物業(yè)公司弱電系統(tǒng)維護(hù)管理制度

1、XX大區(qū)物業(yè)系統(tǒng)弱電系統(tǒng)維護(hù)管理制度編制日期2015.01.01審核日期2015.01.01批準(zhǔn)日期2015.01.01修訂記錄日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)人1.目的保障智能弱電系統(tǒng)的良好運(yùn)行狀態(tài)，設(shè)備的正常使用。2.適用范圍適用于各城市物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)中心各類弱電系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)的管理。3.職責(zé)3.1工程維修主管：負(fù)責(zé)智能弱電設(shè)備保養(yǎng)維修工作計(jì)劃及方案的制定，組織實(shí)施和檢查，建立設(shè)備管理檔案，組織處理突發(fā)故障，解決技術(shù)難題。3.2物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理：負(fù)責(zé)智能弱電設(shè)備保養(yǎng)維修工作計(jì)劃及方案的審核，不定期檢查各物業(yè)服務(wù)中心設(shè)備保養(yǎng)情況及相關(guān)質(zhì)量記錄，對(duì)設(shè)備突發(fā)故障、大修及重要維修工作進(jìn)

2、行監(jiān)督和提供指導(dǎo)。3.3工程維修員：負(fù)責(zé)責(zé)任范圍內(nèi)智能弱電設(shè)備保養(yǎng)維修工作的具體實(shí)施。4.方法和過(guò)程控制4.1維修人員注意事項(xiàng)4.1.1應(yīng)熟悉維護(hù)保養(yǎng)設(shè)施設(shè)備的電路原理及功能。4.1.2應(yīng)注意安全操作：4.1.2.1確保人身安全：維護(hù)保養(yǎng)時(shí)如需帶電作業(yè)（電壓高于36V時(shí)），應(yīng)做好相應(yīng)的絕緣防護(hù)增加的措施；4.1.2.2確保維修設(shè)施的安全：避免增加的測(cè)量某焊點(diǎn)相碰；維修設(shè)施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰，最好用絕緣板托起；注意合理放置維修工具以免引起意外。4.1.3必須正確判斷故障部位、故障元器件，切忌亂換亂拆、胡亂調(diào)整。4.1.4對(duì)監(jiān)控室主要設(shè)備提出合理的維修保養(yǎng)計(jì)劃和根據(jù)設(shè)備的相關(guān)要求進(jìn)行

3、配置調(diào)整。4.1.5按照保養(yǎng)計(jì)劃對(duì)電腦進(jìn)行維護(hù)，對(duì)重要部位的錄制硬盤(pán)進(jìn)行調(diào)整，如有必要可以增容或部分內(nèi)容單獨(dú)存儲(chǔ)。4.2基本維護(hù)保養(yǎng)方法4.2.1觀察法：4.2.1.1有無(wú)虛焊、松脫、燒焦的元器件。4.2.1.2有無(wú)異常的聲音。4.2.1.3觀察圖象效果。4.2.2靜態(tài)測(cè)量法：4.2.2.1短路電阻測(cè)量法。4.2.2.2電流測(cè)量判斷法。4.2.2.3電壓測(cè)量判斷法。4.3 巡更系統(tǒng)作業(yè)程序4.3.1每月檢查巡更器電量是否正常，管理電腦、手持終端運(yùn)行正常、數(shù)據(jù)完整，采集底座顯示正常，采集數(shù)據(jù)正常。4.3.2每月檢查巡更器充電器輸出電壓是否正常。4.3.3每月檢查巡更點(diǎn)是否有效，對(duì)無(wú)效的巡更點(diǎn)進(jìn)行

4、及時(shí)更換。4.3.4每月檢查巡更點(diǎn)指示牌是否脫落；對(duì)已脫落的指示牌及時(shí)補(bǔ)上，并清潔外觀。4.3.5對(duì)備用的巡更器應(yīng)每月充一次電并放置好。4.3.6應(yīng)每季度檢查一次巡更器的內(nèi)置電池是否漏液，對(duì)漏液的電池及時(shí)更換。4.3.7維修保養(yǎng)后及時(shí)填寫(xiě)設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表。4.4停車場(chǎng)管理系統(tǒng)作業(yè)程序4.4.1每周應(yīng)對(duì)出入口讀卡控制器讀卡、出卡、顯示等進(jìn)行檢查，并進(jìn)行記錄。4.4.2每周檢查出入口道閘系統(tǒng)的起、停及傳動(dòng)部分是否正常，必要時(shí)對(duì)機(jī)械部分加注潤(rùn)滑油并進(jìn)行記錄，確保服務(wù)器及管理附屬設(shè)備運(yùn)行正常、數(shù)據(jù)完整，手動(dòng)按鈕靈活有效，閘桿轉(zhuǎn)軸潤(rùn)滑轉(zhuǎn)動(dòng)良好，閘桿水平，反光紙完好，道閘機(jī)座穩(wěn)固。4.4.3每月應(yīng)

5、對(duì)收費(fèi)電腦系統(tǒng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)設(shè)定進(jìn)行全面檢查。4.4.4每月應(yīng)檢查車場(chǎng)系統(tǒng)的供電是否有安全隱患，檢查二次供電是否可靠。4.4.5每周應(yīng)檢查車場(chǎng)系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)線路是否暢通，檢查數(shù)據(jù)服務(wù)器工作是否正常；并按照設(shè)備/設(shè)施年度維護(hù)檢修計(jì)劃對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)作備份處理。4.4.6每周檢查停車場(chǎng)內(nèi)各種標(biāo)示標(biāo)牌有無(wú)缺少、脫落。4.4.7每周檢查停車場(chǎng)內(nèi)防撞桿有無(wú)松動(dòng)、脫落。4.4.8按照設(shè)備/設(shè)施年度維護(hù)檢修計(jì)劃對(duì)工作站電腦、服務(wù)器、停車場(chǎng)控制機(jī)定期做除塵保養(yǎng)。4.4.9按照設(shè)備/設(shè)施年度維護(hù)檢修計(jì)劃對(duì)自動(dòng)道閘機(jī)內(nèi)傳動(dòng)部件加注潤(rùn)滑油、傳動(dòng)皮帶、彈簧、機(jī)坐做檢查及更換；定期保養(yǎng)圖像對(duì)比設(shè)備攝像機(jī)支撐桿的固定及防腐是否良好

6、。4.4.10檢查、保養(yǎng)完后及時(shí)填寫(xiě)設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表。4.5 可視對(duì)講系統(tǒng)作業(yè)程序4.5.1檢查可視對(duì)講每條分支通話、圖像是否正常； 監(jiān)控?cái)z像機(jī)：內(nèi)外部清潔無(wú)塵，云臺(tái)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，焦距、光圈、方向、測(cè)量電源電壓正常，安裝牢固，錄像畫(huà)面清晰，畫(huà)面切換穩(wěn)定。4.5.2檢查管理平臺(tái)主機(jī)在通話時(shí)，其音質(zhì)與圖像是否達(dá)標(biāo)；有無(wú)聲小、圖像滾動(dòng)不穩(wěn)定故障；定期調(diào)試圖像清晰度。4.5.3檢查管理平臺(tái)主機(jī)、單元室外機(jī)、圍墻機(jī)畫(huà)面清晰、聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠，系統(tǒng)電路板安裝接線牢固、布線整齊、線纜標(biāo)識(shí)清楚正確，室外機(jī)、圍墻機(jī)安裝牢靠。4.5.5按照設(shè)備/設(shè)施年度維護(hù)檢修計(jì)劃?rùn)z查各單元門(mén)及大門(mén)閉門(mén)器力度、速

7、度，檢查電控鎖供電，對(duì)部分機(jī)件加機(jī)油、查鎖芯、螺絲緊固等。至少每年一次對(duì)門(mén)體進(jìn)行除銹補(bǔ)漆。4.5.6檢查管理平臺(tái)是否能及時(shí)收到住戶的報(bào)警聯(lián)動(dòng)信號(hào)，并作定期測(cè)試。4.5.7檢查可視對(duì)講系統(tǒng)各單元電源、電壓是否合乎要求。并按照設(shè)備/設(shè)施年度維護(hù)檢修計(jì)劃對(duì)電源作檢查、更換。4.5.8檢查各接線端子有無(wú)松脫現(xiàn)象，緊固插接接頭，清掃機(jī)箱內(nèi)外灰塵。4.5.9維保完后應(yīng)及時(shí)填寫(xiě)設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表。4.5.10檢查門(mén)禁安全報(bào)警系統(tǒng)的系統(tǒng)主機(jī)、讀卡器、安全報(bào)警傳感器、探測(cè)器動(dòng)作是否靈敏，線路連接牢固。4.6 紅外報(bào)警、監(jiān)控系統(tǒng)作業(yè)程序4.6.1攝像機(jī)圖像是否正常，有無(wú)強(qiáng)干擾信號(hào)。4.6.2測(cè)試云臺(tái)攝像機(jī)在

8、鍵盤(pán)調(diào)控時(shí)，旋轉(zhuǎn)與變焦是否正常。4.6.3紅外報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)攝像頭時(shí)主機(jī)切換聯(lián)動(dòng)是否正常、有效；紅外線接收、發(fā)送效果良好，功能正常；報(bào)警主機(jī)運(yùn)行正常、操作鍵盤(pán)布、撤防正常、線路標(biāo)識(shí)清楚、電源變壓器防水處理良好；探測(cè)器清潔、安裝牢固。4.6.4應(yīng)按照設(shè)備/設(shè)施年度維護(hù)檢修計(jì)劃定期調(diào)試從顯示器上觀察到的模糊、看不到監(jiān)控部位等效果不好的攝像鏡頭必須及時(shí)調(diào)整好焦距、方向等，保證安裝牢固，并由控制中心確認(rèn)符合安防使用要求。4.6.5每周由控制中心值班人員對(duì)監(jiān)控操作臺(tái)、監(jiān)控主機(jī)進(jìn)行外部除塵，除塵時(shí)須使用干燥、清潔的軟布和中性清潔劑。4.6.6每月由維修人員檢查視頻線BNC接頭，如有松動(dòng)現(xiàn)象，必須用電烙鐵進(jìn)行

9、焊接處理，并檢查BNC接頭與主機(jī)接口是否松動(dòng)，以保證連接牢固。4.6.7 紅外探頭定期由設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)進(jìn)行一次全面測(cè)試，確保報(bào)警功能完好。并對(duì)檢查情況予以記錄。4.6.8定期清理紅外探頭護(hù)罩，對(duì)于誤報(bào)可采用電壓測(cè)量法，檢測(cè)探頭是否校正，修剪紅外探頭警戒區(qū)域內(nèi)的樹(shù)枝、物品。4.6.9 對(duì)室外監(jiān)視攝像機(jī)進(jìn)行維修保養(yǎng)，在每次清潔除塵、安裝防護(hù)罩時(shí)，必須注意用防水膠圈或膠布密封接合部位，以防止雨水滲入攝像機(jī)內(nèi)。4.6.10 各攝像機(jī)立桿或支架應(yīng)定期查看、加固。4.6.11檢查系統(tǒng)的不間斷電源供給的負(fù)載電壓情況；檢查紅外探頭、監(jiān)控?cái)z像機(jī)一、二次供電是否可靠。4.6.12定期對(duì)小區(qū)內(nèi)安防系統(tǒng)進(jìn)行檢查和提出相關(guān)意見(jiàn)，同時(shí)告知業(yè)主并提出保養(yǎng)方案。4.7背景音樂(lè)4.7.1立桿或支架應(yīng)定期查看、加固，室外音箱經(jīng)常檢查線路和以防止雨水滲入。4.7.2嚴(yán)格按照產(chǎn)品要求進(jìn)行保養(yǎng)。4.7.3；各類聲源設(shè)備按鈕及指示燈工作正常、功能良好，話筒切換正常、聯(lián)接可靠。揚(yáng)聲器聲音清晰，無(wú)沙啞或無(wú)聲等現(xiàn)象。5.附則5.1本指引由XX大區(qū)物業(yè)管理部品質(zhì)督導(dǎo)組負(fù)責(zé)解釋