定期把完成情況與財務預算指標對比，找

12、出偏差并糾偏。 4、考評。、考評。 5、獎勵、處罰。、獎勵、處罰。 6、調(diào)整預算。、調(diào)整預算。1 物業(yè)管理費用預算物業(yè)管理費用預算（三）控制財務預算的步驟（三）控制財務預算的步驟 1、建立財務預算控制系統(tǒng)、建立財務預算控制系統(tǒng) 2、檢查監(jiān)督、檢查監(jiān)督 3、分析原因、分析原因 4、糾正偏差、糾正偏差 5、獎懲兌現(xiàn)、獎懲兌現(xiàn)1 物業(yè)管理費用預算物業(yè)管理費用預算3 3 專項維修資金的管理專項維修資金的管理 1、了解專項維修資金的收集和續(xù)籌程序。、了解專項維修資金的收集和續(xù)籌程序。 2、能夠編制專項維修資金的使用計劃。、能夠編制專項維修資金的使用計劃。 3、能夠?qū)ｍ椌S修資金的使用進行管理。、能夠?qū)?/p>

13、項維修資金的使用進行管理。學習目標學習目標3 3 專項維修資金的管理專項維修資金的管理一、專項維修資金的性質(zhì)一、專項維修資金的性質(zhì) 房屋共用部位專項維修資金房屋共用部位專項維修資金主要用于房屋公用部主要用于房屋公用部 位位大修、中修、更新、改造大修、中修、更新、改造的資金。的資金。 公用設施設備專項維修資金公用設施設備專項維修資金主要用于共用設施和主要用于共用設施和 共用設備部位共用設備部位大修大修、中修、更新、中修、更新、 改造改造的資金。的資金。相關知識相關知識 一、專項維修資金的性質(zhì)一、專項維修資金的性質(zhì) 物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例第五十四條規(guī)定：第五十四條規(guī)定：1、住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的

14、非住宅物業(yè)的業(yè)、住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主交納專項維修資金。主交納專項維修資金。2、單棟住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)業(yè)主交、單棟住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)業(yè)主交納專項維修資金。納專項維修資金。p 二、專項維修資金收繳和使用管理規(guī)定二、專項維修資金收繳和使用管理規(guī)定3 專項維修資金的管理專項維修資金的管理3 3 專項維修資金的管理專項維修資金的管理一、專項維修資金的收集一、專項維修資金的收集 1、 第一次收繳第一次收繳 商品住房：購房者按購房款的商品住房：購房者按購房款的2%3% 多層住宅不低于售房款的多層住宅不低于售房款的20% 售房單位售房單位 高層住宅不低于售房款的高層住宅不低于

15、售房款的30% 公有住房公有住房 購房者購房者按購房款的按購房款的2%（屬全體業(yè)主）（屬全體業(yè)主）2、續(xù)籌、續(xù)籌基本操作基本操作資資金金屬屬單單位位3 3 專項維修資金的管理專項維修資金的管理 二、專項維修資金的代管二、專項維修資金的代管 1、將專項維修資金存入銀行專門賬戶、將專項維修資金存入銀行專門賬戶（1）資金應存入銀行，除可購買）資金應存入銀行，除可購買國債國債或用于法律法或用于法律法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴禁挪用。規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴禁挪用。（2） 在在業(yè)主辦理房屋權屬證書時業(yè)主辦理房屋權屬證書時，商品房應將代收，商品房應將代收的專項維修資金移交至的專項維修資金移交至當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管

16、部門代當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。管。3 3 專項維修資金的管理專項維修資金的管理 二、專項維修資金的代管二、專項維修資金的代管 2、接管專項維修資金、接管專項維修資金（1）業(yè)主大會成立后，經(jīng)同意，業(yè)主大會成立后，經(jīng)同意，房地產(chǎn)行政主管部房地產(chǎn)行政主管部門門轉交給物業(yè)管理企業(yè)代管。轉交給物業(yè)管理企業(yè)代管。（2） 接受接受業(yè)主業(yè)主和和業(yè)主大會業(yè)主大會檢查、監(jiān)督。檢查、監(jiān)督。（3） 物業(yè)企業(yè)發(fā)生變換時，經(jīng)業(yè)主大會審核無誤后，物業(yè)企業(yè)發(fā)生變換時，經(jīng)業(yè)主大會審核無誤后，辦理賬戶轉移手續(xù)，經(jīng)雙方簽字蓋章后送辦理賬戶轉移手續(xù)，經(jīng)雙方簽字蓋章后送當?shù)胤康禺數(shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門產(chǎn)行政主管部門和和業(yè)主大會業(yè)主大

17、會備案。備案。 3 3 專項維修資金的管理專項維修資金的管理 三、專項維修資金使用計劃的制定三、專項維修資金使用計劃的制定1、專項主要用于住宅共用部位、共用設施設備保修、專項主要用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的期滿后的大修、中修、更新、改造，不能挪用。大修、中修、更新、改造，不能挪用。2、業(yè)主大會有權決定專項的使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)、業(yè)主大會有權決定專項的使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施。督實施。3、專項維修資金、專項維修資金所屬權：屬于所屬權：屬于業(yè)主。業(yè)主。 專項維修資金收取、使用、管理的辦法由專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院國務院建設行政主管部門建設行政主管部門會同會同國務院

18、財政部門國務院財政部門制定制定。3 3 專項維修資金的管理專項維修資金的管理 四、專項維修資金使用的管理四、專項維修資金使用的管理1、專項維修資金不得計入物業(yè)服務支出或物業(yè)服務、專項維修資金不得計入物業(yè)服務支出或物業(yè)服務成本。成本。2、 專項可專項可作為企業(yè)作為企業(yè)長期負債長期負債管理。管理。3、專項資金利息凈收入經(jīng)業(yè)主大會或使用人，產(chǎn)權、專項資金利息凈收入經(jīng)業(yè)主大會或使用人，產(chǎn)權人同意后可放入專項維修資金滾存使用和管理。人同意后可放入專項維修資金滾存使用和管理。4、經(jīng)業(yè)主或業(yè)主大會同意后物業(yè)管理企業(yè)可利用共、經(jīng)業(yè)主或業(yè)主大會同意后物業(yè)管理企業(yè)可利用共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營。所得收益主要

19、用用部位、共用設施設備進行經(jīng)營。所得收益主要用于專項資金，也可按業(yè)主大會的決定使用。于專項資金，也可按業(yè)主大會的決定使用。3 3 專項維修資金的管理專項維修資金的管理四、專項維修資金使用的管理四、專項維修資金使用的管理5、物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例第六十三條規(guī)定：挪用專項維第六十三條規(guī)定：挪用專項維修資金的：修資金的：（1）由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門）由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回資金，警告，沒收違法所得，處以挪用數(shù)額追回資金，警告，沒收違法所得，處以挪用數(shù)額2倍以下倍以下的罰款。的罰款。（2） 情節(jié)嚴重，并由情節(jié)嚴重，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)頒發(fā)資質(zhì)證書的部門

20、吊銷資質(zhì)證書。證書。（3）構成犯罪的，依法追究）構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和直接負責的主管人員和其他直接負責人員其他直接負責人員的刑事責任的刑事責任。4 4 物業(yè)企業(yè)財務管理物業(yè)企業(yè)財務管理p 一、企業(yè)財務管理的內(nèi)容一、企業(yè)財務管理的內(nèi)容二、企業(yè)財務分析的基本知識二、企業(yè)財務分析的基本知識 1、財務分析的概念、財務分析的概念p 2、財務分析的對象、財務分析的對象p 3、財務分析的內(nèi)容、財務分析的內(nèi)容 4、財務分析的方法、財務分析的方法 三、物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定三、物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定相關知識相關知識資產(chǎn)負載表資產(chǎn)負載表利潤表利潤表現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表4 4 物業(yè)企業(yè)財務管理物業(yè)企業(yè)財務管理 一、物業(yè)管理企業(yè)財務管理機構的設置一、物業(yè)管理企業(yè)財務管理機構的設置財務部門基本職責：財務部門基本職責：1、建立健全各項財務制度；、建立健全各項財務制度； 2、制定年度財務計劃；、制定年度財務計