房地產(chǎn)公司成本控制要點(diǎn)指導(dǎo)方案

1、成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 (試 用 本) 編者按 我們將公司成本控制專題的討論成果匯集起來，編纂成這本公司成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南。其中有三點(diǎn)需要說明： 第一：控制要點(diǎn)是大家總結(jié)公司歷史經(jīng)驗(yàn)，按權(quán)重篩選出來的，不可能涵蓋所有的成本控制容。 第二：成本控制的詳細(xì)方法已體現(xiàn)在相應(yīng)的規(guī)里，我們以控制什么What、怎樣控制How和誰來控制Who的編寫形式，僅提供一本應(yīng)用指南。 第三：由于相應(yīng)的規(guī)仍在編制中，本指南的容將在實(shí)踐中不斷完善。希望它能在工作中為大家?guī)肀憷?總部人事部培訓(xùn)基地、2000、6目 錄目 錄第一項(xiàng).立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第二項(xiàng).規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第三項(xiàng).招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)

2、應(yīng)用指南第四項(xiàng).施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第五項(xiàng).材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第六項(xiàng).銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第七項(xiàng).工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第八項(xiàng).期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第九項(xiàng).物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南附件.公司規(guī)化管理系列文件第一項(xiàng)立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定圍最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目部來承擔(dān)?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件開發(fā)形式1、 新征土地

3、72;征地費(fèi)用 ¬少交或晚交，力爭減免¬項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二。­拆遷安置費(fèi)用­房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用­項(xiàng)目部負(fù)責(zé)®大市政費(fèi)用®自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理®工程部、設(shè)計(jì)部和審算部負(fù)責(zé)自建部分；工程部負(fù)責(zé)交政府部分。¯規(guī)劃條件¯滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本¯項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)2、 買斷項(xiàng)目¬買斷容¬明確買斷容明細(xì)¬項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目

4、開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及買斷方式的成本構(gòu)成­付款總額­為公司爭取最大利益­項(xiàng)目部負(fù)責(zé)®付款時(shí)間®周期長、次數(shù)多®項(xiàng)目部負(fù)責(zé)¯三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)¯明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)¯工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)°手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)°與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤。°項(xiàng)目部負(fù)責(zé)3、 合作開發(fā)¬合作方式¬符合集團(tuán)要求，有利于公司；¬項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及合作開發(fā)的成本構(gòu)成­分成比例­雙贏原則；­項(xiàng)目部負(fù)責(zé)

5、®交房時(shí)間®盡可能地延后交房，®工程部負(fù)責(zé)¯交房標(biāo)準(zhǔn)Ã不低于合同房標(biāo)準(zhǔn)¯項(xiàng)目部負(fù)責(zé)°付款總額±付款時(shí)間°±選擇有利于公司利益的方式°項(xiàng)目部負(fù)責(zé)±項(xiàng)目部負(fù)責(zé)第二項(xiàng)規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計(jì)部和各類評審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制

6、誰來控制備查文件1、 規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)¬市場信息搜集和分析­市政狀況信息分析®規(guī)劃要點(diǎn)確立¯可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書°可行性設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目、審算、銷售部配合暫缺相應(yīng)可操作參考文件，以下同（2）方案評審¬組成可行性規(guī)劃評審委員會(huì)，對方案進(jìn)行評審、確定。­未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評審。由項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、審算、財(cái)務(wù)、銷售等各部門組成評審委員會(huì)，總經(jīng)理負(fù)責(zé)（3）設(shè)計(jì)成果¬對可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整­設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部配合®根據(jù)提交的

7、設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合2、報(bào)批設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)方案¬根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營的情況和市場分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部、銷售部協(xié)作­方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)設(shè)計(jì)部®方案設(shè)計(jì)評審招投標(biāo)評審委員會(huì)（2）報(bào)批¬注意市政設(shè)計(jì)­注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)性，材料完整項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)（1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求¬對報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整­設(shè)計(jì)要求®部審核設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，知會(huì)各部門（2）成本概算¬根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算設(shè)

8、計(jì)部與工程部負(fù)責(zé)­制訂經(jīng)營指導(dǎo)書審算部負(fù)責(zé)（3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖¬根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)­專家評審®部評審招投標(biāo)評審委員會(huì)¯設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)4、樁基設(shè)計(jì)（1）地質(zhì)勘察¬搜集權(quán)威地質(zhì)資料­自己專業(yè)人員勘察設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助（2）設(shè)計(jì)方案評審¬樁基設(shè)計(jì)2種以上形式­由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審（3）樁基施工圖¬設(shè)計(jì)調(diào)整5、施工圖設(shè)計(jì)（1） 施工圖設(shè)計(jì)要求¬根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求­建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境

9、設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià)70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。設(shè)計(jì)部和工程部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助（2） 報(bào)建政府部門報(bào)批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納。項(xiàng)目部（3） 報(bào)施圖（4） 審圖（5） 施工配合互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽商設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程協(xié)助，知會(huì)銷售部（6） 面積測算設(shè)計(jì)圖紙測算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助6、銷售包裝設(shè)計(jì)¬結(jié)合營銷費(fèi)用控制­施工招投標(biāo)7、裝修方案設(shè)計(jì)（1） 方案設(shè)計(jì)要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助（2） 材料設(shè)備選型成本方案¬市場信息調(diào)研­根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)

10、備設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)®制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表¯裝飾綜合價(jià)格拆分分析參見公司文件（3） 招投標(biāo)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助評審招投標(biāo)評審委員會(huì)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件8、功能設(shè)計(jì)（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評估¬市場調(diào)研銷售部負(fù)責(zé)­有針對性擴(kuò)充建筑物功能設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售、工程部協(xié)助（2）市政配套方案¬市政狀況調(diào)研­爭取政府有利條件項(xiàng)目部負(fù)責(zé)（3）環(huán)境方案設(shè)計(jì)¬根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部協(xié)助­招投標(biāo)招投標(biāo)評審委員會(huì)（4）智能化設(shè)計(jì)¬市場現(xiàn)狀分析，

11、智能化必要性分析­智能化容控制銷售部負(fù)責(zé)®招投標(biāo)，尋找外部合作，爭取雙贏招投標(biāo)小組組織，總經(jīng)理負(fù)責(zé)（5）銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致性設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助9、設(shè)計(jì)變更（1）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用（2）設(shè)計(jì)變更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流程進(jìn)行設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程、銷售部協(xié)助詳見工程現(xiàn)場變更管理規(guī)10、材料設(shè)備（1）選型（2）方案確定時(shí)間在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助（3）采購招投標(biāo)招投標(biāo)評審委員會(huì)詳見設(shè)備材料采購規(guī)其他費(fèi)用物業(yè)管理完善費(fèi)限額設(shè)計(jì)審算部第三項(xiàng)招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南招投標(biāo)環(huán)

12、節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體容特別是招投標(biāo)評審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評標(biāo)?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、投標(biāo)單位的選擇（1）資質(zhì)（2）管理水平（3）技術(shù)力量（4）歷史記錄（5）資金實(shí)力（6）合作經(jīng)歷¬建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫。­從公司認(rèn)可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位。®主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作組。工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招

13、投標(biāo)合同。銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。詳見招投標(biāo)管理規(guī)第8條至15條和招投標(biāo)管理程序¯招投標(biāo)工作 小組審核、考察、評估、篩選三家以上投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)評審委員會(huì)及主管領(lǐng)導(dǎo) 招投標(biāo)評審委員會(huì)審核主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。詳見招投標(biāo)管理規(guī)第8條至15條和招投標(biāo)管理程序2、招投標(biāo)文件各類合同的招投標(biāo)書容應(yīng)包含：（1）工期；（2）工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標(biāo)圍；（6）結(jié)算方式；（7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；（8）投標(biāo)注意事項(xiàng)；（9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）；（10）接標(biāo)時(shí)間；（11）開標(biāo)時(shí)間；（12）定標(biāo)方法；（13）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見；（14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（15

14、）圖紙、其他要求等。主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本1、工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；2、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。3、審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。4、銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。詳見招投標(biāo)管理規(guī)第6條、第16條至20條、和招投標(biāo)管理程序招投標(biāo)工作組審核招投標(biāo)評審委員會(huì)審核；主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；詳見招投標(biāo)管理規(guī)第6條、第16條至20條、和招投標(biāo)管理程序控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件3、評標(biāo)和定標(biāo)(1)技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo)(2)經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)定標(biāo)優(yōu)先順序1、技術(shù)評標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評標(biāo)3、合作經(jīng)歷1、技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)評標(biāo)2、審算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書的評標(biāo)3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi)詳見招投標(biāo)管理

15、規(guī)第21條至33條、和招投標(biāo)管理程序綜合審核投標(biāo)單位；評定中標(biāo)單位招投標(biāo)評審委員會(huì)審核、評定。主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)詳見招投標(biāo)管理規(guī)第21條至33條、和招投標(biāo)管理程序第四項(xiàng)施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個(gè)是因各種變更帶來的費(fèi)用，另一個(gè)是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計(jì)劃和容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部門的及時(shí)溝通和良好合作?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)（1）變更評估¬項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重

16、大設(shè)計(jì)調(diào)整。­加強(qiáng)施工前的審核工作。全面考慮工程造價(jià)，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。®各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。¬審算部負(fù)責(zé)計(jì)算變更費(fèi)用（含可能引起的索賠）。­甲方項(xiàng)目代表執(zhí)行修改的工期評估。®審算部成本管理員負(fù)責(zé)計(jì)算變更后的成本現(xiàn)狀。詳見工程變更管理辦法“工程變更的控制辦法”？（2）變更的審核簽認(rèn)¬根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更分成四類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。經(jīng)辦部門？詳見工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)第二條、第十三條。­設(shè)計(jì)變更通知單。發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人詳見工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)第5到第

17、8條。®變更必須有設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。經(jīng)辦部門詳見工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)第九到第十二條。（3）變更的審批¬主管總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更。主管總經(jīng)理詳見工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)第十三條。施工現(xiàn)場簽證（1）簽證的必要性¬現(xiàn)場簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。 經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部或工程部）（2）簽證的時(shí)限¬現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則。詳見工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)第十條?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件（續(xù)）2、施工現(xiàn)場簽證（1）簽證的工程量¬認(rèn)真核對簽證的工程量準(zhǔn)確。­簽證的

18、容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部或工程部）詳見工程變更管理辦法“工程變更的控制辦法”？（2）簽證的審批¬施工洽商通知單發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人詳見工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)第5到第8條。­必須遵循“先洽后干”的原則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報(bào)審，通過后方可正式簽證。主管總經(jīng)理詳見工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)第十四條。（3）簽證的反饋¬對工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對控制工程變更提出改進(jìn)意見。資料工程師詳見工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)第十八、十九條。3、審圖（1）擴(kuò)初圖會(huì)審（2）施工圖會(huì)審（3）分項(xiàng)、分部圖會(huì)審（

19、4）各專業(yè)技術(shù)圖紙會(huì)審¬圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及審批制度。­各專業(yè)互審互簽制度。®力爭在開工前把圖紙中的問題修改完。甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人詳見施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三、“審圖”4、總分包配合費(fèi)（1）分包方式（2）分包容（3）分包的責(zé)任界定¬通過投標(biāo)確定配合費(fèi)。­應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包容、圍而增加工程成本。甲方代表詳見施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)四、“總分包配合費(fèi)”5、材料供應(yīng)（1）選型（2）材料供應(yīng)方式（3）材料計(jì)劃（4）預(yù)留時(shí)間¬施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定。設(shè)計(jì)部主要解決的是材料供應(yīng)對施工環(huán)節(jié)成本的影響，詳見施工環(huán)節(jié)成本控制

20、要點(diǎn)五、“材料供應(yīng)”­先確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。審算部組織工程部參加®限時(shí)編制材料計(jì)劃。¯材料計(jì)劃簽認(rèn)。甲方代表¯要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應(yīng)的時(shí)間。經(jīng)辦部門6、工程款的支付（5）付款進(jìn)度（6）工程進(jìn)度¬按合同約定執(zhí)行付款。­按進(jìn)度付款。®多層次多角度審核工程進(jìn)度。¬甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位­預(yù)算人員審核工程價(jià)值量詳見付款審批程序規(guī)附件2：“工程款付款流程”（1）付款的審批¯根據(jù)情況由不同級別人員最終審批。主管副總或總經(jīng)理第五項(xiàng)材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指

21、南材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、材料進(jìn)場計(jì)劃¬采購招投標(biāo)及訂立合同時(shí)間暫缺工程部招投標(biāo)規(guī)中未提及­生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配合具體參照標(biāo)準(zhǔn)暫缺®運(yùn)輸周期具體與采購點(diǎn)遠(yuǎn)近相對應(yīng)¯安裝、驗(yàn)收周期與工程進(jìn)度相配合°交叉作業(yè)時(shí)間與工序安排相聯(lián)系2、材料的性能價(jià)格比¬市場信息日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。審算部­技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計(jì)部確定或封樣。設(shè)計(jì)部®招投標(biāo)必

22、須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計(jì)劃。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報(bào)價(jià)選擇。審算部詳見招投標(biāo)管理規(guī)第六、七條和設(shè)備材料采購規(guī)第四條3、材料款支付¬材料款支付方式­材料款支付進(jìn)度®保修款¬預(yù)付款限額控制­首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控制。®保修款一般不低于合同總價(jià)的5%。¯依據(jù)合同中約定付款。經(jīng)辦部門（工程部或設(shè)計(jì)部）詳見付款審批程序規(guī)附件3“甲供材料付款流程”和附件7“采購類付款流程”4、材料驗(yàn)收¬數(shù)量驗(yàn)收¬幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場數(shù)量甲方工地代表或?qū)I(yè)工程師負(fù)責(zé)監(jiān)控驗(yàn)收詳見設(shè)備材料采購規(guī)第八條­

23、質(zhì)量驗(yàn)收¬外觀質(zhì)量的驗(yàn)收­安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收工程部®投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收物業(yè)公司5、材料保管與保修¬材料保管¬在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者工程部詳見設(shè)備材料采購規(guī)第九條、第十三到十六條­材料保修­用合同的方式明確保修責(zé)任和保修期第六項(xiàng)銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有

24、長線考慮?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、營銷方案（1）費(fèi)用總額¬確定費(fèi)用目標(biāo)總額項(xiàng)目部詳見營銷費(fèi)用管理規(guī)（2）市場信息收集（3）營銷計(jì)劃（4）營銷預(yù)算¬根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計(jì)劃和費(fèi)用銷售部（5）營銷方案審批¬征求各方面意見，按審批流程操作主管總經(jīng)理詳見營銷操作流程規(guī)2、營銷現(xiàn)場費(fèi)用（1）現(xiàn)場銷售人工費(fèi)用¬銷售人數(shù)控制­銷售工作進(jìn)度控制®獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制銷售部部門經(jīng)理（2）現(xiàn)場銷售器具費(fèi)（3）賣場、現(xiàn)場包裝費(fèi)（4）銷售模型費(fèi)用（5）宣傳資料及禮品費(fèi)（6）展銷費(fèi)銷售部專業(yè)經(jīng)理和部門經(jīng)理詳見營銷包裝操作規(guī)（7）計(jì)劃額度控制&#

25、172;額度調(diào)劑和超額審批制度主管總經(jīng)理詳見營銷費(fèi)用管理規(guī)3、媒體選擇（1）媒體及廣告代理公司信息收集和分析¬專人負(fù)責(zé)銷售部詳見營銷包裝操作規(guī)（2）招投標(biāo)¬先評后選的原則銷售部詳見營銷包裝操作規(guī)­部評審銷售部詳見招投標(biāo)管理規(guī)®招投標(biāo)評審委員會(huì)4、樣板房裝修（1）設(shè)計(jì)、裝修¬市場信息收集­制訂裝修目標(biāo)成本總額設(shè)計(jì)部、銷售部詳見營銷包裝操作規(guī)和設(shè)計(jì)規(guī)劃管理規(guī)（2）材料采購¬信息搜集­材料、設(shè)備選型設(shè)計(jì)部詳見設(shè)備、材料采購規(guī)（3）信息采集及招投標(biāo)¬招投標(biāo)招投標(biāo)評審小組詳見招投標(biāo)管理規(guī)（4）樣板房維護(hù)­

26、委托物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、銷售部祥見物業(yè)管理規(guī)（5）材料回收、保管和再利用¬建立材料設(shè)備清單­使用登記®閑置品評估和處理設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，物業(yè)、銷售部配合詳見營銷包裝操作規(guī)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件5、銷售回款（1）銷售折扣點(diǎn)待定銷售前臺(tái)負(fù)責(zé)待制訂相關(guān)管理辦法（2）回款周期待定銷售前臺(tái)負(fù)責(zé)，財(cái)務(wù)監(jiān)督詳見回款管理規(guī)6、銷售補(bǔ)充條款及承諾（1） 承諾的給出¬制作樓書­承諾分類營銷部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)、工程監(jiān)督待制訂相關(guān)管理辦法（2）設(shè)計(jì)變更與承諾¬變更審批與知會(huì)制度­承諾變更設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售、工程協(xié)助7、客戶交房（1）交房日期（

27、2）保修期（3）質(zhì)量補(bǔ)償¬晚交房原因分類處理­與施工隊(duì)洽商延長保修期®交房驗(yàn)收協(xié)議客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)，銷售前臺(tái)、物業(yè)公司協(xié)作詳見補(bǔ)償管理規(guī)8、其他（1）中介費(fèi)待定銷售部（2）與銷售相關(guān)的其他費(fèi)用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計(jì)洽商變更費(fèi)）¬嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)行主管副總詳見工程現(xiàn)場變更管理規(guī)等第七項(xiàng)工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、乙方預(yù)算（1）乙方預(yù)

28、算容的審查¬先由造價(jià)比例大的項(xiàng)目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。­注意報(bào)價(jià)拆分、施工方法、報(bào)價(jià)及招標(biāo)方法不同會(huì)影響成本的問題審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部協(xié)助參見公司有關(guān)文件2、鋼筋用量的核實(shí)（1）施工圖中的鋼筋用量（2）洽商、變更的鋼筋用量¬選擇并委托現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程造價(jià)咨詢公司進(jìn)行鋼筋量計(jì)算工作財(cái)務(wù)部、審算部與主管副總負(fù)責(zé)確定工程造價(jià)咨詢公司。詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)­審算部專人負(fù)責(zé)抽查與核實(shí)工程造價(jià)咨詢公司的鋼筋用量計(jì)算工作®工程造價(jià)咨詢公司與審算部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況審算部經(jīng)理監(jiān)督

29、3、價(jià)差的調(diào)整（1）材料價(jià)差（2）人工價(jià)差（3）費(fèi)用價(jià)差¬嚴(yán)格執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào)整辦法­及時(shí)跟蹤價(jià)格（材料、人工、費(fèi)用）變化情況®當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對策審算部材料組與預(yù)算工程師負(fù)責(zé)詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)4、洽商、變更的費(fèi)用控制（1）圖紙審核（2）因市場因素甲方對圖紙的修改（3）現(xiàn)場簽證¬工程部項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織各專業(yè)共同審圖，實(shí)行專業(yè)負(fù)責(zé)制­監(jiān)理公司審圖®施工單位審圖¯甲方對圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較°現(xiàn)場簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費(fèi)用的原因和責(zé)任1、 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)建筑專業(yè)圖紙質(zhì)量的審

30、核2、 工程部負(fù)責(zé)其他專業(yè)圖紙的審核3、 工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)現(xiàn)場簽證的監(jiān)控4、 審算部負(fù)責(zé)審核洽商、變更的合理性、完整性（負(fù)洽商）及經(jīng)濟(jì)性詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件5、違約與索賠（1）工期（2）質(zhì)量¬甲方履行自己的合同義務(wù)­甲方督促乙方履行合同義務(wù)®工期與質(zhì)量重視過程中控制1、工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工合同術(shù)條款的監(jiān)控2、審算部負(fù)責(zé)施工合同中合同條款經(jīng)濟(jì)部分的監(jiān)控詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)（3）配合管理¬工程部項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)各施工方的配合問題工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工過程中協(xié)調(diào)、配合（4）停工、窩工¬當(dāng)造成重大停、窩工時(shí)，工程部與審算部及時(shí)進(jìn)行停、窩工費(fèi)用計(jì)算審算部負(fù)責(zé)違約費(fèi)用的核實(shí)第八項(xiàng)期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南期間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、人工、行政三塊費(fèi)用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要加強(qiáng)對期間費(fèi)用的計(jì)劃控制。財(cái)務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費(fèi)用支出情況?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、財(cái)務(wù)費(fèi)用（1）公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計(jì)劃¬制定年度資金計(jì)劃­資金占壓費(fèi)用估算與控制