物業(yè)公司如何盈利

1、物業(yè)公司如何盈利眾所周知，專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)是一種微利型企業(yè)，其所收取的物業(yè)管理費在用于管理項目的支出后所剩無幾，當物業(yè)公司收取物業(yè)管理費較為困難時，立刻面臨運轉也就十分困難，因而導致不少物業(yè)公司降低服務水準、服務質(zhì)量引起投訴進而引起訴訟案件。所以，我們不能限于收取有限的物業(yè)費中，而應該廣開思路，適應市場的需要，由管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)兼容并行，大力發(fā)展物業(yè)的綜合經(jīng)營，實現(xiàn)企業(yè)的盈利，走出物業(yè)管理停滯不前的圈子。而且也只有物業(yè)管理企業(yè)盈利才能做到不斷地提高物業(yè)管理水平，為廣大客戶提供更加優(yōu)質(zhì)的服務打下堅實的物質(zhì)基礎。一、目前物業(yè)管理企業(yè)存在的多種問題 物業(yè)管理這一行業(yè)在我國從八十年代初期的深圳開始起

2、步，經(jīng)過20多年的發(fā)展，現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍般的不斷出現(xiàn)，不管是大城市還是中小城市都活躍著物業(yè)管理企業(yè)的身影。但是，由于不少企業(yè)受國營舊有體制影響，觀念還停留在七十、八十年代，把自己的職責局限于：環(huán)境衛(wèi)生，治安消防，設備維修、物業(yè)收費等事情中。如此觀念物業(yè)管理企業(yè)還有發(fā)展的前景嗎？這樣的結果只會影響到相當一批物業(yè)管理企業(yè)越來越經(jīng)營困難，直接后果就會致使物業(yè)管理人員素質(zhì)低下，業(yè)務知識得不到提高、服務態(tài)度差、服務質(zhì)量下降、引起客戶投訴、拒絕交納管理費，甚至嚴重的引起法律糾紛。物業(yè)管理企業(yè)面對如此困境時，大多數(shù)的企業(yè)只能是停滯不前，維持現(xiàn)狀，根本無暇顧及企業(yè)的發(fā)展和壯大。物業(yè)管理工作，不僅僅

3、是通過衛(wèi)生、安保和維修等達到業(yè)主或使用者感覺安全舒適的目標，這僅是管理的一部分內(nèi)容，或者說是一小部分工作，它的更大的目標，是要給你所服務的物業(yè)項目一個市場定位，并使它成為產(chǎn)生價值的一種存在，即可以用經(jīng)濟價值來衡量的升值產(chǎn)品。二、物業(yè)管理企業(yè)的收支分析 先看看物業(yè)企業(yè)的收入來源，大致歸納就包含四個方面的收入：一是公共性服務費用的收入，就是通常所說的物業(yè)管理費；二是公眾代辦性服務費的收入；三是特約服務費的收入；四是物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營的收入。就上述的四種收入，經(jīng)過多年的實際操作經(jīng)驗和市場調(diào)查、研究、分析，可以看出，第一種的物業(yè)管理費基本是在政府物價部門控制的范圍之內(nèi)，為業(yè)主或者業(yè)主大會接受的價位，收

4、費遵循的原則是公開、合理且與服務水平相適應。當一個物業(yè)管理區(qū)域的管理費用確定后，物業(yè)服務費基本成了一個固定值，不可能隨意變動或者增加。第二種的公眾代辦服務費，就目前的市場環(huán)境來看，水、電及其他代辦項目都是控制在國家能源相關部門，物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費，只能是物業(yè)管理企業(yè)免費為住戶和業(yè)主提供服務。第三、第四種服務費的收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開拓市場，如果忽視或者沒有能力作到，則企業(yè)就根本沒有發(fā)展的前途和空間。再看看物業(yè)管理企業(yè)的支出情況：一是物業(yè)管理的成本包含有服務人員的工資、社會保險；物業(yè)管理區(qū)域公用部位、公用設施設備的日常維護費；清潔費用；綠化養(yǎng)護費；公共秩序維護費；

5、辦公費；固定資產(chǎn)折舊等等，我們在核算營業(yè)成本的時候包含了直接的人工費、材料費；二是核算開展物業(yè)管理過程中發(fā)生的管理費用；三是核算財務費用；四是核算所得稅。從以上的收支分析的中我們不難看出，物業(yè)管理企業(yè)的利潤構成為：利潤=營業(yè)收入營業(yè)成本管理費用營業(yè)稅金財務費用在實際工作中我們做了一些調(diào)查，并針對調(diào)查的資料進行統(tǒng)計、分析，得出了如下的結果：物業(yè)管理企業(yè)的支出（企業(yè)是在規(guī)范化操作下），占物業(yè)管理費的比例分別為：人工費：40（占物業(yè)管理費總額）；清潔：10；工程維護：15%；園林：5；社區(qū)活動：5；管理成本：17，其它及不可預計費3%，總計物業(yè)管理企業(yè)支出費用占到物業(yè)管理費的95。那么，企業(yè)的盈利值

6、只有5%。 參照這些數(shù)據(jù)，不難看出物業(yè)管理的確是個微利行業(yè)，哪個環(huán)節(jié)都不能稍稍出點問題，如果物業(yè)管理費不能正常、全額收取，那么一點微利都無從談起。所以，從整個行業(yè)現(xiàn)狀來看，如果能按照服務合同約定的內(nèi)容提供質(zhì)價相符的服務標準，我們說80的物業(yè)管理企業(yè)都還處于虧損狀態(tài)是一點也不為過的。三、市場需求物業(yè)管理企業(yè)從管理物業(yè)向經(jīng)營物業(yè)過度一個行業(yè)如此大面積的虧損是極不正常的現(xiàn)象，值得所有從事這一行業(yè)的所有人士去關注，并認真的分析，查找原因。當然政府主管部門也應該積極的去調(diào)查、研究，給予行業(yè)更好的保護和支持。本文重點是探討物業(yè)管理企業(yè)自身如何找到企業(yè)發(fā)展的思路，去實現(xiàn)盈利。  就目前的物業(yè)管理市

7、場來看，急待物業(yè)管理有新的出路，否者，整個行業(yè)都會陷入困境中，如何從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)，如何選取其二者的最佳結合點，是需要認真加以研究的。既不能因運轉困難，全力搞其他經(jīng)營，因而相應降低物業(yè)服務的質(zhì)量，也不能死死看守物業(yè)項目，只顧日常作業(yè)，不搞創(chuàng)新而將物業(yè)項目中的大好資源白白浪費。因此，正確的做法是在一方面不斷提高物業(yè)管理服務水平，不斷創(chuàng)新增加服務項目的同時進行經(jīng)營創(chuàng)利活動。四、經(jīng)營物業(yè)的資源分析及管理運作 經(jīng)營管理，就是策劃、組織、領導及控制一個物業(yè)企業(yè)的資源，以求實現(xiàn)企業(yè)的管理服務及經(jīng)營的總目標。資源在我們所操作的物業(yè)項目中主要分為兩大部分：一是物質(zhì)資源；一是人力資源。物業(yè)項目中的人力資源是

8、最重要的資源。因為每個物業(yè)項目的經(jīng)營管理是一項復雜的、細致的工作，它涉及的面廣、范圍大，要求高與其他行業(yè)有所不同。它是人對人的工作，體現(xiàn)的就是服務，可是在服務過程中的人因性別、年齡、興趣、文化水準、教養(yǎng)程度、環(huán)境、情緒等的不同，表現(xiàn)在對待客戶的態(tài)度，文化能力，工作效率等方面有所不同，要求他們每天、每時、每刻都一樣是困難的。因此，各個物業(yè)項目的管理者在人力資源上要花大功夫做好工作。隨著管理理論的發(fā)展和進步，社會對物業(yè)管理要求的全面提高將是從業(yè)人員面臨的最大挑戰(zhàn)；整體管理水平的提高、服務的細化與品質(zhì)的提升、現(xiàn)代樓宇科技設備的增加以及現(xiàn)代管理手段的應用都對物業(yè)管理從業(yè)人員提出了更高的要求。物業(yè)管理企

9、業(yè)的發(fā)展和在市場競爭中立于不敗之地，其最終的競爭歸根到底就是人才競爭。物資資源又可分為固定資產(chǎn)資源與資金資源。這是物業(yè)管理企業(yè)一般都具備的資源，只是能力的大小、資金的多少的區(qū)別。物業(yè)企業(yè)的品牌、良好的信譽及形象，物業(yè)項目與其他單位或企業(yè)的良好關系，一定的經(jīng)營客源網(wǎng)絡，有用的資料、時間等，都可視為物業(yè)項目的寶貴資源。物業(yè)項目的經(jīng)營管理者的目標就是要通過利用這些資源提供給客戶一流的服務，同時獲得企業(yè)的經(jīng)濟收益，實現(xiàn)盈利的目標。經(jīng)營物業(yè)大致有以下四個方面的基本管理運作：1、策劃。策劃即預先確定目標及方針，然后根據(jù)目標制定一整套詳細的實施方案來達到目標。策劃的目的是要確定一個明確的行動方向，避免盲目性

10、，避免出差錯，同時它又是檢查和衡量成績的標準。物業(yè)的經(jīng)營管理策劃是指如何實現(xiàn)經(jīng)營管理目標。要實現(xiàn)物業(yè)項目的經(jīng)營管理目標，就必須根據(jù)每一個物業(yè)項目的實際情況，物業(yè)經(jīng)營的資源的優(yōu)缺點，甲方及業(yè)主的心態(tài)，將來的市場的發(fā)展趨勢和方向，制定可行性方案。2、組織。組織是指充分利用物業(yè)項目中一切可利用之資源，以便最有效地達到經(jīng)營管理的目標，每一個單獨的物業(yè)項目又是一個綜合性企業(yè)，它有一套完整的系統(tǒng)。組織就是充分地、有效地利用物業(yè)項目中各個職能單位，每項設備，每個員工在物業(yè)經(jīng)營管理活動中，協(xié)調(diào)一致地發(fā)揮其功能和作用。有一個嚴密的整體感，就象一部完整的機車，有節(jié)奏地、正常地、快速地向著目標運動。3、領導。領導是

11、促進和指揮屬下員工履行崗位職責，對員工給予指導和監(jiān)督，以確保得到最高和最佳的工作效率及經(jīng)濟收益。4、控制?？刂萍幢O(jiān)督和檢查計劃的執(zhí)行情況和目標的實現(xiàn)程度。一個計劃的制訂、傳達、貫徹和執(zhí)行必須進行監(jiān)督、檢查和考核，看是否按計劃執(zhí)行，執(zhí)行過程中有沒有發(fā)生偏差或不妥。如有就必須及時給予指正或作適當?shù)男拚?，使計劃逐步完善，并能達到理想的經(jīng)營目標，這些活動即稱為控制?？刂圃诠芾韺W上包括多方面的內(nèi)容，如成本控制、財務控制、質(zhì)量控制。所以，當一個物業(yè)管理企業(yè)具備上述的運作能力后，我們不能再象過去一樣將著眼點僅限于基本固定的物業(yè)費的收取中，而應該廣開思路，適應市場的需要，由管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)兼容并行。大力開展

12、物業(yè)管理中的綜合經(jīng)營，拓展思路，力求企業(yè)生存和發(fā)展有更大的空間，實現(xiàn)盈利的目標。也許有人認為我們強調(diào)了經(jīng)營管理物業(yè)，從而會導致放松了管理服務，其實恰恰相反，因為我們經(jīng)營物業(yè)的目的就是服務，就是想把服務工作做得更好，就是在物業(yè)企業(yè)能有盈利的情況，讓服務更加的有保障，就可以避免出現(xiàn)當企業(yè)陷入困境中出現(xiàn)的各種問題。所以，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)提出的類似“專業(yè)管理、至誠服務”的口號是很正確的，物業(yè)經(jīng)營開展的越好也恰恰就增加了更多的服務項目。經(jīng)營與服務在物業(yè)管理中不是矛盾的而是相輔相成的。五、物業(yè)經(jīng)營中綜合服務項目的選擇通過調(diào)查、綜合、分析，我們把物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營中的綜合經(jīng)營項目用下表體現(xiàn)出來：類別具體項目商

13、業(yè)類便利店、藥店、照片沖洗、小超市、菜場餐飲類快餐店、茶室、特色餐館、咖啡廳生活服務類干洗店、服裝加工點、美容美發(fā)、代聘家教、洗車、食品配送等文化娛樂類書店、音像店、報刊亭、打字復印、健身房、活動室教育類幼兒園、老年學校、托兒所醫(yī)療保健類社區(qū)醫(yī)療門診商務類商務中心、代購車、船、機票，代辦住戶委托事項維修類家電、汽車、自行車、及各類生活用品維修點房地產(chǎn)中介類代辦房屋買賣、轉讓、租賃業(yè)務、室內(nèi)裝飾、裝修，中介服務家政類代請保姆、看護病人、訂送報紙、上門清潔、代理購物金融類與有關部門合作開辦銀行分理處環(huán)保物資回收類物資回收站、舊報紙書刊回收銷售這些項目需要每個物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自身管理物業(yè)的特點和實際

14、需求來綜合考慮，項目可多可少，還可以增加一些有特色的內(nèi)容，總之要體現(xiàn)出方便住戶、用戶滿意、穩(wěn)定經(jīng)營、優(yōu)質(zhì)高效、企業(yè)盈利的原則。物業(yè)的經(jīng)營重點應側重在物業(yè)管理服務的相關行業(yè)內(nèi)，特別是緊密相關的行業(yè)，因此，下面的幾項經(jīng)營服務可以作為重點項目，以此來實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的盈利。1、家居裝修行業(yè)。隨著我國城市化進程的加快，城鄉(xiāng)居民生活水平也不斷提高，家居裝飾行業(yè)呈加速發(fā)展的趨勢，蘊藏著巨大的市場商機和消費潛力。物業(yè)管理服務行業(yè)與裝修行業(yè)有著緊密的聯(lián)系，裝修過程中對房屋結構和質(zhì)量的關口把好了將會對今后的物業(yè)管理服務帶來便利，降低管理服務成本和減少業(yè)主之間的矛盾。物業(yè)管理服務行業(yè)進入家居裝修行業(yè)的優(yōu)勢表現(xiàn)在：

15、便于管理，裝修過程中存在的問題，最終的矛盾交點會歸集到物業(yè)管理企業(yè)；容易贏得客戶的依賴，因為物業(yè)管理企業(yè)工作的職責就是區(qū)域內(nèi)的管理；保證質(zhì)量，跑了和尚跑不了廟；有資源保證，物業(yè)管理企業(yè)進入裝修行業(yè)，有先天的客觀條件，將會在市場競爭中處于優(yōu)勢。 2、立體化停車場（行業(yè)）。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，汽車進入家庭將成為一種消費趨勢，汽車將是繼住房之后，家庭消費的又一個主流商品。中國人多地少的客觀條件，將會使“立體化”停車場行業(yè)成為朝陽產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)進入這個行業(yè)同樣有著得天獨厚的優(yōu)勢，資源、收費絕對有保障。 3、環(huán)保產(chǎn)業(yè)是與物業(yè)管理服務行業(yè)最緊密相關的行業(yè)。國家為鼓勵環(huán)保行業(yè)的發(fā)展，已出臺了一系列相關的

16、優(yōu)惠政策。物業(yè)管理企業(yè)進入環(huán)保產(chǎn)業(yè)同樣有著獨特的優(yōu)勢。建立區(qū)域性污水處理中心（站）。隨著人們生活水平的提高，生態(tài)環(huán)境將會越來越受到人們的重視，環(huán)保社區(qū)將會受到消費者的青睞。以收費的形式，建設區(qū)域性污水處理中心，將污水處理后作為非飲用水循環(huán)使用，將是一個巨大的潛在市場。建立區(qū)域性廢舊家電、電器回收處理中心。隨著國家對環(huán)保的重視和人們環(huán)保意識的提高，廢舊家電、電器回收處理行業(yè)將會成為新興產(chǎn)業(yè)。 建立區(qū)域性垃圾分類處理中心。垃圾分類處理產(chǎn)業(yè)，也是一個有待開發(fā)的新興行業(yè)。 4、組建區(qū)域性物流配送中心。物流配送是生活現(xiàn)代化、信息化的一個重要標志和服務手段。物業(yè)管理服務企業(yè)只要在現(xiàn)有的小區(qū)管理構架中增加一

17、兩個環(huán)節(jié)，就可以在短時間內(nèi)形成（五金交電、日常生活用品）社區(qū)物流配送，為商家和居民帶來方便。 5、建立信息化的社區(qū)服務中心。21世紀是知識信息時代，物業(yè)管理服務企業(yè)，圍繞社區(qū)服務這個中心進入信息服務領域，組建區(qū)域性社區(qū)服務網(wǎng)絡平臺，利用信息技術為社區(qū)居民提供全方位、全天候的服務。如清潔公司擴展家政服務業(yè)等。從客觀上講，物業(yè)管理服務企業(yè)進入信息服務領域，在資源方面有著得天獨厚的優(yōu)勢和有利條件。 6、開展社區(qū)旅游服務。社區(qū)旅游有著巨大的市場潛力，隨著人們回歸社會，社區(qū)觀光游覽、居民家中做客、品嘗家常便飯、體驗家庭生活（住宿）等方式中蘊藏著的巨大商機。關鍵是看物業(yè)管理企業(yè)如何正確合理的操作。7、社區(qū)

18、駐點展區(qū)設置?，F(xiàn)在越來越多的產(chǎn)品走向社區(qū)，更多的商家在宣傳上希望能夠直接進入人們生活的地方進行面對面宣傳，如家電類、建筑裝飾材料類、生活用品類、等等，因此，作為物業(yè)管理企業(yè)又獲得了一定的機會，加強與商家的聯(lián)系，既方便了產(chǎn)品的宣傳，又能夠更好的為住戶提供更多的便利，讓住戶也感覺到學習和了解了一些新產(chǎn)品、新知識，最終企業(yè)能增加收入，何樂而不為？8、社區(qū)商業(yè)的拓展。隨著零售業(yè)的發(fā)展，商業(yè)類型發(fā)生巨大的變化，原來百貨市場的主體已經(jīng)發(fā)生動搖，超市、小便利店、專賣店等社區(qū)商業(yè)將成為新的發(fā)展亮點。有專家指出，城市社區(qū)建設的加快，社區(qū)商業(yè)存在巨大的需求市場，但是目前的社區(qū)商業(yè)配套嚴重不足，今后的一段時間將是社區(qū)商業(yè)發(fā)展的蓬勃時期，因此，物業(yè)管理企業(yè)在具有得天獨厚的條件下應該積極和開發(fā)商聯(lián)系，加大小規(guī)模的底商和街鋪的